【はじめに】
辺野古基地の拡張工事が完成したら、普天間基地は日本に返還される事になっています。沖縄県では、跡地の利用に関する議論が始まっていますが、私が考えただけでも沢山問題が有るので、一筋縄ではいかないと予想します。
【辺野古基地の工事が完成したら】
辺野古基地（キャンプ・シュワブ）に日本政府が建設中の滑走路が完成したら、アメリカ軍のチェックを受けて、問題が無ければ普天間基地が返還されます。
普天間基地で働く日本人は職場が無くなり、新たに辺野古基地で仕事が増えます。従って、日本人従業員用の住宅を、国、名護市、民間が協力して名護市周辺に建設する必要が有ります。
海兵隊が辺野古に移動したら、兵隊さん達が利用していた呑み屋や商店の顧客が大幅に減少する事になります。宜野湾市（現在10万人）は人口が減少するのでは？→→人口減少の中で基地の跡地の利用を進めるのは至難の業の様に思えます。
【普天間基地の返還が決まったら】
普天間基地の返還が決まったら、国、沖縄県知事及び宜野湾市・市長は大忙しになります。お金、人手と頭脳が必要になります。 既に（1995年）跡地の利用に関する法律が制定されています。
『跡地利用特措法（沖縄県における駐留軍用地跡地の有効かつ適切な利用の推進に関する特別措置法）』
ステップ① ：国は返還が決定した事を普天間基地の地主達（3,700人ほど）に連絡し、沖縄県と宜野湾市にも連絡します。
ステップ② ：沖縄県と宜野湾市は地主達に説明して→→地主達の意向を聴いて→→跡地利用計画を立案して→→地主達を説得して→→了承を得て→→国に報告する事になっています。
ステップ③ ：沖縄県は、普天間基地を更地に戻す工事で発生する多量の廃棄物を処理する場所を確保する必要が有ります。 （多分、国から金を出して貰う事になるのでは？）
（私の提案） 基地の北東に大きな穴を掘って、滑走路や鉄筋コンクリート造の建物から出る廃棄物を埋めて→→土を被せて→→人口の丘を作って→→公園／緑地にしたら良いのでは？！と考えます。
ステップ④ ：国は、（多分）跡地利用計画をベースにして→→普天間基地（480ha）を更地に戻します。
ステップ⑤ ：沖縄県と宜野湾市が跡地利用計画を実行する事になります。
2022年7月に、沖縄県と宜野湾市（ぎのわんし）が連名で普天間基地の跡地利用計画を議論している委員会の報告書・『全体計画の中間取りまとめ（第２回）』を公表しました。内容の乏しい、トンデモ無く分厚い報告書です。
肝心の費用や地主達への対応方法には触れておらず、委員会では学者先生や市民運動家が大好きな理想論を議論している様です。 こんな議論を続けていたら、今世紀末までに跡地利用計画は纏まらないと思いますよ！
宜野湾市の人口は10万人程しか有りません。住宅地、商業地を新たに設ける計画ですが、需要が有るでしょうか？ そして、立派なオフィスビルを建設したいと考えている様です。 田舎の町のオフィスビルに、引っ越したいと考える企業が有るでしょうか？ そして、広い！広い！緑地を作りたい様です。用地は地主達から買い取る必要が有りますが、金は何処から捻出するつもりですか？ 誰が利用するのでしょうか？
私を委員会に呼んでくれたら、『ＩＲ（カジノ＋ホテル＋劇場）』を提案します。 大阪市が、ＩＲを計画している『夢洲（ゆめしま）』の面積は『390ha』で、普天間基地は『480ha』ですから、広さは十分です。中国からの観光客が増加すると予想します。
（余談 ：普天間基地は東京ドームの何倍の広さか？！） 広大な面積を実感して貰う為に、東京ドームの面積が利用されます。 東京ドームのグランド面積≒1.3ha、建築面積≒4.7haです。
普天間基地（480ha）は東京ドームのグランド面積の『370倍』、建築面積の『102倍』も有ります。 更地に戻す為には多額の金と時間が必要だと思います。
（余談の余談 ：東京ドームシティ） 私はタイガース・ファンです。宿敵ジャイアンツの事が気になって、昔から後楽園球場や後楽園遊園地のニュースを読んできました。 東京ドームを含む、読売新聞グループが所有していた土地は現在『東京ドームシティ』になっています。東京ドームシティの面積は『52ha』も有ります。2021年に三井不動産が株式の80%程を取得したので、東京ドームシティは三井不動産の子会社になっています。（読売新聞グループは株式の20%を保有している様です。） なお、東京ドームシティの一部の様に見える『小石川後楽園』は東京都が所有しています。
【普天間基地の用地接収】
連合軍が沖縄に上陸した後、軍関係者と沖縄本土の住民を収容所に収容しました。その間に普天間基地の用地が接収され→→滑走路付きの基地が建設されました。
1950年代まで接収が続き、基地の拡張が続けられた様です。
・・・ 基地の土地接収に関する歴史 ・・・
★ 1945年4月～47年2月 ：連合軍が沖縄に上陸→→収容所を建設して沖縄住民と軍人などを収容しました。
★ 1945年8月 ：沖縄諮詢会（しじゅんかい） ・・・最初の行政府
★ 1946年4月 ：沖縄民政府
★ 1946年～51年 ：アメリカ軍が土地所有権認定作業を実施しました。
★ 1952年4月 ：対日平和条約（サンフランシスコ講和条約）が発効→→琉球政府が設立されました。
★ 1953年8月 ：沖縄県軍用地等地主会連合会(土地連)設立
★ 1954年8月 ：アメリカが接収地の賃料を一括払いにすると発表→→地主達の反対運動が盛んになり→→従来通りとする事になりました。
★ 1972年4月 ：沖縄返還→→沖縄県
【接収された土地の認定】
沖縄戦で沖縄の土地台帳は消失してしまっていたので、アメリカ軍が1946年～51年に掛けて、接収した土地の所有権認定作業を実施しました。 多分、地主達は実際よりも広い面積を所有していたと主張したのでは？と想像します。
普天間基地は丘陵地に有った畑と山林を平らにして建設されました。基地にする前の地目と面積で借地料を決めている様です。各地主が所有していた土地は、基地のどの付近に有ったのかも認定されている様です。 詳しい事は、私には分かりません。
（豆知識 ：土地台帳） 日本の土地は、1874年（明治7年）～81年に調査されて『土地台帳』が作成され→→税金（地租）が徴収されました。 税金を徴収するのが目的でしたから、土地台帳は税務署で保管されていました。 この制度は1950年（昭和25年）まで続きました。
土地台帳は、近代的な測量で作成された分けでは無いので、記載された面積は正確では有りませんでした。
（豆知識 ：地籍調査） 1951年に『国土調査法』が制定されて、三角測量法で土地の形状／面積／場所などが正確に把握され、地籍図と地籍簿が作られる様になりました。種々の難しい問題が有るので、法律が制定されて70年以上経過していますが、地籍調査は全国で現在も続けられています。
私は、故郷に小さな田圃と畑が付いた家の跡地を今でも所有しています。 2002年に、この土地の地籍調査に立ち合いました。境界線が五、六軒の家が所有する土地と接しているので、各所有者に立ち会って頂く必要が有りました。 幸いにも全て集落の住人だったので、私の都合の良い日に地籍調査をしてくれました。（バスが日に三往復しか無く、日帰りが出来ないので、旅館を予約して一泊二日で出掛けました。勿論、費用は自腹です。）
過疎地では、代替わりして所有者が遠方に住んでいるケースが多々有ります。地籍調査には所有者の立ち合いが不可欠ですから、そんな場合は日程調整が極めて難しくなります。 私の所有地の地価は、『3,000円／坪（≒3.3m2）』以下だと思います。 100坪所有していて、売ったら30万円程にしかなりません。 私は所有地に『思い入れ深い』ので、地籍調査に行きましたが、私の様な人間は少ないのでは？と想像します。
土地台帳に記載されている面積は少な目です。 私の所有地は地籍調査の結果、『10%』程広い、約300坪ほどでした。 税金は『1,000円／月』程です。
【借地料が支払われる様になりました】
1952年からアメリカ軍基地の地主に、アメリカ軍から借地料が→→沖縄の行政府を仲立ちにして→→各地主に『雀の涙程の借地料』が支払われる様になりました。
1972年に沖縄が日本に返還された後は、日本政府が借地料を支払う様になりました。毎年、政府と沖縄県軍用地等地主会連合会(土地連)が話し合って、借地料の単価を決めています。少しずつ単価をアップして行ったようです。 既に、50年以上経過しているので、単価は羨ましい様な額になっています！
【接収された土地が売買される様になりました】
借地料がドンドン高くなり→→地主も代替わりするなどして→→売買される様になりました。国が借地料を支払っていますから、『取りっぱぐれ』の恐れが有りません。 現在、接収地は投機の対象になっているのです。
嘉手納基地の売り物件の例を以下に書きます。
・・・ 嘉手納基地の売り物件 ・・・ 出典：開南コーポレーション
★ 土地面積 ：165m2（49.9坪）
★ 売り希望価格 ：14,786,308円
★ 年間借地料 ：278,986円
（余談 ：倍率） アメリカ軍や自衛隊の接収地の販売価格は次の式で決められる様です。『倍率』は不動産屋達が決めた『人気度』の様な値だと思います。嘉手納基地の倍率は50～55程の様ですが、普天間基地は45～50程度の様です。
接収地の販売価格＝（年間借地料）✕（倍率）
【普天間基地の資産価値】
何年の値か不明ですが、開南コーポレーションのホームページによると普天間基地の年間借地料の合計は『74.5億円』だそうです。 「返還が近づくにつれて『倍率』はアップして『60』ほどになる」と開南コーポレーションは予想しています。
❶ 倍率＝45とした場合の普天間基地の資産価値は、
資産価値≒（74.5億円）✕（45）≒3,350億円
❷ 倍率＝60とした場合は、
資産価値≒（74.5億円）✕（60）≒4,470億円
国か沖縄県が接収地を一括購入しらた→→地主達の我儘を排除出来るので→→素晴らしい跡地利用計画が立案出来て→→スムーズに短期間で工事が完了すると思います。
・・・ 私が総理大臣だったら ・・・
第１案 ：早急に「普天間基地の土地を強制的に一括購入する法律」を作って→→国が購入します。 そうしたら、沖縄県庁の役人達は→→後世に禍根を残さない→→「素晴らしい跡地利用計画を立案してくれる！」と思います。
第２案 ：銀行金利が高くなったら→→『倍率』は低下すると思われます→→低下したら→→資産価値が下がります→→全ての接収地を、少しずつ国は購入すべきです。 将来、返還された場合、制約無しに跡地が利用出来ます。
辺野古基地の拡張工事が完成したら、普天間基地は日本に返還される事になっています。沖縄県では、跡地の利用に関する議論が始まっていますが、私が考えただけでも沢山問題が有るので、一筋縄ではいかないと予想します。
【辺野古基地の工事が完成したら】
辺野古基地（キャンプ・シュワブ）に日本政府が建設中の滑走路が完成したら、アメリカ軍のチェックを受けて、問題が無ければ普天間基地が返還されます。
普天間基地で働く日本人は職場が無くなり、新たに辺野古基地で仕事が増えます。従って、日本人従業員用の住宅を、国、名護市、民間が協力して名護市周辺に建設する必要が有ります。
海兵隊が辺野古に移動したら、兵隊さん達が利用していた呑み屋や商店の顧客が大幅に減少する事になります。宜野湾市（現在10万人）は人口が減少するのでは？→→人口減少の中で基地の跡地の利用を進めるのは至難の業の様に思えます。
【普天間基地の返還が決まったら】
普天間基地の返還が決まったら、国、沖縄県知事及び宜野湾市・市長は大忙しになります。お金、人手と頭脳が必要になります。 既に（1995年）跡地の利用に関する法律が制定されています。
『跡地利用特措法（沖縄県における駐留軍用地跡地の有効かつ適切な利用の推進に関する特別措置法）』
ステップ① ：国は返還が決定した事を普天間基地の地主達（3,700人ほど）に連絡し、沖縄県と宜野湾市にも連絡します。
ステップ② ：沖縄県と宜野湾市は地主達に説明して→→地主達の意向を聴いて→→跡地利用計画を立案して→→地主達を説得して→→了承を得て→→国に報告する事になっています。
ステップ③ ：沖縄県は、普天間基地を更地に戻す工事で発生する多量の廃棄物を処理する場所を確保する必要が有ります。 （多分、国から金を出して貰う事になるのでは？）
（私の提案） 基地の北東に大きな穴を掘って、滑走路や鉄筋コンクリート造の建物から出る廃棄物を埋めて→→土を被せて→→人口の丘を作って→→公園／緑地にしたら良いのでは？！と考えます。
ステップ④ ：国は、（多分）跡地利用計画をベースにして→→普天間基地（480ha）を更地に戻します。
ステップ⑤ ：沖縄県と宜野湾市が跡地利用計画を実行する事になります。
2022年7月に、沖縄県と宜野湾市（ぎのわんし）が連名で普天間基地の跡地利用計画を議論している委員会の報告書・『全体計画の中間取りまとめ（第２回）』を公表しました。内容の乏しい、トンデモ無く分厚い報告書です。
肝心の費用や地主達への対応方法には触れておらず、委員会では学者先生や市民運動家が大好きな理想論を議論している様です。 こんな議論を続けていたら、今世紀末までに跡地利用計画は纏まらないと思いますよ！
宜野湾市の人口は10万人程しか有りません。住宅地、商業地を新たに設ける計画ですが、需要が有るでしょうか？ そして、立派なオフィスビルを建設したいと考えている様です。 田舎の町のオフィスビルに、引っ越したいと考える企業が有るでしょうか？ そして、広い！広い！緑地を作りたい様です。用地は地主達から買い取る必要が有りますが、金は何処から捻出するつもりですか？ 誰が利用するのでしょうか？
私を委員会に呼んでくれたら、『ＩＲ（カジノ＋ホテル＋劇場）』を提案します。 大阪市が、ＩＲを計画している『夢洲（ゆめしま）』の面積は『390ha』で、普天間基地は『480ha』ですから、広さは十分です。中国からの観光客が増加すると予想します。
（余談 ：普天間基地は東京ドームの何倍の広さか？！） 広大な面積を実感して貰う為に、東京ドームの面積が利用されます。 東京ドームのグランド面積≒1.3ha、建築面積≒4.7haです。
普天間基地（480ha）は東京ドームのグランド面積の『370倍』、建築面積の『102倍』も有ります。 更地に戻す為には多額の金と時間が必要だと思います。
（余談の余談 ：東京ドームシティ） 私はタイガース・ファンです。宿敵ジャイアンツの事が気になって、昔から後楽園球場や後楽園遊園地のニュースを読んできました。 東京ドームを含む、読売新聞グループが所有していた土地は現在『東京ドームシティ』になっています。東京ドームシティの面積は『52ha』も有ります。2021年に三井不動産が株式の80%程を取得したので、東京ドームシティは三井不動産の子会社になっています。（読売新聞グループは株式の20%を保有している様です。） なお、東京ドームシティの一部の様に見える『小石川後楽園』は東京都が所有しています。
【普天間基地の用地接収】
連合軍が沖縄に上陸した後、軍関係者と沖縄本土の住民を収容所に収容しました。その間に普天間基地の用地が接収され→→滑走路付きの基地が建設されました。
1950年代まで接収が続き、基地の拡張が続けられた様です。
・・・ 基地の土地接収に関する歴史 ・・・
★ 1945年4月～47年2月 ：連合軍が沖縄に上陸→→収容所を建設して沖縄住民と軍人などを収容しました。
★ 1945年8月 ：沖縄諮詢会（しじゅんかい） ・・・最初の行政府
★ 1946年4月 ：沖縄民政府
★ 1946年～51年 ：アメリカ軍が土地所有権認定作業を実施しました。
★ 1952年4月 ：対日平和条約（サンフランシスコ講和条約）が発効→→琉球政府が設立されました。
★ 1953年8月 ：沖縄県軍用地等地主会連合会(土地連)設立
★ 1954年8月 ：アメリカが接収地の賃料を一括払いにすると発表→→地主達の反対運動が盛んになり→→従来通りとする事になりました。
★ 1972年4月 ：沖縄返還→→沖縄県
【接収された土地の認定】
沖縄戦で沖縄の土地台帳は消失してしまっていたので、アメリカ軍が1946年～51年に掛けて、接収した土地の所有権認定作業を実施しました。 多分、地主達は実際よりも広い面積を所有していたと主張したのでは？と想像します。
普天間基地は丘陵地に有った畑と山林を平らにして建設されました。基地にする前の地目と面積で借地料を決めている様です。各地主が所有していた土地は、基地のどの付近に有ったのかも認定されている様です。 詳しい事は、私には分かりません。
（豆知識 ：土地台帳） 日本の土地は、1874年（明治7年）～81年に調査されて『土地台帳』が作成され→→税金（地租）が徴収されました。 税金を徴収するのが目的でしたから、土地台帳は税務署で保管されていました。 この制度は1950年（昭和25年）まで続きました。
土地台帳は、近代的な測量で作成された分けでは無いので、記載された面積は正確では有りませんでした。
（豆知識 ：地籍調査） 1951年に『国土調査法』が制定されて、三角測量法で土地の形状／面積／場所などが正確に把握され、地籍図と地籍簿が作られる様になりました。種々の難しい問題が有るので、法律が制定されて70年以上経過していますが、地籍調査は全国で現在も続けられています。
私は、故郷に小さな田圃と畑が付いた家の跡地を今でも所有しています。 2002年に、この土地の地籍調査に立ち合いました。境界線が五、六軒の家が所有する土地と接しているので、各所有者に立ち会って頂く必要が有りました。 幸いにも全て集落の住人だったので、私の都合の良い日に地籍調査をしてくれました。（バスが日に三往復しか無く、日帰りが出来ないので、旅館を予約して一泊二日で出掛けました。勿論、費用は自腹です。）
過疎地では、代替わりして所有者が遠方に住んでいるケースが多々有ります。地籍調査には所有者の立ち合いが不可欠ですから、そんな場合は日程調整が極めて難しくなります。 私の所有地の地価は、『3,000円／坪（≒3.3m2）』以下だと思います。 100坪所有していて、売ったら30万円程にしかなりません。 私は所有地に『思い入れ深い』ので、地籍調査に行きましたが、私の様な人間は少ないのでは？と想像します。
土地台帳に記載されている面積は少な目です。 私の所有地は地籍調査の結果、『10%』程広い、約300坪ほどでした。 税金は『1,000円／月』程です。
【借地料が支払われる様になりました】
1952年からアメリカ軍基地の地主に、アメリカ軍から借地料が→→沖縄の行政府を仲立ちにして→→各地主に『雀の涙程の借地料』が支払われる様になりました。
1972年に沖縄が日本に返還された後は、日本政府が借地料を支払う様になりました。毎年、政府と沖縄県軍用地等地主会連合会(土地連)が話し合って、借地料の単価を決めています。少しずつ単価をアップして行ったようです。 既に、50年以上経過しているので、単価は羨ましい様な額になっています！
【接収された土地が売買される様になりました】
借地料がドンドン高くなり→→地主も代替わりするなどして→→売買される様になりました。国が借地料を支払っていますから、『取りっぱぐれ』の恐れが有りません。 現在、接収地は投機の対象になっているのです。
嘉手納基地の売り物件の例を以下に書きます。
・・・ 嘉手納基地の売り物件 ・・・ 出典：開南コーポレーション
★ 土地面積 ：165m2（49.9坪）
★ 売り希望価格 ：14,786,308円
★ 年間借地料 ：278,986円
（余談 ：倍率） アメリカ軍や自衛隊の接収地の販売価格は次の式で決められる様です。『倍率』は不動産屋達が決めた『人気度』の様な値だと思います。嘉手納基地の倍率は50～55程の様ですが、普天間基地は45～50程度の様です。
接収地の販売価格＝（年間借地料）✕（倍率）
【普天間基地の資産価値】
何年の値か不明ですが、開南コーポレーションのホームページによると普天間基地の年間借地料の合計は『74.5億円』だそうです。 「返還が近づくにつれて『倍率』はアップして『60』ほどになる」と開南コーポレーションは予想しています。
❶ 倍率＝45とした場合の普天間基地の資産価値は、
資産価値≒（74.5億円）✕（45）≒3,350億円
❷ 倍率＝60とした場合は、
資産価値≒（74.5億円）✕（60）≒4,470億円
国か沖縄県が接収地を一括購入しらた→→地主達の我儘を排除出来るので→→素晴らしい跡地利用計画が立案出来て→→スムーズに短期間で工事が完了すると思います。
・・・ 私が総理大臣だったら ・・・
第１案 ：早急に「普天間基地の土地を強制的に一括購入する法律」を作って→→国が購入します。 そうしたら、沖縄県庁の役人達は→→後世に禍根を残さない→→「素晴らしい跡地利用計画を立案してくれる！」と思います。
第２案 ：銀行金利が高くなったら→→『倍率』は低下すると思われます→→低下したら→→資産価値が下がります→→全ての接収地を、少しずつ国は購入すべきです。 将来、返還された場合、制約無しに跡地が利用出来ます。
