自然災害で利用者の借家が損傷した場合

数年前に実際に担当したケースの話です。

その方は文化住宅に住んでいたのですが、
台風により屋根が大きく損傷し、
日常的に雨漏りが起こるようになりました。

当然ながらこの損傷に対しては、
家主に修繕義務が生じます。
ただ、再三修繕をお願いしたにも関わらず、
被害を受けている家屋が多くて、
順番に対応しているが、いつになるかわからないとのことで、
しばらく放置されました。

怒った利用者（借主）は、
修繕が終わるまでは、家賃を払わないと言い出しました。

仮に家主が修繕してくれない屋根の修理を、
借主がお金を払って修繕したとしましょう。

この費用に関しては、
借主は、直ちに家主に請求することができ、
また、家賃との相殺を主張することも可能です。

ただ、このケースでは、
借主が修繕するのではなく、
家主が修繕するまで家賃を支払わないという内容でした。
確かに、
家主の修繕義務不履行を理由に家賃を支払わない、
という選択肢もありますが、
この場合、損傷の程度によっては、
家賃の全額ではなく、
一部減額が認められるだけの場合もあるため、
注意が必要です。

ちなみに、
借主が実際に修繕して立て替えて支払った費用を、
自己判断で家賃と相殺した場合、
　（例えば家賃が月１０万円の家で、
　修繕費が５０万円掛かったから、
　家主に家賃との相殺の意思表示をせず、
　勝手に家賃を５ヶ月間支払わないという行動に出るなど）
家主から家賃滞納を理由に契約解除されてしまうと、
その解除は有効となり、退去しなければならなくなるので、
これについても注意しなければなりません。

さて、
今年４月１日の民法改正により、
以下の通り賃借人の修繕権が明文化されました。

『賃借物の修繕が必要である場合において、
次のいずれかに該当するときは、
賃借人は、その修繕をすることができる。
①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、
又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、
賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
②急迫の事情があるとき。』

なお、
同じく４月１日の民法改正により、
入居時の賃貸借契約等の連帯保証人の保証範囲が、
今までは無限保証でしたが、
今後は極度額（上限）を定めなければならなくなったことも、
押さえておきたい重要な改正ポイントです。