不動産購入応援ブログ~仲介手数料半額・優遇のプレシーク~千葉県柏市、流山市、松戸市。

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話が違う 前編

2007年06月30日 16時50分43秒 | ・ヨッシー担当ブログ
 ブログ『不動産屋vsエンドユーザー.』が多方面で反響を呼んでいます、よっしーです。

 今日は一旦お休みとして、日々の営業で出くわした出来事。

 6月に契約した案件。売主は不動産業者である、厳密に言うと宅地建物取引業の免許を有する建設業者なのである。俗に言うハウスメーカー。

 ある一団の分譲地の一角に物件を持っており、当初は建築条件付売地として販売していたが、現在では条件を外して土地のみを販売している。

 業界のひとであれば、何となく察しはつきそうですが、、、

 その内の一区画の売買契約が決まった。契約場所は都内にある売主業者の事務所である。売買契約後、建築するメーカーとの請負契約を行う予定もあり、移動時間を考えると土地も建築も同じ場所で契約業務が行えると大変スムーズなので、担当者にお願いしてみる。

 あとで『言った言わない』になるのは面倒なので、事前に電話とFAXで確認してみる。

 よっしー『あの~契約の後、1時間か1時間半くらい応接貸してもらいたいんですけど』

 担当者 『あ~いいですよ』

 よっしー『でも、使う理由として、建築メーカーの契約をその場で行いたいんですけど』

 担当者 『いいですよ。1時間くらいかな?』


 そんなやりとりの数日後、契約のため訪問。書類確認や印鑑をもらう関係上、契約時間の2時間前に到着。すると担当者の口から『今日、建築会社の方、ここに来るの?』

 『えー来ますよ、だってこの前お話した通り、ここで契約する段取り組んでますから』と私。

 『いやぁ困ったなぁ、だってウチはハウスメーカーだよ、その会社に他社さんが来ること自体おかしいじゃない?』

 あれ!?何か様子がおかしい!?!?

 一先ず話は終わり、『それじゃ後程』ということで、会社を出る。

 近くをブラブラとして、昼は寿司でも食っちゃおうかと思い、近所の寿司屋へ入店。メニューを眺めていると、寿司屋の大将が『あ~ぁお客さん、今の時間ランチだから、何個食べるか言ってよ、金額後ろにあるから。』

 若干、大将のペースに飲み込まれながらも、店内をキョキョロしながら待っていると、突然携帯電話がなる。

 あ~ぁ残念、持ち時間が終了してしまいました。

 つづきは、明日のブログで!!

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生産緑地法

2007年06月30日 14時57分00秒 | ・相続ブログ
生産緑地法では、市街化区域内にある土地のうち、公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に適した土地を“生産緑地”として都市計画に定めることができるとしています。

生産緑地は行政側からの一方的な指定ではなく、権利者全員の同意により申請するものです。生産緑地の最大のメリットは、本来、市街化区域内であることから宅地並みの固定資産税等が農地として安くなることです。しかし、デメリットとして、営農が原則であることから、解除したり、売ったり、貸したり、建てたりすることが厳しく制限されます。

生産緑地であるかどうかは、現地に行くと生産緑地である旨を表示した標識が設置されていますので、容易に確認できます。(標識設置は法的義務)また、都市計画図にも生産緑地の表示がされております。

生産緑地の所有者は、指定後30年経過した場合や主たる農業従事者の死亡または農業を継続できない事由が生じた場合、行政側へ買取りの申し出ができます。もし、行政側が買取らない場合は、生産緑地の行為制限が解除されます。これが生産緑地は30年間続くと言われる根拠となっています。但し、死亡などの事由により解除されるケースもあるので、30年間は絶対大丈夫とはならない。

相続を考えた場合、生産緑地に指定された農地を相続すると、相続税の納税猶予を受けられる可能性があります。ただし、農業相続人が終生営農を続けることが条件ですので、死亡するまで営農するなら有効ですが、途中で農業経営を止めると利子税も加算されてしまいます。※免除ではなく、猶予であるから猶予が打ち切られ、納税義務が発生する可能性は残る。

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農地法

2007年06月30日 14時25分46秒 | ・相続ブログ
農地法は耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的としています。農地法による農地等は以下のように定義されています。

農地等:農地及び採草放牧地
農地:耕作の目的に供される土地 → 現況にて判断(地目ではない)
採草放牧地:農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供される土地

農地法では、所有権の移転などの権利移動や農地以外への転用をする際、農業委員会または都道府県知事の“許可”が必要であるとしています。ただし、市街化区域内での転用や権利移転の場合は、農業委員会へ“届出”をすればよいとしています。※許可ではなく届出であれば形式さえクリアすればよい。

まとめ
市街化区域内の農地:権利移転や転用は容易(生産緑地は除く)
市街化区域外の農地:権利移転や転用は難しい

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街かどヘーベルハウス:常盤平さくら通り 5

2007年06月30日 13時13分28秒 | ・地域生活情報(千葉県)
DSCF1171.JPG街かどへーベルハウス・常盤平さくら通りA棟、先週に引き続き基礎の様子です。
基礎を打って、ながぁ~く時間をおくことによってしっかり固めています。
ここ数日間、ずうっとこの状態ですので、いつ進むのかとやきもきしちゃう。
この焦らされ具合、なかなか好ましい♪
次の工程である、上棟が楽しみです。



DSCF1172道路を渡ったところにある[亀有信用金庫]前から現地を撮影。
左側に見える大きな木は、いわずと知れた常盤平の桜並木(の、うちの1本)。







お問合せはこちらへ[街かどへーベルハウスできるまで物語

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流山おおたかの森駅の保育ステーション

2007年06月30日 12時50分41秒 | ・地域生活情報(千葉県)
流山おおたかの森駅前保育ステーション「フォレストキッズガーデン」が7月1日、オープンします!
場所は、つくばエクスプレス(TX)と東武野田線の流山おおたかの森駅東口「ライフガーデン流山おおたかの森」4階。
乳幼児が同保育施設を中継して流山市内の各保育園に通う「送迎保育」は県内初の試みで、駅を利用して通勤するお母さん&お父さんがターゲット。
同保育施設の運営は 高砂福祉会 のほか、市、地元の江戸川大学総合福祉専門学校、医療機関、特定非営利活動法人(NPO法人)が連携した「子育て支援ネットワーク」によって行われる。

流山市・送迎保育ステーションのご案内

流山おおたかの森駅の乗車人員は、5月時点で1日平均約2万6千人で、前年同期の約1.4倍増。
駅周辺ではマンション建設も進み、今後ますます需要が増えそうですね。

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ほたる見学会

2007年06月30日 11時32分16秒 | ・地域生活情報(千葉県)
ほたるこんにちはIです。
子供達はもうすぐ夏休み。
こんなイベントに参加したら楽しいですね。


ほたる見学会
中原小学校裏手の森にて、平家ボタルの見学会を開催

日時/7月7日(土)8日(日)13日(金)14(土)15日(日)19時~21時
場所/柏市中原小学校隣地(東武新柏駅下車徒歩5分)〔案内図
料金/無料
*受付あり
*駐車場なし
電話04-7172-3489

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改めまして はじめまして

2007年06月30日 11時26分39秒 | ・美湘ランド(神奈川県)
昨日ブログデビューを果たさせていただきました、
美湘ランド広報室 まきと申します。
若輩者でありますが(汗)、
改めまして はじめまして。

6月中旬よりお仕事をさせていただいております。
初めて経験するお仕事、作業が多く
日々是勉強!の毎日です。
おひとりでも多くのお客様に喜んでいただける
お仕事のお手伝いができるよう、がんばりたいと思います。
どうぞよろしくお願いします。

今、店舗では
上司 坂田さんの奥さま(さとみさん)お手製の
アジサイがほころんで お客様をお迎えしています。
私も梅雨に負けず、ご来店くださるお客様を
明るくお迎えできるよう、がんばります!!


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危機感!!

2007年06月30日 11時19分44秒 | ・美湘ランド(神奈川県)
お疲れ様です。たけちゃんです。

ヤバいです。上司坂田のブログをご覧になった方は、お分かりかと思いますが、「美湘ランド広報室」という名前で我社看板娘”まきちゃん”がブログを始めました。

僕より飲み込みも早いですし(だって僕がブログに写真を入れられるようになったのは1か月ぐらいしてからでした・・・)、文章も上手ですし、なんと言っても勉強家の頑張り屋さんですので、かなりの頻度で更新すると思います。

先輩として負けるわけにはいかないのですが、正直文章を書くことが大の苦手なので危機感が募ります。上司坂田から「まきちゃんのブログの方がアクセス数多いよ。」と言われないように頑張りますので、僕のブログも見てください。

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境界

2007年06月29日 20時52分04秒 | ・相続ブログ
境界には、公法上の境界(筆界)、私法上の境界(所有権界)、現状の境界がある。地球上に一人しかいなければ境界でもめることはないが、複数いればもめる。境界線は感情線(勘定線)とも言い、諸刃の剣でもある。

1.筆界

明治6年の地租改正により土地を人為的に区分けした際、一区画毎の土地に地番という番号をつけた。表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた2以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。なお、境界線には広さという概念はない。

筆界は私人が自由に変更できるものではなく、筆界ができた時点で客観的に固定して動かない。(原始的筆界)これに対し、分筆や合筆をして出来た筆界は、新しくできた筆界であって、もともとの筆界が動いたわけではない。(後発的筆界)

2.所有権界

所有権の範囲を示す私法上の境界が所有権界。初期の地番の境は、所有権の境と一致していた。その後、分筆、合筆、時効取得などにより、所有権の境と地番の境となってしまった。

※土地の一部を時効により取得したとしても筆界が移動するわけではない。

3.現状の境界

土地を物理的に分けている境界。ブロック塀などで境界があっても、それが公法上の境界・私法上の境界と一致しているとは限らない。

[境界が揉めるケース]

・境界標がない(客観的な判断材料がない→勝手を言っても分からない)
・不正確な図面(明治4年の元々が間違っている、立会いなしの現況測量図など)
・公簿面積(登記簿上の面積は保証されない、信用できない)
・思い込み(自分の都合が良いように思い込んでいる、そう信じている、そう言われてきた)
・隣接者と仲が悪い(境界以外の揉め事が境界争いに発展する)

[境界が揉めていると]

・土地の売買や建物の建築に影響が出る
・不動産の証券化ができない
・地積更正登記、分筆登記ができない → 物納×
・面積が確定しない → 遺産分割ができない、相続争い

[境界で揉めないために]

・隣接者と信頼関係を培っておく
・思い込みと曖昧さを無くす → 事前に専門家へ依頼してきちんとしておく
・境界標をきちんと管理する

[境界で揉めてしまったら]

・筆界特定制度
・筆界確定訴訟
・裁判外境界紛争解決制度(ADR)
・所有権確定訴訟

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生前測量

2007年06月29日 17時51分21秒 | ・相続ブログ
不動産売買に限らず、相続でも、測量(≒土地の特定と正確性)は、とても大事なことです。しかし、相続が発生した後に測量をしようと思っても、いろいろなマイナス要因がある。

相続対策と言えば節税対策というイメージがあるが、納税資金の準備、揉めないようにするのも、相続対策として大事なこと。境界紛争(対隣接者、相続人間)にならないために、相続対策の基本として、資産の把握≒生前測量はとても重要になってくる。

[生前測量のメリット]

1.将来の境界紛争が防げる。 → 境界を知らない人(相続人)だと相手から足元を見られる。
2.時間的な余裕が出来る。 → 相続後だと申告期限に間に合わないことも → 特例適用不可
3.物納しやすくなる。 → 物納では境界確認、測量は必須。越境物廃除。
4.測量費用を経費として考えられる。 → 相続税の減少

境界が不明、正確な現状が把握できていない土地などの場合は、ぜひ生前測量をすることをお勧めします。(相続だけではなく売却を検討しているとしても)

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不動産屋vsエンドユーザー第2章

2007年06月29日 17時11分06秒 | ・ヨッシー担当ブログ
 昨日の続き、よっしーです。不動産屋vsエンドユーザー第1章

 イメージ先行のためか、初めて会う人に警戒されがちな不動産屋。

 確かに良くない人もたくさんいるが、それは不動産屋に限ったことではない。昨日調査に行った某市役所銀行、保険屋、車屋、飲食店。

 どの業種でも多種多様な人がいる。

 しかし恵まれている点として、仮に私が不祥事を起す。内容にもよるが大した話題にもならない、『まぁ不動産屋なら仕方がないよ』程度。しかしこれが堅いと言われる業種ならどうだろう、きっと『不祥事』の見出しが大きく出るのだろう。


 不動産屋→怪しい→騙されそう→自分の全ては話さない→嘘をつく

 ここでいう嘘とは、お客さん側のことである。偽名であったり、嘘の電話番号、突然連絡を途絶えさせる。

 なぜそんなことをするのか解らない。きっと強引だったり、執拗な営業を防御するためだと思うが、それならそうと早々に『不動産探しは止めました』と言えばいい。

 それでも連絡をしてくるのなら、とんでもない嘘でも言えばいい。

 断り文句として例えば、

 『家族会議したら夫がサラ金で借金してたんです』とか

 『ウチは自営業なんだけど、一度も申告してない』

 『ウチの夫は病気で医者に掛かってるんだけど』

 『あの物件欲しいんだけど、1,000万くらい値引きしてよ』

 営業マンはきっと『あ~客じゃねえなぁ』と思う。営業マンに希望を持たせないこと、それと自分は『面倒なんだ』と思わせること。

 正々堂々、行きましょう!!偽名使っても、実際に営業マンと会えば、少なからずその営業マンの記憶にはその先も残っているはず。

 『本当に買うときは、他の会社で買えばいい』と思うかもしれないが、離職率が異常に高いこの業界。不動産は縁モノと言われるが、他の会社に問い合わせても同じ営業マンが出てくるなんて事も・・・

 以前勤務していた会社の同僚は、オープンハウスに来たお客さんの自転車のネームプレートや車のナンバーを控えていた。

 住所なんて伝えていないし、名前も偽名なのになぜか玄関前に営業マンがいる。現場では『吉田さん』と呼ばれていたのに、次に会ったときには本名の『吉野さ~ん』なんて呼ばれたら気持ち悪い。

 確かに自ら、個人情報を流失させる必要はないが、それがどれだけのものかをきちんと把握して対応した方が得である。現場から帰る間、尾行されたり、車のナンバーを陸運局で照会されるくらいなら。


 しかし、イケイケの販売会社では、これくらい今でも普通なのだろうか?それとも私自身ひとが良すぎるのか?

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不動産屋サミット?

2007年06月29日 17時09分31秒 | ・不動産ブログ
先日、湘南オフィスの美湘ランドにて、神奈川県を中心に不動産営業の現場で活躍する方々が集まった勉強会に参加して参りました。湘南オフィスのブログに当日の模様が掲載されましたので、ご紹介させて頂きます。

先日の26日(火)第一回の不動産(屋)サミットが、ここ美湘ランドで開催されました。

川崎エリア、厚木エリア、相模原エリア、湘南エリアなど神奈川県内の宅建業者はもとより、遠くは東京、千葉エリアの不動産屋さんもお越し頂き、日頃業務での問題点や業界全体の課題について話し合いがもたれました。

様々なあつい議論があった中でとても興味深のテーマを一つご紹介します。

「予算と希望条件の差」

この仕事では日常当然に起こる話であり、いまさら感のあるこのシンプルなお題に、新人営業マンからベテラン社長まで加わり、実体験に基づく失敗例、成功例、疑問や悩みなど、身近な問題なだけに
以外にも一番の盛り上がりを見せました。

「希望予算」・・・1,500万円
「希望条件」・・・駅徒歩圏内、敷地50坪、日当たりよくて海見えて・・・・

「お客さん、そんな予算じゃ無理でっせえ~・・・
 駐車場すらありまへんがな~・・・」

と聞こえてきそうなこの話。
さて、不動産屋さんは、はたしてどのように解決しているのか??

(業者A)
私はハッキリといいますね。「無理です」って。
そのほうがお客様のためでしょ。どうせ探すだけ時間の無駄ですから・・・

(業者B)
とりあえず物件をご紹介して現地までご案内しますよ。
論より証拠!まずは実感してしていただき、その後、予算重視で希望を妥協するか、予算を上げるか、お客様に宿題として持って帰ってもらいます。

(業者C)
ケースバイケースだけど、そもそも論としてお客様自身が自身の希望が何なのか分からない方が多いですよ。ほんとに駅徒歩じゃなきゃいけないのか?土地はほんとに50坪も必要なのか?
まずは所得にあった予算を我々がご提案し、その後にその予算内で買える物件をご紹介する、

「あなたならこの物件!!」ってな感じかな。

などなど話はつきることなく進行し、当日司会の私が無理に中断せざるをえない状態でした。

不動産屋さんも色々考えているんですね。あらためて実感した不動産(屋)サミットでした。

また出席者の強い希望によりこのサミット、どうやら月1回のペースで開催される模様です。
次回テ~マの一つ

~不動産トップ営業マン勢ぞろい~
「お客様が思わず納得してしまう殺し文句」
だそうです。

もしかしたら近々に本が出版できそうです・・・。


業者ABCに私の発言がなかったのは、取りとめもない内容だったのか、目立たなかったのか。次回のテーマである“殺し文句!?”も特段と持ち合わせなく、紹介されそうにもありません。う~ん?。ということは、もう呼ばれないのか。。

営業という立場から見ると、上記のような感じの話になるのですが、けしてやりこめようということではなく、ご満足頂くために、どのようなアプローチをすればということです。

勉強会の後の懇親会で、どなたも理性(リミット)が働く時があると仰っていました。これ以上予算を上げると、買うのを止めた方がいいんじゃないかなっと。どこでリミットが掛かるかは、人それぞれ、ずれがありますが、その予算の中で、ご満足頂ける住まい、現実の不動産市場の中で、どのように提案していけば良いのかというのが、上記の話です。

それにしてもビックリしたのが、神奈川県エリア(それも横浜・川崎とかではなく郊外でも)では、バス便30分とかいう立地は、よくあることで普通であると。千葉県では、バス便10分を越えると“遠いです”というのがユーザーの一般的な感覚です。

以前から首都圏全体の相場観を見ていると、同じ予算なら千葉の方が神奈川より通勤時間半分。同じ通勤時間なら千葉の方が神奈川より予算半分。通勤場所や内容にもよるのでしょうが、およその相場感はこんな感じです。それでもやっぱり“神奈川”のブランドは強いのでしょうか。(神奈川に行くと郊外に行っても商業施設は充実していますが)

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東急ハンズ柏店(仮称)が近日オープン!

2007年06月29日 15時43分54秒 | ・地域生活情報(千葉県)
上質なライフスタイルとは程遠い・・・Nです。この度柏島屋ステーションモール内にあの東急ハンズがオープンするそうです。オープン予定日は8月3日金曜日。まだちょっと先ですが待ち遠しいですね。この店舗が千葉初出店になり、利便性の高い地域密着型店舗を目指すと言うことで、いろいろと期待大!さらに柏店のテーマは「上質」と「女性」。ハイクオリティな商品や大人のバラエティ用品、女性に優しいココロとカラダのケア用品等に力を注いで行くようです。
今流行の手作りウェディングのコーナーや、ホームメンテナンスにおいて、女性や年配層の方々にも簡単に使用できる補修用品・道具類の充実も図るようです。女性の事を考えた店舗作り、生活の幅がぐぐっと広がりそうですね!

○東急ハンズ 柏店(仮称)○

住所:千葉県柏市末広町1-1「柏島屋ステーションモール」内7・8階  案内図
開業日(予定):2007年8月3日(金)
営業時間(予定):10:00~21:00
取扱いアイテム数(予定):約6万アイテム

HPはこちら

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アドグランデ松戸みのり台レジデンス

2007年06月29日 13時25分31秒 | ・不動産情報(千葉県)
所在地 /松戸市松戸新田 
交 通 /新京成線「みのり台」駅より徒歩3分
建物構造/鉄筋コンクリート造地上3階建て
完成年月/平成19年4月
総戸数 /46戸
専有面積/66.75㎡~77.32㎡
事業主 /東新住販株式会社
施工会社/共立建設株式会社
管理会社/株式会社東急コミュニティー
土地権利/所有権
用途地域/第一種住居
建物設備/オートロック・宅配ボックス・CATV・BS
駐車場 /47台分
駐輪場 /82台分
室内設備/浴室暖房乾燥機付・シャワートイレ・床暖房
備 考 /

近隣データ:寒風台小約840m 第六中約790m ケーヨーデイツー約40m マツモトキヨシ約120m いなげや約390m 

グーグルマップでこの付近の航空写真を見てみる

アドグランデ松戸みのり台レジデンスの売り出し状況はこちらよりお問い合わせ下さい。また、弊社不動産購入サポートへ入会頂きますと、会員限定ページで各マンション中古販売の資料と情報をご覧頂くことが可能です。

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ピーナッツ最中って・・・

2007年06月29日 11時24分43秒 | ・美湘ランド(神奈川県)
追伸です。
千葉の方より「ピーナッツ最中」「ピーナッツサブレ」なる
お菓子を頂きました。
ピーナッツが千葉の特産品であることは聞いておりましたが
ピーナッツと最中・・・茅ヶ崎でいう「しらすまんじゅう」の
ような組み合わせでしょうか。


さっそく、頂きました。
・・・絶妙な甘みと香ばしさ!

大変おいしく頂きました。
ありがとうございます!

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