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借地借家法は借主保護の法律です

2008年05月25日 | 不動産
民法における賃貸借の一般原則では存続期間、対抗要件、更新などについて定めています。
存続期間につき民法では、20年を越える存続期間を定める事は出来ず、20年超の期間を定めても、存続期間は20年となる旨を定めています。
借地借家法では存続期間の下限を30年とし、契約によりさらに長期の存続期間とすることが出来る。これは、建物は20年で壊すのは社会的にも無駄であるので、もっと長期にすべきとの考えからです。
対抗要件につき民法では賃借権を登記した場合に第三者に対抗できるとなっています。
借地借家法では借地権の登記がない場合であっても、所有する建物を登記すれば第三者に対抗できると規定しています。これは、地主が賃借権の登記を拒むことが多く、登記しにくい為です。
更新につき民法では更新期間は最大20年であるとしています。
借地借家法では最初の更新は20年、以降の更新は10年を存続期間の下限とし、当事者間でもっと長期の期間を定めることが出来ると規定しています。法定更新についても借地人から更新を請求することが出来、賃貸人が更新を拒絶するには正当事由が必要であって、無い場合には借地契約は更新されたものとみなされることになります。
また、借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失した場合、建物を築造した時に付いて存続期間が延長する旨の規定があります。
上記のように、借地借家法では民法の一般原則を大きく修正しており、借地権者の保護を厚くしています。
そのため、地主にとっては土地(建物所有を目的とする借地)を貸す事は不利であり、貸した土地が返ってくることは不可能に近いので貸そうと思わないのです。
そこで、契約の更新が無く、契約で定めた期間が満了した場合には契約が終了する定期借地権が作られました。これにより土地の供給を促進したいとの考えです。
上記のように守られていますが、契約書に書かれている事を守ることです。
特に、地代の支払いと信頼関係を破壊しないことを注意してください。

(リアルパートナー5月号よりー「借地借家法その一部改正について」を参考とする)


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