がらくた雑記・器

 どうでも良いような、つまらない、がらくたな雑記を書きながら、趣味で集めた雑器等をアップしていきます。

庭の梅もピンクの色を添えて!

2019年02月28日 | 田舎暮らし

今年の田舎暮らしは、暖かかった。

 朝方に薄っすらと雪が積もったことが2日ほどあったが、スノータイヤが活躍するほど降らなかった。

 もう明日で3月、スノータイヤを外す日も近づいてくる。

 今日、朝方に長男の家に出向いた。

 ふと見ると、もう庭の梅が少し咲いていた。

 

 ピンク色の鮮やかな色で。

 もう1週間もすれば、この梅の木はピンク色の梅の花で埋まるだろう。

 そうすれば、孫達と梅を愛でることも出来る。

☆これから何年孫達と、梅を愛でることが出来るだろうか?

 私も今年の誕生日で、69歳を迎える。

 私が若い時の69歳といえば、随分と年寄りに見えたのだが。

 まだこうしてパソコンを打てたり、仕事ができる身に感謝しなければと思う。

 これからどれだけ仕事ができるかわからないので、一日一日を大切にしていきたい!

 合掌 

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仕事をしないことで叱られないなんて?

2019年02月27日 | オフィスベルウッド

今日は、地方銀行と信用金庫そしてJAの支店に出向いて、住宅ローンの金利を尋ねた。

 実は甥が住宅を建てたいと相談に来たので、住宅ローンの金利を調べておこうと。

 事前にインターネットで、住宅ローンの優遇金利水準は調べていた。

 しかし、当該金融機関のホームページに基準金利は表示されていたが、キャンペーン金利や優遇金利は表示されていなかったので、出向いたもの。

最初に、甥の家に近くて、甥や両親に取引のある信用金庫に。

 信用金庫は私の元の職場で、支店の職員も私の顔を知っていたので、次長が直ぐに対応をしてくれた。

 その次長に住宅ローンの変動金利と10年固定の金利を聞いたが、少々お待ちください、といってパソコンを閲覧しだした。

 きっと覚えていないので、通達文書の金利情報を調べたのだろう。

 しかし、直ぐに調べられなかったのか、ちょうど営業室にいた渉外担当者に聞いたのだが、渉外担当者も直ぐに答えられずに手持ちのファイルブックを見た。

 ファイルブックを見て金利を正しく確認することは良いが、なぜ直ぐに金利が答えられないのだろう、と訝しく思った。

 営業店の№2である次長が、住宅ローンをセールスする渉外担当者が、どうして直ぐに答えられないのか、どうしても理解に苦しんだ。

 きっと、住宅ローンなんか遣りたくない!のだろう。

住宅ローンの金利は毎週変わるかもしれないが、そうは大きく変わらないし、変わらない週もある。

 保全状況等で少しは金利変動があるとしても、変動金利・3年固定・5年固定・10年固定の4つを覚えるだけ。

 金融サービスを業とする者で、住宅ローンの金利さえ覚えれないようで、どうして住宅ローンがセールス出来るだろうか?

 不思議でたまらない。

私が次長や支店長や営業推進部長の時は、住宅ローンの金利どころか主要な預金貸出金の金利は、正確に覚えていた。

 お客様から尋ねられた時に、直ぐに答えられなくて、お客様にセールス出来る筈はない、との認識で。

 だから、部下には適宜に覚えているかもチェックしていた。

 もし、知らない、或いは間違えれば、こっぴどく叱っていた!

 信用金庫に勤める者として、最低限の知識が無いなんて、恥ずかしいと思わないか!

 自分で自分自身を辱めることだ!と。

☆どうも、聞くところによると、働き方改革で残業を徹底的に削減しているらしい。

 今日やらなければならないことを残業してやるなんて罪悪で、今日やらなければならないことを先延ばししても、定時に帰ることが善だと。

 小難しい住宅ローンの手続きで残業をして叱られるよりも、何もせずに叱られない方が、良い。

 仕事をしないことで叱られないなんて、本当に良い職場だ!

 そんな良い職場が、長続きするわけがない!

 でも誰も、それって可笑しいね!とはいわないだろう。

 なぜなら、みんなにとって一番居心地が良いのだから!

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クレジット・スコアーとは?

2019年02月21日 | オフィスベルウッド

信用金庫等で住宅ローンやカードローンの審査をする時には、申込者の了解を得て「全国銀行個人信用情報センター」で申込人の信用情報を取得する。

 この情報取得により、申込人の住宅ローンやカードローン等の枠や残高及びその他信用に関する情報を得ることができ、審査は次のステップに進む。

 もし、この全国銀行個人信用情報センターの照会でブラック或いは多重債務と判断されれば、申込の段階で否決となる。

 日本には、信用情報には銀行系の「全国銀行個人信用情報センター」、クレジット会社系の「クレジット・インフォメーション・センター」と消費者金融系の「日本信用情報機構」の3つがあり、原則的に3つは連携していない。

 だから、一つでホワイトでも、もう一つでブラックもあり得る。

さて、日本では金融機関の住宅ローンに大きな金利差はないが、米国では信用調査が細かくなされており、この評価で大きく借入金利が異なる、預金の金利も異なる。

 日本の貸出審査では、属性(年齢・勤務先・勤務年数・年収・持ち家・家族構成等)が重視されているが、米国では属性も当然として返済能力と実績がどうか?に重きが置かれている。

 大手企業に高給与で勤務年数が長い人よりも、普通の会社でも確実に延滞なく返済している人の方が、信用情報が高い場合が多い。

 米国では、申込人等の信用調査に「クレジット・ヒストリー」・「クレジット・レポート」・「クレジット・スコアー」の3つがある。

 クレジット・ヒストリーは、その名前の通り、過去一定期間の返済履行実績、所有カード枚数、借入残高等。

 クレジット・レポートは、個人用に見やすくしたもの。(所定の手続きで自身のクレジットレポートを徴求できる)

 クレジットスコアーは、運用している会社の略称からFICOスコアーといわれ、信用度を3桁で計算している。

 分類項目は5項目で、合計ポイントは850点が満点。

 ・760点以上  プライム層

 ・660~759点 一般層

 ・600点未満   サブプライム層

 サブプライムローン問題は、この返済が危惧されるサブプライム層への高金利の住宅ローン融資が、格付会社の高いランク付けの貸出金証券化され、これが毀損して不良資産化して問題となったもの。

 米国では、自分でクレジット・レポートを徴求できるし、クレジットレポートの点数で借入金以外の住宅入居や就職にも大きく影響するので、必死に点数を上げようとする。

 しかし、日本は良いところで、全国銀行個人信用情報センターの情報でブラックと色付けされない限り、まあどこの金融機関で住宅ローンを借りても、借入金利に大きな差はない。

 実は、日本ほどお金持ちにも貧乏人にも、金融取引で格差が少ない国も少ない。

 そのことを、知らない人が大部分だが、これがフィンテックにより大きく変わりつつある。

 ー 続く

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キャッシュレス覇権戦争 岩田昭男・著

2019年02月19日 | 読書の書評

金融機関に勤めている人や、日々スマホを弄っていたりスマホ決済を活用している人に、お奨め!

 私は、クレジットカード・TOICA・PayPay・キャッシュカードを利用しているので、財布の中には最低限の現金だけだ。

 現金だけといっても団塊の世代の人間だから、3万円以上は入っているが、小銭はほんの少しだけ。

 コンビニの利用も、TOICAかPayPayで。

 東京等への出張は、スマホとToicaで、新幹線も在来線も地下鉄も食事も済ませることができる。

 本当に便利な時代だ。

 しかし、私はこれ以外の用途でスマホを利用しないようにしている。

 どうも、私のいろいろな個人情報が流出しているようで怖いので。

 といいながら、ブログをアップしているのだから矛盾もしている。

 キャッシュレス覇権戦争(NHK出版新書)[岩田昭男]

本書では、米国のクレジットヒストリー・クレジットレポート・クレジットスコアーに付いての記述に、特に興味が持たれた。

 また、日本のJスコアーに付いても、その概要を知ることが出来た。

 知らないうちに私達の個人情報は収集されて、「信用格差社会」と「データ監視社会」へと流れつつある。

 中国のデータ監視社会の一例に付いても、大変興味が持たれた。

 この状況を知っているからといってどうにもならない点もあるが、知らずに格差社会と監視社会に落ち込みたくない。

 抵抗できることは抵抗しながら、自分自身を見失いように処していきたい!

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日本人の勝算 デービッドアトキンソン・著 続

2019年02月18日 | 読書の書評

若い管理職には、是非お奨めしたい書籍。

 金融機関にお勤めの人には、是非に!

 金融緩和での貸出金利の異常な競争と貸出先の先細り、加えての資金運用の悪化で、金融機関の収益環境は大きく悪化している。

 9月期の半期決算でも赤字の金融機関が増加したが、3月の期末決算では前年度より増加するだろう。

 決算対策をしようとしても、資金運用での有価証券売買益の確保は難しい上に、貸倒引当金の積み増しも増えるだろう。

 しかし、具体的に手を打っているかというと、私の身の回りの金融機関でも遅々として進んでいない。

 それに加えての、PayPayを代表とするフィンテック企業が、金融機関の3大業務であるの一つである決済機能の浸食をしてきている。

 預金や預かり資産部門でも24時間対応で、それも安い手数料で、金融機関業務を侵食してきている。

 AIの活用も益々高度化してきており、私も株式運用ではロボアドバイザーを利用しているし、アドバイス条件を設定しておけば、スマホやパソコンからリアルタイムにアドバイスをしてくれる。

 この状況で、金融機関が旧態然とした営業推進を進めていては、とても生き残ることが出来ない。

 当面の5~7年は安泰かもしれないが、その先は闇夜ではないか?

本書でも指摘されているように、①人口減少 ②高齢化 に対しては早急に対策を講じなければならない大きな問題である。

 海外政府や研究者等の資料も交えながら、比較対象した具体的な内容となっている。

 日本人の勝算人口減少×高齢化×資本主義[デービッド・アトキンソン]

 2016年の日本の人口127,749千人で、2060年には86,737千人に32.1%減少する。

 金融機関の顧客数対象者数も、32.1%減少することになる。

 顧客数が減少しても、事業融資先が増加して貸出金が増加するなら収支はあうとしても、事業融資先が増えることは見込めない。

 なぜなら、高齢化による年金資金や医療費の増加と拡大する国の借金を考えれば、GDPの増加による資金捻出が必要。

 しかし、現在の超金融緩和によるインフレターゲット2%も確保できていない状況で、これから益々働き手が減少しては、一人当たりの生産性(GDP)の引上げが出来なければ、現在のGDPも確保できなくなる。

 本書では一人当たり生産性の向上のための秘策として次の3つを上げている。

 ①生産性向上を約束する高生産・高所得資本主義への転換

 ②企業規模の拡大のための統合

 ③最低賃金の継続的な引上げ

さて、金融機関にこの提言を当てはめると。

 ①新しい発想による経営資源の組み直しと新しい組み合わせの構築 → 金融機関の統合、店舗の統廃合、新しいスタイルの店舗オープン、新しい金融サービスの提供、他

 ②行職員一人当たりの物的資本増強 → 人員削減

 ③行職員のスキルアップ → 顧客本位の金融サービスの提供が出来る行職員の育成

 ④技術革新 → フィンテックやAIを活用した効率的なサービスの提供

 ⑤競争力の向上 → 絶え間ない競争による金融サービスの向上

さあ、金融機関に係わらず、どの産業でも3つの施策が必要となってきます。

 もうスタートしていますか?

 もう、残す時間は少ないですよ!

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日本人の勝算 デービッドアトキンソン・著

2019年02月17日 | 読書の書評

新聞で、著者の名前をみてインターネットで購入する。

 著者は元ゴールドマン・サックス金融調査室長で、現小西美術工藝社社長。

 小西美術工藝社は、東京都港区に本社がある国宝や重要文化財を修復する、修復施工会社。

 創業は江戸時代の寛永年間で、法人設立が1957年の、300年以上の歴史を持つ老舗の会社。

 著者は2011年に当社の社長に就任し、以来会社経営の改善に努め、職人を中心とする日本の古い職場・雇用制度から、現代的で次の時代に技術や経験が引き継がれる会社に作り直す。

 そんな著者が書かれた本にて、早速の購入を決めた。

著者の名前は、5年ほど前から知っており、当社が修復した埼玉県熊谷市妻沼1511にある「妻沼聖天山歓喜院」を、是非とも見たいと思い2年ほど前の夏に、千葉の鎌ヶ谷での研修の前に出掛けた。

 

 ☆本殿の彫り物(桃を銜える猿)

 

 ☆本殿の彫り物(布袋さんが囲碁を囲む)

 

 ☆本殿への入り口

 

 ☆山門

 

 ☆貴惣門

 素晴らしい彫り物だった。

 日光東照宮に劣らず勝らずの、素晴らしい彫刻の建物。

 素晴らしい建物にも拘らず、見学者は私一人で、勿体ないほどだった。

 とっても暑い日だったが、その暑さも忘れるような素晴らしさだった。

 是非とも、一度訪問して見学されることをお勧めします。

 きっと、忘れられない建物になるでしょう。

聖天山の開祖は、平安時代末期に活躍した武士の斉藤別当実盛で、歓喜院の境内に銅像があります。

 実盛は、久寿2年(1155)源義平が叔父源義賢を討った大蔵館(嵐山町)の戦いで、義賢の子で2歳の駒王(後の木曽義仲)を保護し、木曽に送り届けたといわれています。

 保元の乱や平治の乱では源義朝につき活躍をしましたが、その後は平家との結びつきを強くし、平家領である当地の長井荘の荘官となり、治承3年(1179)に妻沼聖天山を開いたといわれます。

 源平の合戦では、一貫して平家方につき、治承4年(1180)の富士川の戦いでは、「東国への案内者」となりました。

 寿永2年(1183)の篠原の戦いでは、平家の味方が落ちていく中ただ一騎踏みとどまり、幼い頃に助けた木曽義仲軍に討たれます。

 実盛の子、宗貞・宗光も平家への忠誠を貫き、平清盛の嫡孫平維盛に妻子の警護を命じられて、その子である平六代に最後まで仕えたといわれます。

☆本書の書評は、次回のブログで!

 日本人の勝算人口減少×高齢化×資本主義[デービッド・アトキンソン]

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スタンフォード大学で一番人気の経済学入門 ミクロ編

2019年02月15日 | 読書の書評

マクロ編に続いて購入して読む。

 内容的にはミクロ経済学の基本が読み易く書いてあるが、マクロ編ほどの勉強にはならない。

 しかし、若い金融機関にお勤めの人には、是非とも経済学の基本としてお奨めしたい。

 営業推進や戦略を練る時には、ミクロ経済学の基本原則が大変に役に立つので。

 スタンフォード大学で一番人気の経済学入門ミクロ編

 経済学は、営業推進や戦略の答えを出すのではなく、答えを導き出す枠組みを提供するもの。

 経済学を勉強しても、その勉強から推進や戦略の方法がわかるのではなく、現実の状況や環境を分析する手立ての助けを、提供してくれるもの。

 現実を直視して詳細に分析して、真実を追求するには経済学の知識が必要とされる。

経済学の4つの考え方

 ①物事にはトレードオフの関係がある → 片方が成立すれば、もう片方は成立しない

 ②利己的な行動が、社会の秩序を作っている → 自分の利益を追求しようとすれば、反面では協調をしなければ利益を追求できない

 ③あらゆるコストは機会費用である → 何かを得ようとすれば、何かを捨てなければならない

 ④価格を決めるのは生産者ではなく、市場である → 生産者がどれだけ高く売ろうとしても、決めるのは買い手

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ミヤマからMDIへ、そしてレオパレス21へ 続4

2019年02月14日 | オフィスベルウッド

今日も、テレビではレオパレス21の問題が放映されている。

 テレビで映し出されるのアパート(マンション)は、私が嫌っていたスタイルのワンルーム。

 賃貸アパートで儲かるのは、ファミリータイプよりもワンルームタイプ。

 1棟で建てられる戸数ではワンルームの方が戸数としては多いし、ワンルームの方が入退去期間が短いので、その分、敷金や保証金等の収入が見込める。

 今は、入居敷金や保証金・入居更新料等0と謳われているが、家賃に組み込まれているので、実質的に変わりはない。

 ダイワハウスや積水ハウスの建物と比較すれば、素人目でも歴然と建物の安造りが見分けられる。

 だから、ダイワハウスや積水ハウス等の一流の賃貸アパートを建設している人には、レオパレス21はセールスに行かない。

 セールスをしても、比較検討されると太刀打ちできないことを、セールスは知っているので。

 (しかし、セールスマンの獲得実績歩合は断然にレオパレス21の方が高い)

 だから、ダイワハウスや積水ハウス等がセールスに行かない顧客ゾーンに、セールスに行く。

 素人に近い人にセールスに行くので、損か得かの話になり、得となれば食指が伸びる。

 30年間、何もし、若干の問題があるのでは?

ワンルームとなれば、ファミリーと異なり長期の入居は少ない。

 キューブクラブの入居者となれば、大手会社の全国展開での転勤であるから、3~5年の入居で、ただ単に寝るだけの部屋になりやすい。

 そんな入居者なら、構造はともかくとして立地が便利で、入居し易いのが一番で選択される。

 そんな入居者が住むようなアパートが、長期的に安定して入居して貰えるわけがない。

 アパートを資産と考えずに投資と考えたところに、施主にも問題があるし、そこを上手にレオパレス21が突いて急成長をした。

 まだ新聞やテレビ等には出てこないが、さて、レオパレス21の賃貸アパートに融資した金融機関には、どれだけの不良担保資産が堆積したのだろうか?

 今期末の自己査定時期を迎え、不動産関連融資の貸倒引当金積み増しが必要だろう。

 株式を売却しての益出しで処理をしようとしても、株価は依然として回復していない。

 金融機関の経営は、これから本当に大変だ!

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ミヤマからMDIへ、そしてレオパレス21へ 続3

2019年02月13日 | お立寄り

☆レオパレス21の創業者である、深山祐介氏には35年ほど前に面談したことがある。

 当時に取引があって今は上場会社に成長しているS社の社長と専務から、紹介をされた。

 まだ創業して間もない頃で、拓殖大学出身だが大手不動産会社(野村不動産であったか?)で№1の営業マンだった、と。

 深山社長は、非常に精悍で押しの強いタイプの、やりてのイメージだった。

 当時、S社との合弁で賃貸アパートの建設部材を製造する会社の工場を、S社の敷地内に建設する話が出ていた。

 大きなアパート建設部材工場を建設したが、10年程でS社が買い取りをした記憶。

 その時にS社の専務から、今度ミヤマさんがグアムでリゾートゴルフ場(現在のレオパレス・リゾート。グアム)を造るが、お前も買わないか?といわれた覚えがある。

 まだ私は33歳で、ゴルフをしたことも海外旅行も行ったことがなかったので、どんでもない!と首と手を振ってお断りをしたことがある。

 S社は会員権を買われると聞いていたので、その内にグアムでゴルフでも出来るような身分に出世したい!と思ったもの。

さて、その時にS社の専務からミヤマの「キューブクラブ」の話を聞いた。

 キューブクラブとは、大手事業会社を中心とする会員組織。

 このクラブに加入した会社の社員が転勤等となれば、ミヤマが、現在のアパートから転勤先のアパートまでの引越等のサービスを一切行うというもの。

 転勤する社員は、人事担当部署から指定された日に引越荷物を準備しておけば、引越先のアパートには決められた日に届けられている、というもの。

 早ければ、現在の住居で朝に引越荷物を受け取って、夕方までには新しい住居にお届けする、を謳い文句にしていた。

 当時は、まだインターネットによる住宅情報網も完備していなかったが、ミヤマ独自のデータ網を完備させ、引越先の住居情報も提供していた。

 バブル経済時で大手企業は転勤も多かったので、キューブクラブに加盟しておれば、人事担当部署はスムーズに社員の転勤手配が出来たので、好評を得て短期間に業容を拡大させた。

 大手企業を会員にできたのは、大手不動産会社に勤務して、やり手の営業マンとしての人脈を築いていたことによる。

 キューブクラブの拡大と共に、自社が管理するアパートの確保と、アパート建設による利益確保を目指して、自社ブランド(レオパレス)のアパートを建設すべく、S社との合弁会社設立を考えたもの。

 その後、ホテル(現在のレオパレス・ホテル)の建設の話も出て、随分と業容拡大して、凄いものだと感じた。

 そして、深山氏は日本の大富豪の一人としてマスコミにも登場するようになった。

このキューブクラブのスキームには、とっても関心をした。

 仕事の成果は、スキームの工夫と、スキーム実行の徹底、によるものと考えた。

 以後の私の仕事においてもこの経験から、①仕事の進め方のスキームの工夫 ②飽きることないスキームの継続実行 これを基本に心掛けた!

ー続く-

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ミヤマからMDIへ、そしてレオパレス21へ 続2

2019年02月12日 | オフィスベルウッド

ちょっと、考えて欲しい!

 木造アパート(マンション)の2階建てや3階建てが、30年も持つだろうか?

 軽量鉄骨造りなら一歩譲っても、重量鉄骨造りでなければ、改装もままならない筈。

 30年後、20年後でも、10年後かもしれないが、建築契約をした営業マンは、当に転職しているか定年退職をしている。

 今はやりのデザイナーズ・アパート建築が、10年後、20年後にも安定した当初の計画家賃で入居して貰えるだろうか?

 インフレの時代なら家賃も値上がりしていくので、現在の家賃で10年、20年もOKかもしれないが、デフレの今の時代では値下げをしないと、陳腐デザインや老巧化した設備では誰にも入居して貰えない。

 そもそも考えて欲しい、人口が減少している時に、いつまでも新築賃貸アパートやマンションを建てていける筈がない。

 2016年の127,749千人の日本人口が、41年後の2060年には86,737千人に32.1%減少するといわれているのに。

 確かに田舎では急減して、都会は増加するかもしれないが、それは大都会の中心地が増加するだけで、地方都市や大都市周辺では減少をする。

 そうでなければ、32.1%も減少すると推測されない。

信用金庫に勤めている時、私の賃貸アパート融資の基本方針を次のようにしていた。

 あくまでも、相続税対策としての賃貸アパート以外は融資をしないことと、家賃保証が付いていなくても入居が確保できる建設立地であること。

 建設業者は大手か地域の有力企業で、風評が悪くない事。

 建物のデザインに奇抜性はなく、オーソドックスで改装等が出来る構造であること。

 だから、賃貸アパート融資に付いては、余ほどの資産家やもしアパートの収支が狂っても返済できる、あるいは売却も可能な人以外は実行しなかった。

 スルガ銀行の融資姿勢とは雲泥の差かもしれないが、以前に記したように30年前の駿河銀行(当時)の融資姿勢をみて、その姿勢にも不信を抱いていた。

 誰であろうと他人から不信を抱かれるような融資姿勢は、私の信用金庫での職場生活の生き方ではなかった。

 私は、まあまあの信用金庫生活だった!、と退職時に実感できる納得の職場人生であることを心掛けていた!

キャッチセールスをして、保証金・敷金・礼金・保証人無しで入居者を確保するには、それなりのコストが掛かる。

 大部分のアパートに家賃保証をしているので、保証金等が無ければ必ずロスが生じるので、そのロス分をどこかでカバー(補填)しなければならない。

 となれば、当然に建設資金と実際の建設額との差額を多くして、その差額で捻出しなければならない。

 加えて、現場監督は、予算計画以下での建設を経営層から求められるので、下請けの建設協力会社を苛める以外にない。

 建設協力会社は、現場監督とのあうんの呼吸で不良工事をする以外にない。

 アパート建設の施主は、現場を見ることもなく、素人でハウス会社の営業マンや現場監督に任せぱなっし。

 これでは、ハウス会社は任せて下さいとの言葉とは裏腹に、遣りたい放題だ。

レオパレス21の現在の問題は氷山の一角で、まだまだ氷下には数々の問題が隠れていると思う。

 なぜなら、私の勤めていた信用金庫でも、数多くの大手以外の家賃保証付き融資をしているのだから。

 レオパレス21に融資している金融機関は、今大慌てで現状把握や物件調査に努めているだろう!

 それ以外の家賃保証付きのアパート融資についても、現在の収支と将来的な収支予想及び建物構造に付いての調査が必要だ!

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