（メゾン阿波座）物件を、売却しました…（涙

こんにちは！

先日から、売却についてのお話をお伝えしていたメゾン
阿波座の物件（区分）について、無事手続きが完了。

あの物件は、僕の手元から巣立っていきました。


以前にも書きましたが、物件を売却したことは今回が
初めてですが、なんともいえず悲しいものですね。


売却といっても、資金繰りに困ってとかいった類の話
ではなくって、ちょうど自分のレンジに当てはまる
買い手の方が現れたことがきっかけでした。


ただ、正直。

どうしようかと、かなり悩みました。


やはり日本人に特有の土地神話（？）なメンタル特性の
せいか、物件を手放すことはすごく寂しかったのですよ。


特にこの物件は、通勤ルート上に建っていることも
あって、毎日朝晩に眺めていましたから。


お部屋に電気が付いていれば、元気で暮らされている
かしらん。とか。

夜に洗濯物がまだ干されていれば、早く帰って取り込ま
ないと、しけっちゃうよ～。とか。


まあ、電車で通過するので一瞬なんですが、そんな
他愛もないことを考えながら、毎日眺めていた物件を
手放すことになったのですから、少しは感傷的になっても
許していただけるかとｗ



決済は、穏やかに終わりました。


手付は既に頂戴していたので、残金の受領と手数料や
登記費用の精算を済ませ、新しいオーナーに店子さん
共々、物件をよろしくお願いします。とオジキをして、
わずか２０分足らずで手続きは終了しました。


まあ、こうして物件は巡っていくのですよね。

いままでありがとう。メゾン阿波座。



じゃあ、また！

（メゾン阿波座）久しぶりの不動産売買セレモニー。まずは手付の授受からです♪

こんにちは！


ようやくメゾン阿波座も売却の決心を固め、その旨を
不動産会社に伝えました。


その結果、まずは契約書へのサインと手付の授受を
ということになり、先日不動産会社の事務所で手続きを
行って来ました。


まずは、売却についての最終意思確認です。


この時も、最後のあがきでもう一度売買時期を１月
以降にずらせられないか確認しましたが、あえなく
見送りとなりました。


まあ、買い手さんにもご都合もあるし、不動産会社と
しても、目に前にある仲介手数料をあえて先延ばしに
したくはないでしょうからね。


こちらの譲渡税が何％になろうが関係ない…とまでは
言いすぎかな。


ともあれ、こちらも時期を強行して伸ばせば、今回の
買い手さんが嫌気をさして降りてしまうことも十分に
考えられるわけですから、ここは落としどころと判断
すべきでしょう。やはり。


後は、重要事項の説明。

とはいえ、こちらは売却側なので、特に物件の話が
あるわけでもありませんのであっさりしたものです。

特に今回は、買い手さんも現金で買われるので、
ローン特約等もありません。


さらりとした説明の後に、売買の期限を記入した
書類書に署名捺印。
そのあとで、手付金を受領。

実にあっさりと、契約は完了しました。


ああ。
これで、手付金の倍返しという荒業を僕がしない限りは、
メゾン阿波座は僕のものでなくなることは９分９輪
決定的となりました。


やっと一区切りついたことへの安堵感と、寂しさと。


２つの気持ちを抱えながら、僕は帰路に着いたのです。



じゃあ、また！

（メゾン阿波座）税理士の先生にも相談しました♪

こんにちは！


この間から話を続けているメゾン阿波座の売却の
件について、今度は税理士の先生とご相談をして
きました。


といっても、メールベースでですが。


売却についてはほぼ自分の中で方針を固めたものの、
一つ大きな懸念材料がありました。

それは、売却時期の問題です。


今度の１月を迎えれば、この物件は所有してから
ちょうど５回めの１月１日を迎えるため長期保有と
して売却時の税金が１０％となります。


ところが、今売却すれば、倍の２０％となってしまう
のです。


この差は大きすぎますよね。


ということで、売却時期を１月以降にずらして
ほしいと思ったのですが、買い手様にもご都合が
あるようで、１１月中の決済をお望みとのことで
した。


となれば、

　・税金が倍になることを覚悟で、今売却する。

あるいは、

　・今回は売却を諦める。


の２つに一つです。


その判断を行うためにも、売却時の税金がいくらに
なるかを知りたかったのです。


かなりいろいろなＨＰを巡って計算ロジックを集めて
みたものの、最後の詰めがよくわかりません。


リフォーム費用の扱いについてはまあすぐに分かった
のですが、一番悩んだのがリフォーム費用にかかる
減価償却費の計算方法でした。


ここで手詰まりとなり、税理士の先生にＳＯＳを
発した次第です。


さすが、プロ。

見事にお答えをいただきました。


その結果は、思ったよりも影響幅は僅差だということ。


この返信を見て、ようやく売却を自分の中で確定
させることができました。


じゃあ、また！

（メゾン阿波座）さすが！師匠！！

こんにちは！

メゾン阿波座物件の売却について、悩んでいるという
記事を昨日書きましたよね。

売りどきって、本当に難しいです。


買い手がつくと、もっと高値で売れるのではないか？
と思ってしまうのは人情というものでしょう。


あるいは、物件そのものへの愛着から、売却を躊躇
することも。


僕の場合は、その両方ですｗ


ただ、以前に「これから大家の会」の岡田代表とも
面談させていただいた際に、資産はどんどん入換を
していくべき！というアドバイスをいただいていた
こともあり、ここはやはり売却すべきか。


とはいえ、今回の売却（予定）価格が果たして妥当
なのか？

と、少し悩んでいました。


こんな風に困ったときは…ということで、不動産
投資の師匠である進和建設工業の西田泰久さんに
相談のメールを入れて見ることにしました。


西田さんとは、以前一度個別面談をしていただいた
ことがあり、その際にあまりに鮮やかな不動産投資
分析手法に惚れ込んでしまい、それ以来、勝手に師匠
として尊敬しているのです。


※　前回の面談の様子は、全１１回に分けてブログに
　　ＵＰしています。
　　第１回目はこちらです。
　　未読の方は、是非オススメです。
　　西田氏のめくるめく分析のお手並みに、驚嘆＆
　　感動してください。



西田さんもご多忙中の中ですが、すぐにメールで
返事をいただけました。


そこには、正に僕の知りたかったことが明確に分析
結果として示していただけていました。


細かい内容は伏せさせて頂きますが、物件をＦＣＲと
ＮＯＩを軸に利回りを分析する。

まあここまではまだ序の口。

続いて譲渡益と売却時の税金の粗試算を経て、所有
している各年の運用益を合算。最終的な利回りを
弾きだしてご提示いただけました。

これにより、トータルの利益額（ＮＰＶ）と、
やはりトータルの運用益（ＩＲＲ）を求めていただ
いたことで、物件売却時の状況の判断がひと目で
行えるようになりました。


最終的には、赤字にこそなっていませんが、大きな
プラスということもなく、ボチボチな投資だった
ということが、はっきりしました。

ただ、トータルでプラスになっているということ
から、この売却を機に、また次の物件に向けて
資産の組み換えを行うトリガーとしていけばよい
のでは？というところでアドバイスのメールは
終わっていました。



う～ん。
いつも、快刀乱麻な回答。
本当にありがとうございます。

これからも、僕の不動産投資のメンターとして
よろしくご指導願います。


今回頂戴した情報等を元に、最終判断を行う予定
です。


これは、僕自身が最後は結論を出さねばならない
ところです。

慎重に、でも機を逸さずに行いたいと思います。


じゃあ、また！

（メゾン阿波座）物件の売却を検討しています。

こんにちは！


メゾン阿波座について、ここで書くのは初めてですね。

それがこうした話なのは、少しさみしいですが・・。


今、この物件（区分）の売却を検討中です。


特に焦って売りたい訳ではなかったのですが、この
物件はなぜか結構人気があって、よく電話にて
「売ってくださいませんか？」と打診があったんです
よね。


そこで示された額は、全然納得いくものではなく、
さらりと受け流していたのですが、今回はそうした
業者さんの買取ではなく、個人投資家の方が購入を
ご希望ということで、中間搾取（笑）されない金額の
ご提示をいただいたもので、結構心が揺れています。



物件には、絶対に売りどきというものがあると思います。

僕はまだ、物件を売ったことはなく、買い進めるばかり
だったので偉そうには言えませんが、資産の組み換えと
いう意味では、売却と購入というサイクルを回していく
ことは絶対に必要だと思います。


でも、実際に物件を売るとなると、どうしても日本人的
土地信仰が心に根付いている僕としては、抵抗を感じて
しまうのですよね。


では、どうすればよいのか。


悩ましいところです。


この件は、実は少し前に発生した件なので、これから
経緯を断続的に投稿していこうと思います。


じゃあ、また！