熊本市議会議員なすまどか~まどかレポート

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熊本市議会議員 那須円(なす まどか)の活動日記

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熊本市中心市街地の再開発は必要か?

2012年12月20日 | 熊本市政のおはなし

市街地再開発計画というのは分かりにくく、また熊本市も住民に対して十分な説明をしていません。

でも、数百億という私たちの税金をどう使うのかという問題でもあり、ぜひ多くの市民の方々に知ってほしい、考えてほしい問題です。

今回の話には二つの再開発計画がでてきます。

①花畑地区再開発(産文会館などがある花畑地区での計画で、市と民間業者が地権者)⇒ゆきづまり、破たん

②桜町再開発(交通センターや県民百貨店がある桜町地区での計画で、民間業者【産交ホールディングス】が事業主体)⇒今後、市としても参入し進める方針

の二つです。

一般的に、中心市街地再開発は、今ある建物などを一度壊し、高層の再開発ビルを建て、地権者はビル内の床を取得し、
建物が高層になったことで新たにできた床を、参入を希望する業者などに売却し、再開発の事業費にあてるという仕組みです。

つまりは、

複数の建物が混在している地域(白く網かけしている地域)をいったん更地にし、ひとまとめに開発しなおし、


こうした高層のビルをたて、地権者はもっていた権利分の床をもらい、ビルが高層になったことで余分にできた床を、ビルに入居希望がある業者(商業施設・ホテル・マンションなど)や自治体に売却し、ビル建設費などの事業費を捻出するというものです。

しかし、近年は景気の低迷もあり、なかなかビルへの入り手が見つからず、再開発がゆきづまるケースも少なくありません。また、古くから賃料を払って商売などをされていた方などは、再開発ビルのテナント料が高いため商売を続けられず、移転せざるを得ないケースも多くあります。結局は、高層ビルを利用できるケースは限られ、ホテルやマンション業者などが入らなければ再開発が進まないケースが多い状況です。

また、もう一つの特徴は、再開発ビルに自治体の施設が入る場合(例えば図書館など)、民間が買う床の値段よりも自治体が買う値段が高くなるということです。例えば、熊本駅前に再開発ビルがありますが、マンションなどを手掛けた民間業者は1㎡あたり18万円で買ったことに対して、市(図書館部分)は1㎡あたり32万円1.8倍の値段を支払っています。
ですので、自治体が参入をしてくれれば、高い床を自治体に買い、その一方で、マンションなどを手掛ける
民間業者は安く床を取得できるということになります。極端な場合は、自治体が参入しないと再開発自体が進まないというケースもあるほどです。


さて、前おきが長くなりましたが、今回のエントリーは、熊本市中心市街地での再開発についてです。ご覧ください。


先月末、幸山市長は、産文会館を含む花畑町再開発計画を断念することを明らかにしました。

花畑町再開発というのは、5年ほど前に立ち上げた構想で、市が保有する産文会館などのビルを解体し、そこに高層ビルを建て、地権者(産文会館を持っている市や近隣の敷地を保有している民間企業)が持ち分の床を取得し、それ以外のフロア(床)を売り、事業を進めていくというものでした。

これまでの市の言い分は、新たにできたフロアに博多座のような大型劇場をつくるということや、商業施設などが集まったビルができれば、市街地の賑わいに貢献するというものでした。

私たち日本共産党は、「フロアの買い手も確保できず、再開発計画が行き詰まることは明らか」との立場で、計画に反対し、見直しを求めてきました

案の定、床の買い手である事業参入者が見つからず、花畑再開発計画は破たん。

本来ならば、計画前の状況に戻し、再開発計画を理由に閉館となった産文会館を再開させることが筋です。

しかし、幸山市長は、「熊本市がより主体性を発揮して(中略)新たな方向に基づき、整備を加速させたい」と述べ、

① 産文会館を解体し、花畑地区一帯を多目的広場(公園)へ。
② 
産文にあったホール機能は、民間企業が進める桜町(交通センターや県民百貨店がある地区)再開発計画に移す。
③ 産文にあったホールの床とともに
3000人規模の国際会議場建設のため、桜町再開発ビルの床を買い取る。
④ 交通センターが使えない間は、産文の跡地をバスのターミナルに。

という方向を示しました。

そして示されたイメージ図がコチラ。

右下が辛島公園。その上の広場が、産文会館などを解体して整備する公園です。
その左側のビルが並んでいる地域が桜町です。

これまで花畑再開発に4億円近い税金をつぎ込みながら、計画がダメになったら解体して公園にするという幸山市長。

こんな無責任な言い分は通用しません。


公園の計画については下図のとおり。①が産文、②③が民間ビル、④が民間駐車場

①~④までの敷地を公園にするという計画です。ちなみに、③と④は花畑再開発事業を推進してきた民間企業が保有しています。

公園にするために②と③の敷地を買い取り、④は民間企業が売りたくないからそのままということ。

あまりにもちぐはぐ…。

そもそも、産文会館の耐用年数はまだ十分ありますし、壊す必要はありません

また、公園にするとしても、②③を買い取るために多額の税金が必要となりますし、買い取ったとしても④の民間駐車場を残したままの公園はありえません。


一方、道を挟んだ交通センター側の桜町地区では、民間が進める再開発計画があり、熊本市もこの事業に参入。市は民間が建てたビルに3000人規模の国際会議場、2000㎡のイベントホールなどをつくるために、多額の税金を支出し床を買い取る計画です。

こちらが、県民百貨店や交通センターを解体した後にできる再開発のイメージ図。


桜町再開発計画総事業費500億円

大会議場と書いているビルに、市が予定している国際会議場やイベントホールが入る予定で、この床を民間業者から買うということになります。

かなりの負担が予想されますが、市の負担がいくらなのか明確な説明はありません。
おそらく100億円はゆうに超えると予想されます

また、3000人規模の国際会議場についても、どれほど利用されるかもわかりませんし、維持費も年間5億円程度かかることが予想されます。

市民会館や近隣のホテルを利用すれば2000人規模の会議には対応できるなか、大規模な国際会議場がほんとうに必要なのでしょうか?


マンション・ホテル・国際会議場など、大型のハコモノが中心となっている今回の再開発計画。

こんな大規模な再開発計画が、はたして市街地の賑わいにつながるのか?

来年3月議会には、産文会館の解体予算を提案するという幸山市長

市民への十分な説明もなく、住民合意もないまま大規模な再開発計画に突き進むことは許されません。

再開発に突き進む姿勢を冷静に見つめ直し、一度立ち止まる勇気と決断が今の熊本市に求められます。

私たち共産党は、産文会館の再開・利活用を求めるとともに、3000人規模の国際会議場などのハコモノ建設の中止を求めて、がんばりたいと思います。


わかりにくい部分へのご質問やご意見などありましたら何でもお寄せください。

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6 コメント

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Unknown (しょうゆ)
2013-01-05 16:03:24
熊本市はとことん
再開発ビルを建てるべきですね。
特に超高層マンションはどんどん
作って欲しい。
政令指定都市にふさわしい
超高層ビルが林立するようになってほしい。
これは熊本市民みんなが思ってます。

共産党はいつも投票低いですね
しょうゆ様 (なすまどか)
2013-01-07 14:59:18
コメントありがとうございました。

にぎわいと活気のある熊本市を展望されてのご意見だと思います。
私も、活気あふれる熊本市にしたいとの思いは同じです。

そのことを前提に、私なりの考えを述べます。

「熊本市はとことん再開発ビルを建てるべき」とのご意見ですが、
いわずもがな、再開発ビルを建てるためには、
そのビルの床を買ってくれる企業なり業者を確保する必要があります。

再開発は、まず床の買い手を確保・確定し(事業フレームを確定し)、
それからビルの設計や工事を行う仕組みとなっているからです。

経済がけたたましく発展している時代では、
こうした床を買う業者を見つけるのも容易だったでしょう。
しかし、不況が長引き経済が低成長期となったいま、
再開発ビルの買い手を見つけることはかなり困難となっています。

産文会館などがある花畑再開発計画も同様の手法ですが、
床の買い手がとうとう確保できずに再開発計画はとん挫しました。

市中心部であり、立地条件のいい花畑地区でもこのありさまです。

それに加え、再開発計画の場合は、民間のマンションやホテルであっても、
補助金として税金を支出することになります。

例えば、駅前に再開発ビルが建ちましたが、
民間のマンション部分には、補助金として40億円の税金が投じられています。

当然、40億の税金は、私たちの暮らしや福祉の分野などに
使われるはずの税金を削って生みだされたものです。

では支出に見合うにぎわいが駅前に生みだせたかといえば、
そこまでのにぎわいは生まれていません。

確かに首都圏や福岡市など、一部の大都市では、
まだまだ再開発事業が成り立っていますが、
多くの都市では、計画がとん挫しゆきづまっているケースも少なくありません。

こうしたことからも、一見華やかに見える再開発ビル構想ですが、
費用対効果も薄く、かえって市民の暮らしを悪くすると私は考えています。

ブログで紹介した産文会館はまだまだ使えます。
ならば再開し、市民のために利活用すべきです。
使える建物は、メンテナンスをしながら長く大切に使うというのが、
税収が減り、経済の伸びも低迷している今の時代の主流です。

超高層ビルの林立は市民の願いとしょうゆ様は言われますが、
熊本市がとったアンケート調査では、政令市に望むことのダントツ1位が「暮らし福祉の充実」という結果になっています。

暮らしの充実と再開発が両立をするのならば異存はないのですが、残念ながらこの数年間はそうなっていません。

再開発計画の代償に、福祉や暮らしの分野に使われるべき税金を削らせるわけにはいかないというのが私の考えです。

意見の相違があるとは思いますが、ご理解いただければと思います。


最後の、共産党は得票率が低いとのご指摘ですが、これに関しては、全くその通りです。
少しでも増加するように頑張りたいと思います。
Unknown (いろはす)
2013-04-04 13:37:02
僕も再開発はガツガツやってほしいです。
熊本はいかんせん田舎です。
田舎だから企業が出店しない。
出店しないから田舎のまま。
田舎のままだから地元に就職先がなく県外へ人材流出。
僕も流出した手です。
現在、横浜に住んでいますが、やはり魅力が違います。
自然が豊富なのも素敵です。
ですが都会になれば人は集まってくんです。
政令指定都市になった今だからこそ保守的な熊本気質は捨ててチャレンジしていくべきだと思います。
いろはす様 (なすまどか)
2013-04-09 01:19:47
コメントが遅くなりすみません。
郷土熊本への愛情や期待がこもったご意見だと思います。都市の活気をどのようにつくっていくのか?大事な課題だと私自身も感じています。

では、どうやって作っていくのか?私は都市の特性により様々な手法があるのだと思っています。

横浜をはじめ、福岡など、政令指定都市の中でも人口密度も多く、企業にとっても魅力的な地域には再開発という手法もおおいに効果的だと感じます。

一方、熊本の場合は、人口も減少傾向にある中で、福岡や横浜にない魅力をどう生かしていくのかという課題が突きつけられています。

私は、いろはす様の一つ上のコメントで、なぜ熊本において再開発がゆきづまってしまうのかを現在の状況も交えながら述べました。ぜひご覧ください。

大都市にはこの地域が育んだ歴史や魅力の上に人があります。しかし、熊本の場合は、指定都市移行の条件として人口要件緩和に、周辺市町村を飲みこんで人口要件を緩和し移行したに過ぎず、人が集まり人口が増加する条件も今のところありません。

こうした熊本の特性を、横浜と同等にとらえることで、同じような再開発をすすめるというまちづくりの在り方はうまくいかないというのが私の思いです。

人口が少ないということは、税収も少ないということになりますし、無理な背伸びをすれば、再開発による莫大な借金を背負うリスクもあります。

リスクを克服する確固たる条件はいまのところ熊本市に見つけることは困難な状況です。

小さくても輝く自治体は、日本全国、多くあります。

確かに就職先を求めて都市圏に移り、熊本を離れる方々がいらっしゃることも事実です。ではどうやって、熊本に残ってもらうのか?

例えば、エネルギー政策が大きな課題となっていますが、熊本の自然を生かし、原発に代わる自然エネルギー分野での先駆的な取り組みを進める中で、雇用を生み出す方法もあります。実際にドイツなどでは、原発から、自然エネルギーへの転換で、12倍の雇用につながるなどの報告もあります。

農業を生かした産業もまだまだ発展途上であり、今後世界的な食糧危機が危惧される中で、基幹産業である農業分野においても大いに可能性はあると思っています。

こうした道への探求なしに、ただ街中に再開発ビルを建設し、外部の民間活力に依拠するやり方は、いずれ破たんすると私は思うのです。

いろいろ言いたいことを書きこんでしまいましたが、熊本の未来を憂う思いはいろはす様と同じだと思います。

ご意見などありましたら、またお寄せください。
Unknown (サクラ)
2013-11-06 14:47:51
上のコメントを読ませてもらいました。
農業などの発展は非常に大事だと思います。
しかし、若者はあまり興味がありません。
実際に都会に出て行くのは、その街が都会で仕事にしろ遊びにしろ買い物にしろ全てに不便を感じることなく魅力的だからじゃないでしょうか?
私も、今は県外に住んでます。
帰りたいけど都会の生活に慣れたら帰りたくなくなるんです。
だから、もっと都会になってほしいです。
私は魅力的な街を作ってくれるのなら無駄な税金だとは全く思いません。

変なことに税金を使われるなら再開発に使われる方が、よっぽとろマシじゃないでしょうか?
サクラ様コメントありがとうございました (なすまどか)
2013-11-13 10:50:20
ご意見ありがとうございました。

サクラさんの「都会になってほしい」という思いが伝わってきました。
都会の定義は別にして、熊本がにぎわいのある街になってほしいという気持ちは私も一緒です。

今、熊本は中心市街地の通行量も激減しており、一時のにぎわいが大きく失われています。

決して熊本に魅力的なお店がなかったからというわけではなく、市郊外に大型ショッピングモールが乱立し、駐車場代も必要なく、買いたいものが一通りそろえられ、食事も映画も見れる。こうした利点により、車などを保有している世代が中心街よりも郊外大型店を選択していることが原因だと私は考えています。

では、どうやって中心市街地に人を呼び込むのか?

現在の熊本市はその打開策を、県外・国外からの人の呼び込みに重点を置き、「交流人口を増やす」ことに力を入れているようです。

今回、桜町の再開発による大型国際会議場などはその象徴的な計画です。

確かに交流人口を増やすことは重要ですが、300億円もかけ見合った効果が出るのか、計画を練っている検討委員会では専門家からも疑問がでている状況です。

県外・国外から人を呼び込むことも重要でしょうかが、私は、市民が市街地に魅力を感じ、集うに足りる街づくりが必要だと考えます。

今市民が何を市街地に求めているのか?市民自身の声を聞き、それを街づくりに反映していくことが大切だと考えます。

街に人が集まれば、何も熊本市が多額の税金を投じなくても、民間企業によって再開発計画はおのずと生まれ、進んでいくでしょう。

また、熊本市に住む人を増やす「定住人口の増加」についても大切です。そのためには、たとえば子育てや教育への支援充実、福祉政策の充実など、生活に密着した行政サービスの向上も欠かせません。

変なことに税金は使えません。

だからこそ、その効果をしっかりと検証しながら、再開発にしても判断していく必要があると考えています。

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