マンションモデルルーム訪問日記

分譲中のマンションモデルルームを実際訪ねてみて、感じたことなどを書いていきます。

比較検討 武蔵小杉 超高層 3件

2006-08-05 06:38:33 | 比較検討
今回は、みなとみらいを超えるといわれている大型再開発地域武蔵小杉のラン
ドマークとなるであろう3大超高層物件の特色を比較してみたいと思います。


  建物名称     
THE KOSUGI TOWER (以降 KOSUGI)
パークシティ武蔵小杉;ステーションフォレストタワー(以降 パークシティ)
レジデンス・ザ・武蔵小杉(以降 レジデンス)


  所在地  
KOSUGI    東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩7分  
パークシティ            徒歩2分  
レジデンス             徒歩4分    

立地面ではパークシティが駅徒歩2分に計画されていて、リード。
レジデンスはJR横須賀線の新駅の駅前に将来的にはなるものの、
2年後であり、既存の武蔵小杉駅へのアクセス面では圧倒的にパー
クシティに軍配があがりそう。 KOSUGIも他の2件との比較では
劣るものの、駅徒歩10分以内圏であり、マンションの立地条件は
クリアしています。


  引渡予定日        
KOSUGI    平成20年6月
パークシティ 平成20年11月
レジデンス  平成19年9月

レジデンスが先行して竣工・入居となり、その約1年後にKOSUGI
とパークシティが竣工する予定になっています。武蔵小杉の再開
発がまだまだ終わらないうちに入居がはじまってしまうレジデン
スは、入居当初は多少不便かもしれません。


  用途地域             
KOSUGI    工業地域
パークシティ 第二種住居地域
レジデンス  商業地域

駅前でありながら、第2種住居地域という住居系の用途地域に指
定されているパークシティはマンション用地としてはベストとい
えます。 レジデンスは商業地域であり、利便性はよしとしても、
歓楽施設など住環境面では若干心配な要素がある。KOSUGIは現在
のところ工業地域であり、不安な要素となっている、但し、再開
発全体としては住商業系の建物が予想されるため、工業系の建物
が今後も建設され続けられるとは考えにくいと思われます。


  建坪率                   
KOSUGI    24.03%
パークシティ 24.39%
レジデンス  63.64%

  敷地面積         
KOSUGI    11,856.76平米
パークシティ  8,222.82平米
レジデンス   6,672.20平米

  建築面積            
KOSUGI    2,849.84平米
パークシティ 2,005.84平米
レジデンス  4,455.30平米

KOSUGI、パークシティとも建坪率は20~30パーセントなので、
比較的ゆとりのある計画です。一方、レジデンスは63%なので、
敷地内は自走式駐車場を広くとって緑地はほとんどありません。


  延床面積           
KOSUGI    81,680.30平米
パークシティ 80,998.33平米
レジデンス  46,637.09平米

  専有部構成            
KOSUGI    住戸689戸       2LDK~4LDK
パークシティ 住戸643戸       1LDK~4LDK
レジデンス  住戸389戸・店舗4戸  1LDK~4LDK

  専有部面積       
KOSUGI    58.36平米~122.77平米
パークシティ 46平米~120平米
レジデンス  64平米~92平米

規模的には、KOSUGIとパークシティはほぼ同じであり、レジデンス
は3棟でひかくすれば、一回り小さいのです。住戸のプランを見る
と、KOSUGIはファミリー向け、パークシティとレジデンスにはシン
グル向きのプランもあります。

  建物形状       
KOSUGI    RC構造
パークシティ RC構造(SRC構造)
レジデンス  RC構造

いずれも、鉄筋コンクリート構造で、制振構造が採用されるようです。
          
  階数
KOSUGI    地上49階、B2階、塔屋2階
パークシティ B3階、地上47階
レジデンス  B1階、地上24階

49階建てのKOSUGIが一番高く、次いで47階建てのパークシティ(ミッ
ドスカイタワー棟が正式に分譲されれば、59階建てなので一番高い建
物になりますが)


  建築確認     
KOSUGI    ビュローベリタスジャパン社
パークシティ ユービック株式会社都市住居評価センター
レジデンス  財団法人日本建築センター

いずれも、民間の確認検査機関を利用して建築確認が取得されてい
ます。


  駐車場              
KOSUGI    計484台分あり
パークシティ 計406台分あり
レジデンス  計316台分あり

駐車台数としては、KOSUGIが多いのですが、レジデンスは全戸分の約80%の駐
車スペースが計画されています。


  周辺環境 
KOSUGI。
販売担当者の話では、汚染土壌は適正に処理されているとのことで
した。

綱島街道・府中街道が近くに所在しているので、周辺の騒音状況・
交通渋滞の状況などについて、確認しておく必要性があります。 周
辺一帯は、工業系の建物が依然として多く所在しています。

パークシティ
当該敷地には、建設に先立ち、土地履歴調査が実施され東京都への
届け出がなされているとのことです。 ミッドスカイタワー棟の建設
予定敷地の南側隣接には工場が所在しています。(移転の計画あり)

レジデンス
土壌汚染があったことが確認されています。 なお、汚染土壌は場外
に搬出され、その旨川崎市環境局水質課に届け出がされているとの記
述があります。 したがって、土壌汚染の可能性は考えにくいと考え
られます。

1階の店舗(分譲予定)にどのような店舗が入るのかわからない
状況で不安はのこります。 商業地域で駅前ということもあり、外部
騒音が若干気になります。


  住戸内の遮音性 
KOSUGI
住戸内の遮音性については、一定の配慮が見られます。
 床(フローリング)の遮音性能については、軽量衝撃音対策として、
一部の住戸を除きLL-45のフローリング材が計画されています。 また、
重量床衝撃音への対応として、一部の住戸を除き、床のコンクリート
の厚さは、330mmとしています。
 同様に、戸境壁は、石膏ボード2枚貼りの遮音壁(TDL-56)が計画され
ています。 もともと鉄筋コンクリート構造であるため、騒音・振動
による大きな問題は起こりにくいと思われますが、パンフレットを見る
限り、遮音性にも配慮を施している内容になっています。 サッシは普通。

パークシティ
住戸内の遮音性については、一定の配慮が見られます。
 床(フローリング)の遮音性能については、軽量衝撃音対策として、
一部の住戸を除きLL-45のフローリング材が計画されています。 また、
重量床衝撃音への対応として、床のコンクリートの厚さは、320mm~380mm
としています。

同様に、戸境壁は、石膏ボード2枚貼りの乾式遮音壁が計画されて
います。もともと鉄筋コンクリート構造であるため、騒音・振動による
大きな問題は起こりにくいと思われますが、パンフレットを見る限り、
遮音性にも配慮を施している内容になっています。 北側・西側のサッシ
にはT-3サッシが採用され南側・東側のサッシにはT-2サッシが採用
されているとの記述があります。 

レジデンス
住戸内の遮音性については、一定の配慮が見られます。 2重天井/2重
床で、 床スラブは260-380mmのボイドスラブが採用され、対重量物遮音
性能(子供の飛びはねなど)はすぐれていると思われます。 但し、各
住戸の中柱から外廊下にかけての床スラブの厚は約200mmとなっているた
め、若干仕様がおとされています。 対軽量物遮音性能(食器など)は
LL-40のフローリングが計画されているため、高レベルの遮音性である
ものと思われます。

敷地の東側には横須賀線がはしっている(当該マンション竣工2年後に
は横須賀線武蔵小杉駅が誕生予定)ため、横須賀線走行時の騒音・駅前
広場に面しているため比較的外部騒音の高い位置に所在することになっ
ており、騒音によるリスクは否定できません。 サウスウィング棟の東
南の角住戸は2重サッシ(T-4)が採用され、一般のサッシはT-2
相当の防音サッシが採用されます。南面が駅前広場であることを考える
と、サウスウィングの南側サッシには2重サッシを求めたいところです。

外壁面の内装間仕切りはGL工法が採用されることになっており、音・
防カビの観点では不利な仕様となっています。




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