ダヴィンチのビジネスについてあれこれ

レイコフ、シンプレクスに便乗用に作成したものです。
よかったらレイコフ祭りの最中にあちこちにリンク張ってください。


皆さんはダヴィンチの中期経営計画
http://www.davinci-advisors.com/investor%20relations/ir_detail/H16/H16_8_5_4
.pdf
ご覧になったと思います。くどいとは思いますが再度解説を試みたいと思います。
まずダヴィンチのファンドには他の不動産流動化と決定的に異なる運用がなされています。
それは運用するファンドの種類を物件の段階別に三種類に分けているということです。
物件を仕入れ改装するバリューアップファンド（川上）、その後の運用を担当するプレリート（リートの前段階）（川下）ファンド、一般投資家の自由な売買が可能なＲＥＩＴの三種類です。
これは順番に仕入れ→運用→投資家へという一般企業の商品の流れと一緒なのですが、よくよくＩＲを読みこめば今までダヴィンチの主力だったファンドは全てバリュアップファンドだったことが理解できると思います。すなわちそれは既に終了したＤＪＲＥＰ１号、２号ファンドと現在運用中の同３号ファンドです。
このうち1号２号ファンドで取得した優良物権は自社内のファンドでたらい回しして外部に売却していないということです。
この1号2号ファンドは合計４３物件取得し外部売却数はわずか９件です。
残りは外部に売却するのがもったいないほどいい物件なので次のプレリートやＲＥＩＴに使うということです。
もともと業界で随一の高利回りをあげることで知られた金子社長ですから、この１号２号ファンドは目標利回り33％、実績利回り43％という競合他社ではあり得ない高運用結果でインセンティブ、コインベストメントで６０億（前期末時点）もの含み益があります。
さらに株主総会でやはりダヴィンチ投資家でブログを運営されている方が質問されたところ６０億をから更に含み益増えているとのことを総会日に社長が直々に回答されました。
よく物件取得から今後は運用困難という懸念が出ていますが、我々素人でも分かるような懸念はそんなことはやり手ぞろいの不動産流動化の社長たちにとって当然考慮済みではないでしょうか？少なくとも金子社長にとっては５年も前からお見通しだった。
また、逆に同業他社はバリュアップから外部への物件売却のキャピタルゲインを含むからこそ、今までの売り上げ、利益が高成績であったのではないでしょうか？
であるならば、当然今期からは物件取得の困難が多かれ少なかれ業績に影響してくると思われます。

また、その他のＩＲ資料の中に興味深い表がありました。実はダヴィンチに関しては毎期経常利益40％増が目標でありました。今現在の株価水準もそれを反映した数字であるといえますが、実績のほうを調べてみますと毎期平均で106％以上の成長を成し遂げています。
ちなみにここの決算予想は毎回毎回かなり保守的で40％の目標のほうで年間利益予想を昨年は中間決算時点で90％以上達成済みでした。
そんなわけでここ数年間は毎回毎回上方修正を出すことを連続十数回続けており、もはや当たり前との見方もあります。

ところでこの毎期40％増の計画を見ていて気付いたのですが今年だけが突然単独で45％になっているのです。
毎期40％増計画を60％以上上回るような会社がわずか5％程度の差をあえて既存株主に知らせてきたこと。
私はこれは長期保有株主への社長のサインだと思います。社長は今年が株式として競合他社のとの差別化の転機という事を知り尽くしていて今年に最高の成績を残すという意思表示です。

今年は環境が軟調になる中で例年以上の業績をあげれば当然目立ちます。
その為に過去に実現すべき利益の半分近くである６０億もの含み益を手元に残しておいたのでしょう。
環境悪化どころか既に利益が実現した過去のものが一株辺り20000円近くあり、しかもこれを３年間で経常していくと明言してあるということは嫌でも今年は業績が嵩上げされる事は目に見えてます。
具体的には級数法的に利益を計上すると読み今期予想ＥＰＳに+3100円の効果があるとみています。
しかもこれには日本最大の4000億ものファンドや他の運用中のファンドの手数料、インセンティブが全く含まれておりません。
あくまで終わったファンドの話です。
具体的にいいますと固定手数料であるアセットマネジメントフィーだけで予想で３３億円にもなります。
これだけで313230株で割れば一株辺り10500円の収入になります。
これに売上高利益率を掛ければいくらになりますか？
これら二つに加えキャピタルゲインやその他利益もつみあがります。
さらにダヴィンチのファンドの場合は一任勘定なので不動産流動化企業の株式などに投資が可能です。
それらが今期が始まる年明けからどれぐらいの含み益を持っているであろうかということは他ならぬ皆さん個人投資家がチャートを見て一番良く知っているはずです。

そのような会社予想と実績と公表された数字を丹念に追うことによって一株あたり利益14000円は十分達成可能ということが見えてきます。

なおＭＳＣＢ、公募増資、銀行借入の全てについて調査してみましたところ
ここは上場以来過去一回しか資金調達していません。
そう、昨年の転換社債です。アレっきりでした。
また、株主資本比率を丹念に追っていきましたところ前期、前々期の株主資本比率は今と変わりませんがそれ以前は80％以上の好財務でした。
この点でも他社とは全然企業風土が違います。
ＥＰＳ最大化経営のためにはＭＳＣＢも本当に効果があるときしか使えないとの意識の違いでしょう。
これにより先の二年間は4000億ファンド等のために先回り物件確保のために銀行借入をあえて行い拡大戦略をとり、先日の無借金化を目指すとのコメントは元に戻しますよとのメッセージと受け取りました。
社長の言葉を借りれば「これにより当社の中長期計画の礎である川上戦略は完成した。」ということですね。
さらに公募の可能性についての株主の質問に対しては、当社は仮に資金が必要だとしても借り入れ枠（株主資本比率を見てください。）が同業他社に比べまだ二倍以上あるので銀行借入でも全然大丈夫とのこと。
言われてみればそのとうりです。
更に、二年間の利益で無借金化を果たし、その信用力でもって海外に打って出る為の一兆円ファンドの下地としたいとのこと。
ちなみに海外投資の実績についてはケネディの本間社長などなうての腕利きがいますが、ハッキリいってこれまでのファンドの利回り結果を見る限り金子社長以上の人はいません。
あまり知られていませんが金子社長その人はハワイの不動産投資の草分けから始まり世界中のリゾート投資でＮＹＳＥ上場企業を育て上げた創業オーナーとして外資系投資銀行や米国の富豪の間での方が名が轟いています。
そんな男が生まれ故郷の日本で人生最後の仕事に取り掛かったのがダヴィンチです。

ちなみにこれらの文章は自分用に第一四半期決算発表前に作成したものです。
実績が出てきましたけど私の言うことオーバーでしたでしょうか？
むしろ第一四半期決算を見る限りあまりにも保守的な予想だったかなとも思っています。
なぜなら、第一四半期（3ヶ月）のＥＰＳ4200ですからね。これは前年度の通期（一
年）の利益実績の70％ですからね。
しかも安定した収入で・・・。
オマケに下期には
初の上場ＲＥＩＴの手数料が・・・。

会社目標では2008年12月期（4年後）までに海外投資の一兆円ファンドを組成しアセットマネジメントだけで93億見込み、会社予想ＥＰＳ22425を予定しているようですが、これはこのペースなら二年後には達成できそうだと思います。

あとは他人のいうことなど当てにせず、皆さん自身が皆さんの能力でもって、ご自分で有価証券報告書やＩＲの資料をよく読んで徹底的に分析し、あくまで冷静な判断で投資するかしないかお決めになればいいだけのことと思います。

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