ダヴィンチの株主総会が近づいていますが、総会召集通知を読み込むだけもで、相当なことがわかりますよ。
例えば、長期金利で業績が悪化するか否か？
いままでさんざん議論してきましたがまさにその想定が現実になった総会召集通知でした。
まずは、皆さんのお手元にも配布されましたこの資料の意味が理解できない人も多数だと思いますので補足しますと。
この召集通知に添付された経理の資料はいわゆる外部の特定専門家の監査を受けており、そうでない会社がＩＲで任意に発表する資料とは情報の確度が違います。
それゆえ、情報は遅れがちになるのですがその分わかり易さとか会社外の人間が株主の為にワザワザ説明の文章をつけている場合もありますので、特に信頼できない経営陣の場合はこういった注記には特に注目する必要があるかと思います。
まだ私も15Ｐの損益計算書をパッと見ただけですが注目すべき項目がいくつかありますね。
例えば営業外損益の為替差益とデリバティブ評価益や雑損失などです。
為替差益に関しては、この数字がまあ現段階ではグアムヒルトンですが、それらの投資判断の適否を判定する材料にもなりますし、デリバティブ評価益に関しては今頃ヤフー掲示板でさんざん飛び交っている「長期金利」の話題の答えそのものです。
まあ、具体的に言えばデリバティブ評価益と表示されていた時点で、17Ｐに補足してありますように全額金利固定のためのスワップ取引ですので、長期金利上昇の金子社長の事前予測が当たり、支払利息が依然と同様に低いままで済むということです。
すなわち、他の銘柄は知りませんが殊ダヴィンチに限っては、長期金利が上昇しようがほとんど業績に関係ないということです。
ゆえに議論自体が不毛であり、あえて言えば家賃がすみやかに上昇してくれるようなら丸儲けというだけですね
このイールドギャップの大きさが不動産ファンドの鍵なんでまずは業績好調ということでしょう。
最近、開発案件への参加が増えてますが東京機械の保有する土地やユアサフナショクなども話題になってますが、個人的には再開発中の地区に詳しくないので軽はずみな言及は避けたいと思ってます。
一方、明電舎の株式取得も行っていたようですね。
実感としては明電舎の大崎の土地のような再開発案件がこれから不動産市場に出るかどうかのほうを心配した方が良いぐらい絶好の場所です。
明電舎が今開発しているん大崎近辺は近年激変しており、いわゆるゲートシティが某ＲＥＩＴの所有になったことでもわかりますが再開発ラッシュです。
明電舎の土地ですがもともと重厚長大といった戦前を思わせるような古い大きな工場が建ていたんですが今日都心に工場がある必要があるのかといえば・・・な物件でした。
もともとその工場近辺には明電舎関連の営業所やソニー関連、寺岡精工などがあったんですが、明電舎も古い企業ですからおそらくは創業者一族と思える古き良き時代の経営者が地元に小学校など寄付した明電舎の大きな土地の一角です。
ゲートシティとは反対側になりますね。
ちなみにゲートシティ側に比べ反対側が地味な印象があったのはこの明電舎の工場などが集中した広い土地があったからでしょうね。
実はこの辺りは住宅として住むと非常に快適なんです。
というのも、住んで見ないとわからない典型ですが、実は少し離れて5分ぐらい歩くと坂の反対がわに都内有数の商店街があるのです。
よくテレビで街角インタビューとかに使われている商店街でその商店街に歩くとＪＲとは別に東急などの私鉄の駅が3つ、4つ近隣にありその駅を中心に商店街が乗り入れており、女性には大変受けがいい地区だという印象があります。
加えて、ＪＲの駅の方は新路線の相互乗り入れが予定されており、非常に便利です。
また、近くの品川に行けば東海道新幹線にすら乗れるという非常に便利な所になりそうです。
それゆえ、あの地区は開発の選択肢が非常に豊富な場所ですね。
他の土地は知りませんが大崎の土地に関して言えばおそらく明電舎の方でもあれだけまとまった土地ですので取得自体が相当に古く、戦後のインフレもありますので簿価と時価の差額だけでもとんでもない金額の含み益があるでしょうね。
まあ、個人的にはいつまでも落ち着いた雰囲気であっては欲しいのですけどね。
最近は信用規制の入っているダヴィンチで短期売買するほどアホではありませんので短期売買は大型や配当、優待株中心に日替わりでやってますし、それも労力の割りに・・・でメンドクサイので、上のような事をイロイロと考えながらイメージを膨らませています。
例えば、長期金利で業績が悪化するか否か？
いままでさんざん議論してきましたがまさにその想定が現実になった総会召集通知でした。
まずは、皆さんのお手元にも配布されましたこの資料の意味が理解できない人も多数だと思いますので補足しますと。
この召集通知に添付された経理の資料はいわゆる外部の特定専門家の監査を受けており、そうでない会社がＩＲで任意に発表する資料とは情報の確度が違います。
それゆえ、情報は遅れがちになるのですがその分わかり易さとか会社外の人間が株主の為にワザワザ説明の文章をつけている場合もありますので、特に信頼できない経営陣の場合はこういった注記には特に注目する必要があるかと思います。
まだ私も15Ｐの損益計算書をパッと見ただけですが注目すべき項目がいくつかありますね。
例えば営業外損益の為替差益とデリバティブ評価益や雑損失などです。
為替差益に関しては、この数字がまあ現段階ではグアムヒルトンですが、それらの投資判断の適否を判定する材料にもなりますし、デリバティブ評価益に関しては今頃ヤフー掲示板でさんざん飛び交っている「長期金利」の話題の答えそのものです。
まあ、具体的に言えばデリバティブ評価益と表示されていた時点で、17Ｐに補足してありますように全額金利固定のためのスワップ取引ですので、長期金利上昇の金子社長の事前予測が当たり、支払利息が依然と同様に低いままで済むということです。
すなわち、他の銘柄は知りませんが殊ダヴィンチに限っては、長期金利が上昇しようがほとんど業績に関係ないということです。
ゆえに議論自体が不毛であり、あえて言えば家賃がすみやかに上昇してくれるようなら丸儲けというだけですね
このイールドギャップの大きさが不動産ファンドの鍵なんでまずは業績好調ということでしょう。
最近、開発案件への参加が増えてますが東京機械の保有する土地やユアサフナショクなども話題になってますが、個人的には再開発中の地区に詳しくないので軽はずみな言及は避けたいと思ってます。
一方、明電舎の株式取得も行っていたようですね。
実感としては明電舎の大崎の土地のような再開発案件がこれから不動産市場に出るかどうかのほうを心配した方が良いぐらい絶好の場所です。
明電舎が今開発しているん大崎近辺は近年激変しており、いわゆるゲートシティが某ＲＥＩＴの所有になったことでもわかりますが再開発ラッシュです。
明電舎の土地ですがもともと重厚長大といった戦前を思わせるような古い大きな工場が建ていたんですが今日都心に工場がある必要があるのかといえば・・・な物件でした。
もともとその工場近辺には明電舎関連の営業所やソニー関連、寺岡精工などがあったんですが、明電舎も古い企業ですからおそらくは創業者一族と思える古き良き時代の経営者が地元に小学校など寄付した明電舎の大きな土地の一角です。
ゲートシティとは反対側になりますね。
ちなみにゲートシティ側に比べ反対側が地味な印象があったのはこの明電舎の工場などが集中した広い土地があったからでしょうね。
実はこの辺りは住宅として住むと非常に快適なんです。
というのも、住んで見ないとわからない典型ですが、実は少し離れて5分ぐらい歩くと坂の反対がわに都内有数の商店街があるのです。
よくテレビで街角インタビューとかに使われている商店街でその商店街に歩くとＪＲとは別に東急などの私鉄の駅が3つ、4つ近隣にありその駅を中心に商店街が乗り入れており、女性には大変受けがいい地区だという印象があります。
加えて、ＪＲの駅の方は新路線の相互乗り入れが予定されており、非常に便利です。
また、近くの品川に行けば東海道新幹線にすら乗れるという非常に便利な所になりそうです。
それゆえ、あの地区は開発の選択肢が非常に豊富な場所ですね。
他の土地は知りませんが大崎の土地に関して言えばおそらく明電舎の方でもあれだけまとまった土地ですので取得自体が相当に古く、戦後のインフレもありますので簿価と時価の差額だけでもとんでもない金額の含み益があるでしょうね。
まあ、個人的にはいつまでも落ち着いた雰囲気であっては欲しいのですけどね。
最近は信用規制の入っているダヴィンチで短期売買するほどアホではありませんので短期売買は大型や配当、優待株中心に日替わりでやってますし、それも労力の割りに・・・でメンドクサイので、上のような事をイロイロと考えながらイメージを膨らませています。