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マレーシア イスカンダル計画の行方 その5

2015-07-04 10:11:08 | グローバルビジネス
続報を続けるマレーシアのイスカンダル計画。どうやらバブル懸念が高まっている。投機目当ての都市開発。実際には人が住まないゴーストタウン。思ったほど投資効果がなく撤退する人々。本当にうあく街づくりができるのだろうか。

マレーシア 暗雲漂うイスカンダル不動産:バブル懸念、投資家に動揺広がる(2015/06/29 NNA)
マレーシア・ジョホール州南部のイスカンダル・マレーシア(イスカンダル開発地域=IDR)で、不動産市場のバブル化への懸念が高まっている。住宅物件の大幅な供給過多、不動産取引額の急落が明らかとなり、シンガポールなど主要な投資国にも動揺が広がりつつある。 数年以内に住宅戸数が、約1.5倍まで増加する――今年4月、マレーシアの国家不動産情報センター(Napic)が発表した2014年版「年次報告書」で、ジョホール州における大量の住宅供給が明らかになった。同州の既存住宅戸数は、昨年末で約72万戸。建築中の住宅は約14万戸、建築認可済みの住宅計画も約19万戸。つまり、現在の住宅戸数の5割弱に当たる33万戸もの新築物件が、数年内に市場に出回ることになる。一方、ジョホール州を除くマレーシアの平均は、約1.26倍の増加にとどまっている。
■賃貸、販売ともに不振
投資家には、同州の不動産市場は実需が伴わない供給過多、バブル状態にあるとの認識が広がりつつある。
「このユニットの賃料は、昨年末に1,000リンギ(約3万3,000円)下げて、月額3,800リンギ。それでも借り手がつかない」――。大手運輸会社に勤めるシンガポール人男性、アーノルド・チョウ氏(仮名、48歳)は、賃貸契約書のコピーを見せながら説明した。同氏は、ジョホール州内で3つのコンドミニアムに合わせて6戸を所有する。全て賃貸物件として運用中だが、昨年から賃貸相場が急落。いずれも800~1,000リンギ値下げしたが、6戸のうち4戸が「借り手募集中」のままだ。既存物件の賃貸相場の下落は、新築物件の購入需要の増大による可能性もあるが、Napicの報告書はそれも否定する。同州で昨年供給された新規物件は1万3,690戸、このうち約26%に当たる3,572戸に買い手がついていない。このデータを見る限り、供給は購入需要をもかなり上回っているといえるのだ。不動産の取引額も急落している。マレーシア商銀最大手マラヤン・バンキング(メイバンク)系のメイバンク・インベストメント・バンク(メイバンクIB)は今年4月、IDR不動産に関する報告書を発表。昨年10~12月期のIDR関連の不動産取引額は、前年同期比で33%下落。これに対し、マレーシア全体では7%減にとどまっている。メイバンクIBは、IDR不動産への投資は「今後、細心の注意を払うべき」と強調した。チョウ氏は、ジョホール州の不動産市況はさらに悪化すると見ている。「既に借り手がいないのに、次々とコンドミニアムが建設されている。どうなるか分かるだろう?」――。同氏の持つ物件は、いずれも1,500平方フィート(約140平方メートル)規模の広さで、2011~13年にかけて購入したもの。価格は1戸当たり60万リンギ前後だった。当時で1戸の平均額が120万シンガポールドル(約1億1,000万円)前後だったシンガポールに比べれば格安だったが、「今思えば、高値づかみだったかもしれない」――。状況次第ではポートフォリオの整理、つまり物件売却も考えている。
■最大投資国に衝撃走る
IDR不動産市場のバブル懸念に大きく反応したのが、隣国シンガポールだった。中央銀行などに相当するシンガポール金融管理庁(MAS)の政策委員でもあるローレンス・ウォン文化・地域・青年相は5月に国会で、イスカンダルの人口はシンガポールの6割程度だが、「供給が予定されている33万戸もの住宅戸数は、シンガポールの民間住宅戸数(約23万戸)を超えている」と述べ、暗にバブル状態だと指摘した。シンガポール消費者協会も同月に「不動産投資の勧誘規制」を打ち出したが、事実上、IDR投資を対象にしたものと見られている。
■過熱の影に中国の業者
IDRの不動産市場が過熱した背景には、中国の開発業者が積極的に「ランドバンキング」を仕掛けたことがある。これは、事業主体が開発需要の見込まれる土地を大規模に買収した後、投資家に小口化して販売し事業コストを回収する手法だ。チョウ氏の物件を担当するジョホール州の不動産エージェント、アイビー・チョン氏によると、中国系の開発業者の活動が活発になったのは12年頃から。同時期に中国本土の不動産市況が停滞したため、「新たな投資先としてIDRに目星をつけた」と説明した。ただ、「開発は中国系でも、購入するのはシンガポール人ばかり」だという。IDR開発を主導するイスカンダル地域開発庁(IRDA)の14年の統計では、シンガポールの累計投資額は118億リンギと国別で首位。2位米国の投資額は、その半分未満だった。IDR投資全体のうち、約4分の1が不動産向けだ。
<メモ>
■イスカンダル開発地域(IDR)
マレー半島南部のジョホール州に広がる約2,217平方キロメートルの地域で行われている大型複合開発プロジェクト。A~Eまで設定された5つのエリアに、◇金融◇観光◇教育◇物流◇医療科学◇情報通信とクリエーティブ」――のサービス業6分野と、◇電気・電子◇油脂・石油化学◇食品・農産物加工――の製造業3分野、合わせて9分野に重点を置いて企業進出を促し、マレーシアの新たな成長けん引地域とする計画。中国・深センと香港の関係をモデルとしており、隣国シンガポールとの補完関係の構築が、成功の鍵を握っている。

マレーシア バブル崩壊懸念に思惑交錯:イスカンダル、問題点が表面化(2015/06/30 NNA)
マレーシア・ジョホール州南部のイスカンダル・マレーシア(イスカンダル開発地域=IDR)で高まる不動産市場の「バブル崩壊」懸念。マレーシアの行政当局は懸念の払しょく、「崩壊」阻止に自信をみせるものの、最大の投資国シンガポール側からはその見立てや実効性に疑義も上がる。今後について思惑が錯綜する中、IDR不動産投資が「現実に抱える難点」が改めて浮き彫りになっている。 不動産取引額の急落、売れ残り新築物件の増加、賃貸相場の下落、さらには住宅戸数が数年以内に1.5倍まで急増――IDRの不動産市場に実需を伴わない供給過多の兆候が見え始めている。だが投資家らに「バブル崩壊」懸念による動揺が広がりつつある一方で、IDR開発を一元管理しているイスカンダル地域開発庁(IRDA)は余裕の構えだ。
■行政側は人口増に望み
IRDAの担当者は、現在は過多に見える住宅供給についても、「IDR人口の増加によって需給バランスはとれる」と説明する。
IRDAは、IDR計画で2025年を期限としてさまざまな目標値を定めている。現在、IDRの人口は約180万人(ジョホール州全体は約350万人)。産業誘致と雇用創出を進め、25年には人口を約300万人まで増やす計画だ。IDRに誘致を進めている産業9分野(サービス業6分野・製造業3分野)は、いずれも高付加価値な産業分野。そのため、マレーシア国内だけでなく国外からも積極的に高技能人材を招へいする方針だ。自ずと高収入の人材が集積するため、人口増とともに「IDR住民全体の所得水準も引き上げられ、住宅の購入需要も拡大する」とIRDA担当者は強調。楽観姿勢を崩さない。06年にIDR計画が本格実施されて以来、これまでに60万5,381人分の雇用が創出された。25年までの創出目標は、81万7,500人分だ。
■シンガポールの住宅戸数を超過
しかし、こうした楽観論には異論もある。
「人口増だけでは、住宅の供給過多に対応できないのでは」――そう指摘するのは、英系不動産サービス大手ナイトフランク・シンガポールのアリス・タン取締役兼顧問・調査部長だ。根拠は、IDRが補完関係の構築を目指すシンガポールの人口と住宅戸数にある。シンガポールの人口は現在、約540万人。住宅戸数は、公営住宅(HDBフラット)と民間住宅のコンドミニアム(分譲マンション)や土地付き住宅を含めて約100万戸だ。 ジョホール州の人口約350万人はシンガポールよりも約200万人少ないが、数年以内に約33万戸の住宅が供給され、総計はシンガポールと同程度の約105万戸まで増加する。さらに増加分の多くが、一般市民の需要がない中・高級コンドミニアムとなっている。需給のミスマッチは、IRDAも認める。ジョホール州人口の約4割に当たる中・低所得層向け住宅の不足解消のため、「連邦政府や州政府などと連携を強化している」と担当者は説明した。高価格物件では大幅な供給過多が起こっている一方、一般市民向け物件の供給不足が発生しているのだ。タン取締役は、「供給過多の現状を受け、大型開発を延期した業者もあるようだ」と前置きした上で、もし計画通りの住宅供給が実施されたら、今後のIDRに「ゴーストタウンが生まれる可能性も否定できない」と指摘している。IDRで建築中の高層コンドミニアムは、15~16年にかけて完工ラッシュを迎える。
■冷却策、問題は実効性
タン取締役はIDR不動産市場について「バブル崩壊直前状態」とは断定しないが、「供給過多にはある」と指摘。その上で「もし『直前状態』であるならば、適切な冷却策があれば崩壊は防げる」と、シンガポールの事例を踏まえて説明する。シンガポールの不動産市場は、08年のリーマンショック時に多少の停滞を経験したものの膨張を続け、12年頃には市場にバブル懸念が増大。するとシンガポール政府は、不動産の追加購入者印紙税(ABSD)引き上げ、住宅ローンの物件価格に対する融資枠上限(LTV)引き下げなどを適宜に実施。不動産市場は冷え込んだものの、バブル「崩壊」には至らなかった。マレーシア政府もIDR不動産市場の過熱を冷ますため、昨年から◇外国人の不動産物件の購入価格下限をそれまでの50万リンギ(約1,630万円)から100万リンギへと引き上げ◇不動産譲渡税の引き上げ――などといった政策を実施している。だがタン取締役は、こうした政策の「実効性」に、◇政権の安定性◇IDR戦略の妥当性――の2点から、疑義を唱える。 まず「政権の安定性」は、不動産過熱抑制策に限らず円滑な政策の実施には不可欠と指摘。マレーシア政府系の投資会社「ワン・マレーシア・デベロップメント(1MDB)」による不明瞭会計の発覚などでナジブ首相の政権基盤が弱体化しているため、同首相に強い指導力の発揮は望めないとの見解を示す。対照的にシンガポールは、国会の全87議席中81議席を与党の人民行動党(PAP)が占めていることで分かるように、政治の安定性は非常に高い。そして「IDR戦略の妥当性」とは、IRDAが振興している重点産業に、教育や医療、金融など「既にシンガポールが高い競争力や優位点を持つ産業が多い」ことを指す。IDRとシンガポールが中途半端な競合関係に陥ればIDRの発展や人口増が達成できず、不動産市場の需要創出ができないのではないか――との懸念だ。ただ、「医療や教育の分野で、低価格を維持しながらも高品質なサービス提供に成功すれば、IDRの発展に可能性はある」とも付け加えた。
■実需を阻む「住みにくさ」
IDR不動産市場の今後について「肯定」と「懐疑」が対立している中、実需を生まぬ「問題点」はさらに鮮明になっている。IDR開発では、高技能を有する人材を海外から積極誘致している。隣国シンガポールはその一大宝庫だが、不動産価格も安く「帰国」にも至便なはずのジョホール州に移住するシンガポール人は少ない。理由は、◇治安の悪さ◇貧弱な公共交通――にあり、これがIDR不動産市場の問題点になっている。まず「治安」だが、ジョホール州における10万人当たりの事件発生率は、日本と比べ「殺人」が約2倍、「強盗」が約5倍に上る(10年統計)。しかも警察の能力が信頼されていないため、犯罪事犯を届け出ない市民や旅行者は非常に多く、実際の数値はこれをさらに上回るのは確実といわれる。警備員が24時間巡回している高層コンドミニアムでも窃盗侵入事件は日常茶飯事。不動産の空き物件が増加した場合、そこが犯罪の温床となる可能性もある。そして「貧弱な公共交通」。長距離路線以外のバスや鉄道網が整備されていないジョホール州は、自動車がなければ日常生活も仕事も成立しない。幹線道路にも歩道が併設されることは皆無。防犯のために、一定の距離以上の徒歩移動はいわば「タブー」も同然であり、もし自家用車がない場合は、快適性とは無縁の老朽化した車両で、しかも料金体系も不明瞭なタクシーを使って移動せねばならない。IDRにある新築コンドミニアムを回って驚くのは、入居者のない「空き物件」の多さ。だが実はほとんどが「完売物件」。投資目的で購入された後、借り手が付かないか賃貸市場に流通させることなく放置されているのだ。前述したような理由により、「自身が住みたいと思わない物件を投資用として購入する」事例が多数。「あわよくば」と現実の相反、これがIDRの不動産「バブル崩壊」懸念の元凶にある。




インド Amazonが複数ヵ所でデータセンターを設置

2015-07-04 10:05:36 | データセンター、施設建設、クラウド
Amazonがインドの複数ヵ所でデータセンターを設置するという。インドは人口爆発の発展途上の国。eコマースやクラウドサービスの将来市場は大きなものがあると読んでの先行投資だろう。

米アマゾン、複数カ所でデータセンター設置へ(2015/07/01 NNA)
米オンライン通販大手アマゾンは、来年中にインド国内の複数カ所でデータセンターを開設する計画だ。投資額は数百万米ドル規模。パブリッククラウドサービス「アマゾン・ウェブ・サービシズ(AWS)」の責任者アンディ・ジャシー氏の話をタイムズ・オブ・インディア(電子版)が6月29日に伝えた。 インド国内では、中小企業や新興企業を含め、1万2,000社を超える企業や個人がAWSを利用している。パブリッククラウドは、インターネットを通じてソフトウエアやストレージといったコンピューター関連のインフラを提供するサービス。 国内のAWSの利用者は、主にシンガポールのデータセンターを介してサービスの提供を受けており、国内にデータセンターが設置された場合、利用者にとっては、データの転送速度、サービスの提供速度が速くなるメリットがある。ジャシー氏は「われわれの事業はインド国内で急拡大しているため、大規模な投資に踏み切った」と説明した。 アマゾンに限らず、世界的なIT関連企業の間では、インド国内にデータセンターを設置する動きが相次いでいる。米マイクロソフトは数カ月前、国内の3カ所で年末までにデータセンターの運用を開始すると発表したばかり。米IBMも、国内2カ所目となるデータセンターの年内稼働に向けて動いている。

日立の指静脈認証システムの進化

2015-07-04 09:57:31 | データセンター、施設建設、クラウド
生体認証に分野において現在、指静脈認証は主流となっている。もともとキャッシュカードの不正利用防止で大きく利用促進された。日立が郵便局と組んで指静脈認証を実用化。一気に普及が加速した。富士通は東京三菱銀行と組んで手のひら静脈認証を実用化したが広がりを見せず。そして今、新たに顔認証の実用化が進みそうである。NECやグローリーなどメーカーもしのぎを削って技術開発を進めている。

指静脈認証、速度3倍、日立が入退室管理システム(2015/07/02 日経産業新聞)
日立製作所と日立産業制御ソリューションズは1日、新型の指静脈認証端末を搭載した入退室管理システムを発表した。認証速度を従来機の3倍に引き上げ、誤って他人を本人と判別する割合を約15分の1に減らした。高いセキュリティー対応が求められる食品工場や金融機関などの需要を狙う。社員証などICカードを使わずに入退室を管理できる。端末の横幅を半分以下にしてドアの横などに設置しやすくした。既存の入退室管理システムを導入している企業などは認証端末だけを新型に更新することが可能。10月中旬から国内で販売を始め、アジアなど海外にも順次展開する。食品工場などのほかデータセンターや研究施設、空港などに売り込む。

日立、認証精度など向上させた指静脈認証端末搭載の入退室管理システムを販売(2015/07/01 日経プレスリリース)
発表日:2015年7月1日
認証精度と認証速度を大幅に向上させた新開発の指静脈認証端末を搭載した入退室管理システムを販売開始、指静脈のみによる多人数の認証にもスムーズに対応
株式会社日立製作所(執行役社長兼COO:東原 敏昭/以下、日立)と株式会社日立産業制御ソリューションズ(取締役社長:高山 光雄/以下、日立産業制御)は、このたび、認証精度と認証速度を大幅に向上させた新型の指静脈認証端末を開発し、本端末を搭載した入退室管理システム「SecuaVeinAttestor」を2015年10月中旬から国内向けに販売開始します。さらに、今後は、アジアを中心とした海外にも順次展開していく予定です。本端末は、従来機種(*1)に比べ、逐次認証方式(*2)の適用により他人受入率(*3)を約15分の1に低減できるとともに、約3倍の認証速度の向上を実現します。これにより、ICカードなどの媒体を必要とせず、指静脈のみによる多人数の認証にもスムーズに対応します。また、本端末の横幅を従来機種(*1)の半分以下にスリム化したことにより、これまで以上にさまざまな場所への設置が可能です。なお、指静脈データやインタフェースについては、従来機種(*1)との互換性を有しているため、導入済みの入退室管理システムにおける認証端末のみの更新や増設にも対応できます。日立製作所と日立産業制御は、高セキュリティ対応が求められる食品や医薬などの工場、データセンター、研究施設、金融や公共機関、空港などの公共施設などに向けて、本システムをはじめとしたセキュリティソリューションを拡販していきます。日立の指静脈認証技術は、生体の特徴を示すパターンが体内にあり、指紋、顔、声紋など他の生体認証方法と比べてなりすましや偽造が極めて困難であることや、認証精度が高いこと、装置が小型で設置しやすく、かつ使いやすいことなどが特長です。これまでに入退室管理、金融機関のATM、PCログインなどさまざまな用途において多数導入されており、今後も、マイナンバー対応や個人情報保護、内部統制、テロ対策、防犯に対するセキュリティ強化に向けて、需要が増加することが見込まれています。入退室管理分野においては、2002年の製品化以来、オフィス、サーバー室、データセンター、空港、工場などさまざまなセキュリティエリアに導入されてきました。これまで、認証対象者数が小規模の場合には指静脈のみによる認証システムが、また、大規模の場合には、指静脈とICカードとの組み合わせによる認証システムが採用されています。しかし、最近、通用口ではICカードやテンキーを使わずに認証させたい、食品工場など衛生管理をしている場所では認証媒体が持ち込めない、人の変動が多い職場においてICカードの発行や回収が煩雑などの理由から、指静脈のみで多人数を認証したいというニーズも増加しています。一方、生体情報のみで、セキュリティ性を維持し、かつストレスなく多人数の認証を行うためには、高精度かつ高速な認証が求められます。そこで、日立と日立産業制御は、すでに金庫や勤怠管理端末などの機器装置向けの組込み型指静脈認証装置(*4)において採用している逐次認証方式(*2)の適用により、従来機種(*1)と比較して他人受入率(*3)を約15分の1となる約1,500万分の1に、また高速なCPUの採用により、1:N認証(*5)速度を約3倍の約10,000指/秒に向上させた新型の指静脈認証端末を開発しました。これにより、利用者が多人数の場合でも、指静脈のみで高精度かつ高速に認証することが可能になります。また、縦型構造としたことで従来機種に比べて本体横幅を半分以下の89mmにスリム化したほか、防水規格IP44(防沫形)への対応、外装カバーを取り外して塗装を可能とするなど、さまざまな場所に合わせた設置が可能です。さらに、カラー液晶タッチパネルの採用により、操作性とデザインの向上も図りました。日立と日立産業制御では、今後、ビルファシリティマネジメントソリューション「BIVALE」や総合型入退室管理システム「秘堰」にも本端末を適用していくとともに、企業や公共施設において高まるセキュリティ強化のニーズに対応し、安心・安全な社会の構築にさらに貢献していきます。
*1 指静脈認証端末:AFV-730-TC、FVTC720
*2 逐次認証方式:1人につき2指を登録しておき、1回目の認証で本人と確定できなかった場合に2本目の指で認証することにより、認証精度を大幅に向上させる認証方式。
*3 他人受入率:誤って別人が本人として判定される割合。
*4 組込み型指静脈認証装置:PCT-KCAX010
*5 1:N認証:提示された指静脈を登録済みのN指と照合すること。
<価格および販売/提供開始時期>
項目:価格:販売/提供開始時期
指静脈認証端末(カードリーダー内蔵):FVA-100JL:オープン価格:2015年10月中旬予定
指静脈認証端末(カードリーダー無し):FVA-100SL:オープン価格:2015年10月中旬予定
海外向け指静脈認証端末(カードリーダー内蔵):FVA-100FL:オープン価格:2015年10月以降、順次展開予定
※製品仕様などリリース詳細は添付の関連資料を参照
■商標注記
・SecuaVeinAttestor、秘堰は株式会社 日立産業制御ソリューションズの登録商標です。
・BIVALEは、株式会社日立製作所の登録商標です。
・FeliCaは、ソニー株式会社の登録商標です。
・MIFAREは、NXPセミコンダクターズの登録商標です。
・Type-Bは、モトローラ社が開発した非接触ICカードの技術方式です。

鯛ちく、あなご竹輪

2015-07-04 09:50:12 | 食べる/泊まる 広島
「鯛ちく」は鯛のすり身をつかったちくわである。(株)出野水産の製造する魚肉ねり製品。いずのと読む。他にタコとか水産加工品あり。味は普通といったところか。東京にある広島アンテナショップtauで購入した。2015.7
「あなご竹輪」も(株)出野水産の製造。tauで購入。税込290円。「宮島名産」とある。チーズ入り。これはまぎれもなくちくわだ。2016.2
(株)出野水産 Tel. 082-78-1614  広島市西区草津港1-10-26
http://www.anago-chikuwa.co.jp/

さざれ石

2015-07-04 09:45:58 | 食べる/泊まる 広島
「さざれ石」は広島にある水産加工会社(株)大崎水産が製造・販売する珍味かまぼこ、蒸しかまぼこである。一口サイズ。チーズとネギがうまく絡み合い実にうまい。また買って食べたいところだ。こんなものがあったのか。東京にある広島アンテナショップtauでも入手できる。2015.7
(株)大崎水産 Tel. 082-277-1291  広島市西区草津港1-9-39