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平成23年税制改正動向について その1

2011年02月08日 | ■賃貸経営Q&A

平成22年12月16日に「平成23年度税制改正大綱」が閣議決定されました。

この内容は首都圏に不動産を所有されている資産家の方々には気になる情報だと思いますので、何回かに分けて分かりやすく情報発信します。

 

まず、税改正にあたり「増税」になったものと「減税」になったものがありますので、ポイントを絞り分かりやすく整理してみましょう。

 

相続税

増税 基礎控除の縮小。相続税の課税対象者が増加します。

増税 税率構造の見直し。遺産が高額な場合には税率引き上げ。(6段階から8段階へ)

増税 死亡保険金に対する非課税制度の縮小。

 

譲与税

減税 贈与税の緩和。親や祖父母からの贈与は大きく引き下げ。

減税 相続時精算課税は孫にも適用可。親の年齢制限も緩和。

 

所得税

増税 高所得者、役員の給与所得控除額が縮小。

 

以上です。すべて網羅したわけではありませんが、地主さん・家主さんの気になる部分をピックアップしてあります。

 

次回から、ひとつひとつを分かりやすく説明していきます。(石)

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次世代地主様からのご相談 待たされる側は大変です

2011年01月31日 | ■賃貸経営Q&A

マンション経営は今までのやり方では利益の生まれない時代に

 

先日賃貸マンションオーナーの息子様からメールにてご相談を頂きました。

その内容は「父親の時代から運用している賃貸マンションが体力を失い思うように運用できない。今後どうして良いか分からない?」という事でした。

駆け込み寺に飛込むくらいの勢いのメールでした。

持たされる側の人はみんな真剣です。

 

 この内容を客観的に分析すると4つのキーワードが関係しています。

「入居率」「家賃の下落率」「市場環境の大きな変化」「社会的現象」です。

 

「入居率」:一部には新築時に比べて10年以上経過すると間取り・水廻りが時代に合っていない為に空室が目立つ案件がでてきます。「家賃の下落」:上記のような入居者から魅力のない物件は家賃を下げる選択肢しかありません。

「市場環境の大きな変化」:現在市場に出ている物件の2極化、需要と供給のバランスの波に呑まれてしまう物件。時代が経過しても入居者に人気のあるビンテージマンション。最後に「社会的現象」:家賃滞納の増加であったり、消費者保護法の流れをさします。

 

つまり、マンション経営においては、売上を上げる(入居者を獲得する)ことと、得られるべき売上金を入居者から回収する(家賃・更新料を払ってもらう)ことが大きな課題になるのです。

 

この内容があいまって、建てれば入るお父さんの時代から、息子さんの時代は厳しい環境になったのです。

 

これを次世代地主さんが回避する選択肢は2つです。

 

1つめは、オーナーとなる次世代地主さん自らがマンション経営のプロフェッショナルとして、専門知識・ノウハウを身につけてマンションを運営することです。

 

2つめは次世代地主さん自らに代わりにマンション運営を行ってくれるプロフェッショナルを探し経営を委託するものです。

 

時代は大家さん業から経営者(運営型)とならざる得ない時代背景です。

私どもが3カ月に一度行うセミナー(勉強会)ではこのような運営型のヒントをたくさん情報発信しています。

 

都内だからこそ、しっかり考えれば勝ち組となる、時代に取り残されない「ビンテージマンション」一緒に考えてみませんか。

 

次回のセミナーは35日(土)です。(石)

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幸運の世代

2011年01月26日 | ■賃貸経営のコツ

人間、運、不運はつきものですが、今、ご相続を考えるべき年代に入られた、とくに東京都内に土地を持つ地主さん親子は、とても幸運な世代だと思います。

バブル期に、相続が発生して常識はずれの課税評価を受けたり、金融機関から勧められた過大な対策が裏目に出た方は、もう20年以上たっているのに、いまだにその傷を負っている方もいらっしゃいます。

さらに20年先、先のことはわかりませんが、少子化がこのまま進めば、新たなマンション建築に金融機関が慎重な姿勢に転ずることは間違いないでしょう。

よほどの貧乏国でない限り、戦争で攻撃でもされない限り、どの国でも首都の繁栄は別格です。すなわち日本全体はともかく、東京の存在感は地方に比べて、相対的に増すことがあっても、一緒に地盤沈下していくことは考えにくいのではないでしょうか。

バブル期に傷つかず、今、充分な借り入れ余力を持つ地主さんが建てる建物は、競争者が出にくくなった20年後、相当額の借入返済も完了し、勝ち組で存在することは間違いないと考えています。

もちろん、しっかりとした設計、施工、適切なメンテナンスが前提となりますが・・・。これって「我田引水、手前みそじゃないか」と思っていただいてけっこうです(笑)。

とにかくこれから10年。東京の地主さんには、相続対策を兼ねて、チャンスではないでしょうか。(越)

 

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あけましておめでとうございます

2011年01月05日 | ■賃貸経営のコツ

賃貸住宅のオーナーとして、早くも9年目のお正月です。

単身者中心の私のマンションでは、帰省する人も多く、この時期、ふるさとから帰ってきた入居者の方にお会いします。

「あけましておめでとうこざいます」 とご挨拶を交わすのも楽しみの一つになりました。

最初は、こちらの方が気恥ずかしく、声がかけられませんでしたが「おはようございます」「こんばんは」と挨拶しているうちに、お互い顔も覚えてきて、なんともいえない安心空間が醸成されることに気づきました。

都会生活にそれ以上の干渉は余計なことかもしれません。

また管理という言葉にはなじみませんが、今では 「挨拶をする」のは、オーナーの大切な仕事だと思っています。(越)

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増税時代に考える・収益型住宅という選択肢

2010年12月29日 | ■賃貸経営のコツ

 税制改正の内容が一部発表されましたね。

 

相続税・所得税と個人のそれも富裕層の税金は増税傾向です。

その反対に法人税は減税となりました。

 

今、アライアンスチームの税理士さん達と不動産経営されている地主さん・家主さんに対して、どのように税対策を考えていくかまとめていますので、このブログや「よくわかる資産活用セミナー」(3か月に1度行っている資産活用セミナー)でお話していきたいと思います。

 

さて、相続税・所得税も大変ですが北区やその周辺に土地・建物を所有している方は毎年かかる公租公課(固定資産税・都市計画税)も大変ですね。

毎年かかるというよりか、所有していれば未来永劫払い続ける税金です。

 

とくに首都圏は路線価が高いので当然この公租公課も高くなります。

その際に自宅が古くなる・家族の構成が変わった・もしくは家業を廃業するなどのとき

自宅の建て替え・リノベーションを考えると思います。

ただその時に自宅を建て替えるだけですと、住宅ローン・公租公課と自分の収入が減っていくのに、支払いばかり増えるので一手打つことを悩む地主さん・家主さんは多いのではないでしょうか。

 

そのような方にお勧めしたいのが「収益型住宅」です。

すこしお時間を頂いて次回から、首都圏ならではの土地活用「収益型住宅」についてお話を綴らせて頂きます。(石)

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2011年度税制改正

2010年12月26日 | ■賃貸経営のコツ

先頃、閣議決定された2011年度税制改正大綱が発表されました。

評価はまちまちでしょうが、歳入不足を補うためのしわ寄せが、結果として、政治に声の届きにくい 「都市の中小企業経営者や土地を所有する人たち」 に向かったことは否めないようです。

大企業向けともいうべき、法人税減税はクローズアップされていますが、相続税の増税と課税範囲の拡大は、都市の土地所有者には、かなりの影響がありそうです。

住まい続けるためには、居住用資産の軽減措置が頼りになりますが、すでに昨年の税制改正により、基本要件がより厳密化され、要件を満たさない共有者などには適用できなくなっています。せめて事業用資産の50%軽減の適用などを念頭に、対策を講じていく必要があるケースも考えられます。

来年度改正の詳細は、これから明らかになってきますが、資産をお持ちの皆様は、例年以上に注視し、綿密に計画していくことが必要です。(越)

 

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Q&A:建物の一部に賃貸住宅を計画する「収益型住宅」にはどのようなメリットがあるのでしょうか?

2010年12月17日 | ■賃貸経営Q&A

通常、単に住宅を建てただけでは住宅ローンの支払いと固定資産税・都市計画税の納税が発生します。いわゆる「負の財産」になるわけです。 しかし、ここで収益型住宅にすると、、、

【1】不動産収入が入る(私設年金)
【2】固定資産税・都市計画税が家賃から払える(家賃の一部で納税ができる)
【3】納税した固定資産税・都市計画税を経費として使える などのメリットが生まれてきます。

また、家族の変化に合わせて、賃貸部分にしたり、自宅部分にしたりと「家族の成長とともに進化していくマンション」として有効に使うことができます。入居者側からのメリットの中に大家さんが住んでいるのでセキュリティー的に安心であるという話もあります。 峡小地でも建築可能であり、自宅の建て替えニーズとマッチングして資産運用設計の一つとして、現在注目を集めているようです。(石)


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Q&A賃貸マンションって儲からない?

2010年12月09日 | ■賃貸経営Q&A


賃貸マンション事業は、儲ける事ができます。よく、賃貸マンションを建てた方が、『賃貸マンションなんて儲からないよ!』と言っておりますが、大きく3つに分けられます。

+++++++++

1. 事業計画が甘く、計画通りに収益が上がっていない。原因:税金予測が低すぎる。出費予測(入居者退去費用、修繕費)が計画に入っていない。入居率が悪い。不動産業者に全てを任せているため、賃貸マンション経営をしているという感覚が無く、節税、修繕に対して無頓着である。

2. 元々収益を重視しない計画である。原因:税対策や、将来収入対策(年金対策)の場合、儲けではなく、効果を求めるケースもあります。借入返済条件によって変わります。

3. 本当は儲かっている。原因:心理的に儲かっていると言いたくない。賃貸住宅をこれ以上増やしたくない為、良い事は言いたくない。

+++++++++


1.の方が多いようですね。 儲かっているかどうかは、感覚的な問題で、人それぞれではありますが、賃貸マンション事業は、儲ける事ができます。その為には、計画時に単年収支ばかり重視するのではなく、長期的な事業として、経営面を重視する必要があります。(石)


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はためく 「入居者募集」

2010年12月08日 | ■その他
こんにちは、横濱快適住環境研究所の石川です。
今回から賃貸経営についての情報やQ&Aなどについてお話させて頂ければと思います。

ところで、入居者募集の看板やのぼりって、普段なにげなく見ていますね。ばたばたと風に揺られて、一生懸命はためいている。でも誰も気付かないし、仮に見たとしても、たいていはそのままやり過ごします。

『ああ、ここ空いてるんだ。どんな間取りかな?』

なんて呑気なことを考えるのは、いま実際に賃貸に暮らしている人など。いずれも、完全に素人です。もしくは完全なる部外者。これがプロの目線であれば、とても牧歌的なこの光景の向こう側に、薄ら寒い現実があることが透けて見えてきます。向こう側の世界を覗いてみると、「お前のせいだ」と互いに罵り合う声がし、奥さんの泣き顔が見え、泥沼の裁判劇が展開し、ケンカをして口もきかない冷え冷えとした食卓が見えます。

賃貸経営にとって、入居がないことは最大の利益損失です。具体的には、家賃が入らないからローンが払えず、その物件の持ち主は、貯金を切り崩したり生活費を切り詰めて何とか今日をしのいでいます。建てたほうも大変でしょうが、それを渡されるお子さんたち家族もまた受難です。

そう。あのはためくのぼりは、オーナーの悲痛な叫びなのです。かたや看板が立っていない物件では、看板が無いから気付きにくいのですが、オーナーと建築会社、管理会社の三者がやるべき努力を怠っていません。

きちんと備えて、チャンスが来て、備えとチャンスが結びついた時に、ようやく成功という形に結実する。この二つがリンクしている物件に、“入居者募集”の看板は立っていないのです。(石)
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土地の有効活用には、ノウハウに精通した専門家への相談が不可欠

2010年12月06日 | ■賃貸経営のコツ

最大限にお客様のお土地を活用するためには、計画する建物もその土地に合わせたオリジナルの計画が必要となります。土地活用のノウハウに精通したファイナンシャルプランナーや建築士がお客様のお土地や建物に最適な資産活用方法や、建築プランをご提案いたします。

最大限にお客様のお土地を活用するためには、計画する建物もその土地に合わせたオリジナルの計画が必要となります。土地活用のノウハウに精通したファイナンシャルプランナーや建築士がお客様のお土地や建物に最適な資産活用方法や、建築プランをご提案いたします。最大限にお客様のお土地を活用するためには、計画する建物もその土地に合わせたオリジナルの計画が必要となります。

土地活用のノウハウに精通したファイナンシャルプランナーや建築士がお客様のお土地や建物に最適な資産活用方法や、建築プランが必要不可欠です。(越)

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Q&A:マンション建設は相続税対策になるのでしょうか

2010年12月06日 | ■賃貸経営Q&A

マンションを建てると相続税対策になります。
なぜ、相続税が安くなるのか?それは、評価額が下がるからです。

通常、建物の相続税評価額は建設事業費よりも低く評価されています。当たり前の事なのですが、換金しにくくなればなる程、評価は下がっていくからです。また建築にあたり借入金があれば相続に際しては債務として資産から差し引けるメリットや建設地が貸家建付地として評価減になるメリットもあります。

しかしこのような税金対策効果があっても、マンション経営そのものが順調に行かなければ、元も子もありません。

事前に市場環境調査を行い、採算性や入居者のニーズを把握し、デザイン性、耐久性などを考慮した長期にわたるコストパフォーマンスの良いマンションを建てることが重要です。(越)


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ナビゲーター:石川達明氏

2010年12月06日 | ■その他

■石川達明(いしかわ たつあき)

賃貸事業リスクコンサルタント。横濱快適住環境研究所 所長。
神奈川県に拠点をおく建設会社にて「土地活用事業部」のプレーイングマネージャーを8年経験し300戸から1800まで伸ばす(神奈川県短期成長率NO1)。

その後、都内にある賃貸マンションに特化したコンサルティング会社にて、賃貸マンション営業のコンサルタント・営業マンのスキルアップ研修の講師として、5年間全国を回り賃貸市場を実践の現場で体感する。

その期間を通して、長期にわたり資産の有効活用を多数手がけ、そこで蓄積されたノウハウを活かし、主に個人の資産形成に関する相談業務やセミナー等を全国で開催している。


*著書一覧
■家主さんのための甘くない賃貸経営の本(幻冬舎ルネッサンス2009/9/3)
■成功大家になるための8つのメソッドと8つの条件(ダイヤモンド社2006/4/20)
■未来が明るい成功大家 お先真っ暗失敗大家(日経BP企画2007/9/20)
など





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ナビゲーター:越野充博氏

2010年12月05日 | ■その他

■越野充博(こしの みつひろ)

1958年 東京北区王子に生まれる。 1991年 越野建設株式会社 代表取締役就任。

1998年 ファイナンシャルプランナー資格(AFP)を取得。 2003年より、関連会社にて賃貸マンション経営を実践。他に主な資格は、一級建築施工管理技士。

私は賃貸マンション経営を始めとする土地有効活用は、お客様の資産を運用するという意味で、銀行預金、証券、保険商品といった金融資産運用と同じ土俵で考えるべきものだと考えています。

そのためには、従来「いかにお客様の土地に容積いっぱいの建物を建てるか」しか提案してこなかった建設会社の姿勢を改める必要があると考えてまいりました。 代々続いた土地資産や事業の継承を考える時、バランスのとれた資産構成であることは不可欠です。

私たちは今、長期間の運用の基本である丈夫で長持ちする建物づくりとともに、お客様のライフプランニングにあったご提案のできる企業でありたいと願っています。  

このページでは、自らの平成バブル期での事業継承体験なども活かしながら、皆さんとご一緒に土地建物を中心とした資産活用について考えていきたいと思います。どうぞよろしくお願いいたします。

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