不動産購入応援ブログ~仲介手数料半額・優遇のプレシーク~千葉県柏市、流山市、松戸市。

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ようやく説明が義務化されました

2020年07月18日 09時27分47秒 | ・不動産ブログ


ようやくです。

ようやく、不動産の取引において、
契約前の重要事項説明にて、
「水害リスク(ハザードマップ)」の説明が、
8月28日より義務化されることになりました。

以下に産経新聞の記事を引用しますと、

【水害リスク説明、8月から業者に義務化 住宅購入・入居希望者へ】

国土交通省は17日、
住宅の購入・入居希望者に大雨が降った際の
水害リスクを説明することを、
8月28日から不動産業者に義務付けると発表した。
豪雨による大規模水害が頻発する中、
居住者が逃げ遅れるのを防ぐ狙いがある。

赤羽一嘉国交相は17日の記者会見で
「各地で大きな被害が発生している。
 住民に水害リスクを把握してもらうことが大変重要だ」と述べた。

宅地建物取引業法の施行規則は、
土砂災害や津波の危険がある場合は
業者が契約前に重要事項として説明しなければならないと規定。
国交省は17日、重要事項に水害リスクを加えた改正施行規則を公布した。

浸水想定範囲や避難場所が示された市町村のハザードマップで
物件の所在地を説明するよう義務付ける。
説明を怠った業者に対しては、
悪質な場合は業務停止命令などの行政処分を行う。

--以上--

この結果により、
ハザードマップでリスクを示された地域は

・不動産価値が低下する
・この地域の不動産を買った、借りた方の被災は自己責任

ということとなります。

ここからは私見ですが、
江戸川区を代表とする下町六区は、
区の全域がリスクがあるため、
ここまで広範囲だと感覚が麻痺して、
恐らく、不動産の取引には
大きく影響はしないかもしれません。

影響が出るのは、
松戸市、柏市、流山市などのように、
関東平野と下総台地が混在している地域です。

同じ市内で、
リスクが大きい区域と小さい区域があれば、
生活環境、利便性に大きな違いもなく、
そこで最後の分かれ道になるのが、
災害リスクの大きさになるためです。

たまたま手元にある松戸市のハザードマップを見ると、
同じ地名(例えば常盤平とか小金原など)でも、
予想される浸水の深さが、
0.0m~3.0mまで大きく異なります。

また、このハザードマップは、
内水(下水道の能力超過)でのリスクとなり、
同じ松戸市の洪水ハザードマップでは、
常磐線と江戸川に挟まれた地域は全滅になるが、
常磐線から東側は中小の河川氾濫が一部であるものの、
ほとんどの地域ではリスクなしとなっています。

同規則は8月から施行のため、
これから売却に動く方は、
義務化の対象になってくると思われます。

もし、施行前にと考えても、
弊社を始め、ほとんどの会社では、
先行して説明を始めています。

これから売却される方、購入される方は、
ハザードマップが取引や生活に影響されることを
念頭においてご検討されることをお勧めします。

利便性から広さへとトレンドは変わる?

2020年06月07日 07時31分29秒 | ・不動産ブログ


非常事態宣言も解除され、
徐々に日常的な生活が戻りつつあり、
満員電車の通勤も復活しているとの報道です。

今回のコロナ過で、
テレワーク、リモートワークという働き方が普及し、
この働き方改革?で、
これからの住まいのあり方も変わり、
不動産価格にも影響が出ると言われています。

ニュース番組では、
社員全員をテレワークとし、
もう出社もないから、
オフィスは要らないので解約した、
という会社も取り上げられていました。

また、社員が集まることも少ないから、
中心地にオフィスを構えることもないので、
賃料が安い郊外や地方へと移転するというケースも。

この結果、通勤利便性を求めて、
わざわざ価格が高い地域に家を買う、借りる必要もなく、
また、駅への距離にもこだわらないため、
都心へ近い、駅に近い、など、
利便性が高い地域への固執はなくなり、
今までの高値は維持できない。

その代わりに、
自宅で仕事をする(夫婦ともになども)ことから、
広い家、部屋数(仕事部屋、書斎)が必要となる。

これらを総合して、
都心の狭いマンション(広さより利便性)から、
郊外の戸建て(利便性よりも広さ)へと、
需要がシフトするとのこと。

この結果、価格面で、
マンションは下落傾向、戸建ては上昇傾向になる。

ここまでが、コロナ過の後、
不動産価格に関する動向の記事の傾向です。

私個人的には、
この傾向について、一時的な流行りであり、
長期的には、やっぱり利便性重視へと戻るように思います。

東日本大震災のとき、
湾岸部の液状化現象による被害、
停電によるタワーマンションの苦労、
帰宅難民の大量発生による混乱、
建物の傾きによる軟弱地盤への懸念、
などから、
利便性が高い平野部から、
郊外の台地部へと、
一時的に需要は流れました。

しかし、歴史的に災害が多く、
いい意味で、過去を忘れることができる日本人。

東日本大震災のあと、月日が過ぎるにつれ、
災害への強さ(郊外)よりも、
日常生活(利便性)の重視へと戻りました。

9月入学への移行などを見ても、
結局、変わることができない日本という文化から、
テレワーク、リモートワークへの移行も、
一部の限定された会社に留まり、
1年、2年と過ぎるにつれ、
利便性重視へと戻るのではないか。

郊外の戸建てを売るなら今、
利便性が高いマンションを買うなら今、
ということになります。

オリンピックの延期について、
もう忘れられつつあります。

消費税増税のことなんて、台風による多くの被害、
大昔(去年の秋で、半年ちょっと前のこと)のようです。
令和への改元も去年でしたね。

コロナ禍よりもやっかいな隣接トラブル

2020年05月31日 07時33分31秒 | ・不動産ブログ


今回のコロナ禍では、いろいろな事件も起こりました。

不動産関係では、もちろん市場動向も大きな影響がありましたが、
隣人関係、隣家でのトラブルから殺人事件まで起こりました。

先日、相談されたお客様では、
・隣地の雑草が物凄く(人の背丈よりも高い)のでなんとかしたい
・自治会に入らず、ゴミ集積場のルールを守らない
・電柱を移設しろと大騒ぎする
・ピアノなど騒音がひどい
・境界塀の取り扱いで非協力的
などなど

売りたい、買いたいの相談ではなく、
隣家とのトラブルに関しての相談でしたので、
争いごとの解決は弁護士しかできないため、
お役に立てなかったですが、
隣地、隣家との関係は難しいなと感じました。

宅建業者が定期的に受講する研修会でも、
近隣トラブルが紹介されておりました。

購入した土地に面する私道について、
設備の配管工事のため、
掘削の承諾を得ようとしたところ、
私道所有者から高額の金員を要求された。

裁判で金員請求は却下されましたが、
私道所有者から、
建築中に再三の妨害行為、迷惑行為を受け、
建築を断念して、割安な金額で、
土地を売却せざる負えなかった。
(内容は一部改編しております)

研修で取り上げられるくらいですから、
重たく大きい内容です。

このトラブルでは、
売主と仲介業者、買主で、
購入した金額と転売金額の差額を
痛み分けすることになりました。

立場を忘れて一般人としての感覚では、
私道所有者の人間性に問題があると思いますが、
現実に問題として実害が発生しており、
コロナではないですが禍(災い)の最たるものです。

この他にも、
建物の影を自宅敷地に落とすなと脅かされる、
階下住民から嫌がらせを受けたマンション住戸、
などなど、
隣地、隣家のトラブルは、
不動産関係の過半を占めるほど多いものです。

この問題、トラブルに、
根本的な解決方法がないこともコロナ禍と同じです。

予防策として、
日ごろから付き合い良くしておく、
しっぺ返しを受けないように周りにあれこれと求めない、
トラブルが起こりづらい不動産を選んでおく、
などでしょうか。

SNSの匿名による誹謗中傷で、
精神的に追い込まれた悲劇もございました。

知人では、見知らぬ人(老人)から、
(会社の同僚と)並んで歩いているだけで、
ソーシャルディスタンスを何と考えているのか、
という怒声を受けたそうです。

住みづらい世の中になってしまいました。
この流れは加速すれども、
良き時代に戻ることはないと思います。

不動産取引では、
トラブルが起こりがちですので、
お気をつけてください。

不動産デフレが始まる?

2020年05月24日 09時20分26秒 | ・不動産ブログ


先週のワールドビジネスサテライトで、
気になる特集が2件ございました。

400万円の値下げも!?コロナ余波で不動産市場は今
https://txbiz.tv-tokyo.co.jp/wbs/vod/post_202665/

“コロナデフレ”?値下げ…外食と中古車
https://txbiz.tv-tokyo.co.jp/wbs/vod/post_202822/

どちらも共通して伝えられているのは、
この新型コロナウイルス感染問題により、
消費マインドも実際の購入資金力も、
劇的に落ちており、相場は暴落し、
リーマンショック後と同じデフレが起きるというもの。

今月15日発表された
東日本不動産流通機構の月例速報2020年4月度で
報告された不動産流通市場の動向は、次の通りです。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202004_summary.pdf

■中古マンション
 新型コロナウイルスの感染拡大により
 成約件数は前年比マイナス 52.6%の大幅減と、
 減少率は 1990 年 5 月の機構発足以降、過去最大となった。
 成約平米単価は前年比で 4.5%下落、
 成約価格は前年比で 5.8%下落し、
 19 年 1 月以来 15 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。

■中古戸建住宅
 成約件数は前年比マイナス 41.5%の大幅減と、
 減少率は 1990 年 5 月の機構発足以降、過去最大となった。
 成約価格は同マイナス 12.5%の 2 ケタ下落となり、
 3 月に続いて前年同月を下回った。

また、不動産経済研究所からは、
4月に発売した新築マンションの戸数は686戸で
前年同月比51.7%減となったことが発表された。

明日の5月25日にも、
首都圏の緊急事態宣言が解除になると報じられております。

解除になれば、経済活動の自粛も緩和されますが、
不動産の購入に向かうのは後ろの方の順番になると思われ、
市場の回復までは時間を要しそうです。

さらに、回復するまでに、
新型コロナウイルス感染の第二波が来てしまうと、
さらに先延ばしになり、
来年の東京五輪が中止にでもなってしまったら、
回復の起爆剤がないまま、長期化してしまいそうです。

今回の新型コロナウイルス感染や
リーマンショックによる影響は、
どちらも一時的な要因ですが、
消費税増税という日本経済が弱っているところに、
人口減少、家余りの拡大という長期下落トレンドが
加速していくなかで起こったことは、
リーマンショック時の比ではない。

リーマンショック後の住宅価格は、
大きく下落しませんでしたが、
今回は厳しいかもしれません。

売却するタイミングはじっくりと見極めることが大事になります。

住宅金融支援機構の返済支援策

2020年05月17日 11時58分40秒 | ・住宅ローンブログ


先週の不動産に関するニュースは、
収入減、失業などによる住宅ローンの返済に行き詰まる、
という内容が多くを占めておりました。

急激に深刻化…コロナショック「ローン破綻危機」のウラにある事情
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/72557

「返済が困難になっている人が急増、取扱い金融機関の窓口に相談者が殺到」

コロナ危機で住宅ローンの延滞・返済困難者が急増!
相談件数は2カ月で60倍!ローン破綻しないための備えとは?
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110615

「収入減で住宅ローンの返済が困難になる人が増えている」

“新型コロナ不況”は確実な情勢…
住宅ローンが払えなくなったらどうする?
https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200511/ecn2005110001-n1.html

「35年間もその時と同じかそれ以上の収入が継続する、
 という前提に立つこと自体に不自然」

--

住宅金融支援機構(フラット35を取り扱う組織)でも、
「新型コロナウイルス感染症の影響により
 機構の住宅ローンのご返済にお困りの方へのお知らせ」
という特設ページから、
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20200323_im.html
返済を継続していく(暮らしを守るため)の方策が提示されております。

1)新型コロナウイルス感染症の影響により収入が減少し、返済が大変になった。
  ▽
  返済特例(返済期間の延長など)
  ・毎月の返済額を減らすことができます。
  ・毎月の返済額は減少しますが、総返済額は増加します。

2)しばらくの間、返済額を減らして返済したい
  ▽
  中ゆとり(一定期間、返済額を軽減)
  ・お客さまとご相談した期間内において、
   毎月の返済額を減らすことができます。
  ・減額期間終了後の返済額及び総返済額が増加します。

3)ボーナス返済が負担になっている
  ▽
  ボーナス返済の見直し
  ・ボーナス返済月の変更
  ・毎月分・ボーナス返済分の返済額の内訳変更
  ・ボーナス返済の取り止め

なお、これらの特例を受けるためには、
一定の条件があり、
金融機関の審査があり、
一定の期間を要します。

一定の条件は返済が厳しい状況になったかどうか、
金融機関はこれから返済ができるかどうか、
これらは相反することのようにも思えます。

新型コロナウイルス感染問題の対策として、
政府などからの援助には時間がかかるから、
それまで金融機関から融資を受けろ、
という提示がありましたが、
金融機関の審査には時間を要し、
さらに、雨の日には傘を貸さず、
傘を奪い取ると言われる金融機関が貸すわけがない。

住宅金融支援機構では、
軽傷程度であればカバーするも、
中傷、重症の場合までは難しい、
というところかなと思われます。

行政も、家賃に対しては補助する制度もありますが、
住宅ローンの返済までは対応していません。

住宅金融支援機構の案内文章の最後には、
「機構の返済方法の変更を行っても、
 他にも返済を抱え返済の継続が難しいと思われる方は、
 個人版民事再生法の適用について、
 弁護士など法律の専門家にご相談ください。」
という文章があります。

これからもなんとかなりそうな場合は支援する、
無理そうなら支援しない、
というのが基本通りの対応になると思います。
(慈善事業ではないので当然かもしれませんが)

また、上記案内とは別に任意売却の勧めも案内されております。
https://www.jhf.go.jp/loan/hensai/baikyaku.html

「住宅金融支援機構におきましては、
 返済の継続が困難となり、お客さまのご事情から
 やむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、
 融資住宅等の任意売却をすることで
 残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。」

一時的な返済の調整で対応が可能か、
(薬などの内科的な処置)
売却もしくは法的な手続きにより一気に打開するか、
(手術などの外科的な処置)
どちらがいいのか、
個々の状況により変わってくると思います。

もし返済をお困りの方は、
金融機関、ファイナンシャルプランナーなどの
専門家にご相談してみてください。

売主募集(求む売却物件)のチラシ内容が変わった

2020年05月10日 09時53分01秒 | ・不動産ブログ


新型コロナウイルス感染を防ぐための自粛要請が、
首都圏では5月末まで延長されました。

この結果、家に籠るストレスという精神面以上に、
収入の大幅な減少から金銭面で痛められている
家庭が増えていくことが予想されています。

そのような状況の中、
マンションのポストに投函されるチラシに
記載されている文言も変わってきました。

(余談)
多くのマンションで投函を禁止されているポスティング、
不法侵入であり、迷惑行為であることを
警告文があるにも関わらず続ける
大手仲介業者のコンプライアンスはどうなっているのか。
侵入禁止のロープを超えて釣りをする人と同じ。

さて、チラシの内容はというと、
今までは、
「売れて売れて在庫がなくて困っている」、
「今なら高く売れる」、
「探している人がたくさんいる」、
という勇ましい言葉が並んでいました。

しかし、GW期間中に投函されたチラシでは、
「住宅ローン返済でお悩みの方」、
「債務整理、自己破産をご検討の方」、
「預貯金がない方、他にも返済がある方」、
「収入が減った方、生活に困っている方」、
など、お気軽にご相談ください、
(家を売却して楽になりましょう的な)
という内容となっています。

(補足)
債務整理の相談を受けたら、弁護士法違反だと思われます。
また、短絡的に家を売るのは、不動産会社本位の発想かなと。

上記のピックアップ記事でも、
不動産が暴落する、
不動産に対する考え方・価値が変わる、
住宅ローンの返済負担が重たくなる、
不動産業者も潰れていく、
など、
これからの世の中は真っ暗、
という内容が増えています。

今後の展開として、
首都圏の緊急事態宣言がいつまで継続されるのか、
自粛要請から経済のリハビリがいつから始まるのか、
収入がいつから戻ってくるのか、
この辺りが段階的に踏まれてきて、
不動産市場も徐々に回復してくると思われます。

ただし、
社会活動自粛中に売れなかった在庫、
売却を見送っていた方の新規売り出しに加えて、
今回のコロナショックで、
家計面からの事情による、
または、増加しているという離別なども含めて、
売却案件も増えてくると予想され、
さらに、
経済的な打撃、将来不安、学校再開までの多忙が解消され、
精神面での落ち着きが出るまで、
買う側の需要が増えないことから、
1年、2年と不動産市場は低迷、
価格は下落傾向にあると推測されます。

コロナウイルス感染問題が終息(もしくは共生)され、
延長された東京五輪が開催されて、
明るい雰囲気が取り戻されるまでは、
事情がない限り売却を見送るのも一つの手になります。

自粛要請ではないですが、
不要不急の売却は控えることが良いかもしれません。

なお、著名なエコノミストが
株を買う(投資)なら今が絶好のチャンス、と、
仰っておりましたが、不動産も同じです。

不動産のマイナス価格が現実になるとき

2020年04月25日 12時04分42秒 | ・不動産ブログ


新型コロナウイルス感染問題がより深刻化しています。

感染を抑えるために行動の制限をしておりますが、
その副作用として経済への打撃が大きくなっております。

特に驚いたのが、
「原油価格(先物)がマイナス価格」になったことです。

近頃、マイナス金利という言葉が一般的になりました。

通常、金利は、
「お金を借りて返すときに、お金を上乗せ(利息)する割合」
ですが、
マイナス金利では、
「お金を借りて返すときに、元金から減らしてもいいよ」
ということです。

お金をあげるから借りてくれ、
という異常事態ですが、
あまりにも経済が低迷していることから、
マイナス金利が発生し、
それでも回復しないことから、
マイナス金利も驚かなくなるほど一般的になりました。

これと同じようなことが、
原油取引の世界でも起こったのです。

原油に限らず、価格がマイナスということは、
「お金をあげるから、これ(物)をもらってください」
ということ。

このようなことが起こったのは、
需要を大きく上回る供給と売れ行き不振で、
在庫がだぶついてしまい、
在庫を保有する石油タンクも一杯、
そして、タンカーも一杯、
もしくは、あまりにも保有コストが高く、
その保有コストよりも安く済むなら、
お金をあげてもいいから引き取って欲しい、
ということです。

そして、これと同じことが、
日本の不動産でも増えてきました。

不動産の空き家問題などで、
TVで頻繁に登場する「越後湯沢のリゾートマンション」。

今(4/25)、レインズで、
越後湯沢駅が最寄りのマンションの売り出し情報を検索しました。

ヒットしたのが113件、
最低価格が5万円、価格順に70件目までが48万円、
71~101件目までが50~200万円です。

この価格は売り出し価格ですので、
実際に取り引きまで至るかは分かりません。

不動産は保有していると、固定資産税が課税され、
さらに、マンションの場合、管理費等も必要となります。
戸建てでも、草刈りなどの費用は必要です。

現金や株式などであれば腐ることはありませんが、
不動産の場合、建物は使っていないと傷んで減価していきます。

利用することもない場合、
この維持管理費の負担をなくすため、
売却を試みますが、
不動産そのものに利用価値を見出してくれる人がいなければ、
売却することができず、維持管理費の負担が続きます。

このことを考えると、
タダでもいいから引き取ってくれ、となり、
さらに進むと、多少のお金を渡すから引き取ってくれ、
となります。

これが、不動産のマイナス価格です。

例として越後湯沢のリゾートマンションを取り上げましたが、
郊外住宅地でも、地方の都市部でも、
同じような現象が起き始めてきています。

また、立地がよくても、
問題がある土地、建物、マンションでは同じことが起きます。

これからの不動産市場は、長期的なトレンドとして、
人口減少・日本経済の衰退・若年層のモラル低下などがあり、
短期的なトレンドとしてコロナウイルス感染問題、消費税増税などがあります。

高度成長期、バブル期などの上昇傾向時は
失敗しても取り返しがつきましたが、
今から先の下落傾向時は失敗すると
人生の致命傷にもなりかねなくなります。

明るい展望が見えないこと(下落傾向)が
不動産売買を難しくしております。
相続などの単純売却は価格だけですが、
住宅という実需は生活の根本に関わるため、より難しくなってきます。

マイナス価格が現実的になってきた今日、
不動産を売るのも買うのも、
長期的、総括的な視野のもと、考えていかなければなりません。

売却時の税金(譲渡所得)まで計算を

2020年04月19日 10時21分47秒 | ・不動産ブログ


新型コロナウイルス感染の経済的な対策案が
連日報道されておりますが、
未だに決定もされず、実施時期が未定という
政治三流の日本!そのままの動きで、
コロナの前に政治で殺されるのではないかという状況です。

予算案がどうこう、
財政破綻がどうこうといっておりますが、
瀕死の重傷を負ったケガ人が目の前にいる状況で、
予算が、手続きがどうこうと議論を検討している余裕があるのか。
シン・ゴジラだったら、
議論している間に日本壊滅ですね。

そのような時期ではあるものの、
新年度へと入り、いろいろな法改正があり、
税制も改正されました。

ここで、不動産を売却した場合の税金について、
改めておさらいしてみたいと思います。

譲渡所得は所得税と住民税の2つ。

譲渡年の1月1日時点で所有期間5年を境に
長期と短期に区分されます。

長期の場合、所得税15%、住民税5%
短期の場合、所得税30%、住民税9%
さらに2038年までは復興特別所得税が加算されます。

譲渡所得は、売却代金から
取得費(原価)、購入および売却時の経費を
除いた金額が譲渡所得金額となります。
なお、建物の取得費は減価償却されますので、
建てたときの金額がそのまま取得費にはなりません。

居住用不動産を売却した場合、
3,000万円の特別控除があります。
これが適用された場合、
その後(2年間)住宅を購入した場合、
住宅ローン控除が使えませんので、
事前に検討が必要となります。

この他に、買い替え、収用、有効活用などの場合、
特殊な課税の特例などがございます。

売却を検討する場合、
いくらから販売を始めるか(予算)、
いくらで売れるか(売り上げ金額)、
売却時にいくら入るのか(経常利益)、
最終的にいくら残るのか(税引き後利益)、
というところまで見ておくことが必要です。

不動産会社の担当者と打ち合わせをする際、
いくらで売り出しするか、
いくら売れるかどうか、
ばかりが話題になりますが、
最終的なところまでご確認されることをお勧めします。

宅建士の法定講習にも新型コロナウイルスの影響が

2020年04月12日 11時58分40秒 | ・不動産ブログ


毎日、ニュースは、新型コロナウイルスのことばかりで、
その他の事件や事故が起こっていないのかと疑問です。

ニュースに新型コロナウイルスに関することが多く占めることは当然ですが、
芸能ニュースを流すなら、この他の事件や事故、または、
社会的なニュースを取り上げてもらいたいと思います(私見)。

さて、千葉県は、緊急事態宣言の対象地域となり、
不動産業界でも取り組みが始まりました。

対応は各社さまざまです。
在宅勤務(面談は極力自粛)、営業時間の短縮、
営業のみの出勤とし、事務方は休み、
契約社員やパート・バイトさんは解雇、など。

中小、零細企業では、
会社としての対応をみる機会はありませんでしたが、
お客様の減少により、自然に対応する形になっております。

宅建士(宅地建物取引士)は運転免許と同じで、
有効期間があり、更新の際には講習(6時間)を受ける必要があります。

先日、宅建士の法定講習に出かけますと、
新型コロナウイルスの影響で、
通常、授業形式である講習が、
教材を手渡され、課題(テスト)の提出という
通信教育形式に変更され実施されました。

この宅建士更新の法定講習は、
5年間の間に実施された法令の改正や、
近年の流通市場における重要課題が中心になります。

その中で、特に住宅の売買に関することで
気になった項目をご紹介させていただきます。
(民法の大改正は除く)

1.住宅宿泊事業法の制定

いわゆる民泊について取り決めた法律です。
この法律で「住宅宿泊事業(民泊)」を定義し、
その運営などについて定められています。

主な取り決めは、届出制度、営業日数の上限、
適切な管理(近隣対策)、管理業者への委託など。

さらに、これに関連して、
マンションの標準管理規約(国土交通省作成)を改正し、
民泊を認めるか否かを明記するようにした。

2.家賃債務保証業者登録制度の創設

賃貸物件を借りる際に、
保証人の代わりに保証会社を使うケースが一般的になってきました。
この保証会社(保証契約)のトラブルを減らすために登録制度を創設しました。

3.建物状況調査の確認義務化

既存住宅(中古住宅)の取引の際に、
建物状況調査を実施するかどうか媒介契約時に確認する、
重要事項説明時に買主へ説明する、
建物の書類保管状況について説明する、
売買契約時に既存建物の状態を確認した書面を交付する仕組みができました。

この上記3項目が住宅に影響を与える内容です。

この他は、所有者不明不動産に対しての対処、
地方活性化への方策、建物の技術的な項目、
成年後見制度などで、新しい取り組みや改正点がございました。

弊社では売買を専門としているため、
賃貸取引の部分に関しては疎くなりますが、
建物状況調査やこれに関連する瑕疵保険などは、
日々の実務で対応しているため、
特にご不便をかけることはないと思います。

今後は、今年度からの民法改正に伴う対応について
ご迷惑をおかけないように学んでいく所存です。

立地がいいということはこんなに凄いのか

2020年04月05日 10時11分21秒 | ・不動産ブログ


新型コロナウイルス感染問題は、
毎日、毎週のように深刻となっております。

1月頃、総合病院の副院長である医師の売主さんに、
武漢の封鎖が効いてきたら落ち着いて、
3月頃には平常に戻っているのではと、
釈迦に説法をしてしまったところ、
その際、その売主さんは、どうかな、と懐疑的な見解を示していました。

まさに、その懸念通り、
発生当初と比べて、さらに状況は悪化し、
日々の生活が脅かされるほどとなってきました。

このような状況であるから、
新しく不動産を購入する方の動き出しは鈍いですが、
それでも、先の売主さんの物件や、
他のお客様の物件に、申し込みや見学が入っております。

購入側から見れば、
100年に一度(どなたが言ったか忘却)の世界的な危機では、
これ以上にない購入のチャンスであることから、
ごくごく少数ですが動いている方もいるようです。

ただし、売主側から見れば、
これ以上にないピンチですから、
欲張るのは長期的に見ても論外ですが、
通常時と同じような売却条件に近いものではなない限り、
また、どうしても今売らなければならない事情がない限り、
売るのは、この夏まで、年内は、来年まで、
いつまでかは不明ですが、
社会が動き出すまで(外出自粛が解けるまで)、
売るのは見送った方が賢明だと思います。

今回の状況を見ながら思い出したのが、
バブル崩壊、リーマンショック時に、
不安定な売買よりも賃貸を中心に取り扱った方が、
商売は安定するよ、という話(実感)があったことです。

まさに今回も同じような状況になっております。
そのような中、(少し大きめな)賃貸管理の話しが昨日ありました。

売買専業で事業を行っていたため、
賃貸については気後れするのですが、
どうしても断れないようなしがらみがあるため、
お話しはお伺いしました。

その物件は、とても立地がいいため、
空きが出ても、このような状況にもかかわらず、
申し込みが殺到しているそうで、
さらに「賃料の増額競争」も発生したそうです。

この話しを聞いたとき、
やはり「立地」がなによりも大事なんだと思いました。

不動産を買うとき、
このような非常時だけではなく、
20年、30年という長期的な視点でも、
立地がいいところを選ぶべきです。

新築から中古にしても、
狭くしても、
ハイスペック建物でなくても、
同じ予算なら立地を選ぶべきです。

民法改正の契約不適合責任への対応について

2020年03月29日 10時40分00秒 | ・不動産ブログ


日ごとに深刻さを増す新型コロナウイルス危機。

不要不急の外出は自粛と要請されていますが、
昨日は、街中ではクルマが大量に動き(平常の倍?)、
(日常的な)商業施設では人が溢れていました。

日々の食生活などは不要不急ではなく、
生きていくための必須のことです。

不動産の取引は、年度替わりのため、
賃貸に関しては必要なことかもしれませんが、
売買は、すでに取引に入っていない場合、
これから、売ろう、買おうという方は、
よほどのことではない限り不要不急にあたり、
行動がセーブされているため、
新規のお客様は少なくなっています。

さて、この危機で大変なことになっていますが、
もしかしたらそれ以上に大変なことが、年度替わりで起こります。

それが「民法の改正」の施行です。

そのうち、不動産売買で大きいのが、
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」への転換です。

従来の民法で定められていた「瑕疵担保責任」は、
引渡した物件に何かしらの隠れた瑕疵(問題)があれば、
損害賠償もしくは契約の解除となりました。

この瑕疵担保とする部分が曖昧であったことから、
今後は「契約不適合責任」と改めて、
まず、「どういう内容で引渡す」かを、
売買契約にて定めて、
その「内容」にそぐわない場合、
1.修補などの追完請求(追加)
2.代金減額請求(追加)
3.損害賠償請求(従来通り)
4.契約解除(従来通り)
このようなことを買主は売主へ請求できます。

今後の売買契約において、
契約約款の文言はすべて上記のように置き換わります。

ただし、
この約款内容が実務に染み込み、
私を含めて、各業者、各担当者が、
流通(仲介)の現場で統一見解として、
どのように処理されていくのか、
1年、2年という歳月を経て、
落としどころが落ち着いてくると思います。

それまでの間は、
この約款(民法)の解釈や取り扱いについて、
売主、買主、不動産業者それぞれに、
疑義が生じることでトラブルも多く発生します。

対処方法として、
1.売買契約書に細部まで記載する
2.瑕疵担保責任保険に加入する
3.契約不適合責任を免責とする
のいずれかが考えられます。

1の細部までの記載の場合、
土地や建物が出来てからの情報(書類)が
適切に保管されているか、
新築時から売却までの間、
定期点検を受けているか(書類の保管含む)、
売却時点で検査を受けているかが重要になります。

2の保険に加入する場合、
1のように未点検や書類の不備などの際に有効となります。
過去は分からずも、現時点での状況を
買主へ提示することで、どのような内容で
引渡しとなるかが明確になります。

3の免責とするのは実務上、
売主および業者は楽になりますが、
買主にとっては権利(保護)を失うことから、
その分、売買時点から「代金の減額」を求めてきます。

記録はない、点検もしない、減額もしない、
これでは、売り物件が多数あるなか、
見向きもされないことになるかもしれません。

ベストは1と2の組み合わせですが、
車のように車検制度がない住宅では、
ほとんどの住宅で1の対応ができません。

現実的には2の保険加入(検査あり)として、
その内容を買主へ提示して、引渡すということになるでしょうか。

あまりにも古くて、評価が厳しい建物の場合などは、
代金減額(評価減)を受け入れることとなります。

いずれにしても、
物件の状態により対応は変わりますので、
ご依頼される不動産業者、担当者と、
どのように対応していくか、よくご相談ください。

令和2年地価公示と市場崩壊

2020年03月22日 14時13分37秒 | ・不動産ブログ


3月18日に国土交通省が公示地価を発表しました。

国土交通省の公式見解は次の通りです。

全用途平均は5年連続、住宅地は3年連続、商業地は5年連続で上昇し、
いずれも上昇基調を強めている。

三大都市圏は全用途平均・住宅地・商業地
いずれも各圏域で上昇が継続している。

住宅地の地価上昇の背景は、雇用・所得環境の改善が続く中、
低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあり、
交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調。

また、地価公示について気になるニュースをピックアップしました。

自然災害リスクへの警戒高まる
川沿いの住宅地、公示地価で下落顕著
https://www.sankeibiz.jp/business/news/200318/bsd2003181827013-n1.htm

「災害リスクへの意識が不動産市場では総じて高まっている」

公示地価5年連続上昇 20年、台風被災地には爪痕
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO56883180X10C20A3MM8000/

地価公示は、1月1日時点での地価になるため、
今回の新型コロナウイルス感染問題の影響は反映されておりません。

消費税増税後、
昨年第三四半期の経済成長率は大幅に悪化しました。

さらに、今回の新型コロナウイルス感染問題があり、
リーマンショック、バブル崩壊以上に、
景気は低迷し、不動産価格も大きく下落すると推測されています。
(東京五輪の延期や中止は織り込むとさらに悪化)

日本では新型コロナウイルス感染問題も
なんとか持ちこたえていると言われていますが、
全世界が惨憺たる状況ですので、
日本経済にも悪影響が大きく及ぼされることでしょう。

その結果、リストラや減収などで、
家賃の支払いや住宅ローンの返済に窮する人も増えてきます。

不動産を所有している方に受難な時代が到来してしまいました。

動かず、じっとしているという手もあります。
もしくは、タイミングを見てうまく動くという手もあります。

生活や状況に合わせて、対応方法も変わりますが、
いずれにしても早めに検討しておくことをお勧めします。

売却するタイミングは見計らって

2020年03月15日 10時01分50秒 | ・不動産ブログ


今週も新型コロナウイルス感染問題が止まりません。

日本では諸外国と比べて、死者数が少ないのは、
医療体制がそれなりに整備されてきたことと、
日本人の防衛意識が高いからでしょうか。

それに引き換え、日本の住宅問題は、
諸外国と比べて、政策や体制が
格段に劣るのはなぜでしょうか。

不動産流通の近代化に尽力する
著名な不動産会社の社長がブログに、
このような投稿がございました。

(概要)

2019年に生まれた人は約86万人。
他方、亡くなられた方が約137万人。
1年間でざっと51万人が減りました。
これは、中野区と台東区の人が
全員いなくなったのと同じです。

しかし、同じくその1年間に建った
新築住宅は約90万戸・・・そりゃ余るわ。
あいも変わらず新築を立て続け、
空き家問題を深刻化した。

--高橋正典「価値組日記
 https://ameblo.jp/b-style-ceo/」より--

この記事では、
今回の新型コロナウイルス感染問題による
大恐慌により新築着工戸数が減り、
時代の変わり目になると推察されております。

先月からのイベントなどの自粛、
今月からの学校閉鎖要請などから、
日本中が自粛ムードいっぱいになり、
その余波で、
倒産、解雇、収入減少、資産の目減りなど、
日本経済は大打撃を受けました。

相変わらず、
抽象的な言葉だけの安倍総理の会見。
間髪を入れずと仰ってますが、
抽象的な言葉そのものが間髪ではないか。

今後の不動産市場は、
短期的には、
日本経済の低迷による需要の数と力の減退、
長期的には、
人口減少と無策の政治による低迷。

買う方にとっては、
今までにないほどの買い時ですが、
売る方にとっては、
今回の新型コロナウイルス感染問題による
自粛明け(せめて学校再開)までは、
売却を見合わせた方がいいと思います。

そして、長期的には下落トレンドですから、
自粛明け早々にも売却されるのが
ベストのタイミングになるでしょうか。

余談ですが、
今年の東京五輪はどうなるのでしょうか。

中止?無観客?延期?強行?

もし延期になった場合、
選手村跡地の新築マンションはどうなるのか。

単純に引渡しも延期になるのでしょうが、
2年、3年後、個人的にも社会的にも、
どうなっているのか不透明な状況で、
よく買うことができるものだと感心。

4月から自粛が小康状態になることを期待しております。

不動産市場が崩壊する前に

2020年03月08日 10時18分31秒 | ・不動産ブログ


新型コロナウイルス肺炎の感染問題が止まりません。

当然、直接、肺炎になることも問題ですが、
それ以上に経済へのダメージが問題になっております。

愛知県のホテル、京都府のレンタル着物会社、
北海道の食品製造会社、などが倒産し、
観光バス運転手、飲食店店員などで解雇が発生。

今後、さらに、中小企業、零細企業を中心に
業界問わず、多くの会社が倒産し、
非正規雇用、フリーランス、自営業、
派遣社員、契約社員などが失業、収入減になる。

ただでさえ、消費税が増税されて生活が苦しく、
五公五民という、暴動や一揆が起きるレベルの
税や社会保険などの負担(可処分所得の減少)に、
倒産、リストラ、収入の減少で、
さらに追い打ちがかけられれば、
生活が立ち行かなくなる。

このような状況に陥ったとき、
日々の食費や衣服などは調整できても、
心証的に削りづらい教育費が重く、
この結果、固定化された住居費の支払いに
窮する家庭が増加することとなる。

新型コロナウイルス肺炎の感染問題がいつ終息するのか。

政府が言うように3月中旬(遅くて3月末)、
少し悲観的に見て4月末までの、
あと1~2ヶ月で終息するか、
先行きが見えて落ち着けばいいのですが、
仮にこれが夏まで(五輪中止)、
年末までと長引くと日本中で大変なことになるのでは。

賃貸であれば、
家賃滞納により、いずれかの時期に、
任意もしくは強制的に退去せざるを得なくなる。

持ち家に暮らし、
住宅ローンの返済が残っている方では、
返済の延滞が始まり、
なにもしないで延滞を続ければ、
競売により強制的に売却がなされ、
退去せざる負えなくなる。

さらに金融事故であるから、
信用情報は傷つき、自己破産まで進むこともある。

収入まで差し押さえられ、
(人によっては会社での立場も)
クルマを取り上げられ、行動も制限され、
さらに最悪な場合、家庭崩壊まで至るという、
とても厳しい状況になる。

車検、免許証の更新、他、
新型コロナウイルス肺炎の感染問題により、
有効期限を延期してくれるという
超法規的措置が取られましたが、
住宅ローンの返済(家賃も)は、
この感染問題を理由として延滞することは許されていません。

収入が減少して、返済に困ったら、
なにをすべきなのか。

延滞が始まっていないのであれば、
まず金融機関に相談して、
返済を免除はしてくれないが、
一時的な救済策(いつかは返すことになる)を
提示してくれるかもしれません。(絶対ではない)

もし、返済の延滞が始まってしまった場合、
もしくは、倒産やリストラなど、
収入が見込めない(読めない)場合、
競売にかかる前に、自分が主導して売却(任意売却)する。

この場合、ローン残高が売却価格(手取り)を
下回っていれば問題ないですが、
売っても返しきれないという場合、
金融機関と協議してながら売却を進めていくことになります。

競売まで進んでしまうより、
自己破産してしまうより(給与差押など)、
家庭崩壊してしまうより、
現実的な方策だと思います。

消費税の増減による不景気で、
任意売却物件、競売物件が増加することが予想されていました。

ここに新型コロナウイルス肺炎の感染問題が発生し、
この傾向が一気に加速されることになる。

不景気(消費税と感染問題)と人口減少による
需要の減少と資金力(予算)の低下に、
ただでさえ作りすぎによる空き家の増加、
今回の急激な状況と高齢化(相続)による供給増加で
需給関係がいびつになり、
そして、不動産市場は崩壊してしまうのではないか。

短期的には、感染問題が静まるまで売り時ではないが、
(今がまさに買い時ではある)
少し静まってきたら、一気に売却してしまう方がいい。

とある著名な経済学者は、
所有する株式を全部売却してしまったそうです。

新型ウイルス感染問題と売り時買い時

2020年03月01日 10時01分44秒 | ・不動産ブログ


今週(~2/29)は、
新型コロナウイルスの感染問題が一気に展開しました。

週明けは徐々に感染者が増加しつつも、
局地的な面も残しておりましたが、
首相が、26日の水曜日に、
スポーツ・文化的なイベントの自粛要請を境に潮目が変わり、
翌27日の木曜日に、全国一斉に、小中高校と特別支援学校へ
臨時休校を要請したことが決定打となって、
一気に致命的な社会不全へと進んでしまいました。

この流れから、
スポーツ、文化、娯楽などに限らず、
日常の経済活動、社会活動なども、
何でもかんでも自粛、自粛と
萎縮しまくりの様相を示しています。

経済でも、株式市場は連日の下落、
個々の企業でも業績低迷、倒産まで起こっています。

もちろん、不動産市場にも影響を及ぼしております。

不要不急の外出の自粛による行動と消費マインドが低下し、
目先の生活に追われ、長期的な計画を立てられず、
このような状態で、家を買う、という行動には動きづらい。

昨年秋の消費税増税による短期的な低迷と
人口減少、少子高齢化社会の長期的な低迷で弱っているところに、
今回の新型ウイルス感染問題で、
重症化している状態になっています。

このような状況を考えた場合、
「売却を考えている方はしばらく静観する」
というスタンスがいいのではないでしょうか。

既に売り出しを始めた方は
じっくりと構えていくしかありませんが、
まだ売り出しを始めていない方は、
当面、動きを止めて、
この新型ウイルス感染問題が落ち着くころ、
この新春からの低迷の反動が出る
「4月後半からGWをスタートラインとして」
販売活動を始めることをお勧めします。

大まかな日程は次の通りでしょうか。

【3月】
・査定などを複数社に頼み、どこに依頼するのか比較検討する。
・測量、家財処分、リフォームなどの準備をしておく。

【4月】
・売却方針(依頼先、依頼種別、販売開始価格)の決定。
・4月半ば頃より販売開始。

重要ポイントは、3月に慌てて頼まないことです。

また、このことを裏返すと
「購入を検討している方は3月が絶好の買い時」
とも言えます。

経済の低迷はリーマンショックを超えると言われています。
究極の買い手市場であるということです。
買い手の方には急ぐことをお勧めしたいと思います。