不動産購入応援ブログ~仲介手数料半額・優遇のプレシーク~千葉県柏市、流山市、松戸市。

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ありがとうございました

2008年02月29日 18時17分05秒 | ・美湘ランド(神奈川県)
美湘ランド 広報室 まきです。こんにちは!!

今日で2月も終わり。すいぶん日も長くなってきましたね。

今回アップさせていただくこのブログが、美湘ランドでの
最後のブログとなりました・・・。

オフィスがこの本宿町にオープンして、ほぼ9か月。
わずかな間ではありましたが、ご愛読くださいましたみなさま、関係各社のみなさま、大変お世話になりました。
本当にありがとうございます。


私事で恐縮なのですが、
私が最初に美湘ランドを知るきっかけとなったのが、この「ブログ」でした。
その頃はまだ「広報室」がなく、おもに社長 坂田さんと竹井さんのブログで構成されたホームページだったのですが、文章から伝わる「誠実さ」や「やさしさ」、時にあふれでる「ユーモア」の数々・・・から、「ぜひここで働いてみたい!」と思い、採用試験を受けさせて頂いたのでした。

不動産業界のふの字もわからず、特別なスキルもなく、まして茅ヶ崎在住歴がたった2年!というお得度ナシの私を採用くださった社長に、根気よく一から仕事を教えてくださった竹井さんに、温かく見守ってくださったさとみさんに、心から感謝をしています。

また、いつも仕事を丁寧に教えてくださり、時に励ましの言葉をくださった関係各社のみなさま、一緒にお仕事をさせていただいた同僚のみなさま、ありがとうございました。

業者に何を求めるか?は人それぞれではありますが、お客様との信頼関係を築くのは、小さなこと、ささやかなことひとつづつの積み重ねなんですね。挨拶、笑顔、時には小さな冗談ひとつの中に、誠実さがあるか?ということが大切なのかもしれません。

美湘ランドで働くことができ、お仕事のノウハウだけでなく、大切なことを教えていただくことができたように思います。

貴重な体験をさせていただくことができ、「美湘ランド」を通じて交わることのできた多くの方々、みなさまにただただ感謝です。

ありがとうございました!!


ハート



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うれしい誤算

2008年02月29日 18時05分28秒 | ・ヨッシー担当ブログ
 『何も考えない』必要かもしれません、よっしーです。

 不動産営業マンは、物件案内の前に下見をする。

 下見に行く前に地図を見る。その際、自身が知っている地域であれば、その時々の判断がある。

 世間で言われる『良い物件』ばかりを見る訳ではないので、現地に行ってガッカリすることもある。しかし、これは結果論。

 先入観を持っていると、『思いのほか良かった』なんていうラッキーに恵まれない。

 あそこの地域は道が細いとか、周辺の環境がどうとか、紹介する側が希望を狭めてしまっては本末転倒である。


 物件資料を見て、『ハイハイ、あそこの駐車場ね、でもここの地域は高低差が激しいんだよね。だからここも・・・』

 本来、紹介できる物件も自分の勝手な先入観で紹介いなかったら、他の会社で紹介されアッサリ申込みなんて苦い思い出は数知れず。。。

 時間の関係上、案内予定の物件を下見できないときや周辺地域を熟知しており、『ここはサラッと見てもらう程度で』と言っておきながら『あら!?思いのほか良いんじゃない』と思ってしまうこともある。

 うれしい誤算である。

 不動産購入を検討しているひとで、インターネット上や紙媒体のみで○×をつけているひとがいる。

 毎日不動産に触れている営業マンでも、『あれ!?』ということがある訳だから、現地は必ず自分の目で確認してもらいたいものである。

 最後に注意、○×の判断をするときは必ず正しい判断が出来る方にアドバイスを受けて欲しい。

 ※物件を判断する前には、『不動産に詳しい人』についても正しい判断が必要です。

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モノを売るヒント

2008年02月29日 13時38分19秒 | ・リフレティ(埼玉県)
【あなたは奴隷ではない】
こめつきバッタではなく、殿様バッタを目指す。

営業の常識では、「お客様は神様」である。ところが、人の良い人が、この常識でお客様に接すると、「お客様の奴隷」になってしまう。横暴なお客様にいいようにこき使われることになり、利益を上げさせてもらえない。お客様からも尊敬される会社、そして営業マンであるためには、あくまでも対等な立場として、お客様を喜ばすと同様、自分も喜ぶという関係をつくることが大切である。そのためには、極端ではあるが、「殿様営業をするぞ」という意識を持つことがよいきっかけになる。

【人を説得するための秘密】
人を説得するには、呼ぶのではなく、ささやく。

メガホンで叫べば叫ぶほど、お客様はあなたを避けて通ることになる。しかしお客様に聞こえるか聞こえないかぐらいにささやいたとき、お客様は自分から耳を傾けてくる。

【DMの極意】
DMを書いてはならない。お客様に手紙を書くのだ。

DMを書こうと思った途端に、宣伝文句の羅列になる。うまいDMではなく、愛情のこもった手紙を出すことで、ビジネスは無味乾燥な体験ではなく、感動できる物語に変わっていく。手紙を受取る人が目の前にいたら、いったいあなたは何を話すだろうか? その内容を、話し言葉で書いてみよう。

神田 昌典   仕事のヒントより


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若松町

2008年02月29日 12時28分37秒 | ・美湘ランド(神奈川県)
若松町 

JR東海道線・茅ヶ崎駅より徒歩15分前後。東海道線とラチエン通りの交差する付近より広がるエリア。戸建住宅・低層マンション中心の閑静な住宅地。南北に走るラチエン通り、東西に走る桜道と店舗等各施設の並ぶ通りに囲まれたエリアとなり、生活至便。坪単価は100万前後。

[教育施設]
 小学校:浜須賀小学校
 中学校:浜須賀中学校
 幼稚園:聖鳩幼稚園   
 保育園:わかまつ保育園、 松が丘保育園

[主な商業施設]
 クラウン 若松店、生鮮ショップフレッシュ茅ヶ崎店、コンビニなど

[その他施設]
パルバル湘南スポーツクラブ、 林水泳教室 

[公示地価](2008)
・公示地価なし

[基準地価](2008)
・基準地価なし

[土地販売事例]
 ・07/08/03 土地:131.85㎡ 3680万円 坪単価:(92.3)
 ・07/08/03 土地:177.05㎡ 4850万円 坪単価:(90.6)
 


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矢畑

2008年02月29日 11時34分21秒 | ・美湘ランド(神奈川県)
矢畑 

JR東海道線・茅ヶ崎駅より北側へ、徒歩15分前後。元は工場・工業施設などの並ぶ地域だったが、駅からの距離や商業施設が充実したことなどに伴い、居住地区として近年注目が高まっているエリア。戸建住宅中心であったが、近年高層マンションの建設もあり。坪単価は100万前後。

[教育施設]
 小学校:鶴嶺小学校、 梅田小学校
 中学校:鶴嶺中学校、 梅田中学校
 幼稚園:茅ケ崎つるみね幼稚園  湘南やまゆり第二幼稚園
 保育園:十間坂保育園育児センター、 

[主な商業施設]
 ジャスコ 茅ヶ崎店、富士スーパー鶴嶺店、フレスポ茅ヶ崎など

[医療施設]
 三村歯科医院

[その他施設]
 中央公園   

[公示地価](2008)
 ・茅ケ崎-21 172,000 (円/m2)  神奈川県茅ケ崎市矢畑字勝沼13 13番8 茅ケ崎 1,300m
  一般住宅、アパート等が混在する住宅地域

[基準地価](2008)
・基準地価なし

[土地販売事例]
 ・07/08/03 土地:120.36㎡ 3380万円 坪単価:(92.8)
 ・07/08/03 土地:140.48㎡ 3580万円 坪単価:(84.2)



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スリジェのシュークリーム

2008年02月29日 10時47分26秒 | ・地域生活情報(千葉県)
しゅーくりーむ
こんにちは。小金原が巨大迷路におもえる、あおいです。
ずーっとまえから、巷でうわさの“スリジェ”の シュークリーム がたべてみたくて小金原をうろうろと探し回っていたのですが、どうも方向音痴の私には見つけられないでいました。
ところが!先日、 ユーカリ交通公園 帰りにたまたま通った道すがら洋菓子店とおぼしきお店を発見し、近づいてみると・・・スリジェでした。
そして念願のシュークリーム(1つ136円)を買うことができて大満足。
買えただけでかなり満足してしまいましたが、ちゃんと家に持ち帰っておいしく頂きました。
ご参考までに・・・、大人気のシュークリームは、おひとり15個までと決められているようです。

スリジェ
営業時間:AM10:00~PM7:30
住   所:〒270-0021 千葉県松戸市小金原8-33-3 案内図
TEL:047-330-5544
FAX:047-330-5540
定休日:月曜日(祝祭日の場合は火曜日休)

[柏・東葛エリアのくらし生活情報サイト]

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あるはずの境界

2008年02月28日 20時45分15秒 | ・ヨッシー担当ブログ
 昔話では片付けられない、よっしーです。

 不動産業に従事し始めたころの先輩から電話があった。

 久しぶりということもあり、ついつい長電話になり、お互いの近況や同じ会社にいたころの昔話、そして先輩の昔の武勇伝など。

 ここ最近、土地取引をする際、契約時に境界を明示する境界石やプレートがないことがある。
 その際は引渡し時までに売主が見つけ出すことが条件になるが、案件によっては地中を掘っても見つからないことも多い。

 そんなときは測量事務所に依頼して、隣地立会いのもと復元や再設置を行う。


 先輩の武勇伝で、やはり境界の話が出た。

 先輩曰く、境界が無かったら自分で好きなところに設置しろ!という。
 何を言っているのか分からなかったが、つまり営業マン自身が好き勝手に境界石やプレートを設置してしまえば良いという。

 そんなことをしたら一大事であるし、訴訟ということも考えられる。

 昔(何年前かは定かではないが)は、新しい造成地はみんな好き勝手にやってたと胸を張って言うが、後の問題など考えていないのでしょう。

 彼は現在でも不動産営業をしている。今も同じ営業スタイルなのかという問いに『フフフッ』という不敵な笑いがある程度想像できる。

 こういった諸先輩方の悪事の結果、現在の不動産業を取巻く厳しい法改正が行われてきたのだと改めて痛感させられた。

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人生神劇

2008年02月28日 11時38分00秒 | ・リフレティ(埼玉県)
17.人生は神の演劇、その主役は己自身である

 宇宙の生命、統一の中心、万象の根源、これを神あるいは仏と言う。民族により、宗教により、いろいろ名称は異なり、観方は違っているが、ただ一つの宇宙の統一力、支配者、主宰者をいうのである。しかし神は、幽なるもの、説明を超え、思惟を絶する、感覚の外にある。言いようもなく、考えようもない。絶対と言い、無限と言うも、光明無量又寿命無量、そうした言葉の末で、その真をつくし得るものではない。言えばすでにちがう。考えれば、もうこれとはなれる。

 万象は神の発顕、世界は神の顕現、人は神の性をうけて現われ、恰も天界での星の如く、小宇宙をなし、小中心をなして、その各々の境に於いて主位に居る。
 すでに、幽なる力が顕れて万象となり、形をとった力は、ひそんで幽界に統一する。故に幽顕一体であり、神人不二である。
 この理を実にしたもの、これを神人合一、解脱、見神等と名づける。
 
 ここまで行きついて、人は始めて真の自由を得る。自在奔放、心の浴する所に従ってのりをこえない。幽顕に出入し、神人に優遊して、自在ならざるはない。人かと思えば神、神かと思えば人、神人一致である。ここに人が顕界の主となる意義が成り立つ。
 人は生命を神にうけているが、一度生まれれば、各々の自性をうけて自由となる。この自由は、舞台における俳優の自由である。

 人生は演劇である。劇作家、監督、演出、それは、ただ一人でかねていて、絶好無比、周到無類、到らぬくまもなく、及ばぬ時処もない。こうもこまかにゆきとどいたものかとおそれいる。その上批評もし、報酬も与え、賞罰もあるが、公平無私、かつて一度の手落ちもなく、しすぎもない。
 この演劇は、悠久の古から永遠の未来まで踊りつづけている、大規模の幕切なしの劇である。全地上が舞台であり、濃藍の海と、緑の岡と、コバルトの空と、背景の美しさ。花あり、紅葉あり、鳥鳴き、魚躍る。廻り舞台には昼夜の別も無い。
 その大演劇の主役は、己自身である。家にあっては父、会社に出ては社員。そして旅行もあり、選挙もある。その時、その場を、いかに、真理(神)の筋書きに合するように演出しているか。

 役者がこの頃なまけているぞ、いや得意になりすぎたぞ。名優は言った、「うまいと拍手されるような事ではだめだ」と。時には他人の演ずる舞台の、観劇の場面もある。何れを見ても、悲劇・喜劇が、演ぜられている。小説や映画などは、この人生劇の一部を切りとって、解説した説明書である。これを手引きに、地球座人生劇場の、真理の芸術を、満喫しては如何であろう。

 無料、露天大活劇、新旧、喜悲、男女、老若、とりどりの大演劇である。そしてその主役は己自身である。
 演出の作法(ルール)は絶対倫理であり、万人幸福の倫理である。

万人幸福の栞 十七ヶ条 より


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いい仕事って、なんだろう?

2008年02月28日 11時37分02秒 | ・リフレティ(埼玉県)
いい仕事って、なんだろう?

仕事 = 嫌なこと、つらいこと、って思い込んでいた。

だから仕事なんだと思っていた。

そんな頃はとっても、つらかった。 苦しかった。


楽しく仕事がしたい。 よろこばらる仕事がしたい。

そんな仕事があるはずだ、って考えてみた。

いろいろ考えて、いろいろ実践してみて、

いい仕事っていうことを、つきつめて考えていったら、



人生を丸ごと、考えるしかなくいと思った。


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越生梅林

2008年02月28日 11時29分30秒 | ・リフレティ(埼玉県)

越生梅林の“梅まつり”が昨日2/16(土)より始まりました。

 越生梅林は、関東三大梅林に数えられ、約2ヘクタールの園内には
約600年前に植えられた古木を含め、白加賀、越生野梅、紅梅など
約1000本の梅の木が植えられています。
 越生の梅林は、梅園神社に九州太宰府天満宮を分祀した際、
菅原道真公にちなんで梅を植えたことが起源とされています。

*梅まつり期間
    2/16(土)~3/20(木) (期間中の土曜、日曜にはイベントが行なわれています)
*開園時間  
   午前8時30分~午後5時
*入園料
   200円(中学生以上)
*駐車料金   
   普通車400円
*交通
   東武東上線「坂戸」(乗り換え)→東武越生線「越生」
   期間中 越生駅~梅林までのバス有り
*開花状況   
   紅梅・・咲き始め 白梅・・つぼみ(2/14)

まだまだ寒いですが、越生駅から梅林まで3.8km(約55分)
ハイキングをしながらお出かけになってみてはいかがですか!
また越生は「柚子の郷」としても有名で「梅」・「柚子」ともに
埼玉県第1位の生産量だそうです。

http://www.town.ogose.saitama.jp/umematsuri/index.html

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ラ・フォンテ

2008年02月28日 11時14分27秒 | ・地域生活情報(千葉県)
ランチ
こんにちは、ゆなです。

南柏に、果樹園に隣接するイタリアンレストラン
が出来たと聞き、
お友達とランチに行ってきました。












ランチ1
こちらは、スープランチに付いている特製サラダです。

ランチは3種類あります。

スープランチでは、お腹がすきそう・・・と思いきや
いやいや、この量のサラダ。ボリュームあります。
スープランチはこの他に、パン、スープ、デザート、飲み物が付いて1370円。

パスタランチは前菜、パン、日替わりパスタ、デザート、飲み物が付いて1580円。

シェフランチ。シェフお勧めのフルコースランチ 2480円。








ランチ2

デザートです。

「キウイのシャーベットかな」と私。
すると店員さん
「おしいです!実はキウイときゅうりのシャーベットです!」
食べると確かにきゅうりのお味が・・・。
野菜が入ってるなんてめずらしいですよね。




こちらのお店では、採れたての新鮮な野菜、
市場から直接取り寄せた魚介やお肉を使っていてどれも体によさそうです。

今度はぜひ家族でディナーに行ってみたいです。



ラ・フォンテ
住所 流山市向小金3-179
交通 JR南柏駅より徒歩13分
    駐車場28台
電話 04-7160-7222
ランチタイム 11:00~14:00
ティータイム 17:00~17:30
ディナータイム17:30~21:00

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鍛錬が必要

2008年02月27日 16時37分34秒 | ・ヨッシー担当ブログ
 弱いというか緩いというか、よっしーです。

 先日、教員のひとと食事をする機会があった。

 その中で『離任式』の話題

 今月が終わると来月は年度末、会社では異動の時期である。
 本人の勤務先が変わる程度ならまだしも、教員という職業の場合、子供たちとの別れがある。

 その教員は現在担任するクラスがあり、ほぼ現在の学校を離れることが決まっている。

 『子供たちと別れるのはツライですね?』と聞くと、『ツライけど多分泣かないと思う』というのです。

 なぜ?との問いに、『顔を見ないから』と。

 ずいぶん薄情なひとだなと思ったが、詳しく話を聞いてみると、『子供たちの顔を見てしまうと泣いてしまうから』という。

 そんな話をしながら、全く関係のない私が涙目になっていた。。。


 涙腺がなんだか弱い私、映画を観ても、話を聞いても、本を読んでも、よく涙が出る。お腹同様、緩みが生じているのかもしれない。

 今後は涙腺と腹筋を鍛える必要があるかもしれない。

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ボクタン、過保護なんでちゅ~

2008年02月26日 15時32分58秒 | ・ヨッシー担当ブログ
 優先順位は低め、よっしーです。

 不動産営業をしていると、若い世代の方から年配のひとまで様々なひとと接点を持つことが多い。

 打ち合わせなどに来るお客さんの子供を見て『過保護』だなと思うことも多い。何でそんなこと位で・・・とか、そこまでしなくても・・・などと過保護ぶりに驚くことが多い。

 少しは雑なくらいの方がいい、と私自身は思っている。私自身も家族が多かったせいか、雑な育てられ方であったと記憶する。

 欲しいものがあっても、家族が多いせいか優先順位は低めだった。

 不動産業界でいう『後順位の抵当権者』である。もらえるのはハンコ代程度。


 不動産業界の中にいるとあまり保護されていない気がする。
 『何かことが起きたら自己責任』、当たり前の話であるが、そうではない業界も多い。

 ・大きな損害があれば保障してもらう。

 ・ひとのものであっても、もらえるものはもらっておこう。

 ・時間が経てば異動、その後は『前任者のことですから』

 勘違いしているひとが多いことと、業界特有の悪しき慣習が原因で苦しい言い訳をするひとが多く存在する。

 単に周囲の状況が見えず『あれ!?もしかして俺って偉いの??』などと勘違いを起こしているだけである。

 いい歳した大人が出たくない電話や来訪者に『外出中って言ってくれ』などと言っている姿は救いようが無い。

 八百屋の店主が勢い余って仕入れをし過ぎてしまい、在庫を腐らせてしまった場合、売上げが無ければ店は傾いてしまう。

 ・調子に乗ってお金を貸し過ぎる。

 ・税金でドンチャン騒ぎをする。

 『ごめんなさい』、『なんとなく時間が過ぎる』で済んでしまう業界がある。ちょっとくらいの衝撃では傾かない大きな船に乗っているから傾かない。

 そんなニュースを見ていて『大人たちの自分に対しての過保護ぶり』に腹立たしさをおぼえる。

 だから先日、生意気なことを言う銀行の支店長に向かって『お前、何エラそうにしてるんだ!』と言ってしまったのだろう。

 今日、その件に関して穏便に残金決済は終わりましたが。。。

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NO.73-2:流経大柏サッカー部の秘訣、他

2008年02月26日 13時46分53秒 | ・不動産購入応援サイト
★流経大柏サッカー部の秘訣

先日の朝日新聞に、スポーツをする子供に親はどう接すればいいのか、そのヒントとして、流経大柏高校サッカー部の試合前の取り組みが掲載されました。

高校選手権で優勝し、メディアでも取り上げられることが多かったので、ご存知の方も多いかと思いますが、改めてご紹介しますと、同校サッカー部では試合前に、選手全員が“こうすれば勝つと思えることを3つ、こういうことをしたら負けると思われることを2つ”を書き、それをまとめて、チーム全員で共通認識し、試合に臨む。

このことは、今、ビジネスの世界で注目されている“行動科学マネジメント”に通じるものがあると思います。

行動科学マネジメントは、行動を分解し、行動するチェックリストを作成し、行動したことに対して評価する手法。ただやみくもに“勝て、成果を上げろ、やれ”という命令型で成果に対してのみ評価する手法とは対比される。

結果は行動の連続によって生まれると考え、その行動を強化して成果をあげようという取り組み。この行動科学マネジメントは、心理学、コーチング、コミュニケーションなどとも融和性が高い。

高校の部活動では、根性論に象徴されるように、具体的な取り組みや行動の質よりも、精神論や成果に注目されがちだが、行動の内容に注目し取り組んだことが、流経大柏サッカー部の飛躍に繋がったと思われる。

※短期間で組織が変わる(行動科学マネジメント)石田淳著 参照

この記事と本を読んでから、私の面談に少し変化が現れました。

私と面談したご経験のある方はご存知かもしれませんが、営業色が薄く(不動産情報を出して、これはどうだこうだとしない)、雑談などを交えながら、どのような住まいをイメージされているのか、日常の生活をどのように過ごされているのかを探りながら、最適な住まいやエリア、住まい探しのスケジュール・流れなどを打ち合わせしてきました。

ここ数日、連日のように、面談、打ち合わせをこなしており、私自身は意識的に何も変えていないのですが、何かが変わった感じがしております。これは隣で同席していた住宅営業の方も感じたらしく、打ち合わせ後に、言っていることなどは変わらないけど、何か変わりましたねと仰っていました。

お客様がイメージしている住まいを感じ取ること、お客様が私に何を期待し、何を求めるいるのかを的確に感じて応えること、こちらからお伝えする内容など、中身そのものは変わっていないと思いますが、表面的な部分でちょっと進化したかもしれません。

振り返って考えてみると、面談、打ち合わせの内容を分解、分析、チェックしていく、住まい探しをしていくにあたっての行動として、何をすべきかを、すっきりと分かりやすくなりました。

今まで、私自身の見識や人間性をぶつけ、お客様が真に求めているものを感じ取るというセンスみたいな部分に、分析という科学的な手法が加わったのかもしれません。

★“住宅ブログ・オブ・ザ・イヤー2007”受賞

リクルートが運営している“スマッチ!”にて、住宅ブログ・オブ・ザ・イヤー2007の発表があり、弊職が運営している“住宅購入応援人の『これは知っとけ!』”が専門家部門で銀賞に表彰されました。

スマッチ!は、日本を「住み替えしやすい社会にする」という壮大な目的のために、最新のテクノロジーやサービスを使って、住み替えを停滞・中止しているカスタマーを動かす実験的な試みとして、リクルートが開設しました。スマッチとは”住まい”、”マッチング”、”街”の意味が込められています。第一弾としてはブログ、第2弾が相談室、その後も第3弾、第4弾を検討されています。

スマッチ!では、『よりよい住まいを求めて、もっと自由に動ける世の中になっていけば、幸せな個人や家族はもっと増えるはず』だと考えているが、現在の日本の住み替えには「不安」や「不満」など、いわゆる”不”が多く存在するため、進んでいない。これを解消していくためのツールとして運営されております。

弊社では、上記のブログの他に≪不動産屋、ゴルフばっかりやっているわけじゃない!≫でもスマッチ!に参加し、住み替えしやすい社会にするお手伝いをできればと考えています。

★不動産売却の依頼方法

これからお伝えする内容は、私の個人的な考えであり、不動産業界の中では異論も多いかもしれません。

まず、不動産業界では、不動産を売却する際の依頼方法として、専任(一社に任せる)の方がいいといわれています。しかし、私は一般(複数の会社に任せる)の方がいいと考えます。

業界で専任がいいという理由の代表的なものは、その会社が責任を感じ(あくまでも感じるだけですが)、また、注力して活動を行なうからというものです。なぜ、専任なら注力するのに一般では鈍るのか、それは、専任なら商売として利益が読みやすく、活動の費用と手間をかけやすいためです。(=利益確保優先の意識も)

しかし、もし、専任で依頼した会社が期待に副えないような会社であった場合のリスクがとても大きいので、それを考えるとリスクに対応しやすい一般が良いのではと。

ただし、依頼する不動産会社は、数よりは質を重視すべき。依頼する会社をただやみくもに多くしても管理が大変で、一般という形で、しばらく一社に絞ってもいいくらいです。

複数に依頼する場合、バランスが重要で、同じ特徴を持った会社ばかりになると、購入者の層が重複してしまいます。私がお奨めしているのは、大手流通業者と地域の元気な販売会社と信頼できるアドバイザー的な会社です。

信頼できるアドバイザーに相談しながら、大手や元気ある会社の力を借りていくのがいいでしょう。問題はアドバイザーが商売として成り立たないこと、制度としてはないので、個人的な配慮が必要。

≪平成20年2月27日発行≫ その他のバックナンバーはこちらです

NO.73-1:住宅ローン検討の公式集、他

2008年02月26日 13時42分50秒 | ・不動産購入応援サイト
★住宅ローン検討の公式集

住宅ローンの借入、返済を検討するにあたり、いろいろなことを考えていかなければなりません。相談をお受けするにあたって、お客様個々の要素や状況があり、一概には言えないものの、なにかしらの目安がないと客観的な判断ができません。そんなときにどうアドバイスしているのか、誰でも分かるように簡単な式にしてみました。

・返済期間<建物耐久残年数

建物がもうほんとに使えない、でも住宅ローンがまだ残っていては、建て替えをするにも、住み替えもするにも、重石となってしまう。

絶対、残高ゼロにしなければ、建て替えも住み替えもできないということではないのですが、土地代不要もしくは自宅売却代金を次の購入の自己資金にすることができれば、かなり負担が軽減されます。

高齢になっていると新たな住宅ローンも組みづらい、返済の負担が重たくなりますので、余裕を持った資金計画(老後資金)にできるよう、できれば、住宅ローン完済後、しばらく返済がなく暮らせるくらいの耐久年数があるといいのですが。

・住宅ローン残高<売却想定価格

家を売る必要性や事態にならなければ問題ないのですが、住宅ローンの返済ができないということ以外にも、何かしらの止むを得ない事情により、住み替えをしなければならないこともありえます。

その際、自宅売却の資金で住宅ローンの返済が完了できるのであれば、次に購入するかどうかは別としても、住宅ローンの二重(形はひとつですが古い住宅ローン+新しい住宅ローン)負担や家賃と住宅ローンの二重負担は避けられ、なんとかなる手立てはできると思われます。

・住宅ローン返済額<想定家賃

上の売却想定価格の考え方に近いですが、何かしらの事態があったとき、所有する自宅を賃貸にした収入で返済がカバーできれば、次への対応も考えやすくなります。

ただし、不動産賃貸は冬の時代へと進んでおりますので、想定家賃の下落、空室リスク、所有コストなども考慮しなければなりません。救われるのは、一戸建ての場合、賃貸として供給されている数が少なく、需給関係で供給側が有利な状況が続いていることでしょうか。

・完済予定年齢<現役引退年齢

単純な話ですが、給与などの収入が途絶えた後まで住宅ローンの返済が続くと考えてみれば不安ですよね。当初の借入時の完済予定年齢は大きく上回る場合もあるかもしれません。

その際、きちんと繰上返済して返済期間をつめられる原資と実行できる自己管理能力(性格ですね)があるなら、まだいいのですが、なにもあてもなく、試算もせずに、繰上返済して縮めればいいやといってしまうのは、勇気があるのではなく、ただ無謀なだけです。

くれぐれも、不動産広告の返済例などから飛びつかないように。

★返済途中の残高計算法

住宅ローンを借りる際、何年目にはどのくらいの残高になっているかを知っておくことは、とても重要なことです。

例えば、60歳の定年時に住宅ローンの残高はどのくらいになっているのか=退職金で返済できるのか、10年後の残高は=10年後に見直す際の繰上返済額や金利上昇リスクの判定など。

この残高は、“当初の返済月額”を“残期間の返済月額”で割った割合を借入金額に掛けることで算出することができます。

≪計算例:3,000万円35年返済3%の10年後残高は?≫

 35年返済の返済月額は・・116,000円(A)
 25年返済の返済月額は・・143,000円(B)
 A÷B=0.81118881118(C)
 3,000万円×C=24,335,664円→10年後の残高

この計算は、目安の金額を出し、全体計画などを考える材料として使うものですので、細かい端数は気にしないでください。

応用例1:35歳の方が上記のようなローンを組んだ際、25年後(60歳時)に残高がいくらになっているのかが分かります。

≪計算例:3,000万円35年返済3%の25年後残高は?≫

 35年返済の返済月額は・・116,000円(A)
 25年返済の返済月額は・・290,000円(B)
 A÷B=0.4(C)
 3,000万円×C=12,000,000円→25年後の残高

この結果、60歳時点で完済をしたいのであれば、1,200万円の現金が必要になり、退職金で対応できるのか、貯金をしておくのか、繰上返済で減らしておく必要があるということが分かります。

応用例2:当初の固定期間を10年としたローンを組んだ際、10年後の金利変動による返済リスクはどの程度になるか。

≪計算例:3,000万円35年返済2%の10年後残高は?≫

 35年返済の返済月額は・・100,000円(A)
 25年返済の返済月額は・・128,000円(B)
 A÷B=0.78125(C)
 3,000万円×C=23,437,500円→10年後の残高

もし、11年目からの適用金利が金利上昇で4%になると毎月12.4万円の返済になります。当初の返済から2.4万円の負担増になって対応できるのかどうかで当初固定期間の選択を判断できます。

この応用例をもっと応用すると、金利が上昇しても毎月の返済額を当初と同じ10万円に抑えるには、約440万円の繰上返済が必要になります。※11年目一括繰上返済の場合

具体的なご相談や検討を計算してみたい方は、お近くのハウスメーカーや不動産会社の営業マン、FPへご相談ください。

≪平成20年2月27日発行≫ その他のバックナンバーはこちらです