東京・台東借地借家人組合1

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2002(平成14)年度宅建問題(借地借家法関係) 

2005年12月21日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

 建物買取請求権
〔問13〕 Aが,平成4年8月,Bに土地を賃貸し,Bがその土地上に建物を所有している場合の契約終了に伴う建物買取請求権に関する次の記述のうち,借地借家法の規定及び判例によれば,誤っているものはどれか。

 


 1 AB間の借地契約が,公正証書により10年の事業専用の目的で締結された場合には,Bは建物買取請求権を有しない。

 

 2 建物買取請求権は,契約終了の理由を問わず,Bの債務不履行を原因とする契約終了の場合にも,BはAに対して建物の買取りを請求することができる。

 3 BがAの承諾を得て土地をCに転貸し,建物を譲渡した場合,AB間,BC間の契約が,ともに期間満了し更新がなければ,CはAに対し直接建物買取請求権を有する。

 4 Bが適法にAに建物買取請求権を行使すると,その所有権は直ちにBからAに移転するが,BはAが代金を支払うまで,建物の引渡しを拒むことができる。 


  法定更新
 〔問14〕 建物賃貸借契約(以下,この問において「契約」という。)の終了に関する次の記述のうち,借地借家法の規定によれば,正しいものはどれか。


  1 期間の定めのある建物賃貸借において,賃貸人が,期間満了の1年前から6月前までの間に,更新しない旨の通知を出すのを失念したときは,賃貸人に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合でも,契約は期間満了により終了しない。

  2 期間の定めのある建物賃貸借において,賃貸人が,期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで,その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は,期間満了後,賃貸人が使用を継続していることについて,賃貸人が異議を述べなくても,契約は期間満了により終了する。

  3 期間の定めのある契約が法定更新された場合,その後の契約は従前と同一条件となり,従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。

  4 期間の定めのない契約において,賃貸人が,解約の申入れをしたときで,その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は,解約の申入れの日から3月を経過した日に,契約は終了する。 


 〔問13〕 正解  1〔0〕   2〔X〕  3〔0〕  4〔0〕  正答率70.6%

 〔問14〕 正解  1〔0〕  2〔X〕  3〔X〕  4〔X〕  正答率66.3%


  〔問13〕の解説
 1 事業用定期借地権では,更新や再築の規定(3条~8条,18条),借地権者の建物買取請求権(13条)は適用しないとされています〔借地借家法24条1項〕従って、1は正しい

 2 判例では一貫して、債務不履行による契約解除で契約が終了したときは,借地人は建物買取請求権を否定している(最高裁1960年2月9日判決)。従って、2は間違い

 3 問題文から、この借地契約が借地借家法施行(平成4年8月)後に締結されていることに注目したい。建物買取請求権の規定は,借地権の存続間が満了した場合での転借地権者(転借人)と借地権設定者(土地の所有者)との間にも準用されており,転借人Cは土地の所有者Aに対し直接,建物買取請求をすることができる〔借地借家法13条3項〕。従って、3は正しい

 但し借地契約が借地借家法施行(平成4年8月)前に締結されている場合は、(建物買取請求権に関する経過措置)附則第9条2項 により「第13条第3項の規定は、この法律の施行前に設定された転借地権については、適用しない」ということなので注意したい。

 4 賃貸人が代金を支払うまで土地・建物の引渡しを拒むことはできるが,賃貸借契約期間終了後の土地の地代相当分は不当利得となるのでその分は返還しなければならない(最高裁1960年9月20日判決)。従って、4は正しい


 〔問14〕の解説
 1 期間の定めのある賃貸借において,賃貸人が,賃貸借期間満了の1年前から6月前までの間に,賃借人に対して,「更新拒絶の通知」または「条件を変更しなければ更新しない旨の通知」をしなかったときは,期間を除いて従前の契約と同一の条件で,契約を更新したものとみなされる。また,この法定更新後の賃貸借は期間の定めがのないものとする〔借地借家法26条1項〕。従って、1は正しい

 2 賃貸人が,賃貸借期間満了の1年前から6月前までの間に,賃借人に対して,正当事由のある「更新拒絶の通知」をしたとしても,期間満了後に賃借人が建物の使用を継続していた場合は,賃貸人は遅滞なく異議を述べないと法定更新されることになる〔借地借家法26条2項〕。従って、2は間違い

 3 法定更新されると,更新後の契約は,期間を除いて従前と同一の契約条件で,期間の定めのない賃貸借になる〔借地借家法26条1項〕。従って、3は間違い。 

 4 期間の定めのない建物の賃貸借では,賃貸人・賃借人ともいつでも解約の申入れをすることができるが,賃貸人から解約の申入れをする場合は,正当事由(借地借家法28条)を必要とし、解約申入れから6月を経過することによって終了する〔借地借家法27条1項〕。

 但し、賃借人からの解約申入れの場合は民法617条が適用され,解約の申入れから3月が経過することによって終了します。(民法617条1項2号)。従って、4は間違い

 

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