好きな言葉は「バーゲン」です。松村です。
結局、何やってんだかよく分からないといわれる司法書士の仕事。
司法書士は、不動産売買の際に一体何をしているのか?
特にお客さんにお知らせしたりはしてませんが、実は不動産の調査もしています。
といっても、全体的な調査は不動産業者さんの重要事項説明書にお任せして、司法書士は法務局の資料を中心に調査をしています。
たとえば、
ちょっと印刷が薄いですが、画像は某土地の公図。
13番の土地の売買の場合。13番の土地の売主様(現所有者)を、仮に山田さんとしましょう。
土地の形もきれいで、間口も十分にあり、道路に面している。
いかにも住宅用地。
・・・なのですが、ちょっとひっかかる。
ひっかかったポイントは、
・13番の土地は、もともと8番1の土地の地番が変更して13番になっているのだが、登記済権利証に8番2なる土地の記載あり。
・公図上の11-1という土地の存在
・登記簿の表題部に、「国土調査」という文字あり
です。
気になって、今の公図よりも古い図面を調べてみると・・・
八ノ一(現13番)の土地の前に、八ノ三なる土地がある・・・。
法務局が公図を新しくする際に、八ノ三の記載を漏らしたのだろうか?(業界でいう「隠れ地番」の状態)
八ノ三の土地を調べてみると、現在の地番は12番2。所有者は田中さん(仮名)。
試しに、13番の土地の後ろ、12番(旧地番八ノ四)の土地の所有者を調べてみると、所有者は田中さんでビンゴ。
八ノ二は、現在の地番が13番2で、所有者は山田さん。
そうすると、公図では、
「道路」「13番(山田)」「12番(田中)」「道路」
となっているが、正確には、
「道路」「12番2(田中)」「13番(山田)」「12番(田中)」「13番2(山田)」「道路」
という土地の並びらしい(13の前に12番2があり、12番の前に13番2があるというややこしさ)。
和紙の登記簿からコンピューターに以降した際に12番2の所有者と13番2の所有者が逆転してしまったのかと思い、古い登記簿を見てみたけれど、特段そういった事情はなさそう。
これでは、山田さんの土地から道路に出るためには、田中さんの土地を通らないと道路に出られないことになる・・・。
(逆に、田中さんは山田さんの土地を通らないと道路に出られない)
この状態では売買ができないので、すぐに業者さんに連絡して決済は中止。
山田さんに聞いてもらったところ、そんなことになっているとは知らなかったとのこと(それはそうだよね)。
胡散臭く思われるかなぁと心配しつつ、田中さんにお手紙を差し上げて事情を説明。
山田さんと田中さんとの間で12番2の土地と13番2の土地の交換契約を締結して頂きました。
交換の登記が完了次第、13番の土地と12番2の土地を売却する旨の決済をして、一件落着。
まあ、ここまでオオゴトになることは、なかなかないですけどね。
好きな数字は、「70%オフ」です・・・
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市 司法書士・行政書士 松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理(任意整理・破産・個人再生)、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp
又は 076-213-5071 まで。
☆☆☆☆☆所☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
結局、何やってんだかよく分からないといわれる司法書士の仕事。
司法書士は、不動産売買の際に一体何をしているのか?
特にお客さんにお知らせしたりはしてませんが、実は不動産の調査もしています。
といっても、全体的な調査は不動産業者さんの重要事項説明書にお任せして、司法書士は法務局の資料を中心に調査をしています。
たとえば、
ちょっと印刷が薄いですが、画像は某土地の公図。
13番の土地の売買の場合。13番の土地の売主様(現所有者)を、仮に山田さんとしましょう。
土地の形もきれいで、間口も十分にあり、道路に面している。
いかにも住宅用地。
・・・なのですが、ちょっとひっかかる。
ひっかかったポイントは、
・13番の土地は、もともと8番1の土地の地番が変更して13番になっているのだが、登記済権利証に8番2なる土地の記載あり。
・公図上の11-1という土地の存在
・登記簿の表題部に、「国土調査」という文字あり
です。
気になって、今の公図よりも古い図面を調べてみると・・・
八ノ一(現13番)の土地の前に、八ノ三なる土地がある・・・。
法務局が公図を新しくする際に、八ノ三の記載を漏らしたのだろうか?(業界でいう「隠れ地番」の状態)
八ノ三の土地を調べてみると、現在の地番は12番2。所有者は田中さん(仮名)。
試しに、13番の土地の後ろ、12番(旧地番八ノ四)の土地の所有者を調べてみると、所有者は田中さんでビンゴ。
八ノ二は、現在の地番が13番2で、所有者は山田さん。
そうすると、公図では、
「道路」「13番(山田)」「12番(田中)」「道路」
となっているが、正確には、
「道路」「12番2(田中)」「13番(山田)」「12番(田中)」「13番2(山田)」「道路」
という土地の並びらしい(13の前に12番2があり、12番の前に13番2があるというややこしさ)。
和紙の登記簿からコンピューターに以降した際に12番2の所有者と13番2の所有者が逆転してしまったのかと思い、古い登記簿を見てみたけれど、特段そういった事情はなさそう。
これでは、山田さんの土地から道路に出るためには、田中さんの土地を通らないと道路に出られないことになる・・・。
(逆に、田中さんは山田さんの土地を通らないと道路に出られない)
この状態では売買ができないので、すぐに業者さんに連絡して決済は中止。
山田さんに聞いてもらったところ、そんなことになっているとは知らなかったとのこと(それはそうだよね)。
胡散臭く思われるかなぁと心配しつつ、田中さんにお手紙を差し上げて事情を説明。
山田さんと田中さんとの間で12番2の土地と13番2の土地の交換契約を締結して頂きました。
交換の登記が完了次第、13番の土地と12番2の土地を売却する旨の決済をして、一件落着。
まあ、ここまでオオゴトになることは、なかなかないですけどね。
好きな数字は、「70%オフ」です・・・
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市 司法書士・行政書士 松村義信
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