不動産購入応援ブログ~仲介手数料半額・優遇のプレシーク~千葉県柏市、流山市、松戸市。

千葉県柏市の不動産会社によるお役立ち情報配信。仲介手数料半額・優遇の取引、不動産購入・住宅ローン相談をお受けします。

東葛飾支部消防操法大会

2006年06月30日 15時26分27秒 | ・地域生活情報(千葉県)
こんにちは、Mです。
7月2日(日)第25回(財)千葉県消防協会東葛飾支部消防操法大会が我孫子市で初めて開催されるそうです。
東葛飾9市(鎌ヶ谷市 野田市 流山市 市川市 船橋市 松戸市 我孫子市 浦安市 市川市)の精鋭消防団が集合し、我孫子市からはポンプ車操法の部第21分団、小型ポンプ操法の部第14分団が出場します。

各部の優勝、準優勝の消防団が県大会への出場権を得て全国大会を目指します。

日時:平成18年7月2日(日)午前9時から(荒天のみ延期)
[(延期の場合:平成18年7月9日(日)]
開催場所:我孫子市五本松運動広場
※駐車場は台数に限りがありますのでご注意ください。

お問い合わせ
我孫子市役所 消防 警防課

[柏・東葛エリアのくらし生活情報サイト]

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五香駅考察

2006年06月30日 15時02分54秒 | ・地域生活情報(千葉県)
◆駅概要 五香駅時刻表

 新京成電鉄。JR常磐線松戸駅より6つ目。北総鉄道新鎌ヶ谷駅より4つ目。JR武蔵野線新八柱駅より2つ目。千葉県北部・東部の中で5番目に開拓されたので“五”香という地名がついた。

 江戸時代、明治時代からの集落、街になり、この周辺地域では中心的な役割を果たしていたことは、旧第一勧業銀行(現みずほ銀行)や旧三菱銀行(現三菱東京UFJ銀行)が支店を出していたことでも分かる。

 現在は、JR武蔵野線開通後の発展に伴い、商業的な要素は八柱周辺へと移行されつつあるも、まだ賑わいは残されている。

 駅は東口、西口と分かれるが、常盤平団地側の西口の方が、お店も充実しており、表として認識されている。東口はスーパーの閉鎖に伴い、日常生活の店舗が駅近くにはなく、離れた場所にスーパーなどがある。

 古くから栄えたことにより、多方面へのアクセスの要所になっている。各方面、地域ごとに特色は分かれる。総じて台地面の平坦地のため、坂道は少ない。古くからの地域のため、道は狭いことが多い。

◆バス路線
 ・松飛台駅、紙敷車庫行き(松飛台方面)
 ・柏陵高校行き(新逆井方面)
 ・六実駅、高柳駅経由白井工業団地行き(白井車庫)
 ・しいの木台方面行き

◆当該駅利用の地域
しいの木台,新逆井,南逆井,南増尾,金ヶ作,五香,五香西,高柳新田・高柳,常盤平,松飛台

◆当該駅利用の目安賃料と購入採算ライン
 11.1万円(モデル:駅徒歩7分、69m2、築5年、管理費込)
  → 購入採算ライン(賃料>返済+管理費等):2,445万円
   (住宅ローン:金利2%・期間35年、管理費等3万円)
  → 新築戸建100m2(徒歩10分)の購入採算ライン:4,953万円
  ※算出された金額は目安であり購入に際して個別の検証が必要です。

グーグルマップでこの付近の航空写真を見てみる

◇考察

・常盤平エリア

 弊社事務所前の光ヶ丘団地(柏市)と同時期に旧公団によって造成された大規模団地とその周辺。常盤平内には、緑と空間の確保のために植樹が多くあり、さくら通りとけやき通りは有名。同団地は高齢化と建て替え問題があるも、有効な打ち手もない状態。

 常盤平地域は、商業店舗も広く分布しており、どの場所でも生活に不自由はない。公園なども多く、閑静な住宅地を形成している。大規模造成地のため、道幅も広い。

 雰囲気、環境、生活などから、松戸市の中でも人気のエリアになり、地価も高い。八柱駅に近くなるほど地価も上がるので、五香駅近いエリアの方が安くはなるが、坪単価60万円前後は見ておく必要がある。また、邸宅街の要素もあり、敷地面積は総じて広いことが多い。

・松飛台(五香西)エリア

 五香駅の西口から南方面に、五香西と松飛台エリアがある。古くから開拓されたエリアで、常盤平とは逆に民間による入り乱れた開発のため、道も狭い。畑の「反」単位からの開発のため、道は縦横となり、カーブは少ない。

 駅周辺よりは、松飛台工業団地周辺の方が栄えており、スーパーなどのお店もある。工業団地を経由し、北総線松飛台駅までのバス路線があり、利用が可能。(五香駅近い松飛台と北総線の松飛台駅までは遠い)

 宅地は、30坪前後の広さが多く、坪単価で45万円~50万円前後。五香駅のほかにも、元山駅、くぬぎ山駅利用が可能な地域もある。

 ※五香西エリアでは、昔、東京都のゴミ埋立地として利用されていたことがあるとのこと。地元の不動産業者なら分かりますので、ご確認下さい。

・五香エリア

 五香駅東側から南側にかけての住宅地。飲食店は多いものの、生活店舗が少なく、駅に近い割には、買い物などは車利用のことが多い。

 地域事情は上記松飛台エリアと同じ。坪単価、敷地の広さなどもほど同じである。元山駅利用が可能な地域もある。駅から離れたところにベルクスというスーパーがある点まで似ている。

 しかし、なんとなく雰囲気は違い、五香側には、郊外の住宅地ぽいイメージ、松飛台側には工業団地によるイメージがある。

・南逆井(新逆井)エリア

 五香駅東口から北東方向へ進むと、柏市の南逆井エリアに入る。入り口(三丁目)で徒歩10分程度、南逆井の一番奥(七丁目)では徒歩25分前後かかる。

 柏市の南部支所など行政施設はあるものの、柏市の最南部にあたり、松戸市色が濃い五香駅周辺では、すこし寂しい感もある。地域事情は五香周辺と似ているが、傾斜地の部分も多く、坂道があり、道も迷路のようになっている。

 地価は、五香駅周辺の松戸市部よりは安く、駅寄りで坪40万円前後、奥に入る連れ安くなり、安い場所では坪30万円前後。下記、しいの木台の開発により、生活の便は向上した。

・しいの木台エリア

 旧沼南町(現柏市)高柳新田を旧公団が造成開発した。平成6年に街開きした新しい街。五香駅側から開発が進み、現在は7割程度の敷地に建物が建っている。一番五香寄りで駅まで徒歩15分前後。リブレ京成がある中心部で徒歩25分程度。それより奥は、東武野田線高柳駅が最寄りになる。本数は少ないもののバス便あり。

 街の中は、新しい建物が多く、雰囲気は良い。地区計画により150m2以下の敷地は原則不可のため、ゆとりのある閑静な住宅地。一番駅近くで坪単価50万円、中央部で同45万円、さらに奥では同40万円台前半。

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我孫子市の取り組み

2006年06月30日 13時40分36秒 | ・地域生活情報(千葉県)
 先日成立した公共サービス改革法(市場化テスト)を受けて、我孫子市では「提案型公共サービス民営化制度」を始めました。

 我孫子市のホームページから内容を抜粋してご紹介します。

 ・市が実施しているすべての事業を対象に、企業、NPOや
  市民活動団体などから委託・民営化の提案を募集する提案型
  公共サービス民営化制度を実施します。
  全国でも初の試みとなるこの制度を通し、市の業務の委託・
  民営化を進め、スリムで効率的な市役所と充実した質の高い
  サービスの提供をめざします。

 ・公共を担う民間の主体を豊かにすることによって、公共サー
  ビスはより充実させつつ、スリムで効率的な市役所を実現
  できると考えます。
  提案型公共サービス民営化制度は、民間の創意工夫を生かす
  とともに、公共における民と官の役割分担を根本的に見直し
  ながら、充実した質の高い公共サービスを展開するため
  実施するものです。


 また、地域の不動産業者と連携をし、空き店舗・空き家の情報を市民活動団体や市民事業者へ提供。活動の拠点として利用するにあたり、協議に市も調整役として加わり、契約がスムーズに進むようサポートする制度も始まりました。

 これらの取り組みそのものに、住まいを購入しようとする方、生活している方が、直接関わることは少ないかもしれません。

 しかし、我孫子市が公共サービスなどの充実・効率化に取り組む意識は、他の市民生活にも影響すると思われます。

 これからどのエリアにしても、行政の取り組みによって、暮らしやすさも変わり、その生活環境の変化は、じわじわと不動産市場にも影響を与えます。

 近隣の事例では、浦安市や市川市の教育への取り組みが高評価され、地価にも影響を与えました。財政面も公共サービスに影響を与えますので、このあたりも大事になるかもしれません。

 回りまわっての間接的な影響なので分かりにくいですが、投票率の低い地方選挙も大事なのが分かりますね。

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「みんなであげる夢花火」松戸花火大会2006

2006年06月29日 15時47分11秒 | ・地域生活情報(千葉県)
花火
こんにちは、Aです。今日は、松戸市の花火大会のお知らせです。

「みんなであげる夢花火」松戸花火大会2006

打上数:8000発
最大号数:4号
変わり花火:地上花火(打ち上げないで地面で爆発する花火)

場所 千葉県松戸市 江戸川河川敷
期日 2006年8月5日
時間 19:15~20:30
荒天時 8月12日に順延
人出 12万5000人
トイレ数 50ヶ所
料金 花火協賛者専用席あり
交通 JR常磐線松戸駅から徒歩10分
交通規制 あり(17:00~21:30、会場周辺。マイカーでの来場不可)
駐車場 なし
問合せ 047-366-7327 松戸花火大会実行委員会 (松戸市観光協会事務局)

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QA.1:どの住宅ローンを選べばいいのですか?

2006年06月29日 11時32分02秒 | ・不動産購入応援サイト
[質問]
 現在、各金融機関から様々な住宅ローンが出ています。これだけたくさんあると、どの住宅ローンを選べばいいか迷うのは当然のことだと思います。アドバイスする私でさえ、すぐには返答が出来ないくらいですから。では、住宅ローンはどれを選べばいいでしょうか。答えは・・

[回答]
 答えはないのです。不動産を選ぶときと同じなのですが、住宅ローンを比較して選ぶことより、借りる人にとってどういう住宅ローンがいいか選ぶことが大切になります。どこの銀行のこういう住宅ローンがいいよって話があったとしても、それが全員にいいとは限りません。
 低金利で長期固定なら言うことないですが、長期固定で金利上昇リスクを減らすなら金利は高く返済額が増えることになり、金利が低く返済額を抑えれば短期固定もしくは変動になって金利上昇の不安材料が残ります。金融機関も商売でしているのですから、両方のメリットはくれません。どちらを取るか選択を迫られます。
 では、どちらを選べばいいのでしょうか。経済情勢(金利動向)から考えれば、もうしばらくは低金利が続くでしょうが、長期的には上がる可能性も考えられるので、短期で返しきる人は低金利のメリットを取り、返済が長期にわたりそうな人は長期固定でというのがセオリーになると考えられます。
 しかし、短期の人はいいのですが、長期の人は単純に長期固定型でと言い切ることは出来ません。現在の家計状況やこれからのことなどをよく考えてみましょう。以下に判断する項目を書き出してみました。

1.現在の収入状況は?(共働き、専業主婦など)
 ご主人の収入だけで通常の返済が出来るかどうか。

2.教育費が掛かるのはいつごろから?
 教育費が大きくなった時に、金利が上がっても返済できるか。

3.繰り上げ返済する余力が家計にありますか?
 繰り上げ返済をして金利上昇リスクを元金を減らすことによりカバーできるか。

4.短期固定もしくは変動の金利が現在の長期固定金利を超えることがあるか、超えるとしたらいつごろどのくらいまで上がると思いますか?

 現在、社会問題にもなっている住宅ローン破綻のようなことがないよう、どういう状況になっても返済が滞らないようにしなければなりません。
 しかし、せっかくの低金利ですから、なるべく利息を減らし無駄な出費は避けたいものです。本音としましては、いつどのくらい上がるか分からないものに安全のためとはいえ利息を多く払うのは嫌だ、でも金利が上がって返済額が多くなり家計が破綻する嫌だ、というところではないでしょうか。
 だとしたら、家計が破綻しない範囲で低金利のメリットを享受するのはいかがでしょうか。当初の返済額からギリギリで収入の増加も見込めないのでしたら、たとえ金利が低いとはいえ、短期固定・変動は選べません。しかし、家計に余裕があるか収入を増やすことが出来るのなら、低金利のメリット享受しながら繰り上げ返済による元金減少で金利上昇リスクを減らすというのはいかがでしょうか?
 これからの収入支出といったことは、今目に見えることではないので考えづらいとは思いますが、不安も無く利息も少なくなるようによく考えて下さい。もしご自身だけでは分からない不安だという方は、専門家に相談するのも方法です。ここまで分かったら、後は金利や諸手数料に利便性などの商品比較をすることで、どの住宅ローンがいいのか自然と決まります。

【ワンポイントアドバイス】
・60歳までに返済が終わるように
・建物耐用年数も考えた返済期間に(その後の住宅は?)
・ボーナス返済はなるべく減らす

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QA2:位置指定道路とは?

2006年06月29日 11時30分55秒 | ・不動産購入応援サイト
不動産広告や販売図面・資料の接道に関する説明をしている項目があり、その中で「位置指定道路」と記載されていることが多くあります。日常生活の中で道路の区別をしながら暮らす人は少ないと思いますが、道路はいろいろな種類に分かれております。まず、大きくは公道と私道に分かれ、その私道の中のひとつに「位置指定道路」があります。

建築基準法の規定に「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」という接道義務の項目がございます。ここでいう建築基準法での道路とは、道路法などの法律で定められた道路以外に、「私道で、一定の技術的基準に適合するもので、築造者が特定行政庁からその位置の指定を受けた道路」いわゆる位置指定道路があります。
 分かりやすく言い換えると、道路法上の道路ではない私道の中で、行政が認めた道路ということです。位置指定道路に2m以上接していれば、建築をすることが出来ます。
 もし、接道している道路が私道の敷地を購入しようとする場合、まず位置指定がなされているかどうか、されていればよし、されていなければどのような取り扱いの道路か再建築に問題がないのか確認することが大事です。(位置指定道路以外の私道でも建築することは出来ます)
 また、位置指定がなされていても、私道の持分を持っていないと銀行からの融資や建築をする際に利用の同意書を求められることがあり、私道の持分がない敷地は評価が下がります。

【位置指定道路の取り扱い】
1.私道部分は持分もしくは一部を所有することで所有者が私道の負担をしますが、私道部分の売買評価は0です。また、固定資産税評価上も0になることがほとんどです。
2.位置指定道路は、変更廃止が制限されており、道路以外の利用をすることは出来ません。また、建築する際の敷地面積に参入することも出来ません。
3.私道の維持管理に費用が発生する場合、負担している人全員で平等に負担します。
4.通行の自由が公に認められているものですから、通行を妨害することは出来ません。

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QA3:不動産広告の種類・特徴と注意すべき点

2006年06月29日 11時29分52秒 | ・不動産購入応援サイト
情報化社会になった現在では、不動産会社に行かなくてもたくさんの物件情報を得られるようになりました。必要がない時は、煩わしいほどです。不動産業界は情報の取り扱いが業務の中心になり、ありとあらゆる手段で情報を提供しております。不動産を探す場合には、物件情報の提供を受けるわけですが、その中心となる広告の見方を知っているかどうかによって、結果が大きく異なります。では、その内容を説明します。

1.折込チラシ
 週末にもなると新聞に不動産の広告が多数折り込まれています。その折込チラシは、一枚に物件を数多く掲載している集合(連合)チラシと一枚に一つの物件を掲載している単独チラシに分かれます。前者が量で後者が質に重きを置いて配布します。
 どちらも広告ですから、不動産を販売するという目的には変わりません。しかし、販売の手法は違います。
 前者は、多種多様の物件を掲載することにより数多くのお客様を集めることを目標としています。よって、チラシの中身は目にした人が興味を持つ物件が多いものの、実際には良くない物件も数多く掲載しています。とにかく問い合わせをしてもらい、その後違う物件を紹介するという流れになります。
 後者は、物件そのものを売ろうという意識が高く、詳細情報を載せて、物件に強い興味を持つお客様を探します。この場合、一物件あたりの広告費が高くなるため、近隣エリアに限定して配布し近隣からの反響を待つことになるのですが、不動産を購入する人は近所に居るケースが多いので、これでも成り立ちます。

2.情報誌
 近頃は無料で配布したり、地域限定版を創刊したりと情報誌の種類は増えてきました。チラシと違い多数の不動産会社より情報が掲載されているので、広範囲で探す場合や、複数の物件を比較するのには役立つものの、製作日数から情報の速報性に欠けます。

3.インターネット 広告費の費用と対効果の関係から、どの不動産会社でも力を入れており、各不動産会社独自に行っているものから、不動産情報サイトまでたくさんの情報を得られます。
 情報を絞り込んで探したり、自宅に居ながら時間を気にせず探せたり、広範囲に探せるなど、購入希望者にとってとても便利になっています。内容も以前から売り出されている物件から最新の物件まで網羅されており情報量も多く、画像や地図なども含め質も充実しております。
 このように情報の質量とも充実しておりますが、あまりにも情報が多いため、漠然と探していると何が何だか分からず迷ってしまいます。しっかりと希望の優先順位などを持つことが大切になります。
 また、簡単に問い合わせが出来るため、多数の不動産会社に声をかけることになりがちですので注意が必要です。

4.ポスティング 自宅の郵便ポストにチラシが入っていることがあります。これは不動産会社が直接配布しているのですが、折込広告代を節約するために行っています。お金をかける前に自分達でお客様を見つけることが出来れば、あえてお金をかける必要はないのです。このことから、ポスティングのチラシは折込チラシよりも速報性がある情報になることが多いです。

5.電ビラ・ステ看
 電信柱などに広告を貼ったり看板をつけて不動産情報を提供する方法ですが、原則として違法行為であることが多く、掲載されている情報も怪しいものが多く含まれています。問合せ先が会社ではなく、個人だったり携帯電話だったりするのは、このためです。
 このような違法行為をする会社や人から購入するのに不安を持ちませんか?取引の時はしっかりと法律を遵守するか怪しいものです。

【広告での表示について】
1.物件の瑕疵(悪い点)は明示義務あり
 例)傾斜地、建築不可、高圧線など
2.使ってはいけない言葉
 最高、絶対、一番、二度と出ない、激安など
3.価格の表示方法
 二重価格の禁止、内税表示
4.徒歩1分は80m
5.新築の定義は、完成後一年以内で未使用
6.取引態様の明示
 売主なのか媒介なのか、不動産業者の立場

その他にも表示しなければならない項目や禁止事項などがございます。広告そのものには会社や担当者の意識・姿勢が現れます。物件情報だけではなく、どういう会社かも判断することが大事なことになります。

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QA4:家を買う時に掛かる諸費用を教えて下さい

2006年06月29日 11時28分59秒 | ・不動産購入応援サイト
 不動産を購入する場合、広告や販売図面に出ている不動産の販売価格の他に、数多くの諸費用が掛かります。種類も多く金額も大きいので、資金計画を立てる際には、価格以外の諸費用のことまで念頭においておく必要がございます。契約をしたのはいいけど、諸費用がなくて金策に走る回るなんてことにならないようにして下さい。

諸費用は、購入内容や種別により変わりますので、以下の全てが必ず掛かるのではございません。一通りご説明致しますので、ご自身の場合にはどの項目が当てはまるのか、不動産会社やハウスメーカーのご担当に確認して下さい。

1.印紙税
 契約時に必ず貼付します。
 税額はタックスアンサーで確認できます。

2.仲介手数料
 売主(不動産会社を含む)から直接購入する場合は不要ですが、売主との間に不動産会社が仲介に入る場合は必要になります。一般的に、売買価格の3.15%+6.3万円と言われておりますが、これは法定で定められた上限になり、これより安くなるケースもございます。依頼した不動産会社ごとに定めておりますので、各不動産会社へご確認下さい。

3.登記代
 中古の建物や土地の場合は所有権移転登記・新築の建物の場合は建物表示登記と保存登記の手続きをする際に掛かる司法書士の報酬と登録免許税などが登記代にあたります。また、住宅ローンを組む際には、抵当権設定登記が必要となります。

4.借入費用
 銀行などから住宅ローンを借りて不動産を購入する場合、借入時に事務手数料・保証料・金銭消費貸借契約時の印紙税などが掛かります。各銀行により金額や取り扱いが違いますので、各銀行や不動産会社などに確認して、金利なども併せた比較から一番有利で便利な銀行をお選び下さい。

5.火災保険
 土地購入の場合は建物がございませんので対象外ですが、建物を購入する場合は必要になります。住宅ローンを組まずに現金で購入する方は、任意ですから購入時に加入しなくても加入時期や内容はご自身でお決め頂くことができます。住宅ローンを組んで購入する場合は、銀行が担保保全のため加入を条件にする場合が多く、なかば強制加入となります。加入内容も借入全期間の長期で、ある程度の保険金額を設定しなければなりません。

6.公課清算
 不動産売買日の当該年度に掛かる固定資産税・都市計画税を、売買日を境に清算します。マンションの場合は、これに加え管理費・修繕積立金も日割り清算します。

7.不動産取得税
 売買完了数ヵ月後に都道府県より不動産取得税の請求が来ます。軽減措置を受けられる不動産の場合は、小額済むことも多いですが、そうでない場合は何十万円単位になりますので、注意が必要です。

8.その他、引越し代・カーテン代などの住むために掛かる費用。水道負担金・設備負担金や測量代など土地を利用するための費用なども掛かることがございます。

《ポイント》
資金計画時には諸費用を組み込んだ計画を!
購入申込時にも諸費用を組み込んだ判断を!

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QA5:今の家を売って新しい家を買いたいのですが

2006年06月29日 11時28分00秒 | ・不動産購入応援サイト
現在、家を購入する方は、30歳前後の一次取得者が主流になっています。結婚を期に買おうという方も多くいます。そのような方は、賃貸に住んでいるか実家に住んでいますので、ある程度の自己資金と住宅ローンを組むことさえ出来れば、住宅を購入することができます。しかし、持ち家にお住まいの方が新しく購入する(買い替え)場合には、より慎重に考えていかないとなりません。買い替えの場合、いくつかのパターンに分かれます。ここのポイントは、今の家を売らないでも買えるのか、売らないと買えないのかを考えることです。
1.現在の家には住宅ローンがなく、ある程度の自己資金もあり、新たに住宅ローンを組むことが出来る。この場合は、一次取得者と同じように考えることが出来るので、新しい住宅の購入に際しては深刻に考える必要はありません。考えるとしたら、現在の家を売却した方が有利か、賃貸に出して家賃収入を得るかでしょうか。

2.現在の家には住宅ローンはないものの、自己資金もしくは住宅ローンに難がある。この場合、新しく購入する不動産の資金に、現在の家の売却資金を充てることになります。もし、先に新しい家の購入をする場合は、現在の家が売却出来るまで待ってもらうなど、新しい家の売主と売主側の不動産会社に協力が必要になります。また、仮住まいなどの準備が出来る時は、まず売却して資金を確保してから、新しい住宅の購入に向かいます。

3.現在の家には住宅ローンがあるものの、自己資金があり、住宅ローンを組むことが出来る場合。この場合は、新しい住宅の購入は問題ないでしょう。しかし、現在の住宅ローンの取り扱いがどうなるかによって、新しい住宅ローンの組み方や現在の家の売却方針が決まってきます。事前によく不動産会社や銀行と相談することが大切になります。

4.現在の家には住宅ローンがあり、自己資金もしくは住宅ローンに難がある。この場合、まず売却をし資金を確保する必要があります。仮住まいが出来るのか、売却した資金で希望通りの家が買えるのか、動き出す前によく検討する必要です。

買い替えの場合、以下のことを不動産会社とよく相談し、検討してから動くことが必要です。


1.現在の住宅ローン残高と売却価格
2.自己資金と新しい住宅ローン
3.上記ふたつを組み合わせた資金計画で、希望に叶う住宅が購入できるのか
4.仮住まいの検討と売却のタイミング

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QA6:公示地価とは、何ですか?

2006年06月29日 11時27分03秒 | ・不動産購入応援サイト
 行政が発表する地価で、代表的なものが二つあります。それは国土交通省が発表する「公示地価」と財務省が発表する「路線価」です。公示地価は、エリアごとに基準となる土地を決めて、土地が取引された場合にいくらで取引されるかを毎年発表するものです。

同じ土地で毎年地価を発表するのですから、去年と比べて、どの程度下がったとか上がったとかが分かります。この数字を基に、マニュアルの数字を当てはめた金額が、取引されるであろう価格になります。

もうひとつの路線価は、財務省が資産価値を計算するためにあります。名前の通り、道路に価格をつけたもので、この道路に面した土地は、いくらと計算できます。この価格を基準にする場合、注意すべき点があります。

ひとつは、相続税など時間差が出る場合に使う価格になるため、相場より安く設定されており、時価の八割と考えて下さい。もうひとつは、道路方位を考慮していない点です。北道路・南道路でも同じ道路に接していれば、同じ価格になってしまいます。

そして両方に言えることは、時差を注意し修正をすることとエリア特性などマニュアルに載っていないことを考慮することです。標準的な価格を求めるのに、公的な数字やマニュアルは必要なものですが、人間対人間の不動産取引では、数字では表せない事柄もあります。この標準的な価格に、不動産状況を良く把握した人の意見などを反映させると、より現実的な数字になります。

近くの公示地価を知りたい方は、

土地総合情報ライブラリー 

近くの路線価を知りたい方は、

国税庁 

◇公示地価から土地の価格を計算しましょう

上のページより最寄になる基準値を決めて下さい。(仮に1平米100,000円)
その基準値に下の項目による加減をします。注:項目は代表的なもので、他にも項目がございます。

1.駅からの距離 100mごとに±1p 
 基準地800m、対象地1000mなら-2pで、100,000円×0.98=98,000円

2.買い物施設 400mごとに±3p
 基準地400m、対象地800mなら-3pで、100,000円×0.97=97,000円

3.接面道路幅員 1mごとに±1p(4m以下と6m以上は数値が変わります)
 基準地6m、対象地4mなら-2pで、100,000円×0.98=98,000円

4.接面道路方位 北±0p 東+4p 南+8p 西+3p(角地、二方時は別)
 基準地北、対象地南なら+8pで、100,000円×1.08=108,000円

その他、バス停・学校・環境・街路・嫌悪施設・隣接不動産・騒音・日照・眺望・設備・将来・高低差・形・面積などがございますが、同等とした場合、

基準地100,000円×0.98×0.97×0.98×1.08=対象地100,611円となります。

いかがですか?

駅や買い物施設から遠くなり道路も狭いのに、南道路というだけで、対象地が基準地を超えてしまいましたね。この結果をどう考えるかは、ご自身の生活とお考えで判断されたらよろしいかと思いますが、支障がないことにこだわりすぎると必要ない出費になるかもしれません。

・お金をかけても適えたい項目
・お金をかけてもかけなくてもいい項目
・条件を外してでもお金を減らしたい項目

この条件などを、ご家族できちんと整理することが大切です。

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QA7:建築条件付売地とは?

2006年06月29日 11時25分52秒 | ・不動産購入応援サイト
売地の広告や販売図面を見ていると、「建築条件付」という言葉をよく見かけると思います。建築条件とは、売主もしくは売主の指定する建築会社で建築をするなら売りますよという売地です。契約形態は違いますが、実質はフリープランの建売と考えてもよろしいかと思います。では、建売との違いは・・

まず、契約形態の違いは、建売が「土地付き一戸建て」として一つの売買契約になり、建築条件付売地では、土地の売買契約と建物の建築請負契約に分かれます。※印紙税がそれぞれに掛かります。
次に、建物に関しての違いです。建売の場合は、販売する際にはすでに建築確認を取得しており、完成もしくは建築中になります。建築条件付売地の場合、土地を販売する段階では建築確認を取得しておらず、お客様が決まってから間取りなどを打ち合わせて建築に入ります。このことから、建築会社は決まってしまうものの、建物の自由度はございます。

この二つのことから、不動産業界の中では建ててから売る「建売」、売ってから建てる「売建」と呼んでおります。ここに、建物の自由がきく建売と考えてもいいという理由がございます。

では、それぞれの長所短所を比較してみましょう。

建売の長所は、①目で見て確認できる、②煩わしい打ち合わせもなく、すぐに入居でき、割安に購入できる。短所は、①建築過程を確認できない(不動産会社を信じるしかない)、②建物に自分の希望を取り入れることが出来ない、などでしょうか。

建築条件付売地の場合は、建売の逆になります。建物が見ていない状況で建売を契約するようなものですから、よく打ち合わせと確認をしないと、トラブルの発生することになります。本来は、建築条件が無い売地が好ましいのでしょうが、土地が非常に気に入ったため建物の契約を受け入れるケースになります。それぞれの特徴を比較し、ご自身のお考えや状況からどちらが合っているのかお選び頂ければと思います。

今度は、販売する不動産会社の方から見てみましょう。

建売と建築条件付売地のどちらも、土地を仕入れ建物を販売することには変わりません。土地の転売利益だけで売るより建物の販売利益も同時に得られ、トータルでの利益が増えます。不動産会社から見たそれぞれの長所短所は次のようになります。

建売の長所、①煩わしい打ち合わせが無く、販売が容易、②資金回収が早く、そのため早く次の現場へ移れるなどです。短所は、①資金力が必要、②売れ残った場合に値引きなどの対応が必要などです。建築条件付売地の場合なら、建築条件を外すことにより、土地だけ売って資金を回収したり、売り残りにならないように対応できます。

また、建売の価格設定は土地と建物の一式となるため土地と建物を分けて表示はしませんが、建築条件付売地の場合、土地価格として表示しなければなりません。通常の売地と比べ、建物の自由度を奪っていますので、相場よりも安く売り出されているケースがほとんどです。

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QA8:接道義務って何ですか?

2006年06月28日 16時16分18秒 | ・不動産購入応援サイト
周辺には住宅が建ち並び、あきらかに市街地の中で、相場よりもかなり安い土地や一戸建てが「再建築不可」と書かれて広告などに掲載されることがございます。現に土地の上に建物が建っており、またそこに住んでいる人も居るのになぜ再建築が出来ないのでしょうか?それは接道義務を満たさない土地であることが考えられます。接道義務とは・・

接道義務とは、建築物を建築する際には、その敷地が建築基準法上の道路①に2m以上②接していなければならないというものです。
これを満たしていない敷地は、現に家が建っていようが、そこに人が住んでいようが、再建築をすることが出来ません。この二つの要件は、どちらも満たさなければならず、どちらに不備があってもなりません。

①の道路は、建築基準法上で認められていることが必要であり、立派に舗装されている「道」であっても、建築基準法で認められていなければなりません。この道路に関しては、市役所などの建築指導課で確認することが出来ます。

②の2m以上の間口がないといけないということですが、これは道路との接し幅だけではなく、路地状部分の幅が2m以上ないといけません。道路に斜めに接している場合、道路との接し幅が2mだと途中の間口は2mないことになります。イメージとしては、直径2mの球が転がることが出来るかどうか想像してみて下さい。

接道義務を満たせず再建築が出来ない物件の場合、通常、広告に「再建築不可」と記載され、重要事項説明でも接道義務の説明が義務づけられていますので、何も知らずに買ってから知ったということはまずないと思われますが、不動産会社が悪意を持っている場合はこの限りではないので、購入者自身の注意も必要です。現に、建築できない所に建築をする違反建築が多々あるのですから。。

宅地の図面上では2m有りますが、境界線上にブロック塀があり有効長は1.9mです。接する道路は4mです。建て直し可能でしょうか。
接道義務のうち、接道幅の2mは、境界から境界までの距離になり、今回のように、ブロック塀などの有無は考慮しません。

しかし、注意しなければいけない事項として、図面上で2mあっても、現地で境界から境界までの距離を改めてご確認された方がよろしいかと思います。

現況測量したらとか少し短いとか、隣地との境界確認で相違点などがあったりなどの不測の事態になった場合、1cmたりとも余裕がございませんので、対応に苦慮してしまいます。

現地にしっかり境界があり、現地での確認でも図面上での境界間が2m以上あれば大丈夫ではないでしょうか。

また、不動産取引においては、取引に関わる宅建業者が、確認すると思われますので、念入りにお確かめ下さい。
接道義務について、先日ご質問の回答をさせて頂きました後も、周りの人に確認して参りました。
先日の回答の通り、建築確認は大丈夫そうなのですが、今回ご相談頂いた内容の場合、公的な資金の融資を受ける時に支障が出る場合もあるとの情報も得ました。

建築確認そのものは図面で判断するため、境界間が単純に2m確保できればいいのですが、公的な資金融資の場合、現場検査があり、現場検査では接道に関し、現況での有効間口で判断するとのことです。

ブロック塀の状況により、逃げ道もあり、絶対駄目となるわけでもないみたいですが、今回のように共有でブロック塀芯が境界になる場合は、かえって難しくなるそうです。

資金計画内容によっては支障が出る場合もございますので、改めて当該不動産業者もしくは、建築を担当する建設会社・設計士さんへご確認して頂くことをお勧めします。
接道義務について、我々不動産業者は、建築基準法で道路と認められた4m道路に2m以上の接道をしていないと建築が出来ない、というところまでは習うのですが、その2mが何ぞやという深いところは、建築確認申請を実務で扱う設計事務所(建築士)の専門になります。
最初の回答をする際に、一級建築士であり建設会社で現場監督をしている知人に確認しましたところ、図面上で2mあれば建築確認は大丈夫であり、実際にそのような現場に携わったことがあるとの話を聞きましたので、実例としてあり、まさに第一線の現場の人が言うことだから問題ないかと判断し、回答させて頂きました。

2回目の回答の際は、ハウスメーカーの営業担当者と話をしている際に確認してみました。その方も建築確認は何とかなるが、しかし、公的融資は・・・ということでした。

この辺を総合すると、建築確認そのものは何とかなりそうなものの、リスクを完全には排除しきれない。避けられるのなら避けた方がという感じになります。

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QA9:掘り出し物ってありますか?

2006年06月28日 16時15分17秒 | ・不動産購入応援サイト
 昔から、不動産には「掘り出し物」はないとよく言われています。広告などで一見「掘り出し物」と言われるような物件の情報が掲載されていることがございますが、本当にそうなんでしょうか?

 物件が安く売り出されるには理由があります。売主の立場で考えてみて下さい。理由もないのに高く売れる不動産をわざわざ安くする人はいません。安くなる理由は二種類に分かれます。

 一つが売主の諸事情により売り急ぐ場合です。通常不動産を売却するときは、ある程度の期間が必要になります。しかし、その期間を待っていなれない事情の時は、相場よりも安くしてでもすぐに現金を用意してくれる人に売ることになります。

 これは「掘り出し物」と言えそうですが、一般の人は、不動産の購入をする時には時間をかけて検討し、いざ購入するとなってもローンの審査などで時間がかかります。売り急いでいるのですから、これを待っていることは出来ません。

 そこで売主は、すぐに返事が出てお金も用意できる人に売ることになります。この時の買主は、ほとんどが不動産会社です。なぜなら、不動産会社は実際そこに住むわけでもなく、転売したらいくら利益が出るか考えればいいだけですから結論も早く、転売することが商売ですから資金の準備もあります。このようなことから、一般の方にはなかなか手に入ることは難しくなります。

もうひとつの理由は、不動産にマイナス要因があり相場よりも安くないと売れない場合です。

このマイナス要因の代表的なものは、

1.事件物件(火事・自殺・事件など)

2.嫌悪施設や近隣環境に難がある。

3.土地の形や隣接地・道路との高低差がある。

4.法的要件に問題がある(建築が出来ないなど)これらの物件は、安くなって当然であり、掘り出し物とは言えません。

結論は、一般の方が掘り出し物を購入できる可能性は低いということになり、掘り出し物にこだわり過ぎると、せっかくの良い物件を買い損ねることになります。相場より高く買わないようにすることは当たり前ですが、安い場合はよく注意して下さい。良い物件を適正な価格でが基本です。

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QA10:市街化調整区域とはどういう区域ですか?

2006年06月28日 16時14分24秒 | ・不動産購入応援サイト
 不動産広告の中に掲載されている物件の中で、周辺相場よりかなり安い物件があります。売主は少しでも高く売りたい気持ちがありますから高く価格設定がされている物件はございますが、安い物件の場合、安いなりの理由があります。その一つは市街化調整区域内にある物件です。それではなぜ安いのでしょうか。

 東京隣接部のエリアは都市計画区域に該当し、都市計画区域内では、既に市街化されているか、これから市街化を図る「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」に分かれます。

 この市街化調整区域では、原則として建物の建築が出来ません。この利用制限があるために価格は安くなります。また、市街化調整区域内でも建築できる土地はございますが、設備(水道・ガス・下水)など整備されていなかったり、生活施設(学校・買い物)などに不便なことも多く、市街化区域の土地よりも安くなるのが一般的です。

では、市街化調整区域の土地は全て見送った方がよいのでしょうか?

多少の不便さがあっても同じ予算で大きな敷地を購入したい場合や自然が多い場所をお探しの方など、市街化調整区域での購入を検討するケースもあると思います。

その際に注意すべき点は、なぜ建築が可能なのかをしっかり確認することです。


(参考)
・昔から宅地の場合、用途や面積に制限付きで建築の許可が出ることがございます。※各市町村により異なりますので、確認が必要です。
・開発許可を受けた造成地では、建て替えが可能です。※開発登録簿などで確認出来ます。

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QA11:取り付け道路を購入する場合、路線地価のどの位が相場となるのでしょうか?

2006年06月28日 16時13分22秒 | ・不動産購入応援サイト
[質問]隣接者が所有の取り付け道路を購入する場合、路線地価のどの位が相場となるのでしょうか?最近銀行では、取り付け道路が、通行権でなく所有されていないといけないようですので、気になっています。

[回答]通常の不動産売買時の評価はゼロです。また、固定資産税評価額もゼロです。 しかし、現所有者が私道を所有することに不利益が無く、購入する方が利益になる場合、相応の金額を提供する必要が出てきます。

 購入者側として、出来ればこの程度の金額に抑えたいというラインは、時価(路線価÷0.8)の10%~20%くらいが一般的な数字です。
 ただし、不動産の売買になりますから、一方の希望や理論値が素直に通るケースは稀です。売主さんが理解ある方だったり、良い人ならばいいのですが、ちょっと癖のある人だと、すんなり行きません。

 私がこのようなケースに立ち会ったことがありませんでしたので、他の不動産会社などに聞きましたところ、時価の50%程度まで言われたこともあったそうです。

 また、銀行の住宅ローン審査時(不動産売却時)の取り扱いについてOO様が仰るとおり、銀行の住宅ローン審査時の私道に関する見方は大変厳しくなっております。道路形態はもちろんのこと、所有状況なども確認し、同意書などの提出も求めてきます。
 このことから、購入者も道路形態や所有状況などにより、購入意欲が減退したり、価格交渉を厳しくすることにもなります。道路としての体裁を整えることは、資産価値の維持に大切なことです。

 ただし、そういう弱みを私道所有者が見せてきた場合は、考え物です。OO様の状況が分からないので、断言は出来ませんが、私道の所有が無くても何とかなる場合もございますし、あまりにも高額なことをいうようでしたら、資産価値の部分と照らし合わせご検討下さい。

【ワンポイントアドバイス】
・購入時には、道路形態や所有状況を確認
・私道の状況にリスクがある場合、見送る勇気も
・購入する際は、同意書などで将来に亘り、支障がないように

【参考:お役立ちサイト】
住まいの水先案内人(住まいの法律豆知識)  ・他人所有の私道に水道、下水道、ガス管等は敷設できるのか・通路幅が狭いので、隣地の持ち主に拡幅を要求したい。・裏隣りの人が家を建てるため、道路までの通路を申請図面に書くことを承諾したが、確認申請が提出されれば、土地の権利はどうなるのか。・前面道路が狭いため、敷地を道路から後退させられた。

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