掲示板方にも書きましたが、不動産流動化銘柄全般でいわゆる外資の手法を採用するケネディ、ダヴィ、セキュ、パシ、レーサム、クリ、アセットなどが軒並み痛い目に見たＮＨＫの放送がありました。あの放送の中でカルパースの不動産投資責任者マイクマクック（全米でも有名な投資家）が日本の不動産はバブルで高値で売り抜けるようなことを番組の最後で報道していましたが、実際に彼の不動産投資の全貌が見えてきましたので報告します。
私自身も以前も書きましたがアメリカは不動産バブルだと見ています。バブル期の日本ほどではないもののマンション前年比25％、工業不動産20％、オフィス5％、小売15％の上昇を示しています。一見オフィスの上昇が低いようですがそう思った貴方、アメリカの面積で平均５％は鬼のような上昇です。実際この数字のマジックを反証するオフィスの数字を挙げればヒューストンで55％サンフランシスコで40％の上昇との事です。サンフランシスコは土地の面積に限りがありますからね。
この背景には不動産自体の取引価格自体が膨らんでることがあります。１～２月の取引額が前年比2倍です。更に根っこを辿れば低金利があり既に集めてしまった資金を投入しなければならないこともあります。また、アメリカの場合は株式や債券市場に比べ金融商品としての不動産の方が利回りが常に高いという事情もあります。実際セキュの米本社の方針は利回りが債権以上に高い以上投資継続ですが、彼らとて一度は悲哀を味わっていますから我々が考えるほど熟慮していない訳でないのですが一方でカルパースのマイク氏は最近では米国不動産の半分以上を売却し、中国の不動産は投資対象ではないと言い切っていました。つまりこの前のＮＨＫの放送で出来たイメージとはまるっきり逆にセキュに追加投資しセキュ以外の日本の不動産へもウェイトを増やしたそうです。
したがって米国の株下落、バブル崩壊から影響を受けた時が絶好の押し目です。
アメリカの不動産市場は終わりがかなり近いと見ています。
私は日本に関してはまだバブルではないと思います。投機がかってきましたがバブルではないと思います。バブルというのはもっと大きいです。全体が値下がりして東京の地価でも都心の一部がほんの数％上昇しただけでバブルと騒ぐマスコミこそバブルの後遺症から立ち直っていないのではないでしょうか？
バブルではなくてなぜバブルになったのか？なぜアメリカの不動産を高値で買って安値で売ったのかそこに綿密な計算がなかったからです。それをするのが私たちが投資している会社です。
例えば長期金利が10％に上がったとしてもダヴィンチの不動産ファンドの顧客が減るでしょうか？
最近満期になったファンドの利回りは目標33％です。一言で言ってスゲェです。しかも実績は43％です。結果から言えばサラ金から借りても儲かったということです。三年で元が取れて後は家賃が入ってくるだけなんて借金してでも投資したいです。
大事なことは運用力で勝ち抜ける会社を見抜くことです。
とりあえず火曜日の夜、再放送のＮＨＫスペシャルは不動産流動化に投資されている方々は見た方がいいと思います。私も録画して繰り返し見ようと思います。
余談ですが気になっている話があります。
最近のホテル業が良くつぶれているのはご存知だと思いますが一方で本格的な外資ホテルが参入してきています。
また日本のホテルが多数企業最終案件で外資に買収されています。
実はホテルの内実、どうすればよくなるというノウハウについては私は普通の人より良く知っています。
なぜなら初めて働いた上場会社がホテル業だったからです。非常に教育が厳しく、鉄拳制裁も当たり前でしたし、労働環境も厳しいところでしたがおかげで非常に多くのことを学びました。
具体的にはフロントから客室、棚卸のことからシフト表、結婚式などの宴会、ウェイター、最上階のレストランのバーテンダーです。
私が働いていた時代はＪＲが多角化の一環で駅の近くに自社グループのホテルを作っていまして、私の働いていたところは人材の優秀さで知られていましたから、良くそこのホテルのマネージャーがお客として従業員を連れて来て私たちの接客を模範するように教育していました。私たちもそのことを知っていましたが、それだけに出し惜しみなく全力で接客技術を見せました。
その彼がある時、お給料いくらと聞かれ倍の値段でうちに来て貰いたいと言いました。
その話はお気持ちだけいただいてお断りしたんですが、これ以上ない最高の褒め言葉をいただいたと思っています。ここで働いているときは本当に人から評価されることが多く参考になりました。
ある時は懇意のお客さんから娘をやるから会社を継がないかと言われましたし、冗談かと思っていたら次の日本当に娘さん連れて来てビックリしました。
また、華僑のお客様からは大切にしていたお金をチップとしていただきました。
なんでも６歳のとき初めて稼いだお金だそうです。
お金持ちになれるお守り代わりに財布に入れてきたそうです。
通常チップは頂かない事になっておりますがこれはお気持ちなのでいただくことにしました。
ホスピタリティというものがもっとも大事です。それは相手の立場になって物を考え文字道理奉仕（サービス）に徹することです。そんな思い入れもありますから、ホテルは上手くいくか行かないかは今でもすぐに分かります。シーガイアの例もありますしね。
そのホテル再生ファンドもダヴィンチはやるようですね。
まあ、日本の本当の高級ホテルというのは例えば帝国ホテルにしても愛知県の明治村にあるフランクロイドライトの作った帝国ホテル旧館を客室の少なさから破壊しようとした時に自殺したも同然です。同ホテルは日本に外国に負けないホテルを、いやいっそ世界一のホテルを作って一流国として認めてもらおうというみんなのお金で作りあった株式会社のモデルのような会社組織でした。
同ホテル初めて作られた時代日本の国力に今の我々以上に余裕があったでしょうか、外国の脅威に耐え、今日の我々の経済的、技術的、外交的地位の全てが明治以来の努力にあることはむしろ海外の知識人の間では評価は高いのです。あの時代一面は非常に暗く、過酷な労働、低賃金、日本の主要な輸出品が売春婦や下層労働者という労働力そのもの年もありました。それでも鉄道を海を走らせるなど、外国人の目にする建物などには装飾を惜しんだでしょうか？
人に認められるには捨ててはいけないアイデンティティもあるのです。
同ホテルを壊そうとしたとき当時は文字道理世界最強だったアメリカの大統領から訪日の際わが国の偉大な文化人の最高傑作を壊すような野蛮なマネはやめてくれと日米首脳会談で直接言われるまで保存する気は一切なかったそうです。
私なら恥ずかしくて「帝国」の名を外します。
最近ホテル再生事業進出先多いし、面白い分野ですね。
金子社長雇ってくれないかな（笑）
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私自身も以前も書きましたがアメリカは不動産バブルだと見ています。バブル期の日本ほどではないもののマンション前年比25％、工業不動産20％、オフィス5％、小売15％の上昇を示しています。一見オフィスの上昇が低いようですがそう思った貴方、アメリカの面積で平均５％は鬼のような上昇です。実際この数字のマジックを反証するオフィスの数字を挙げればヒューストンで55％サンフランシスコで40％の上昇との事です。サンフランシスコは土地の面積に限りがありますからね。
この背景には不動産自体の取引価格自体が膨らんでることがあります。１～２月の取引額が前年比2倍です。更に根っこを辿れば低金利があり既に集めてしまった資金を投入しなければならないこともあります。また、アメリカの場合は株式や債券市場に比べ金融商品としての不動産の方が利回りが常に高いという事情もあります。実際セキュの米本社の方針は利回りが債権以上に高い以上投資継続ですが、彼らとて一度は悲哀を味わっていますから我々が考えるほど熟慮していない訳でないのですが一方でカルパースのマイク氏は最近では米国不動産の半分以上を売却し、中国の不動産は投資対象ではないと言い切っていました。つまりこの前のＮＨＫの放送で出来たイメージとはまるっきり逆にセキュに追加投資しセキュ以外の日本の不動産へもウェイトを増やしたそうです。
したがって米国の株下落、バブル崩壊から影響を受けた時が絶好の押し目です。
アメリカの不動産市場は終わりがかなり近いと見ています。
私は日本に関してはまだバブルではないと思います。投機がかってきましたがバブルではないと思います。バブルというのはもっと大きいです。全体が値下がりして東京の地価でも都心の一部がほんの数％上昇しただけでバブルと騒ぐマスコミこそバブルの後遺症から立ち直っていないのではないでしょうか？
バブルではなくてなぜバブルになったのか？なぜアメリカの不動産を高値で買って安値で売ったのかそこに綿密な計算がなかったからです。それをするのが私たちが投資している会社です。
例えば長期金利が10％に上がったとしてもダヴィンチの不動産ファンドの顧客が減るでしょうか？
最近満期になったファンドの利回りは目標33％です。一言で言ってスゲェです。しかも実績は43％です。結果から言えばサラ金から借りても儲かったということです。三年で元が取れて後は家賃が入ってくるだけなんて借金してでも投資したいです。
大事なことは運用力で勝ち抜ける会社を見抜くことです。
とりあえず火曜日の夜、再放送のＮＨＫスペシャルは不動産流動化に投資されている方々は見た方がいいと思います。私も録画して繰り返し見ようと思います。
余談ですが気になっている話があります。
最近のホテル業が良くつぶれているのはご存知だと思いますが一方で本格的な外資ホテルが参入してきています。
また日本のホテルが多数企業最終案件で外資に買収されています。
実はホテルの内実、どうすればよくなるというノウハウについては私は普通の人より良く知っています。
なぜなら初めて働いた上場会社がホテル業だったからです。非常に教育が厳しく、鉄拳制裁も当たり前でしたし、労働環境も厳しいところでしたがおかげで非常に多くのことを学びました。
具体的にはフロントから客室、棚卸のことからシフト表、結婚式などの宴会、ウェイター、最上階のレストランのバーテンダーです。
私が働いていた時代はＪＲが多角化の一環で駅の近くに自社グループのホテルを作っていまして、私の働いていたところは人材の優秀さで知られていましたから、良くそこのホテルのマネージャーがお客として従業員を連れて来て私たちの接客を模範するように教育していました。私たちもそのことを知っていましたが、それだけに出し惜しみなく全力で接客技術を見せました。
その彼がある時、お給料いくらと聞かれ倍の値段でうちに来て貰いたいと言いました。
その話はお気持ちだけいただいてお断りしたんですが、これ以上ない最高の褒め言葉をいただいたと思っています。ここで働いているときは本当に人から評価されることが多く参考になりました。
ある時は懇意のお客さんから娘をやるから会社を継がないかと言われましたし、冗談かと思っていたら次の日本当に娘さん連れて来てビックリしました。
また、華僑のお客様からは大切にしていたお金をチップとしていただきました。
なんでも６歳のとき初めて稼いだお金だそうです。
お金持ちになれるお守り代わりに財布に入れてきたそうです。
通常チップは頂かない事になっておりますがこれはお気持ちなのでいただくことにしました。
ホスピタリティというものがもっとも大事です。それは相手の立場になって物を考え文字道理奉仕（サービス）に徹することです。そんな思い入れもありますから、ホテルは上手くいくか行かないかは今でもすぐに分かります。シーガイアの例もありますしね。
そのホテル再生ファンドもダヴィンチはやるようですね。
まあ、日本の本当の高級ホテルというのは例えば帝国ホテルにしても愛知県の明治村にあるフランクロイドライトの作った帝国ホテル旧館を客室の少なさから破壊しようとした時に自殺したも同然です。同ホテルは日本に外国に負けないホテルを、いやいっそ世界一のホテルを作って一流国として認めてもらおうというみんなのお金で作りあった株式会社のモデルのような会社組織でした。
同ホテル初めて作られた時代日本の国力に今の我々以上に余裕があったでしょうか、外国の脅威に耐え、今日の我々の経済的、技術的、外交的地位の全てが明治以来の努力にあることはむしろ海外の知識人の間では評価は高いのです。あの時代一面は非常に暗く、過酷な労働、低賃金、日本の主要な輸出品が売春婦や下層労働者という労働力そのもの年もありました。それでも鉄道を海を走らせるなど、外国人の目にする建物などには装飾を惜しんだでしょうか？
人に認められるには捨ててはいけないアイデンティティもあるのです。
同ホテルを壊そうとしたとき当時は文字道理世界最強だったアメリカの大統領から訪日の際わが国の偉大な文化人の最高傑作を壊すような野蛮なマネはやめてくれと日米首脳会談で直接言われるまで保存する気は一切なかったそうです。
私なら恥ずかしくて「帝国」の名を外します。
最近ホテル再生事業進出先多いし、面白い分野ですね。
金子社長雇ってくれないかな（笑）
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