老後は京都で !

京都移住について考えるブログです。京都の町中(堺町六角)と東京(青山)を行き来する二地域居住を実践中 !

★★★ 京都市水害ハザードマップ ★★★

2018年07月06日 | 京都の不動産
LEAF(リーフ)2018年8月号
クリエーター情報なし
山口新聞舗

桂川や鴨川の氾濫の危険がにわかに高まっているようなので、

地元の皆さんや観光で京都に滞在されている方など、

十分お気をつけください。

なお、下は、今年5月に改訂された最新の京都市の水害ハザードマップです。

 

→ 京都市水害ハザードマップ

 

これを見ると、意外な場所が水害の危険度が高かったり、

逆に低かったりする のが分かります。

もちろん、エリア別に 避難場所 も、、、、

取り急ぎ、ご参考まで。

( 追記 )

冒頭に掲げたのは、京都の夏の風物詩・川床を特集した

 LEAF(リーフ)誌の8月号。

この表紙のような長閑な川床風景が早く復活しますように !

 

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( インスタグラム版「老後は京都で」は → コチラ )

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京都不動産投資のリアル ~ 「京都市役所前」が上昇率1位

2018年04月06日 | 京都の不動産

冒頭に掲げたのは、以前、東洋経済オンラインに載っていたリストで、

2004年に分譲された新築マンションの分譲時の価格(坪単価)と、

2014年時点でのそれらマンションの中古市場での流通価格を比較したもの。

( データの出所は、東京カンテイとのこと。

ちなみに、「価格維持率」とは、中古価格を分譲価格で割った数値 )

これを見ると、上位7位まで京都の中心部が占めているのがわかる。

他方、下は、同じ時点でみた首都圏マンションの「価格維持率」上位のリストだが、

首都圏で上位にランクインした地域には、

新駅開通や大規模再開発関連のものが多い。

( 京都の方は、この間、新駅開通も目立った大規模再開発もなかったから、

そういう意味では、自然体の中での価格上昇といえる )

注目すべきは、その上昇率(価格維持率)。

( なかでも、「京都市役所前」の上昇率169% は、近畿圏・首都圏を通じてトップ )

ようするに、京都の中心部は、自然体のままで

首都圏の新駅開通や大規模再開発といった特殊材料で高騰した例外的なエリア

と同等(ないしそれら以上)の上昇をしていることになる。

これは何ともスゴイことではないだろうか。


 

( 追記 )

ちなみに、京都では、上記リストの調査時点(2014年)以降、

2015年から2016年にかけてマスコミでも注目された

「京都億ションブーム」というのがあり、

また、2017年以降は、土地がすべてホテルの建設用地として買い占められ

建つのはホテルや旅館ばかりで、

もはや京都の中心部にはマンションは建たないだろう、、、、

とさえ言われる事態(新しいマンションの分譲がない空白状態)も現出している。

下は、京都の不動産がその希少性ゆえに

最強の投資対象だ、、、、と説く

「誰も知らない 京都不動産投資の魅力」という書籍だが、

この本の著者もいうように、厳しい高さ制限で供給が限られている中、

狭いエリアに、巨額の資本(マネー)が次々に流入する京都の不動産市場は、

「最強の投資対象」と呼んでもあながち誇張ではないのかもしれない。

誰も知らない 京都不動産投資の魅力
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幻冬舎

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公示地価、上昇率、京都が1位 ! (その2)

2018年03月29日 | 京都の不動産

27日公表された、公示地価で、

京都が商業地上昇率で全国で1位だった、、、、

という点については、

先日も拙ブログでもお伝えしたが( → コチラ )、

冒頭の写真は、京都新聞の17~18面に掲載された

「京滋の土地公示価格~標準地一覧」中の「中京区」の部分。

右側の数字は2017年度、左側が2018年度の

1平方メートル当りの公示地価(千円単位)。

一口に「中京区」といっても相当に広域だが、

下線を引いたのは、

四条、御池、河原町、烏丸に囲まれた所謂ゴールデンエリア内

(「中京」中の「中京」とでもいうべきエリア)にある標準地。

冒頭の写真をご覧いただいても分かるように、

このエリアでは、軒並み1平方メートル当り1000千円を超えているが、

それでも東京や大阪の一等地に比べればまだまだ安い。

錦市場や寺町京極の異様な混み様を考えると、

価格の本格的な上昇はこれから、、、、

という気もしないではないが、どうなんだろう ?

( 追記 )

下は、京都の不動産がその希少性ゆえに

最強の投資対象だ、、、、と説く

「誰も知らない 京都不動産投資の魅力」。

これを読んだときには、「最強の投資対象」という表現に

多少違和感(少し誇張されすぎ感)もあったが、

公示地価や基準地価が発表されるたびに、

全国1位だとか、

トップ10のうち5地点が京都だ、、、、とか報道されると、

あながち誇張でもないと感じられてくる。

今回の公示地価では、大阪のミナミ(インバウンド観光に沸くエリア)の地価が

キタ(ビジネスエリア)のそれを初めて上回ったことが話題となったが、

そういう観点から、日本最大のインバウンド観光地である京都の地価が、

東京や大阪というビジネス圏の地価を上回る日が来ても不思議ではないのかも。

いずれにせよ、不動産投資、、、、という観点からも

京都は今後ますます注目を集めそうだ。

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公示地価、上昇率、京都が1位 ! (その1)

2018年03月28日 | 京都の不動産

昨日、全国の公示地価が発表された。

冒頭の写真は、京都が商業地上昇率で全国で1位だった、、、、

ことを伝える今朝の京都新聞一面の記事。

下は、京都の不動産がその希少性ゆえに

最強の投資対象だ、、、、と説く

「誰も知らない 京都不動産投資の魅力」。

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京都のワンルームマンション相場の現在(いま)

2018年01月15日 | 京都の不動産

これは京都の不動産業者から聞いた話だが、

首都圏から祇園祭や紅葉の観光に来た際に

いくつかマンョンを内見し、

気に入った物件を買って帰る、、、、

という方が結構いるらしい。

思い立ったときにいつでも京都に来れるように、、、、

行楽シーズンは京都ではホテルの予約が難しいので、、、、

投資用に、、、、、

預金にしておいても利息らしい利息は付かないから、、、、、

と理由はさまざまらしいのだが、

それにしても、「京都みやげ」にマンションとは !

とそのときは随分驚いたものだった。

冒頭に掲げたのは、

三条高倉にあるワンルームマンションに関する

大京穴吹不動産作成のチラシ。

仲介物件ではなく大京穴吹不動産自体が売主とのこと。

(  →  だから、仲介手数料はなし  )

京都の中心部では、このように、中古マンションを不動産業者が買い取り

リフォームを施して完全リノベ物件として売り出す例が増えている。

京都の中心部では、もう新しいマンションは建たない(建てれない)

と言われ出して久しいが、そうした状況を踏まえての動きだろう。

買う方としては、大手がリノベした物件なら、

新築感覚で購入することができる。

価格的には、築年が1987年8月とあり、

京都にバブルが波及する直前に竣工したようだから、

当時と同じような価格水準だろうか。

その後、ピーク時には、

二倍半くらいの水準まで上がったから、そして、

現下のインバウンドに伴う異常な(当時とは比べ物にならない)

京都人気を考慮すれば、

妥当な価格なのかもしれない。

新築物件なら優に倍はするだろうから、

むしろ割安とみるべきか ?

下は、そんな京都の不動産がその希少性ゆえに

最強最良の投資対象だ、、、、と説く

「誰も知らない 京都不動産投資の魅力」。

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ライオンズマンションの、「京都移住計画のススメ」

2017年12月11日 | 京都の不動産

ライオンズマンションが京都で分譲中の物件のサイトで

「京都移住計画のススメ」という文章を掲載している。

冒頭の写真は、そのサイトの一部をスクリーンショットしたもの。

京都の今後のホテル建設予測(具体的な数字)などを交え、

なかなか興味深い(読ませる)内容なので、

以下に抜粋した。

( 詳しくは、コチラ )

「 充実したセカンドライフを送るために。
  -京都移住計画のススメ-

リタイア後にやってくる第二の人生。あなたはどこで、どのように過ごしますか。
思い切って海外移住という人もいます。あるいは田舎暮らし、都会暮らしなど。
そこで、おすすめしたいのが「京都移住計画」。
世界に誇る京都で暮らすことは、ある意味、海外よりも贅沢かもしれません。

国際的な観光都市「京都」では
ホテル建設が急増中

米国で発行部数数百万部を誇る旅行雑誌「トラベル・アンド・トレジャー」で訪れたい世界の都市ランキング第1位。今や京都は世界一の観光都市に。平成27年には約5600万人の観光客が訪れ、そのうち海外からの宿泊客数は316万人にものぼります。そのため、京都市内ではホテルなど宿泊施設が建築ラッシュ。京都の観光業界や行政は、訪日外国人富裕層の誘客に力を入れており、「ホテル・ザ・セレスティン京都祇園」や「パークハイアット京都」などハイクラスのホテルが続々と参入。2020年には京都市内で40,000室を超えるホテルや宿泊施設の建設が計画されています。 そのため、土地競争が激しくなり、土地価格の先行感が予測されています。

京都のマンションは、
資産価値が落ちにくい。

世界的な歴史遺産のある京都は、急激な変化を嫌う特性から、物件の存在自体に価値を置く「普遍的な価値」を重要視します。また、1972年に日本初の景観条例・市街地景観条例を施行、さらに2007年からは新景観政策も実施されるなど、全国でも有数の厳しい建築規制が課せられています。そのため、高層マンションなど新規物件の開発が難しく、供給量自体が少なくなります。厳しい建築規制により総戸数100戸を超えるような大規模物件が供給しにくいので需要・供給バランスから資産価値が落ちにくいのです。

中心部では価格高騰!
空前の「億ションブーム」

新築マンションの価格上昇は
今後も続く傾向に。

今、京都では「億ション」の販売が市場最多を更新中。それらの影響を受けて、京都市内の中心部では価格が高騰し新築マンションの価格は6年連続で上昇しています。そのような状況の中で京都の分譲マンション市場は、資産運用やリタイア後の生活、京都観光のホテル変わりに滞在する別荘として利用するケースなど、首都圏や遠方の方々から人気を集めています。低金利時代、節税という視点からみても、不動産購入の好機といっても過言ではありません  」

(以上、LMの「京都移住計画のススメ」より抜粋)

( 追記 )

下は、ライオンズマンションの上記サイトと似たような趣旨で、

京都の不動産がその希少性ゆえに最強の投資対象だ、

ととく京都不動産投資ガイド本。

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京都の不動産価格はまだまだ騰がる ?

2017年11月04日 | 京都の不動産

このところ日経平均株価が高騰している。

史上最高値である3万8957.44円(1989年12月29日)更新を

喧伝する気の早い向きもここにきて増えてきた。

中央銀行が株も不動産も( → 不動産についてはリートの購入というかたちで)

際限なく購入する、、、、、という禁じ手ともいうべき手段を

日銀がこれだけ長期に続けているのだから、

そろそろ効果がでてきてもおかしくはない。

先進国の株価はとうに史上最高値は更新しているし、

それらに比べ、日本の株価は、

(株価収益率や純資産倍率など)客観的な指標面でも明らかに割安だ、、、、

といったところがその論拠となっている。

日経平均株価の史上最高値更新(予測)の当否はともかくとして、

この日経平均株価の動きと、都心3区(千代田区、港区、中央区)の

中古マンション価格とは、密接な相関があるらしい。

冒頭に掲げたのは、不動産コンサルタントの長嶋修さんという方が、

今年6月8日付けで日経BizGateに書かれた記事の一部を写したもの。

ここに掲載された図表を見ても、明らかに、

両者(日経平均株価と都心3区の中古マンション価格)は

互いに先行・遅行を繰り返しながら

織りなすように連動している。

この相関が今後も続くとするならば、

そして、

日経平均株価が史上最高値更新を目指して騰勢を強めるならば、

都心3区の中古マンション価格は今後とも上昇軌道をたどることとなる。

こうした点を、(拙ブログでもしばしばとりあげてきた)

京都の不動産価格との関連でみると、

今回の日経平均株価や都心不動産価格の上昇のコア要因の1つが

広義のインバウンドである点等を考えれば、

京都の不動産価格は、都心3区の不動産価格と似た

(むしろ、それを凌ぐ)動きをするのではないだろうか ?

下は、京都の不動産がその希少性ゆえに

最強の投資対象だ、ととく

「誰も知らない 京都不動産投資の魅力」。

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京都の不動産 ~ インバウンド関連人気はまだまだ続く ?

2017年10月19日 | 京都の不動産

中国政府の訪日ツアー規制の影響で一時調整していたインバウンド関連株が

再び騰勢を強めている。

冒頭に掲げたのは、代表的なインバウンド関連株の1つ、

ビックカメラの日足チャート(19日前場終了時点)。

拙ブログでは、京都の不動産は最強のインバウンド関連、、、、

と何度か書いてきたが、

株式市場の様子を見ていると、京都の不動産も

まだまだ騰がるのかな ?  という気も強くしてくる。

たしかに、銀座の一等地はインバウンドの効果で、

とうにバブル越えしたといわれている一方で、

京都中心部の土地価格は上がったとはいえ

バブル期の水準までは未だ未だ行っていないのだから。

( → 狭い土地に外人観光客が殺到する、、、、という点では、

その影響度は、京都の方がはるかにインパクト絶大だ )

さてさて、これから、どうなるかな ?

下は、そんな京都不動産投資の魅力を解説した

「誰も知らない 京都不動産投資の魅力」とその内容紹介。

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「 なぜ京都なのか? これまでベールに包まれていた京都不動産の実態を徹底解説。

京都物件の魅力をさまざまな角度から分析した一冊 !

近年、不動産投資人気が過熱しており、

将来の年金不安や資産運用など財テクの必要性から不動産投資を始める人が増えてきています。

しかし、ブームが起こると競争が激化し、

都市部では価格の高騰や建築コストの増加でマンション価格が高値水準に達し、

供給戸数が減少しているのが現状です。

都市部の物件は利回りが低く、地方の物件は空室リスクが高い――

このような状況では、不動産投資による資産形成はハードルが高いと思われても仕方がありません。

そうした中、3大都市に次ぐ大都市である「京都」は、

京都ならではの不動産事情により

これまで不動産投資の対象として取り上げられることがほとんどありませんでした。

しかし、数は少ないものの投資物件としては、他都市を凌ぐ投資メリットを有しており、

手に入れることができれば高い資産価値と安定収益が期待できるのです。

そこで本書では、これまでベールに包まれていた京都不動産の実態を初めて書籍で紹介するとともに、

その知られざる魅力を余すところなく解説。 また、

希少な京都不動産の入手方法を紹介するとともに、

古都・京都における不動産投資の成功事例を解説し、

不動産投資の真髄でもある「長期保有による資産形成」

「資産価値をあげるにはまちづくりとも無縁ではない」ことを伝えます  」

「 全国有数の高い入居率、下がらない資産価値、崩れない家賃相場。

ついに明かされる京都不動産の圧倒的投資メリットと優良物件を手に入れる方法 」

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京都の中心部は、軒並み25%の上昇

2017年09月21日 | 京都の不動産

冒頭の写真は、9月20日付の日本経済新聞の紙面。

京都の中心部は、軒並み25%前後上昇しているのが分かる。

ちなみに、全国ベースでも、トップ10のうち5地点は

京都が占めているとのこと( → コチラ )。

下は、京都の不動産がその希少性ゆえに

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京都の商業地、全国一の上昇率 基準地価、外国人客急増で - 京都新聞

2017年09月21日 | 京都の不動産

「 京都の商業地、全国一の上昇率 基準地価、外国人客急増で

 国土交通省は19日、2017年7月1日時点の都道府県地価(基準地価)を発表した。 

京都府内の基準地価は、外国人観光客の急増で宿泊施設の需要が高まり、

商業地の平均上昇率が前年比2・4ポイント増の5・7%と、全国の都道府県でトップとなった。

 地域別では、京都市域が3・8ポイント増の10・3%と地価上昇をけん引した。

行政区別では中京の17・1%が最も高く

下京16・1%、東山15・7%と続いた。

京都市近郊の宇治市(4・3%)と長岡京市(1・6%)、京田辺市(1・0%)も上昇した。  」

冒頭に掲げたのは、京都の中心部の地価上昇を伝える昨日の京都新聞の記事

ちなみに、拙宅の目と鼻の先にある、蛸薬師通東洞院東入ルの調査地点では

24.4%上昇したとのこと( → コチラ )。

下は、京都の不動産がその希少性ゆえに

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基準地価 ~ 上昇率・全国トップ10のうち5地点が京都

2017年09月19日 | 京都の不動産
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本日、7月1日時点の基準地価が発表された。

毎日新聞の記事によると( → コチラ )、

「 国土交通省が19日発表した7月1日時点の基準地価は、

商業地の全国平均が前年比プラス0.5%となり、

微増(プラス0.005%)だった前年から上昇幅が拡大した。

地点別上昇率トップ10には

外国人観光客の増加でホテルや店舗の需要が旺盛な京都市の5地点が入り

都道府県別の上昇率1位は京都府の5.7%だった 

とのこと。

毎日新聞以外の大手各紙も似たような論調で、

たとえば、朝日新聞でも、

「 赤い鳥居が建ち並ぶ「千本鳥居」で知られる京都市伏見区の伏見稲荷大社。

今回の基準地価では、この付近の地点の上昇率が

29.6%と全国商業地の上昇率トップになった。

訪日客の増加が続く京都市中心部では、近年、外国人の宿泊需要を当て込み、

外国資本を含めたホテルの建設ラッシュが起きている。

京都市内は土地が狭い上、建築規制も厳しく、新規開発には限界があるため、

既存の町家などを改装した小規模な宿泊施設や店舗の開業も相次ぐ  」

と京都の地価上昇の過熱ぶりを伝えている。

このブログでも、これまで何度か、

最強のインバウンド関連投資は、京都の不動産への投資、、、、、

と書いてきたが、ようやくそれが数字になって表れてきた感がある。

まぁ、全国でも類をみない厳しさの「高さ制限」がある狭い盆地に、

外国人観光客が大挙しておしかけてきているのだから、

地価が上がるのも当然といえば当然か、、、、

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銀座の路線価がバブル期越え ! 京都もバブルを超えるカナ ?

2017年07月03日 | 京都の不動産
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銀座の路線価がバブル期越えしたらしい。

理由は、外国人観光客が殺到して

土地の利用価値(収益力)があがったからだとか。

外国人観光客の殺到度合では、

京都の中心部は銀座に負けていない(上回る)はずだけど

さて、京都の中心部の地価もバブル期のそれを

越えていくことになるのかな ?

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京都億ション・ストリート ~ 御池通り

2017年05月22日 | 京都の不動産

東京の表参道を想わせるケヤキ並木が

なんともいえない上品な風情を醸し出している御池通りは、

私が京都で一番好きな通りの1つだが、

この御池通り、億ションが建ち並ぶ

京都で最も熱い不動産市場の最前線でもある。

冒頭上段の写真は、京都億ションブームの先駆けとなったプラウド麩屋町御池。

下段左端に写っているが先日もご紹介したコスモシティ御池富小路

なお、最近の京都の億ションブームの詳細については、

関西テレビの「ゆうがたLIVEワンダー」で放送された

京都億ションブームの裏側」参照。

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京都の中心部には、もうマンションは建たない ?

2017年05月07日 | 京都の不動産

つい2~3年前まで京都の町中ではあちらこちらに

マンションの建設現場があったのに、

最近、中心部の工事現場という工事現場はすべてホテルのそれ。

なぜ、マンションからホテルに一変したのだろう ?

と、不思議に思っていたのだが、

今日、不動産業者の方と話して疑問が氷解した。

その方の話によると、今、京都の中心部で土地の売却話が出ると、

折りからの京都ブーム、当然、様々な業態の各社が競って価格をつり上げていくが、

ホテル業者の提示する価格はマンション分譲業者の倍近くに達するのだという。

その結果、(もともと売り物件の少ない京都の中心部で)

売りに出される土地という土地は、

すべてホテル業者の手に落ち、マンション分譲業者には回らないらしい。

ようするに、「 外国人観光客の急増 → ホテル業界の収益力の急上昇 →

ホテル業界による京都への建設投資急増・土地買占め → マンション用地の消滅 」

という循環が効いているというのだ。

インバウンド(外国人観光客の宿泊需要)恐るべし、、、というべきか。

いずれにしろ、京都が世界でも有数の人気の観光地であり続けるかぎり、

京都の中心部には、もうマンションは建たない ?

冒頭の写真は、御池通りにたつ「コスモシティ御池富小路」というマンション。

高層階からの眺望がとにかく抜群で、

京都のマンションのなかでも特に人気の物件なのだという。

なお、最近の京都の億ションブームの詳細については、

関西テレビの「ゆうがたLIVEワンダー」で放送された

京都億ションブームの裏側」参照。

下は、京都の不動産がその希少性ゆえに

最強の投資対象だ、ととく

「誰も知らない 京都不動産投資の魅力」とその内容紹介。

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「 全国有数の高い入居率、下がらない資産価値、崩れない家賃相場。

ついに明かされる京都不動産の圧倒的投資メリットと優良物件を手に入れる方法 」

「 なぜ京都なのか ?

これまでベールに包まれていた京都不動産の実態を徹底解説。

京都物件の魅力をさまざまな角度から分析した一冊 !

近年、不動産投資人気が過熱しており、

将来の年金不安や資産運用など財テクの必要性から不動産投資を始める人が増えてきています。

しかし、ブームが起こると競争が激化し、

都市部では価格の高騰や建築コストの増加でマンション価格が高値水準に達し、

供給戸数が減少しているのが現状です。

都市部の物件は利回りが低く、地方の物件は空室リスクが高い――

このような状況では、不動産投資による資産形成はハードルが高いと思われても仕方がありません。

そうした中、3大都市に次ぐ大都市である「京都」は、

京都ならではの不動産事情により

これまで不動産投資の対象として取り上げられることがほとんどありませんでした。

しかし、数は少ないものの投資物件としては、他都市を凌ぐ投資メリットを有しており、

手に入れることができれば高い資産価値と安定収益が期待できるのです。

そこで本書では、これまでベールに包まれていた京都不動産の実態を初めて書籍で紹介するとともに、

その知られざる魅力を余すところなく解説。

また、希少な京都不動産の入手方法を紹介するとともに、

古都・京都における不動産投資の成功事例を解説し、

不動産投資の真髄でもある「長期保有による資産形成」

「資産価値をあげるにはまちづくりとも無縁ではない」ことを伝えます 」

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きょう(京)は何の日? 〜 京都市の固定資産税の納付期限

2017年05月01日 | 京都の不動産
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幻冬舎

今日(5月1日)は、一括納付する場合の、

(分割納付する場合は第一回目の)

京都市の固定資産税の納付期限 、、、、

冒頭に掲げたのは、今年3月に出版された

京都の不動産に投資する魅力をつづった本。

なぜ、首都圏のひとが京都のマンションを爆買いするのか ?

事例入りでよく分かるように書かれていますよ !

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