不動産業者のつぶやき

福岡の不動産会社レオパルディのブログです。

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謹賀新年!

2018-01-05 12:12:37 | Weblog
明けましておめでとうございます。


本年も宜しくお願いします。


良き一年になりますように!
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敷地と道路の間に水路

2017-11-25 17:43:00 | Weblog
先般、売却判断の為に査定をしてほしいとの依頼がありました。

早速、登記事項証明書・公図等を取得、地図で現地の航空写真等を確認。

遠方でしたが、車で半日の距離でしたので、現地確認に行きました。

図面では、敷地と道路に水路があるのですが現地には見当たりませんでした。

関係各所を調査したのですが、なぜ水路が見当たらないか分かりませんでした。


本物件は、公図では敷地と道路の間に水路があるので、接道義務を

満たさず建物が建てられないかもしれないのです。

建物が建てられるか否かは土地評価に大きな影響を及ぼします。

今回は、水路の位置・幅を官民査定(確定測量)で確定できれば、建物が建てられるとの事です。


これでやっと査定書が作成できます。

先程も書きましたが、やはり現地調査は大切ですね。。


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現地調査

2017-11-25 17:14:48 | Weblog
先般、相続不動産の売却依頼を受けましたので、まず査定書作成の為、現地調査に行ってきました。

現地に着いた所、事前に取得していた公図と土地形状が大きく異なっているではないですか。

公図と土地の形状が異なっているという事は、よくとまでは言いませんがある事なのですが、

今回ほど大きく異なっているのは初めての経験でした。

敷地内外をブロックの長さ・位置、隣地との位置関係等を始め四方の長さを確認、調査してきました。

土地の境界確定をして売却手続をとる必要がありますね。


以前は、北側と南側をブロック塀で覆われた土地があり、土地の資料として公図と地積測量図(以下「図面」と言う)がありました。

現地を見るからに現地と図面の形状はほとんど変わりはなかったのですが、

北側と南側のブロックの間の長さをスケールで測った結果、図面記載の長さより長いのが分かったのです。

つまり、北側か南側どちらかのブロックが隣地に越境している可能性が考えられました。

その後の調査により北側隣地へブロック塀が越境していたことが分かりました。

もちろん、この物件もきちんと対処して問題なく売買成立したのですが。


当たり前の事ですが、自分で敷地の長さを測り、良く調査し、場合によっては土地家屋調査士に依頼する等

売買後の不要なトラブルを避けるために重要ですね。
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謹賀新年!

2017-01-07 16:33:42 | Weblog
新年明けましておめでとうございます。

本年も宜しくお願いします。





昨年は、いろいろな事が起きた一年でしたが、

今年は平穏無事な一年になったらと思っています。

新たな気持ちで一年精進します。


ブログも更新回数を増やしていきたいと思っておりますが・・・・


良い一年となりますように!


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とあるお客様

2016-12-19 17:54:24 | Weblog

 以前ご依頼を受けました任意売却のお客様は、親の介護をしながら家計を一人で維持していました。

ご本人様も高齢世代の方で、朝から晩まで働いて家庭の事もして親の介護をしてという方でしたので、

親御様と配偶者(無職)の件で生活扶助等について役所に相談するよう進めるとともに、ご自宅売却後の

支払いや家計維持等について専門家に相談することを勧めました。

 最初は、そういう時間を確保できないとか任意売却に抵抗を示されておりましたが、

次第にご理解を頂けまして、ご自身の意志でご相談されたそうです。

 今では家計の負担も少し軽くなったとともに、心労も軽くなったとの事です。


 お体を大事にお元気に生活していけますように。。。











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売主の退去

2016-12-19 17:02:48 | Weblog

 先日、諸般の事情により短期間でご自宅をご売却したいというお客様の売買を完了しました。


売買手続きは、すぐ購入希望者が出て、スムーズに運びましたが、売主様は収入が無く、頼れる親族等もいない状況であったため、


転居先を確保することが至難の業でした。


このようなケースは幾度と経験しているのですが、今回はそれを持ってしても、上手くいかずにいたのですが(汗)、


頭をひねりにひねった結果、賃貸業者様の尽力もあり、無事に売主様の希望する物件に転居することができて、


売買を完了することができたのです。


めでたしめでたし。。。










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競売にかかったご自宅の売却

2016-09-11 16:42:48 | Weblog

 ご自宅が競売にかかったお客様より売買の依頼がありました。

既に競売申立をされた物件でしたので、競売より先に購入者を見つけ

売買成立させる必要がある時間的猶予が限られていました。

何とか債権者と話をして所有者の協力のもと、販売を開始し、

買い手も見つけることができました。


 ご依頼のお客様からは、競売回避できて、競売にかかったことを

周囲に知られずに売却ができてよかったと感謝の言葉を頂きました。

 今回は、ご依頼時期が早かったこともあり、何とかなりましたが、

数カ月遅ければ成約できていたか分かりません。。


 債権者よりご自宅の売却についての連絡等あった場合は、即座に

対応されますように。。。















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相続の放棄

2016-05-26 16:56:45 | Weblog
家と土地のローンを残したまま、お父さんが亡くなりました、住宅ローンの団信には入ってませんでした。
お母さんは早くに亡くなっていましたので、子供さん二人が相続人となりました。
その子供さん二人は成人であり、すでに二人とも結婚しており、自分たちの自宅も所有していました。
残された家と土地ですが売れる価格は500万円位で残っている住宅ローンは1000万円位ありました。
お父さんが亡くなったのは4年前です、最近までのその間は住宅ローンの返済はしていなく
放置したままでしたが、何とかしないといけないだろうとの事で、まずは、相続放棄の手続きを
しました、
驚いたのは、相続放棄が完了したのです。
こんな事、あるんですねー。
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告知事項

2016-03-27 17:08:03 | Weblog
昨今、相続物件の売却が増えているようです。
先日、取引した案件も不動産を相続したが、使用しないので売却したいとの申し出から
始まりました。
本物件は、媒介契約を頂く前から相続人に告知事項の内容を数度確認しており、
物件近隣居住者にも物件について調査しておりましたが、
なんと、契約前に相続人に再度告知事項を確認すると、なんと、購入に影響を及ぼす重大事項が・・・・
契約前に告知いただいたことが不幸中の幸いでしたが・・・
本件は、一難去ってまた一難とありましたが、取引は完了しました。

それにしても、媒介契約を頂く前から売主に告知事項を申告してもらうように
しておりますが、こういうこともありますので、引き続き入念に
行っていこうと思います。
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農地法の適用?

2016-02-06 15:48:00 | Weblog

先日、積雪が残る中、土地(古家付)の売買決済を行いました。
担保権もなく、現金購入であったために契約から決済まで半月で終わりました。

本件は土地が広く、数筆で成り立っていたため、宅地でない土地も多々ありました。
その中で、登記地目は原野であるのに、課税地目が畑となっている土地(現況は、
草が生えているだけの更地なのだが・・・)があったのです。

このような場合にも農地法が適用される可能性があると聞いていたので、
事前に管轄の法務局と農業委員会に農地法の適用等について確認を行い
本件においては農地法の適用等はないとの返答を得て取引を行いました。

登記地目が農地(田・畑)であれば、現況地目が非農地であろうと農地法の適用必要と
判断して物件調査・売買を行うでしょうが、今回みたく登記地目が非農地で、課税地目が
農地の場合は現況を確認の上、農地法が適用されるかどうかも考慮して物件調査をしないと
万一、農地法が適用されるとなると大事になりますので、注意する必要がありますね。

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