気ままに戯言 ・・・

日々の出来事であったり、見聞きしたものへの感想であったり、時には不動産の知識や裏話であったり、気ままに書き綴ります。

新年度となったものの・・・

2021年04月02日 | 雑談
 弊社は3月決算ですので、平成2年度の事業は一昨日で終わりました。残念ながらコロナ禍の影響なのかどうか、前年度に比べると多少落ち込んだ内容となってしまいました。コロナで影響を受けているのは何も飲食業や宿泊業に限ったことではありません。 不動産業界も動きが鈍く(良い業者さんもあるのかもしれませんが)、特に賃貸を主としている業者さんは結構な痛手を被っているのではないかな? と推測します。 反して、このコロナ禍で逆にガッポリ儲けている業種・業態もあるのでしょうから、パンデミックとは言え世の中、本当に何が禍し、何が功を奏するのか分かりませんね。

 今日お越し下さった土地購入希望のお客様はそんな中で、コロナにより御商売が上昇線を辿る一方とのこと。事業を広げる為に土地購入をお考えだそうで、羨ましい限りのお話しを聞かされた次第ですが、 ただ、当然にコロナ終息後の心配もされており、あまり大きな投資はしたくない旨のお話しもされておりました(・・・そりゃ当然でしょうね)。でも、臆病になってしまうことは何の事業でもダメ。 臆病になることと慎重になることとは違い、そういう意味では「あまり大きな投資はしたくない。」といのが正解なのでしょう。

 それにしてもこのコロナ・・・一体いつまで続くのですかね? 徐々にこの日本でもワクチンの接種率が上がってきたとして、本当にそのワクチンで終息まで漕ぎつけられるのかどうか・・・? 聞けばワクチンの効果も凡そ半年がせいぜいだと言うし、2~3ヵ月内に国民全員が接種できるならともかく、半年以上かかるならずっと追いかけっこが続く・・・ということになりかねません。 つくづく、今更ながらですが初期対応を誤ったあの中国には怒りを感じてしまいます。 経済のこともあり、みんな口を噤んだ格好となっていますが、ある程度落ち着いた暁には責任をとってもらうべきですよね。 世界中が一丸となって・・・。 

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月極駐車場・・・

2021年03月26日 | 不動産管理
 今日はどういうワケか、月極駐車場へのお問合せが合計6件・・・。私のところは月極駐車場管理がそんなに多くはないので、管理物件へのお問合せに対しては「申し訳ありません! 現在満車でして・・・ 。」 それ以外のお問合せは当方事務所周囲の駐車場の空状況を尋ねてくる電話でしたが、残念ながら他社さん管理の空状況までは把握しておらず、こちらも「申し訳ありません! 」と電話をお切りすることしかできませんでした・・・まこと残念です。 本来であれば他社さん管理の空状況も把握しておくべきなのかもしれませんが、これはどうしても売買主体の営業をしている弊社にとっては、なかなかそこまでは手が回らないのが実態です

 本当は事務所周囲の駐車場くらい管理物件として幾つかは持っていたい気持ちが山々ですが、既に管理会社の看板がかかっている駐車場にまさか営業に伺うワケにもいかず、そこが難しいところなのです。 特に、看板のかかっている駐車場管理は周辺の業者さんが多く、当然私にとってもその業者さんは皆さん顔見知り・・・。 貸主さんのところに営業にでも行こうものなら管理業者さんに、「テメェ~~このやろ!  なに仁義を欠いたことやってんだ! 」 と怒鳴られてしまうのがオチ(そんなことする気もありませんが )。 できれば貸主さんの方から「管理をお願いしたい!」と言ってきてくれたなら本音、嬉しい・・・

 弊社の駐車場管理は管理費として、舗装された駐車場の場合は5%、未舗装の場合の管理費は10%を頂戴していますが(未舗装の場合は雑草の駆除、除草剤の散布等の作業が生じる為)、貸主さんにとっては比較的リーズナブルな管理費じゃないかな? と思っております。 弊社周辺の月極駐車場に関わらず、沼津市内であればどこでも管理は承りたく考えておりますので、御希望の貸主様がいらっしゃいましたら遠慮なく御連絡下さいませ。お待ちしております・・・

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これがパンケーキ??

2021年03月23日 | 雑談
 最近、人気のパンケーキ屋さんなどに行くと、どうも私のようなオジさんには「えっ! これがパンケーキ?」と思わされるようなシロモノが多い・・・。 確かに見栄えは派手で、若い、特に女の子あたりにとっては「わぁ~~!!」と舞い上がるようなビジュアルであるのは分かるけど、私からすると「こりゃ食事というよりもスイーツだヨ!」と思ってしまい、逆にヘコみます。 Eggs’n things などもそうだし、Cona’s coffee も同じで、メニューを見るだけで 「なんじゃこりゃ!」と思うし、実際に運ばれてくれば「ギョエ~~!!」と、そのホイップクリームの量を見ただけで食欲が減退してしまいます(失礼! なんせジジイだから)。 それと第一、値段もビックリするほど高いし・・・。

 私のパンケーキに対する観念からすると、どうしてもロイヤルホストで出されるようなのが当たり前のパンケーキで、ホイップバターを塗った上にせいぜいメープルシロップくらいをかけて食べるアメリカンな甘めの朝食だと思っているから、とてもじゃないけどあの山のようなホイップクリームやフルーツどさっ! にはドン引きしてしまうのです。 でもまあ、元々、パンケーキというのはクレープとホットケーキの中間みたいなもので、そのまま前述のようにプレーンで食べたり、或はソーセージなどを包んで食べたりしていたものだから、フルーツを添えたりホイップクリームをド~~ン!と添えたりというのもアリなのかもしれないけれど、はっきり言ってジジイにとっては見ただけで胃がもたれます。

 でも、Eggs’n things も Cona’s coffee もメニューをよくよく見ればプレーンのパンケーキもあるようで、私のような古~い感覚の持ち主にはそちらを選べば良いワケですね。 ただ、あの山のようなホイップだとパンケーキそのものの味が分からないのじゃないかなぁ~~? と他人事ながら心配してしまいますが、う~~ん、そんなこと考えるのはこれもやはり・・・ジジイの証拠なのかな? ま、何れにしても、食べる方が「美味しい!」と思えればそれはそれで良いワケだから、つまんない講釈を垂れる私の言い分こそが愚の骨頂かも・・・ですね!

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解除は良いけど・・・

2021年03月20日 | 雑談
 首都圏(1都3県)の緊急事態宣言が明後日を以て解かれます。 またまたそこから波打ってレジャーだ旅行だと県外脱出なんてことが生じるのかと想像すると憂鬱ですが、でもまあ、政府としては致し方ない判断なのかもしれません。 問題は国民一人一人の意識ですね。 多くの国民は緊急事態宣言がしかれようが解除されようが比較的良識を持って自らの行動を制御し続けるのでしょうが、一部の人達はこうした判断を単純に受け取って、「あ~~! やっと解除された! 遊びに行くゾ~~!」とタガが外れてあちこちへ車を飛ばし、出歩きまわってしまうのでしょう。

 御存知のように緊急事態宣言が解除されたって感染者が減っている訳ではありません。公表される数字上は確かに減りつつあるように見えますが、これはPCR検査数そのものが減っているからこその数字であって、潜在的感染者は恐ろしいほどの数字だと思っています。だってそうでしょう!・・・身近な人達の中にだって “倦怠感が・・・” “微熱が・・・” という人は沢山いると思われますし、そういう人達は恐らくその後のリスクを考え、単に検査してもらうのを躊躇い、シカトしながら我慢しているだけだと思います。 きっと周囲には潜在感染者・・・大勢いるかもですよ。

 感染してもほとんどの方達の症状が軽い・・・これが確かな感染者数を把握できない一番の要因ですね。 皆、学校もあるし仕事もあるしで誰とも接触しないなんてのは所詮無理な話です。 ですが、その接触を必要最低限にすること、これは絶対に必要なことで、まだまだ暫くの間はその点に対して注意を怠ることをしてはならないと切に感じています。 私だってね、いい加減、お仲間と飲みに行きたいですよ~~! 旅行にも行きたいですよ~~! ですけどね、それをやっちゃ~お終いで、先の一部の人達の仲間入りをしてしまうだけです。 我慢! 我慢! なんとかこれからワクチン接種が功を奏し、少なくとも今年いっぱいくらいで終息に向かうことを願っています。

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形成再逆転!

2021年03月19日 | 売買知識編
 ちょっと前の話になりますが、ある物件の売却を依頼され、現地調査や役所での諸書類を取得して物件の詳細を把握した後に媒介契約書を送付して返送を待っていると、その物件の売主さんから電話があり・・・「申し訳ありませんが売却依頼を取り下げさせてもらいたいのですが・・・。」との連絡が入りました。 ちょっとばかり驚いて 「えっ! どうしてですか?」とお聞きすると、「友人に相談したら、『もっと大手の業者に依頼した方が営業力の面で違うんじゃない?』と言われてしまって・・・。」と仰います。 殆どの調査も終わり書類等の取得にもいろいろ費用を掛けた後なのに、そんな理由で断られるというのは正に青天の霹靂でした。

 内心、(ムッ!)としたのは正直なところですが、既にその “大手”さんとは友人の紹介で接触済みだとのこと。 気持ちを押さえ 「御本人がそうお決めになったのなら仕方ないですね。それではお預かりしている鍵だけお返ししたいので当方へ取りにきて頂けますでしょうか? お送りしてある媒介契約書は破棄して頂いて結構ですから・・・。」とお伝えし、その場、電話を切りました。まっ、確かに、他人に何かを相談すれば「もっと考えた方がいいんじゃないのかぁ~?」とか「もっと良いところがあるだろ~?」とかと、まずは相談されたことをそのまま肯定するリスクを回避する返答をする方は結構いらっしゃいます。

 すると数時間後に売主さんが現れ、鍵の受け取りに来られました。 すぐに鍵をお渡ししましたが、そのまま帰って頂くのもちょっとシャクなので(笑)、こうお話をさせて頂きました・・・「今の時代の不動産購入の募集は、大手だから零細だからという差など全くありません。何故かと言えば、購入者層が売却物件情報を取得するのはまず第一に不動産ポータル(At homeやHome’sなど)のネット情報だからです。そこから目的物件を扱う業者はどんな業者なのか? は調べるでしょうが、こと売る為の営業という面に関しては、とりあえず人の数や会社の名前ではありません。逆に大手さんの場合はマイナス面もあって、そう、専任や専属専任の媒介を求めてはきませんでしたか? それは自分の会社だけでその物件を抱えていたいからなんです。他業者からの紹介依頼も断る傾向にもありますし・・・(業者にもよります)」。

 売主さん、しばらく顔を伏せて考えた後、重い口を開きました・・・「確かに・・・。専任の強要もそのとおりですし、仰られることはそのまま当たっていると感じます。・・・う~~ん、やっぱり大手を断り、貴社に媒介をお願いします!」と、そんなつもりではなく注意点をお話ししただけのつもりだったのに、なんと形勢再逆転です!!
 その数日後、媒介契約書が届きましたので早速ネット上にも公開すると、その物件はなんと、公開してから3日後に申し込みが入り、その1週間後には契約の運びとなりました。 申し込みの書面を見た売主さん・・・「こんなに早く!・・・ビックリしました! その節は大変失礼なことを言って申し訳ありませんでした。改めてお詫びします!」と深々頭を下げられました。
 大手か中小零細か?・・・大事なのは従事する “人” だと思います。それにより取り引きが気分爽快に行えるか、或は悶々とした取り引きとなってしまうか、に分かれるのでしょう。

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ハイからローへ・・・

2021年03月18日 | 業界裏話
 午前中に1件の契約・決済を終えて、その後に契約の後処理をしていたら、御同業のT社長がお見えになり、神妙な顔つきで「ランドさん、オレ、もうそろそろ商売を辞めようかと思って・・・。会社ごと誰か買ってくれる人、いないかな? もしいたら紹介してよ!」と、何とも暗~~いお話しをし始めました。T社長とは長いお付き合いで、何件も御一緒に取り引きをした仲。 聞けばコロナ以前から御商売が芳しくなく、年齢のことも考え(70代半ば過ぎ?)、(この辺が潮時かな?)と廃業を考え始めたそうです。

 T社長「今日、午前中に一度来たんだけどねぇ~。車が一杯だったから来客中だなと思って出直して来たんだけど、契約でもあった~?」と上目遣いで私に聞いてきます。(あれあれ・・・)と思いながらも私「そのとおりでした。申し訳ありません。二度も御足労頂いて・・・。」と言うと、冗談ぽく怒り顔で「ああ! ああ! いいねぇ~! 自分ばっかりいい思いして! 仕事っちゅうのはみんなで分け合うモンだよ! 何でウチにも話を寄こして仲間に入れてくれないの!」 と訳の分からんことを言ってきます。勿論、T社長も冗談で言っているのですが、そうですね、商売の状況が芳しくない時はそんな冗談、言いたくなる気持ちも分からないではないか・・・

 辞めたい・・・というのは本気なようなので、今後出来る限りの協力ができればと思っていますが、寂しいですね。懇意にしていた御同業者に廃業のお気持ちを聞かされるのは・・・。
 お陰で午前中の契約・決済によってハイになっていた気持ちが、ド~~ンとローにシフトチェンジさせられてしまいました。 それでなくともお客様は別として、このコロナ禍で同業仲間との接触も少なくなり、お酒の席も皆無となっている今、楽しい話がなかなか出来ずいる中で、こういう話をお聞きするのはちょっと悲し過ぎます。

 とは言っても、私としてはそんな気持ちに浸り続けている訳にもいきませんので、明日から気持ちを切り替え、また元気に仕事に打ち込もうと思っていますが、でも、飲食店等のみならず、このコロナ禍は我々不動産業界をも厳しい状況に追い込んでいるのは事実。 あらゆる業界の為にもワクチンが効いて早くこのコロナが終息し、また元の状態に戻ってくれることを、切に切に、願っています!

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まずは疑ってかかりましょう!

2021年03月17日 | 業界裏話
 10年以上前まで、私はネット上のいろいろな情報を “概ね正しい知識” として収集していたのではないかな? と顧みます。 しかし今は違い、ネット上の情報は “まず疑ってかかるもの” との認識で閲覧している自分です。 これは私如きが今更言うことでもなく、きっと多くの方がそういう視点でネットを御覧なられていることと思いますが・・・。 現在、ネットから検索する多くの情報は “営業” が根底にあるものが多いので、もっともらしい説明や専門用語を並び立てて閲覧者をその気にさせ、商売につなげようというサイトが氾濫しているのが明白です。

 実在する企業や組織、店舗のサイトであればそれは当然に別です。いくら商売をPRしようが閲覧者を引き付ける為に美味しい文言を並べ立てようがそれは自己責任で勝手ですが、そうではなくて、閲覧者が分からぬことを調べようと検索をした時に、恰もそうした件に関する知識を客観的に享受すべく見せかけたサイトが目に余るほどあって、「あなたはこうしないと損をする!」 「これが正しい方法論!」 「だからこちらにアクセスして試すべき!」とバックにある自社サイト、或はスポンサーサイトに導く手法が氾濫しているサイトのことを指しています。

 我々不動産業者から見れば、“一括査定サイト” などはその典型で、大手ポータルサイトで “不動産・売却” などと検索したら、どこのポータルでも主の査定サイト以外に前述のような “引き込みサイト” が数ページに亘って並び立ちます。大手ポータルサイトはお金さえ払えば上位に検索される為、こうしたサイトは本来主である一括査定サイトの引き込み役として検索結果の上位を埋め尽くしているのです。GoogleにしてもyahooにしてもBingにしても、残念ながら現実は何処も一緒と言わざるを得ません。

 一番の問題は、未だそうしたサイトに引きずられて、疑いもなく出所のサイトにアクセスしてしまう方々が大勢いらっしゃることですね。ネットの情報を何の躊躇いもなく信じてしまうことは今や恐ろしいこと・・・。ネットだけではないかもしれません。最近、TVで飲食店や企業を紹介する番組が増えていますが、飲食店などは放送終了後、大勢のお客さんが訪れて、店は捌ききれない状況にヒーッヒーッ言っているようです(本当は大して旨くもないのに)。番組で出てくる芸能人達が紹介される店の商品を本当は旨くもないのに「旨い!」「旨い!」と褒めちぎるのは当たり前のこと。ネットでもTVでもその情報をそのまま真に受けるのは間違いです。まずは疑ってかかりましょう・・・!!

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確定申告とローン控除

2021年02月16日 | 売買知識編
 確定申告の時期になりました。 申告を税理士さんに依頼されている方はともかく、御自身で書類を作り申告されている方にとっては本当に煩わしい時期ですね。 とは言っても収入に対する税金の納付は国民の義務ですからやらねばならず、皆さん申告書類を前に頭を抱えている方も多いのではないかな? と推測します。 特に前年度に住宅を購入された方は住宅ローン控除の申請も付加されますので、面倒臭さは倍増です。

 国税庁はここのところTVCMで確定申告の届出として “e-tax” を盛んに勧めていて、PCやスマホからも “簡単に!” 申告ができますよ!・・・とPRしています。 確かに家に居ながら申請できるのであれば、書類作成そのものは同じですからラクはラクなのですが、ただ、これに前述の住宅ローン控除が伴う場合には、家に居ながらの申請・・・だけでは済まないのが実態です。

 確定申告及び住宅ローン控除の申請手続きはネット上から送信できても、住宅ローン控除に伴う各種証明書類・・・中古住宅の場合でしたら ①売買契約書の写し ②土地・建物の登記簿謄本 ③ローンの年末残高証明 ④耐震基準適合証明書(築20年以上の建物の場合)・・・等はネット上から添付送信できず、別途に郵送か税務署へ持ち込むかしないと完結しません。 となると、何の為のe-taxなんですかね? それだったら申請書類と添付書類を一緒に税務署に届けた方が簡単・・・となってしまいます。

 元々マイナンバーカードを持っている方は別として、そうでない方はe-taxを利用する為にID/パスワードを取得しなければならず、事前に税務署へ出向きID/パスワードを付与してもらうことになります。 それから自宅に戻ってe-taxでの書類作成・申請を始める訳ですが、住宅ローン控除が伴う場合には結果的に再度税務署に書類を届けなければならなくなる (-_-;) ・・・何でPDF化したものを送信時に添付する形にすることが出来ないのでしょう?・・・甚だ疑問です。

 当方は不動産業ですので、新築物件の住宅ローン控除に関わることは少ない為に中古住宅を例にとりあげましたが(添付書類等)、でも、新築だって同様でしょう。 ネットでの申請を勧めるならもう少し仕組みを考えて、ネット上だけで完結できるような仕組みにして欲しいと、切に思います。

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いい加減ヤッキリして・・・

2021年02月01日 | 雑談
 ここ数日感染者数が微減になっているとは言え、相変わらず収まりを見せないコロナ・・・。暫く外出も控えていたけれど、昨日の日曜日はいい加減に娘もヤッキリこいていたので、「密にならないところへでもドライブがてら出掛けてみる?」と尋ねると、「いいね!いいね!」とカミさん共々大賛成。 あまり遠くへは行けないので(特に県外などは自粛)、「三保の松原へでも行ってみようか? 広々しているからリスクもないし・・・。」ということで、久々に出掛けてきました!・・・三保へ。

 国道一号バイパスから清水へ向かうと、これが意外と交通量が多いのに驚きです。「何だヨ! 人のこと言えないけどみんな自粛してないじゃん!」と呟きながらも清水に着くと、エスパルスドリームプラザなども結構な人出。「ほえぇ~~! 緊急事態宣言などどこ吹く風だね?(静岡は違うけど)・・・それも県外ナンバーの多いこと多いこと!」 カミさんは「みんな一緒だよ。もうほとほと疲れちゃってるんじゃない?」と来訪者へ理解を示す一言。・・・そうかもしれないですね、自分達だって同じなんだから。

 そんなこんなで三保の松原へ到着すると、これが、駐車場は待ちの車で大渋滞。いやホント、ビックリです! まあ、三保の場合は飲食さえしなければ他人と至近に接することはないので良しとし、駐車できるまで暫く待つこと20分程度(意外と回転が早く)。人出は多かったものの、三保の松原から見る綺麗な富士山を眺められたので気分スッキリでした。 これでまたしばらく外出自粛に我慢できそうです・・・。

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真に受けるは損?

2021年01月27日 | 売買知識編
 昨年の秋に中古の事務所併用住宅を購入されたお客様が、ここにきて “不動産取得税の事前お知らせ” という通知が届いたそうで、その金額の高さに驚いて私のところに連絡を下さいました。 当方では契約の際に凡その不動産取得税を計算し(あくまでも概算です)、「忘れた頃にやってきますから頭の片隅にでも置いといて下さいネ!」とお伝えしておくのですが、どうやら完全に頭から消え去っていたのと、加えて当方の提示した概算額を大幅に上回っていたのとで、驚きと共に(話が違うじゃないか!)との怒りがあったのかもしれません。

 実際にそのお知らせを見てみると、確かに当方が計算した概算額とはかけ離れ、土地・建物合計で約5倍もの金額が記載されています。私もそれを見て・・・(-_-;)・・・と冷や汗が滲み出ましたが、資料を基に良~く見てみると・・・(何かおかしい??)。 100%専用住宅を購入された場合にはその殆どが不動産取得税ゼロなものの(条件にもよります)、確かにこの物件は事務所併用なので取得税は免れません。しかし、事務所の面積は総床面積の三分の一弱。三分の二強は住宅で、それも特例の条件である面積も耐震基準もクリアしています。 であれば、取得税対象となるのは建物の事務所部分だけ。 それなのに、金額は土地・建物の面積全体に対して課税されていました。

 という訳で、早速に行ってきました、財務事務所へ・・・。 御担当の方に「この物件はこれこれこうだから、本来は事務所部分のみに対して課税されるべきものでは?」とお話しすると、しばらく私の持参した資料を眺めた後に、「う~~ん・・・これは言われる通りですねぇ~。中古住宅の場合は途中で改装等が絡むとこちらでは把握できないところもあって・・・(確かに途中で改装があり、住宅部分の割合が一部増えています・・・ですが、課税額は改装のレベルではありません))。何れにしても現在の図面・写真・謄本等を添付して申請して頂けますか?」と言われたので、後日、書類を添えて提出すると、「これですと記載の金額の約五分の一程度になりますね!」との事・・・ホッとしました。

 これで買主さんに頭を下げずに済みました。 それにしても、一般の方だったら分からずにそのまま支払ってしまうケースが多いのでは? お役所のやることがすべて正しい訳ではありません。確かにお役所とは言え現況を完璧に把握することは困難かもしれませんが、でも、もう少し細かく調べて(場合によってはヒアリングをして)課税すべきと思ってしまいます。ちょっとでも「高過ぎる~!」と思ったなら、諦めずに細かく調べて計算してみるか、やはり専門家に相談することが一番でしょう。

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