https://blog.goo.ne.jp/opin?fm=rss opin 2025-07-17T15:43:41+09:00 ja ⒸNTT DOCOMO, INC. All Rights Reserved. https://blogimg.goo.ne.jp/user_photo/7c/72161c58059b3cfd1ffb4cc60c1f4fba.png?1541541191 https://blog.goo.ne.jp/opin?fm=rss 【連絡先】seisakumatsu@gmail.com　又は seisaku_matsu@hotmail.com 【連絡先】seisakumatsu@gmail.com　又は seisaku_matsu@hotmail.com http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss https://blog.goo.ne.jp/opin/e/9dfb5b99a12345743f625ed6b9ff0842?fm=rss
　エリアリノベーションする田浦月見台住宅は、都市計画や建築、まちづくりをハードの人たちには、魅力的な取り組みだと思う。　ただ、私は、ハードの知識はないので、都市計画の人たちとは、関心の観点が全く違う。
　最大の関心事を端的に言うと、ここをなぜ更地にしなかったのかである。要するに、なぜわざわざ、こんな面倒なことをするのかである。

　私が市役所にいたときは、こうした挑戦は普通のことであったし、それをやるのが自治体職員だと教わってきたが、今は、失敗が許されない時代で、人手もない時代でもある。私が現役のころよりも、職員は２倍働いているだろう。こうした厳しい条件のなかで、なぜ、こんな挑戦をしたのか、そこはぜひ知りたいところである。それを突きほぐせば、何か一般化できる法則を導き出せるような気がするからである。

　仮説は、日ごろからの、気心が知れて、本音で話せる相手とのつながりがあったことがキーになったというものである。もしそれが正解なら、自治体職員が時代を先駆ける政策つくるコツは、人とのつながりを大切にすることだということができる。もし、それが正しければ、自治体職員が学ぶべきことも決まってくる。このテーマをそんな観点から見ている。

　もうひとつは、空き家対策からのアプローチである。空き家対策は個々の空き家がターゲットで、面全体での空き家対策は論じられたことがない。今度空き家問題の講演を頼まれているので、田浦月見台住宅を空き家対策の面から紹介したいと思う。

]]> 空き家問題 2025-07-17T14:26:43+09:00 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/9dfb5b99a12345743f625ed6b9ff0842 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/9e4fc68bf3a0f360d4eab35f78ae3865?fm=rss
１．月見台住宅プロジェクトの想定総事業費は、約3億1000万円（税込み）。
　このうち4000万円を横須賀市が出資する。これは市がこのまま土地建物を維持していた場合に要する今後10年の管理費分として設定した額になるという。
　国土交通省の令和6年度空き家対策モデル事業の補助金で2744万円
　金融機関の融資で4770万円を調達
　10年定期借家料で約6300万円をまかなう。
　それに加えて、エンジョイワークスが運営するクラウドファンディングサービス「ハロー! RENOVATION」で約1億円（結果として1億3100万円を集めた）。
　これを原資として全58戸のうち20戸の賃貸住宅を営んでいく。

２．クラウドファンディング（Crowd Funding）とは、
　クラウド（人々、一般大衆）とファンディング（資金調達）を合わせた造語で、「個人や企業、 その他の機関が、インターネットを介して、寄付、購入、投資などの形態で、個人から少額 の資金を調達する仕組み」（「ふるさと投資」の手引き 2015（平成27）年５月 「ふるさと投資」連絡会議）である。

クラウドファンディングの主な特徴
　1インターネットを通じた資金調達　個人や団体が、インターネット上の専用プラットフォームを使って、広く一般の人々から資金を募る。
　2.少額多数の出資　一人ひとりの出資額は少額でも、多くの人が参加することで大きな資金を集めることが可能です。
　3.リターン（返礼）の有無　寄付型、購入型、投資型などの種類がある。
　4共感や応援による支援　支援者は、商品やサービスそのものだけでなく、プロジェクトの「理念」や「想い」に共感して支援する。
　5資金調達の成否　企画次第で魅力的で共感を呼び、実現可能性が高い企画ほど支援が集まりやすい。

クラウドファンディングの種類
　寄付型　資金提供者が対価を得ず、調達者に寄付する。
　購入型　民法上の売買契約に基づき、資金提供者が資金調達者に資金提供し、物やサービスを受け取る。
　貸付型　貸金業法上の契約に基づき、資金提供者が資金調達者に対して融資し、元本と利子（利子のない場合もある）の返済を受け取る。
　投資型　ファンド形態：資金提供者が資金調達者と匿名組合出資契約などを締結して資金を提供し、分配等を受け取る。
　株式形態：資金提供者が資金調達者に株式等による出資により資金を提供し、配当等を受け取る。

３．クラウドファンディングの概要
　月見台では投資型のクラウドファンディングを採用している
　募集総額 100,000,000円（1口5万円×2000口）1口5万円から
　想定利回り 8.0%（年率・税引前）※95%稼働率の場合
　事業内容 賃貸事業
　募集期間 2024年12月3日～2025年3月10日
　運用期間 4年11ヵ月（2025年4月1日～2030年2月28日）
　分配金支払日 毎年決算日（毎年2月末）から4ヶ月以内
　元本償還日 運用終了後一括（終了後4ヶ月以内）
想定利回り（8.0%）の前提が、95%稼働率であるので、100％の稼働率なので、想定利回りを達成できる。


]]> 空き家問題 2025-07-15T16:05:56+09:00 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/9e4fc68bf3a0f360d4eab35f78ae3865 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/d864bf0ca55fa090d43140e2b3e7c6d3?fm=rss
　坂道を登りきると、「旧市営田浦月見台住宅」（田浦町１の54）の看板が見える。敷地面積１万３６５３平方メートルある。何度も言うが山のうえにこれだけの空間が広がっている。


　ここは１９６０年に横須賀市が開発したもので、木造25棟とCB造7棟で構成され、計32棟に74戸が入っていた。２Ｋの間取りの二軒長屋が基本である。すでに建築から６５年もたっており、家屋は法定耐用年数を大幅に超えている。あまりにも老朽化が激しいことから、２０２０年に最後の居住者が退去したあと、横須賀市は２０２０年度に廃止を決定した。

　その後をどうするかである。2020年に最後の居住者が転居した結果、田浦月見台住宅は、全室空家になった、横須賀市が取り壊した部分もあるが、残っているのは22棟58戸の平屋群がある。ここは道路幅員が狭いため新たな開発行為ができない。用途地域の制限もあって公共施設の設置は困難である。この地域は第一種低層住居専用地域なので、利用は専用住宅や店舗兼用住宅など、ごく限られた用途しか認められない。この場所で、ただ住宅としてリノベーションとしても、いっときは入居するかもしれないが、結局、人が抜けて行ってしまう。用途変更といっても、現実には無理である。
そこで、この厳しい条件を逆手に取り、住居という建物の用途を変更せず、店舗という付加価値をつけることで、新しいまちを創っていこう（エリアリノベーション）というプロジェクトが始まった。

　私は、横須賀市の遊休資産の廃止の委員会の会長をやったことがあるが、普通ならば、更地にして売却あるいは維持管理するという結論になったろう。　ところが、担当課が複数の民間事業者に聞いてみたところ、「空が抜けて眼前に広がる東京湾の眺望がすばらしい」「レトロな雰囲気に魅力を感じる」「リノベーションで事務所や店舗の設置が可能」といったものが多かったので、横須賀市は、これを民間事業者に貸し出し、民官連携で利活用していく方針を決めた。空き家状態になっている既存建物をリノベーションして店舗やコミュニティ空間に転用し、谷戸地域の再生と活性化をめざすことになったものであるが、このあたりは、きちんと担当者にヒアリングして、「なぜ壊さなかったか」を聞いてみたい。

　新しいまちづくりのコンセプトが「なりわい住宅」、店舗兼用住宅としての再生である。考えてみれば、「もともと住まいと仕事場は近接する存在だった。住まいの近くで仕事ををしたいという人もいるし、近年はリモートワークも広がっている。他に住まいを持ちつつ、月見台の店舗に通い、時には泊まっていくような2拠点生活もある。海の見える高台の古い平屋に魅力を感じる人も多い。これまでは専用住宅だった団地に職住一体の生活様式を取り入れることで、第一種低層住居専用地域ならではの再生である。

　このなりわい住宅を小商いとも言っている。小商いとは、小さい元手で自分の好きなことや得意なことを形にし、お客さんと直接やりとりをしながら、対価を得て、暮らしをたてていくことを言っていて、地域経済の循環としても注目されている。小さな経済をたくさん生み出していくことが地域の活力になる。

　そこで、「なりわい住宅」づくりでは、32棟の建物を22棟に減らし、一部住戸の間仕切り壁を撤去するなどして、74戸あった住居を占有面積29.18m2〜36.8m2の58戸に再構成した。
　「なりわい」のもととなる店舗や工房の場所として各住戸に土間を用意した。第一種低層住居専用地域で認められる兼用住宅の要件を満たすには、土間の面積は建物の2分の1未満に抑える必要があるそうだ。

　再生プロジェクトでは、敷地全体は13,653㎡を5つにゾーニングしている。１つの共用部と4つの店舗兼用住宅エリアである。
　共用部は、住人用+来客用の駐車場と共用広場が用意されるほか、サウナとランドリーもよういするとのこと。店舗のほか住戸の居住スペースはコンパクトになるため、浴室はなく、シャワーのみの整備なので、共用棟には浴槽もついたサウナ集会所とランドリー集会所を用意する。居住者が集まれる場所を用意することで、新たなコミュニティのきっかけの場所を目指すものである。
　店舗兼用住宅の４エリアは、①フード横丁ゾーン（2棟9戸）、②クラフト&ワークショップゾーン（4棟17戸）。これらは、CB造の建物を利用している。工房やスタジオにはぴったりだろう。③アーツ&ヴィンテージゾーン（6棟12戸）は、敷地の中央に位置するゾーンなので、小商いに向いている。④アグリカルチャー&パーマカルチャーゾーン（7棟14戸）は、緑が楽しめる店舗兼用住宅になっている。
　各住戸の専有面積は、29.18㎡〜36.8㎡で、店舗面積は10〜18㎡程度、賃料は6〜7.5万円、管理費5,000円とのことで、まさに小商いを始める人にうれしい設定になっている（敷金礼金それぞれ1ヶ月分）。

　すべての建物は、旧い外壁を活かしつつ、傷んだ部分を補修している。このつぎはぎ感が、旧いものを大事にするイメージで、共感を持たれるだろう。


　また、内装をいったん解体して、３つのレベルに整備して引き渡される。標準的な「レベル1」では床や壁を整え、キッチン・トイレ・シャワーなどの水回り設備とコンセント類を装備して、入居後すぐに住めるようにした。グレードの高い「レベル2」では、さらに外壁と天井に断熱を施し、住まいとして快適に過ごせる環境を用意したもの。逆に「レベル0」は、内装や設備がないスケルトン状態で引き渡し、借り手が自由に室内をつくり込めるようにしている。それぞれの入居者のニーズにあわせた細かい配慮だと思う。

　７月オープンの第1期では、コーヒー焙煎所＆カフェ、焼菓子店・トルティーヤ店・ローフードカフェ・リラクゼーションサロン・地元食材の定食屋・ライフスタイルセレクトショップ・グリーンデザイン＆施工・アンティークショップ・工芸品ギャラリーショップ・古着屋・インテリアDIYショップ・伝統工芸工房・子ども用品＆子育て相談所などが入るとのことである。この日は、どこも工事中であったが、廃墟の後に何か楽しいまちができそうである。


]]> 空き家問題 2025-07-15T06:17:35+09:00 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/d864bf0ca55fa090d43140e2b3e7c6d3 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/dd768baf2a45be03d8b4018802c64013?fm=rss 　書かなければいけない原稿がたくさんあって、なかなかブログに力を削げないなかではあるが、これは絶対、書いておかねばと思った事例である。

　その田浦月見台住宅をめぐって感じたこと等は、ここでおいおい書いていくが、その前にこの事業の全体像は次の情報を見ると理解できるだろう。このプロジェクトを提案・運営している株式会社エンジョイワークスの紹介文で、まずはこれを読んでほしい。https://enjoyworks.jp/times/078/

　とにかく発想がすごい。車もすれ違いないような山の上にある不便な市営住宅。木造平屋の二軒長屋で、建設は昭和３５年というから、すでに６５年もたっている（今は昭和１００年ということで１００から逆算すると年数が分かる）。
　そんな市営住宅を取り壊すのではなく、そのまま活かして、新たな賑わいをつくろうというプロジェクトである。こんな注文を出した市役所もすごいが、それに答えた事業者もすごい。私が市役所職員だったら、そもそもそんな発想ができたか、あるいは事業者だったら、そのアイディアを具体化できるのか。そう考えると、プロジェクトの内容とともに、その担い手たちも興味深い（今度、景観審議会があって、その事務局が、この事業を注文したまちなみ景観課なので、詳しく聞いてみよう）。

　連日、熱中症アラートが発令される暑さが続くなか、夏の中日のような涼しい日があった。そこで思い立って、天空の廃墟・田浦月見台住宅に行ってみた。
　アクセスは、一般的には横須賀線の田浦駅からであるが、私は地の利があるので、バスの田浦駅（国道）で降りて、そこから坂道を上っていた。田浦駅は国道１６号線から少し引っ込んだところにある、なかなか趣のある駅である。


　横須賀は、谷戸の町で、谷戸に沿って張り付くように家が建っている。今では、再築ができないような家がたくさんある。この月見台への谷戸も、そんな谷戸のひとつである。月見台への道は狭く緩い坂道になっている。でも、思いのほか車が通る。月見台について気がついたが、市営住宅全体で改良工事が行われているため、建築関係者が多いためだった。


　急坂になる前に「のの字橋」というのがあった。坂がきつく、また大きくカーブするため、普通の橋がつくれず、のの字をを書くように橋がつくられた。ただ、歩行者は直登もできるので、時間短縮はできる。


のの字橋を過ぎて最後の急登を過ぎると、月見台の入口になる。月見台はちょうど山の頂上付近になる。開発前は、比較的広い広が場あったのだろう。そこを起点に整地した市営住宅をつくったのではないか。


　
]]> 空き家問題 2025-07-13T11:20:27+09:00 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/dd768baf2a45be03d8b4018802c64013 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/75b51e810f7ca101b6a020c738e4fde6?fm=rss
　金沢区能見台地区は、文化活動が盛んで、夏のコンサートである。演奏は女性ばかりのグループで、日ごろ子育てしながら活動しているチャオ・バンビーノ（吹奏楽）で、地区の文化活動らしい演目で楽しかった。どんどんレベルが上がっているように思う。

　もうひとつは、なぎさブラスゾリステン 逗子コンサートで、こちらはN響などの一流メンバーによる管楽器１１人の演奏である。同じメンバーでもう２０年目という。日本の金管、打楽器のトップ奏者12名による演奏会という触れ込み通り、質の高いしかも楽しい演奏会だった。なんとモーツアルトの交響曲ジュピターを管楽器＋打楽器１でやるという難度の高さだった。月曜日の夜７時からという開催は、このときくらいしか集まれないためということで、納得。４５００円は安かった。 ]]> ５．同行二人 2025-07-09T10:07:53+09:00 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/75b51e810f7ca101b6a020c738e4fde6 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/2565811daa84bbbf066e7874f5130c4e?fm=rss
　いくつか話した中で、メモしておこうと考えたことのひとつが、「励ます空き家相談」。
　これまでの空き家の相談と言うと、隣りの空き家で困っているという、苦情というか、マイナスの相談が中心だった。実際、困っているから、この相談にきちんと応じる必要があることは言うまでもない。

　同時に、空き家問題を解決しようと考えると、たとえば、いずれ空家になる前の予防措置として、準備をする必要がある。それはその通りであるが、空家をめぐる問題は、相続、税金、片付け、販売・賃貸、取り壊しなど、さまざまな問題があって、素人ではよく分からない。だから、考え始めても途中で辞めてしまう。

　こうした、「よし考えてみよう」と思った市民に寄り添う、励ます相談が必要ではないかというものである。もちろん、こんな多面にわたることを市役所職員では対応できないので、これら専門家をリンクした相談体制が不可欠である。そこに、ZOOMなどを使って、相談すれば、励ます空き家相談になるのではないか。

　もうひとつは、「市役所の窓口に相談に行こう」である。

　市民の相談は、次の施策の元である。財政も人とも厳しい時代、頭の上で、こうした事業が必要だと考えても、なかなか事業にならない。ところが、市民から同じような相談が来れば、それを根拠に新しい事業に取り組みことができる。前に前に、事業を打っていくのが正当だけど、正しいだけでは、進まないのが現実である。

　「市民に伝えたいことは何ですか」と聞かれて、「空き家問題で悩んだり困ったなアと思ったら、市役所に相談に行くこと」と答えたのは、そのような理由からである。

　最後に写真を撮ったが、最近は、これが一番苦手である。年相応というのかもしれないが、自分で見ても愕然とする。ただ、連れ合い曰く「誰も気にしないわよ」。たしかにそうのとおり。

（追伸）
　厚木市の広報が発行された。厚木は、ゼミ生もいるので、誰かが見るであろう。

]]> 空き家問題 2025-07-07T15:47:10+09:00 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/2565811daa84bbbf066e7874f5130c4e https://blog.goo.ne.jp/opin/e/f5cc09ffbf74abc087c13fb385da3441?fm=rss
　私は朝型なので、４時半には、近くの山道を歩いて、適度のウォーキングができる。連れ合いは、朝に熟睡するので、これができずに、昼間、リビンの２階で買い物風のウォーキングである。リビンの２階は、とても広く、しかも売ってるのは洋服などであるから、お客が少ない。ゲームコーナーなどもあるが、平日はお客がいない。だから、ウィーキングには、ちょうどよい。

　同じ２階にフードコートがあり、いつも空いているので（潰れないか心配）、私は、仕事をしながら、待っている。この日は、他で食事をした後に、運動のために、やってきた。海がきれい。スィーツは、ウォーキングから戻ってきてから、一緒に食べるという約束なので、我慢している。 ]]> ５．同行二人 2025-07-05T16:13:18+09:00 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/f5cc09ffbf74abc087c13fb385da3441 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/1ddf7676f1fc87c9bfd396783a99a494?fm=rss
　ここでは、自治基本条例の最初からのメンバーである横山さんが会長である。横山さんは、牧師さんなので、話がうまい。自治基本条例の理念を分かりやすく、自分お暮しになぞらえて、話をしてくれる。支え合い、助け合い、他者を尊重するという自治基本条例の理念を理解し、体得している。

　戸田は、川口市と隣接しているので、一部地区は外国人が多い。その外国人向けの組織を立ち上げて、たとえば「やさしい日本語」などの事業を行っていて、実践者でもある。

　自治基本条例づくりは、こうした人材を育てる。今回も、みな積極的な提案をおこなって、闊達な委員会になった。言ってよかったと思える委員会だった。 ]]> １．研究活動 2025-07-05T16:01:18+09:00 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/1ddf7676f1fc87c9bfd396783a99a494 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/11e28188a9d2ac210461e7421e5bcaa7?fm=rss 　さらには、空き家バンクを使うと、さがみ信用金庫からの金利優遇融資が受けられる仕組みをセットにするもので、おそらく全国でもそうはない仕組みができあがりそうだ。
　関連団体等との調整があるが、興味深い制度がいま一つできあがる。小田原市の空き家対策は、日本のなかでも前を走る政策展開になっている。やはり空き家問題の所管は、都市政策課でよかったと思う。

　この日も行ってよかったと思える委員会だった。 ]]> 空き家問題 2025-07-05T15:55:20+09:00 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/11e28188a9d2ac210461e7421e5bcaa7 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/738eacf05c08b8b165239126bbb9405a?fm=rss
　学会の大勢は、この制度に批判的である。労働組合も同じ方向性である。これに対して、私の立場は、いろいろ課題はあることを承知したうえで、その課題を乗り越え、自治体の都合のよいように、この制度を転換すればよいという問題意識である。

　今回の受講生は、地方自治に一定の理解がある人なので、地方自治法のスタートから、この制度にたどり着くまでの話を前段に話をした。いつもの通り、地方自治法ができた昭和２２年と現在の対比のなかで、新たな政策課題が生まれてきた、それに見合う法制度は、必ずしも十分でない。そのギャップを補う意味で、この制度が生まれてきたことを分かりやすく説明した。

　後半は、この制度の条例化に当たって、大事なポイントを紹介した。現時点では、この条例化は広島市が行っているが、その条例の読み方を含めて話をした。

　これらを含めて、新鮮に話を聞いたと声をかけてくれた人が何人もいて何よりだった。

　私は質疑応答が好きなので、今回もたくさんの質問が出た。ここでも自由に答えさせてもらった。例えば、地方分権の評価のような話では、相変わらず、国との関係で地方分権をやっているのではないか。住民にとっては、国がサービスしようが地方がサービスしようが、それぞれがふさわしいところがやってくれればそれでよいだけである。肝心なのは、住民に対して、自治体は、きちんと地方分権をやっているか。地方分権の成果を感じられるように実践しているかではないかなど、参加者の常識とは違うかもしれないが、自由に話をさせてもらった。

いただいた質問のなかで、この制度によって、屋上屋をかし、結局、地域の負担増になるに出はないかというものがあった。その通りで、それだからこそ、指定地域共同活動の条例は、簡単な手続き条例で済ますのではなく、地域コミュニティのあり方全体から考えていき、既存の町内会の見直しや役割分担も含めた全体を考えていく必要がある。

　この日の福岡便は、微妙な年齢の女の人で満帆だった。どうやら、だれかのコンサートがあるらしく、そのために福岡に行くようだ。小さなキャリーバックを持っている人ばかりなので、一泊泊まりなんだろう。福岡なので、韓流なのかもしれない。


　

　

　 ]]> ２．講演会・研修会 2025-06-29T05:22:31+09:00 https://blog.goo.ne.jp/opin/e/738eacf05c08b8b165239126bbb9405a