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2018 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法 重要問題③)

2019-09-08 | Weblog
【問 33】 宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。
この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1.Aが甲住宅について、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Bが同調査を実施する者のあっせんを
希望しなかった場合、Aは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
2.Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内(休業日を含まない。)に、指定流通機構に
甲住宅の所在等を登録しなければならない。
3.Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、
同調査に要した費用をBに請求することができる。
4.AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の
媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。

媒介契約
①誤 建物が既存の建物であるときは、媒介契約書面に、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載しなければならない。
②誤 専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から5日以内(休業日を含まない。)に、指定流通機構に登録しなければならない。
③誤 承諾を得ないで調査に要した費用を請求することはできない。
④正 媒介契約に違反したときの措置を、媒介契約書面に記載しなければならない。
試験にデルノートⅡ宅建業法P24、P26

【問 34】 宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により、
当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せはどれか。

ア. 瑕疵担保責任の内容
イ. 当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所
ウ. 建物の引渡しの時期
エ. 建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項
1.ア、イ
2.イ、ウ
3.イ、エ
4.ウ、エ

37条書面(組合せ問題)
ア誤 建物の貸借の場合は、瑕疵担保責任に関する定めの内容は記載する必要はない。
イ正 当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所は記載しなければならない。
ウ正 建物の引渡しの時期は記載しなければならない。
エ誤 建物の貸借の場合は、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項は記載する必要はない。
試験にデルノートⅡ宅建業法P34

【問 35】 宅地建物取引業者間の取引における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項を記載した書面
(以下この問において「重要事項説明書」という。)の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。)について耐震診断を
受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
2.建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。
3.建物の売買においては、その建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、
講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
4.宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、
保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。

重要事項説明
①誤 耐震診断の実施は義務ではない。
②誤 宅建業者である買主に対しては、重要事項説明書を交付すれば足り、説明は不要である。
③正 建物の売買においては、瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか、及び講ずる場合のその措置の概要を
重要事項説明書に記載しなければならない。
④誤 50万円未満の預り金の授受がある場合は、その概要を重要事項説明書に記載する必要はない。
試験にデルノートⅡ宅建業法P30、P32

【問 36】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者Aが免許の更新の申請を行った場合において、免許の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、
Aの従前の免許は、有効期間の満了によりその効力を失う。
2.甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者B(甲県知事免許)が、乙県所在の宅地の売買の媒介をする場合、Bは国土交通大臣に免許換えの申請
をしなければならない。
3.宅地建物取引業を営もうとする個人Cが、懲役の刑に処せられ、その刑の執行を終えた日から5年を経過しない場合、Cは免許を受けることができない。
4.いずれも宅地建物取引士ではないDとEが宅地建物取引業者F社の取締役に就任した。Dが常勤、Eが非常勤である場合、F社はDについてのみ役員の
変更を免許権者に届け出る必要がある。

免許
①誤 有効期間満了の日の90日前から30日前までに申請をすれば、従前の免許は有効期間満了後も処分がなされるまでの間はなお効力を有する。
②誤 事務所を設置しなければ免許換えの申請は不要である。
③正 懲役の刑に処せられ、その刑の執行を終えた日から5年を経過しない場合、免許を受けることができない。
④誤 常勤、非常勤にかかわらず、役員の変更を免許権者に届け出る必要がある。
試験にデルノートⅡ宅建業法P6、P8

【問 37】 宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約
を締結した場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに
到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
イ. Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除
はできない。
ウ. Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約
を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
エ. クーリング・オフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。
1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.なし

クーリング・オフ(個数問題)
ア正 契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内に到達させなければ契約を解除することができない旨の特約は無効である。
イ正 宅建業者(媒介業者)の事務所で買受けの申込みを行ったので、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
ウ誤 売主の媒介業者の申出による場合であれば、買主の自宅で申込みをしたとしても、クーリング・オフをすることができる。
また、クーリング・オフについては告げられていないので、クーリング・オフをすることができる。
エ誤 クーリング・オフについて告げる書面には、媒介業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載する必要はない。
試験にデルノートⅡ宅建業法P38

【問 38】 宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に
行うものとする。)を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において
「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に
中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
2.当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円
を受領することができる。
3.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する
指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
4.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約
に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。

手付金等の保全措置
①正 手付金の額は保全措置を講じることなく受領できる。
しかし、その後、中間金を受領するときは手付金を含んだ全額について保全措置を講じる必要がある。
②誤 代金の5%(125万円)を超える手付金を受領するので、保全措置を講じる必要がある。
③誤 未完成物件の場合には、指定保管機関による保管という方法は認められていない。
④誤 保証委託契約に基づく保証契約は、引渡しまでを保証期間とするものでなければならない。
試験にデルノートⅡ宅建業法P40

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