石川県 金沢市の司法書士・行政書士 松村義信のブログ(不動産登記、会社登記、相続、遺言、後見、債務整理・過払、簡裁裁判)

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司法書士の仕事(不動産売買2)

2013-10-24 12:29:10 | 不動産登記
好きな言葉は「バーゲン」です。松村です。



結局、何やってんだかよく分からないといわれる司法書士の仕事。
司法書士は、不動産売買の際に一体何をしているのか?


特にお客さんにお知らせしたりはしてませんが、実は不動産の調査もしています。
といっても、全体的な調査は不動産業者さんの重要事項説明書にお任せして、司法書士は法務局の資料を中心に調査をしています。

たとえば、
ちょっと印刷が薄いですが、画像は某土地の公図。
13番の土地の売買の場合。13番の土地の売主様(現所有者)を、仮に山田さんとしましょう。





土地の形もきれいで、間口も十分にあり、道路に面している。
いかにも住宅用地。

・・・なのですが、ちょっとひっかかる。
ひっかかったポイントは、

・13番の土地は、もともと8番1の土地の地番が変更して13番になっているのだが、登記済権利証に8番2なる土地の記載あり。
・公図上の11-1という土地の存在
・登記簿の表題部に、「国土調査」という文字あり

です。

気になって、今の公図よりも古い図面を調べてみると・・・



八ノ一(現13番)の土地の前に、八ノ三なる土地がある・・・。
法務局が公図を新しくする際に、八ノ三の記載を漏らしたのだろうか?(業界でいう「隠れ地番」の状態)

八ノ三の土地を調べてみると、現在の地番は12番2。所有者は田中さん(仮名)。
試しに、13番の土地の後ろ、12番(旧地番八ノ四)の土地の所有者を調べてみると、所有者は田中さんでビンゴ。
八ノ二は、現在の地番が13番2で、所有者は山田さん。


そうすると、公図では、
 「道路」「13番(山田)」「12番(田中)」「道路」
となっているが、正確には、
 「道路」「12番2(田中)」「13番(山田)」「12番(田中)」「13番2(山田)」「道路」
という土地の並びらしい(13の前に12番2があり、12番の前に13番2があるというややこしさ)。

和紙の登記簿からコンピューターに以降した際に12番2の所有者と13番2の所有者が逆転してしまったのかと思い、古い登記簿を見てみたけれど、特段そういった事情はなさそう。
これでは、山田さんの土地から道路に出るためには、田中さんの土地を通らないと道路に出られないことになる・・・。
(逆に、田中さんは山田さんの土地を通らないと道路に出られない)

この状態では売買ができないので、すぐに業者さんに連絡して決済は中止。


山田さんに聞いてもらったところ、そんなことになっているとは知らなかったとのこと(それはそうだよね)。

胡散臭く思われるかなぁと心配しつつ、田中さんにお手紙を差し上げて事情を説明。
山田さんと田中さんとの間で12番2の土地と13番2の土地の交換契約を締結して頂きました。

交換の登記が完了次第、13番の土地と12番2の土地を売却する旨の決済をして、一件落着。
まあ、ここまでオオゴトになることは、なかなかないですけどね。



好きな数字は、「70%オフ」です・・・
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石川県金沢市 司法書士・行政書士 松村義信
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