えこえこエコロジー。

元環境NPOに出向していたとある男子の記録。

RHGプロジェクト Season1 第4回 保険を解約した理由?

2015-05-13 21:41:45 | 資産運用関連
先日、2008年から約6年間毎月8000円支払っていた年金保険を解約しました。約55万円入ります。

しかし、短期の解約のため、約5万円ほどマイナスが出ました。こうお話しすると、マイナスになってでも解約したのはなぜ?とお思いの方もいると思います。しかし、僕の中では当然の決断だと思っています。

ここで、まずは解約しなくて、満期まで保険料を支払った場合を見てみましょう。
商 品 名:楽しみ一番
会  社:住友生命
積立期間:27年間(60歳まで)
保 険 料:2,952,000円
保 険 金:3,148,000円(10年間のトータル【60歳~69歳】)+積立配当金

つまり、このまま続けた場合は少なくとも約20万円+積立配当金がもらえる契約でした。これは、保険会社が最低保証する金額で、まあまあ、普通預金に入れておくよりも、定期預金で積立していくよりも良い利率です。しかし、10年確定年金ですので、生きていても死んでも毎年31.48万円づつを10年間絶対もらえますが、逆にそれ以上はびた一文支払われません

一方、僕は同じ時期から始めた投資信託で資産を増やしつつ、毎月の配当金による収入を増やす方法を知っており、現時点でたまった55万を、投資信託で運用した方が、お得になると判断したのです。

仮に60歳まで、配当金を一切使わず再投資した場合どうなるか見てみましょう。但し、前提条件として、基準価格は購入時と同じで、税制も現在と一緒ということです。また、配当金はすべて再投資とします。基準価格と配当金も税制も変動しないことは絶対にありえませんので、現時点で想定できる最良プランと言えるかもしれません。条件が変動すると、それ以上の利益も損益も発生する可能性は大きいです。

投資額:55万円
基準価格:5,323円(2015年5月13日時点)
配当金:170円/月・一万口当たり(2015年4月18日実績)
ファンド名:好配当グローバルREITプレミアム・ファンド 通貨セレクトコース (愛称:トリプルストラテジー )
投資月配当金:13,997円/月(550000円【投資額】÷5323円【購入時基準価格】÷10000口×170円【1万口当たり配当金】×0.79685%【税払後取得価格】)
60歳時月額配当金:約655万円/月⇒計算上の理論値。
60歳時評価額:約2億5千万⇒計算上の理論値。

極端にしかも桁が大きく違いますので、そんなことあるか?とお思いでしょうが、少なくとも2008年から今まで運用してきたファンドの結果と照らしても、あながち絶対ありえない数字ではないと思っています(ヒントは複利効果。税引後単利でも30%超の配当金がもらえる計算なんです)。

少なくとも、このまま保険料を支払い続けるよりも、メリットがあるかもしれないという期待を持ったことは理解して頂けたと思います。ちなみに、再投資せずに現金で配当金を受け取ったとすれば、69歳までに500万円超の配当金を受け取れる計算で、再投資しなくても、元本も含め年金保険を解約しなかった場合と比べリターンは大きくなる可能性があります。しかも、ファンドがデフォルトしなければ、13,997円/月の配当金が死ぬまでもらえる可能性があり、このまま保険料を支払うよりも、リスクをとってリターンを取りに行こうと私は決めたのです。

つまり、保険を解約しファンドに投資することで、保険料の負担がへり、かつ大きなリターンが見込めると判断したのです。以上が、私が保険を解約した理由です。

【お断り】
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敷金と退去時の原状回復費用について

2015-05-07 21:04:10 | お仕事の分野(不動産)関係
いきなり固いタイトルですが、久々に本業について書かせて頂きます。

今年3月31日に民法の改正案が国会に提出されました。今後衆、参両院での委員会審議、本会議審理を経て法制化されるものと思われます。

今回の改正は、120年ぶりの大改正で、社会情勢や今まで積み上げてきた判例を元に民法の規定を改定しようというものであります。

詳細情報は、法務省の下記HPから資料を閲覧できます。
 ↓↓↓
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00175.html

その中で、賃貸不動産会社に勤務する私が特に注目したのは「敷金」と「原状回復費用」についての条文です。

1.敷金について
今まで明文化されていなかった敷金について、民法上の規定が出来ました。

詳細な条文は、法務省HPに譲るとして、以下のことが法案に盛り込まれています。

①敷金は賃貸借契約に伴って賃借人が賃貸人に負っている賃料支払等の債務に対する担保である。
②賃貸人が賃借人の債務不履行(賃料の滞納等)があった場合、敷金から控除できる。
③賃借人は賃貸人に対して、敷金を預けていることを理由として、債務不履行を免れることは出来ない。

といったこと、まあ、これらは実務上すべて契約書に盛り込まれていることであり、現状の追認といったところでしょうか?マスコミでもこっちの方はあまり話題になっていないようです。

2.現状回復費用について
こちらについてはいくつか取り上げているマスコミがあるようですが、誤解して伝えられており、一般の方に不適切な期待を持たせているようですので、それらの報道を修正させて頂きたいと思います。

結論から言うと、確かに条文では、通常損耗つまりは経年変化により補修が必要となった費用は貸主が負担する旨の条文が盛り込まれておりますので、一見退去時の原状回復費用のほとんどすべてが貸主負担であると思われがちですが、条文を読んでみてもこれは原則としては正しいのですが、あらゆる場合で有効とは言い切れない部分がありますので注意が必要です。

なぜか?それは、この規定が任意規定と考えられることと、条文の元となっている判例の判決理由によります。
まず、前者については、強行規定でない限り、契約で特約を付けて原則とは異なる規定をすることができます。もちろん、契約条項として規定し説明し同意されることが前提です。後者については、平成17年12月16日民集21巻8号1239頁において「通常損耗が生ずることは賃貸借契約の締結時に当然予定されており、通常は減価償却費や修繕費等の必要経費を織り込んで賃料の額が定められるものであって、賃借人が通常損耗の回復義務を負うとすると、賃借人にとって予期しない特別の負担を課されることになるから、特約がある場合を除いては賃借人は通常損耗の回復義務を負わない」と判示しています。
これらにより、契約書に特約を設定し、賃貸人と賃借人が合意することで条文と違う規定を設けることも可能ですので、通常損耗でも借主負担となる可能性はあると思います。但し、民法の強行規定上、暴利行為は無効とされていますので、個別具体的事例において、内容によっては、特約自体も無効となる可能性はあると思います。

結論としては、まずは民法の規定が適用され、それとは別の特約がある場合それが適用される。しかし、その特約も民法の強行規定に反する内容であれば無効となるということになり、自分の締結している契約がどのように判断されるかは、訴訟をしてみないと分からないということとなります。直ちに結論が出るわけではありません。

では、おかしいと思ったらどうしたらよいか?契約書を持って行政書士、司法書士、弁護士等の専門家のところへ行きましょう。あと裏技としては、引っ越し先を紹介してもらった不動産会社のスタッフへ相談するのも一手です。彼らは営業のプロですが、事務所に最低一人は宅地建物取引士という不動産取引の国家資格者がいますし、お客様ですから、最低でも話くらいは聞いてくれると思いますよ。特に同じエリア内の場合だと、要はライバル業者からお客様をゲットした状態ですからより真摯に話を聞いてくれると思います。

長文になりましたが、今日はこの辺で。。。

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一人飯、手酌酒 Season2 第6回 「健康ランチ?」

2015-05-05 19:11:17 | 一人飯、手酌酒
こんばんは。一人飯手酌酒です。

今日は、健康をテーマにします。


まずは、ご飯をおいしくするために、歩く、歩く。。。今日は、下鴨神社に行ってきました。下鴨神社の模様はフェイスブックで公開してますンで、こっちでは、まずはそこに至るまでの川端通りの一枚を公開します。五条大橋から、下鴨神社まで歩いたのですが、途中、いちゃいちゃしすぎるカップルとか、ブーメランパンツで日光浴していらっしゃる先輩達(複数)とか、ほのぼのしすぎだろう!というご家族とかいましたが、それらは全部省略です。
 ↓ ↓ ↓


そして、肝心な健康ランチ?がこれ
 ↓ ↓ ↓


ごはん:玄米時々小豆
メイン:豚ロース肉、豚バラ肉に巻かれてる新筍、キャベツのみじん切り
味噌汁:豆腐、なす、まいたけ入り。白みそ。
小鉢1:大豆、鶏肉、人参、ひじき、あげ
小鉢2:小松菜、あげ、赤唐辛子少々
漬物 :白菜、きゅうり

結果、かぶりも一部ありますが、1食で16種類の食材を頂けました。おいしかったです。多くの食材に触れる時、自分の命が、食材たちの命で生かされているということを感じます。ヘルシーランチは、体も心も満たしてくれます。

是非皆様も、近所のヘルシーランチを探してみてはいかがでしょうか?食への考えが変わるかもしれませんよ。
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