不動産ノンリコースレンダー日記(renrl@mail.goo.ne.jp)

ノンリコースローン(NRL)に関係すること・関係しないことを思いつくままに...

広告

※このエリアは、60日間投稿が無い場合に表示されます。記事を投稿すると、表示されなくなります。

リスク回避

2007-08-21 22:27:57 | Weblog
 サブプライム問題の影響でリスクリダクションの動きが
強まっているようで、クレジットものをはじめ、リスキィ
アセットのプライシングが極端に崩れている模様。ABCP
市場が機能していないようだし、GSのクォンツアービト
ラージはじめHFのNAVも軒並み悪化しているみたい。
 日本のマーケットに影響ないと思っていたけど、先週
末は株価が急落し為替も111円台の円高を記録。J-
REITも年初来の上昇分をはきだした。FRBやECB
の政策期待があり、金融市場の底割れはないと思うけど、
マーケットが完全にプライシング機能を取り戻すまでは
数ヶ月かかると思われる。
 ついに今週はうちの会社のMDも、ノンリコの基準を
厳しくしようかと言い出したみたい! 過剰流動性パー
ティは終焉したか??
コメント (17)   トラックバック (3)

ダヴィンチ

2007-02-16 00:42:03 | Weblog
ダヴィンチもやられてしまいましたね。
これは、FSAもFSAで細かい指摘をし過ぎですが、
ダヴィチの場合、ちょっと目に余るものがある
という気もしないではないです。

私の会社でも朝からダヴィチの話題でもちきりで
した。 
コメント   トラックバック (1)

FSAのせいで...

2006-06-19 23:50:56 | Weblog
オリックス投資法人もやられてしまいましたね。
物件の遵法性等が原因らしい。投資法人ローン
のエージェント行もシ団メンバーからの問合せ
への対応でいそがしかったようだ。また、日立
本社ビルのM信託による信託が覆ったのも、ア
スベストが問題だったとか、森トラと投資法人
間の売買価格の妥当性に疑問がもたれたためだと
か言われている。受託者やレンダーに対する
FSAの締め付けが厳しくなっている直接・間
接の影響がいろいろみられます。
どこぞの損保も業務停止になるらしい。











コメント (3)

いわない・ほうがい

2006-05-25 23:26:39 | Weblog
随分前に月間プロパティマンジメントのいわない氏の
連載で当時「信」も共鳴した以下の記載があった。

『悲しいかな貸出競争は激しく、デットは頑張らざる
を得ない。踏み込んでたくさん貸出しをするか、金利
のスプレッドを小さくするか、・・・いずれも‘ここま
できたか’(連載6)』

数ヶ月経過した現在では金利の上昇により状況がレン
ダーにとってなお悪化している。即ち、金利の上昇に
もかかわらず足元のキャップは上がっていないので、
エクィティ利回りを維持するためローン金利を上げて
もらえない。しかし、ベースとなる市場金利(スワップ
金利やTibor)が上がっているので、結局レンダーが
スプレッド低下に甘んじなければならない。貸出競争
は依然激しいので、信だけスプレッドの維持を要求し
てもビジネス機会を失うだけである。
さらに悪いことに、キャピタルマーケットでは、4月
以降CMBSのスプレッドが拡大気味だ。したがって、低い
スプレッドでローンを出してCMBS化してもI/O享受の妙
味がほとんど薄れてきている。
信がノンリコレンダーとして生きていける期間もあと
わずかである。レンダー辞めるときに信に市場価値
あるだろうか??
コメント (5)   トラックバック (1)

不動産ノンリコレンダー日々抄

2006-05-22 22:42:28 | Weblog
人の文章みてると皆なかなかいい文章書いてると
感じる。雪風さんの内容は素晴らしいし、Nobさん
のBlogは教科書のような内容・構成だ。
ノンリコレンダーの文章はほとんどお目にかから
ない。どうせレンダーなんてしがない人種であり、
ろくなコメント書きそうにない。 一時、月間PMの
不動産ノンリコレンダー日々抄というものを目に
し、同じレンダーとして共感できる記述もあったが、
はっきり言ってあまり面白い内容とも思わなかった。
それでもさすが月刊業界紙に連載されるだけあって、
信のBlogよりかはましな中身だったけど。。。
コメント (1)

無題

2006-05-13 22:32:40 | Weblog
中央青山もやられちゃいましたね。信の知る限り
でも監査法人の中では中央青山はゆるいと感じて
いたので、組織的に目に余る態勢があったのでし
ょう。JPモルガン(及びモルガン信託)、新生信託、
中央青山をFSAが叩く根底にあるのは、資本市場
の信頼感を失わせるような事件事故を未然に防ぐ
ような仕組みを作るための懲罰的な意図ではない
でしょうか。違法物件を受託したり、違法物件を
対象とした運用商品やファンド等を売り出したり
して、不動産市場をクラッシュさせるような不祥
事が発生しても困りますからね。ただし、アイフ
ルの件はよう分からん。厳しい取立てがいい悪い
というのは個別のケース次第だとは思うが、まず
は借りた金は債務者が返さなければならないと思
うけど。

コンプラ・CSR・セクハラとかいろいろ話題に
なって、成果をあげるあげない以前に会社にいる
だけでいろいろ行動が規制されて、息苦しいです
ね(別にセクハラしようと思っているわけではな
いが。北米トヨタはどうなるのかな??)

コメント

GW明けは忙しいぞ

2006-05-05 22:00:55 | Weblog
来週もクロージングが1件あり、また、動き出しそう
な案件もあるのでGWの残り2日のうち1日は出勤し、
もう1日は運動でもして、ここ数日怠けていた心身を
仕事モードに変えていこう。
運動した後は、品川まであしをのばすつもり。なんと
品川でもスタ丼が食えるようになったらしい。これで
多摩地区まで行かなくても済む様になった。
コメント

超多忙

2006-04-26 00:06:39 | Weblog
3月下旬にクロージングの波が終了したはず
なのに今月中旬から大変忙しくなってきた。
クロージングが4月中下旬からGW明けにかけ
て何件か続くし、長期金利上昇を受けた対応
方針を本部マネージングダイレクターに説明
するために、市場部門・エコノミスト部門に
金利見通しをヒアリングしなければならなかっ
たり。そんなわけで先週のリーマンセミナー
にもいけなかった。自分が忙しすぎてまわりの
ことに気を配る余裕がなかったけど、JPモルガン
の人たちはどうしたろう?? 5月からみんな
SPCは合同会社を使うのかな??受託者さんの
基準はますます厳しくなっているのかな??
コメント (1)

金融庁 JPモルガン信託を6カ月間受託禁止

2006-04-06 21:03:00 | Weblog
JPモルガンがFSAよりやられてしまいましたね。
FSAが厳しいから受託者さんの受託基準がます
ます厳しくなり、やりにくくなりますね。ちょ
つとでも瑕疵・違法性があるものをファンドに
入れない風潮が強まりすぎると、ますます投資
用適格不動産の価格が上がるかも? あるいは
逆に耐震偽装やJPモルガン問題に金利上昇がくわ
わって、不動産投資を冷やすか??
See NobさんBlog 2月7・8日


資源国通貨が売られたり、円債が売られたりして
いるのはカネの流れが変わったからか??
でも今日の新聞にはキャリトレード健在ともあった
ような....
コメント (1)   トラックバック (4)

3月も無事終了できるか

2006-03-25 22:21:13 | Weblog
去年の3月は何度か土曜・日曜にオフィスに出たが、
今年はそんな必要はない。最近若い者がドキュメン
等のクロージングに向けた作業をやってくれるから。
今週も何件かローンオリジネートしたけど、来週の
数件のオリジネートが終わると、4月は少しのんび
りしようかな。地方物件の実査という理由で、どこか
旅に出ようかな。
4月の某米系証券会社のセミナーで、エートスや
ダヴィンチの人がパネリストで登場するらしい。去年
も行った毎年恒例のセミナーだけど、今年も行ってみ
ようかな。2005年4月19日のBlog参照

コメント

前回の続き

2006-03-22 22:37:40 | Weblog
2004年春夏~2005年にかけての不動産市場の動きはこ
れに似ていないだろうか? 即ち、。。。。。

東京都心のクラスAビルのキャップレートがかなり下がっ
たので、地方や他の用途に手を伸ばそうという動きだ。
地方では、まず空港・名駅前開発・地球博等の材料があ
り、賃貸市況も比較的好調であった名古屋、次に大阪・
福岡等々の政令指定都市。その次には人口100万人にも
届かない中堅都市。用途では、倉庫、ホテル、ソシアル
ビル、レジャーホテル等々。これらの地方物件や特殊ア
セットのキャップと都内オフィスビルのキャップのスプ
レッドは2000~2002年には相当の開きがあったが、今で
は随分スプレッドは縮小している。
2003年~2004年頃に大阪オフィスビルのキャップレート
が顕著に低下し始めたときは驚いた。賃料はまだ下がっ
ていたし、稼働率もたいして改善していなかったのに需
給だけでキャップが下がり始めたからだ。そして、地方
の利回りが下がってくるとまた都内の利回りも下がって
くるという動きも円債市場で観測された展開と似ている。

2005年以降は既存ビルを買うだけでは面白くないから、
自前で開発しようという動きも強まっている。

円債市場も不動産市場もハードランディングは避けても
らいたいものである。
コメント   トラックバック (2)

円債市場と不動産市場

2006-03-18 23:42:54 | Weblog
量的緩和が解除され、焦点はゼロ金利解除の時期に移って
きたが時期尚早ということらしい。短期金利も中長期金利
も90年代頭より10年ほどほぼ一貫して低下してきたが、そ
の間、国債市場では以下の動きを何度か目にした。まず、
金利低下局面で指標銘柄(懐かしい表現)または新発10年
債が先行して買われ、いったん利回り低下が止まるとカー
ブの比較観から中期ゾーンが物色される。カーブの中期が
へこむとまた長期も買われ、行き過ぎ観がでてくると次は
政地債や超長期も買われる。すなわち流動性が高いもの(ま
たは指標性のあるもの)が買われ、利回りが十分低下したと
いう見方が強まると、他の流動性の劣るオルタナティブが
物色されるという展開だ。

2004年春夏~2005年にかけての不動産市場の動きはこれに
似ていないだろうか? 即ち、。。。。。
コメント

AM比較

2006-03-11 00:36:35 | Weblog
ノンリコレンダーの仕事を何年かやっていると、
他レンダーや各AM、各受託者、各鑑定会社、各弁
護士の違い・カラーというものが分かってくる。
それほどでもないが、PM、アレンジャー、格付
会社の違いも少しわかる。その中で信が一番比較
し易いのは、AMさんだ。いわゆる大手私募ファ
ンドのAMとして(実績・規模の点で)有名なのは、
ダヴィンチ、クリード、ケネディクス、PMC、
シンプレクスではないだろうか。シンプレクスだ
けはややマスコミ露出度や実績で他4社に劣って
いるかもしれないが、AUM(Asset Under Management)
はかなり大きい。これら5社の次順位に位置する
のがセキュアード、アセットマネジャーズ、リサ
パートナーズ、ラサール等々か。アセットやリサ
は不動産ファンド以外にM&Aや再生事業等もやっ
ているけど。そして、これら以外に物流施設等特
定アセットに特化したファンドやアーバンアセット、
レイコフ、アルファといったAMや(ファンドという
のかどうかしらないけど)AIGやMSREFもいる。信は
これら全社とは言わないが、ほとんど全てと接触し
てきている。印象としては、いくらかの会社で次の感
想を持つ-①ホームページの事業概要や代表者挨
拶では美しいことを言っておきながら、やってい
ることはコンプライアンス上きわどいことをやる
言行不一致、②事業規模の拡大に陣容がついてい
かず、社員が過酷労働で倒れかけているか、人を
獲って頭数は揃えてみたものの中途採用された社
員は業務知識極めて乏しい(従って、いつ事務ミス
が発生しても不思議ではない)。そんな中で、信が
知る限り組織やスタッフがいちばんしっかりして
いるのはケネディクスではないかと思う。直近は
信はケネディクス社とコンタクトとっていないが、
仕事の進め方は非常に信頼できるところだと思っ
ている。ダヴィンチはグアムやハワイの不動産を
購入している点でうらやましい。現地デュー
デリだけやらせて欲しい(笑)。
PMCは最近買いすぎじゃないですか?格付とって
社債発行して、シンジケートローン調達もして、
随分鼻息が荒いみたい。自前で開発にも乗り出し
ているみたいですね。
コメント (4)

BOJ Policy Meeting

2006-03-08 23:56:29 | Weblog
いよいよ明日ですね 量的緩和の解除。
やるでしょ やらないと面白くないでしょう
やらなかったらBOJの真意は何であれ、政府の
圧力に屈したという憶測も呼んでしまうのでは
ないでしょうか。

まあ、米国の94年時や2004年~現在のような連続
利上げの始まりなわけでもないので大した話でも
ないだろうと思うが、「金利が上がりその影響で
....」という話をよく聞く。今週の日経金融の
複眼独眼でも「金利上昇の経験がない多くの新興
企業にとって試練になる...」との記述があった。
そうかもしれないしそうでもないかもしれないけど
実際に金利が上がるかどうか、また、金利が上がる
としてもどのくらい上がるかということに関係なく
過剰流動性パーティの終焉が意識され始めれば、
いろいろなところで資産価格のプライシングに
多少は影響を与えるかもしれませんね。不動産には
大きな影響は与えないと思いますが、当面は(根拠
なき楽観)。

しかしうらやましいのは、IPOした企業の従業員で
IPO前から株を持っていた人よ。ケネディでもクリ
ードでもシンプレクスでもASSETでも創業から(あるい
は創業直後から)社員となり、株を持っていたため
今では大資産家となっている人を信は何人も知ってい
る。やはり儲かるのはデットではなくエクィティ、し
かもIPOだよね。




コメント

春の出張

2006-03-05 12:57:12 | Weblog
今日は天気よく、競馬の弥生賞も開催されますね。
弥生賞と聞くと、もう春がそこまでやってきている
と感じられます。また春は人事(異動・考課)の季節で
もあるようです。信が5年くらい前にいた銀行の所
属部長がこの度、メガバンクの常務に昇進すると新
聞に載っていました。また、信のボス(及び部下の一部)
は信のEvaluation Sheetを今月から来月にかけて記入
することになる。何と書かれるやら??
 さて、この仕事をしていると年に何度か(何度も)
地方に出張する。この冬も札幌、名古屋、大阪等々
に足を運んだが、春になると時間の許す限りもっと
もっと行ってみたいものだ。桜の季節に仙台に行き
たいし、5・6月ごろに札幌に行きたいものだ。名
古屋・大阪は少し飽きてきたので、今後は珍しいエ
リアに行く機会に恵まれたいものだ。ただ、地方の
開発ラッシュというのは大丈夫だろうか?札幌では
高層マンションが一杯建設中だし、福岡でもクロ
キ等がばんばん大型マンション造って、投資法人や
ファンドが買っているらしい。天神でも第4次か
5次か知らないけど流通戦争が進行しているそうだ。
不動産市場(マネーの面でもテナントの面でも)が
飽和しなければいいけど。今日の日経新聞には、
「FSAやBOJは目を光らせているけど、バブ
ル論は杞憂」とか書いてあったけど。。
コメント (2)