来期の再任を希望しました

＜４月理事会＞

管理会社的には、毎年毎年役員が全員入れ替わってくれた方が、都合の悪い事や面倒くさい事を後回しにできて都合が良いんだろうなぁ、くらいに今まで考えていたのですが、理事会の席で、管理会社の担当者の方から「引き続き来期もやって頂ける方はいらっしゃいませんか？」との話がありました。
全員入れ替わると、引き継ぎなどの面で、いろいろ問題が生じるとの事でした。

専門家の方に相談して以降、マンションに対する危機感がより高まっていた事もあり、自ら「やらせてください！」と手を挙げてしまいました。
酔狂な奴だなぁと思われたか、うるさい奴がまた１年やるのかと思われたか・・・。

なお、私以外にも、もうお一方、再任を希望された方がいらっしゃいました（マンション内コミュニティの充実をはかりたいようです）。

そんなわけで、ブログはまだまだ続きます・・・。

空き駐車場活用

＜４月理事会＞

機械式駐車場の空き分を、有料で住民向けに貸し出しする事になりました。

1時間100円、1日最大1000円です。
収益増と、敷地内違法駐車減を目論んでの対策ですが、さて、どうなりますか。

管理人さん不在の時に申し込みできないのと（週５日、9:00～17:00勤務）、車の高さ制限がある（上段＝地上は空いてない）のが、最大の不便な所ではありますが・・・。

駐車場収入・修繕積立金・管理費問題

＜４月理事会＞

4月10日付で書いた点を、理事会でぶつけてみました。

専門のコンサルタントの方に指摘された話から始めて、

●駐車場収入の扱いがおかしい（全部管理費収入に入っている）。
●機械式駐車場の長期修繕計画がおかしい（金額が明らかに不足、更新年が明らかに遅い）。
●駐車場収入を何割かでも修繕積立金に入れることが必要。同時に管理費支出の抜本的見直し（更なる削減）が必要。

といった説明をしました。

しかし、意外にも、反応はほとんどと言って良いほど、ありませんでした。

理事長さんが「たしかに30年は持たないでしょうねぇ」と言われた事と（既に認識している問題だというような感じでした）、別の理事さんが「とりあえず機械式駐車場のメーカーに再見積を依頼してはどうでしょうか？」と言われた事くらいで、これ以外には、役員さんたちの反応はゼロでした。

ウチのマンションは、管理会社の担当者以外に、管理人さんも出席しているのですが、管理人さんが「たしかにこの状態だと、管理費に“おんぶにだっこ”なんですよね」と言われました。
本来役員さんから欲しかった反応が、管理人さんから出て来た事が意外でしたが、その時「正にそうなんです！」とつい力んでしまいました。

管理会社の担当者は「要は考え方の違いですから・・・」と何度も言われてましたが、何が「考え方の違い」なのか、後でいくら思い返してみても、発言の意味がはっきり思い出せません。
今度聞き直そうかとも思いますが、要は煙に巻かれたって事？

いずれにせよ、今日の所は、とりあえずメーカーに再見積を依頼して、その結果を現在の長期修繕計画と比較して、今後の扱いを考える、という結論に至りました。

管理費値下げ

＜４月理事会＞

もうあとちょっとで総会になるという事で、来期の予算関連の話になります。

さて、全く予想していなかったのですが、管理会社から管理費・設備保守費の値下げの提案がありました。

管理会社が、設備保守点検関連の、各業者に値下げ要請をし、見積書を提出してもらったのです。
全ての業者が値下げに応じたわけではなく、中には逆に値上げになった業者もあったのですが、だいたい応じてくれた業者の値下げ率が５％前後、トータルではおよそ２％程度の値下げとなりました。

また、管理会社に支払う管理委託業務費のうち、事務管理業務費も約４％ほどの値下げとなりました（管理員業務費と日常清掃業務費は変わらず）。

こちらから交渉しても、値下げには応じてくれない管理会社が多いと聞きますが、特に依頼したわけでもないのに値下げに踏み込んで頂いた担当者のご努力には、素直に感謝したい所です。

まぁ、アフターサービス対応絡みで、相当管理会社の株が落ちていたのは事実ですから、あるいはここで値下げ提案をして、住民の理解を得ることにしようと考えたのかもしれません。

とはいえ、トータルでは２％前後の値下げです。
この程度の値下げでは、修繕積立金不足の不安を解消するまでには到底至りません。

管理会社からは、また、管理費の余剰金のうち半額程度を修繕積立金に振り替える提案もありました。

ん百万程度の、けっこうな額が振替となりましたが、第１期の保守点検のうち、無料サービス期間がけっこうあったのとか、予算に計上していた建築設備法定点検費が、点検をやらなかったので（本当はやらなくてはいけない）まるまる浮いたとか、そんなこんなで余ったお金なので、おそらく来期以降はこれほどの余りは期待できないと思われます（何も手を打たなければ）。

というわけで、更なる管理費値下げを訴えるべく、話を切り出してみたのですが・・・。

８度目（４月）の理事会に出席しました。

（１）【管理費値下げ】


（２）【駐車場収入・修繕積立金・管理費問題】


（３）【空き駐車場活用】


（４）【来期の再任を希望しました】


（５）【役員増員案】

専門家に相談

マンション管理のコンサルタントの方に、マンションの管理費と修繕積立金の適正額について、相談してきました。

●管理費が適正かどうかというのは住民が判断すること（多少割高でも管理会社のネームバリューに重きを置くというような人もいる）。
●建物を実際に見てみない事には、割高かどうかの正確な判断は下せない。

という前提つきではありましたが、マンションの予算書と長期修繕計画を見てもらいました。

コンサルタントの方曰く、
「明らかにおかしい」と思える点が２点ある。それは、

(1)駐車場収入が全て管理費収入に入っている。
(2)長期修繕計画の中の、機械式駐車場の数字（更新、塗装、部品交換、駆動部修理）が、明らかにおかしい。
それに更新が30年後になっているが、屋外で雨ざらしの機械式駐車場が30年持つ筈がない。

という事でした。

(1)は当ブログでも、以前に記した事があります。
機械式駐車場の憂鬱（１）
機械式駐車場の憂鬱（２）

(2)についても、以前に少し触れた部分があります。
機械式駐車場の憂鬱（３）

長期修繕計画の、機械式駐車場の更新・塗装・修理等の数字が、相当に問題があるようです。
コンサルタントの方は、桁が一つ違うのではないかと、何度も見直したくらいです。

ちなみに、長期修繕計画では、当マンションの修繕積立金は、３年毎に戸あたり1500円ずつの値上げをして、やっと収支トントンくらいの計画になっています（それでも大規模修繕の年などはマイナスになっています）。

しかし、コンサルタントの方は、この分では2000円くらい値上げしないと持たないのではないかという見解でした。

他に、管理費では、エレベーターの保守点検費は高い。
逆に、清掃は、この程度の規模のマンションにしては、足りないのではないか、という疑問を持たれました。

ざっと見た感じで言えば、15%程度の管理費削減は可能なのではないかとの事でした。

このコンサルタントの方は、当マンションの管理会社と、以前に少しお仕事で関わりを持たれた事があったようで、いろいろ興味深い裏話なども聞かせて頂きました。

この相談は、正確な診断ではないのですが、それでもいろいろ参考になるお話を聞くことができ、とてもためになりました。
駐車場の長期修繕計画のいい加減さは、何となくそうかなとは思っていましたが、嫌な予感が的中してしまいました。
とりあえず、この話を、次の理事会でお話しして、役員のご意見を伺おうと思ったのでした。

ＥＶ保守点検業者社員の資格問題

エレベーターの保守点検会社の問題が、ニュースになっていました。
社員の資格の問題で、資格がない、あるいは資格を詐称していたという事です。
管理会社や管理組合では、正直ここまではチェックできないので、業者の良心を信用するしかないのですが、これが一部の業者の話なのか、業界全体の問題なのかが知りたいところです。

エレベーター会社、また不正　大卒なのに「中卒」、資格のため詐称

エレベーター保守会社の社員が実務経験年数を詐称してエレベーターの法定検査の資格を不正取得していた問題で、大学卒の点検員が中学卒とあえて学歴を低く詐称して検査資格を得ていたケースが３０日、新たに別の社で発覚した。

「エス・イー・シーエレベーター」（東京都台東区）が３０日、社員２人が他社に在籍時、経歴詐称して資格を得ていたと発表。うち１人はメーカー系社員で３２歳だった９８年、大学の文系卒で実務経験が９年余りと当時の条件の１５年以上に満たないため、つじつまを合わせようと、中学卒と虚偽申告していた。「会社に指示された」という。もう１人は国土交通省が厳重注意したハイン社の退職者。エス・イー・シー社は、東京都港区の公営マンションで昨年６月、死亡事故が起きた当時の保守会社。

（2007.03.31　朝日新聞）


ＥＶ死亡事故、点検員資格なく・警視庁、保守会社の体制調査

昨年６月、東京都港区のマンション「シティハイツ竹芝」のシンドラーエレベータ社製エレベーターで起きた死亡事故で、事故機の保守点検を担当していたエス・イー・シー・エレベーター（東京・台東）の点検員が、法定定期検査に必要な昇降機検査資格を取得していなかったことが３０日、分かった。

事故機の法定定期検査は昨年９月の予定で、同社側は「法律上の問題はない」と説明。事故前の日常点検にこの資格は不要だったが、警視庁捜査１課はブレーキ系統の不具合を点検員が見落としたことが事故につながったとの見方を強めており、経験の浅い点検員１人で事故機を担当させていた同社の点検体制を詳しく調べている。

（2007年3月31日　日本経済新聞）

共有部の電気料金削減について

（３月理事会）

管理会社が懇意にしている業者なのかどうかわかんないけど、管理会社が、とある会社（電気料金削減のコンサルティングをしているそうです）に、共有部の電気料金削減案提示を依頼して、その結果が提示されました。
4.2%分削減可能との診断でした。
削減できた額の半額を3年分支払えばＯＫとの事で（つまり成功報酬）、特に断る理由もなく、理事会として業務依頼を決定しました。
しかし、4.2%って、どうなんでしょうか。やりようによっては、もっと大幅な削減ってできないもんなんでしょうかね。
馬鹿にならない出費（年間約280万円）なだけに、気になります。

エレベーター保守費用について

（３月理事会）

これは12月9日のブログに書いたことの続きになります。

現在のエレベーター（２基）の保守費用（某大手業者）が約17万円。
一方、某独立系業者の見積額が約10万円。

そこで、管理会社に、現行業者に再度見積を出してもらうように頼み、その結果が出て来ました。

見積額：約17万円→約16万円（1万円値引）

しぶっ！　むちゃくちゃ、しぶっ！！
さすがに大手業者。強気ですなぁ。
書籍やネットでは、独立系の見積を提示したら、半額近く下げて来たとか、そういうエピソードが聞かれますが、どこでもうまく行くとは限らないのね。

たしかに、今、エレベーターの事故が盛んに報道されています。
独立系の業者の名前も聞かれます。
こうなると、業者変更に対する住民の理解は得にくくなります。
そこまで見込んでの、大手業者の強気の対応なんでしょうか。

では、さて、これ以上は、打つ手無しなのか。
理事会では、今後の対応までは話が及びませんでしたが、これで諦めてる場合ではないですよね。やっぱり。

それはそうと、エレベーターの保守点検費の問題って、１年ずっと問題になってたような気がしますが、未だに決着できない（先が見えない）というのは、問題自体の難しさという事なのか。
それとも、理事会だけで解決するには、そもそも無理がある問題なのか。
あるいは、管理会社に時間稼ぎされているというべきなのか・・・。

ディスポーザー処理槽について

（３月理事会）

変な物（ビニール片とか）を流してしまうと、除去・清掃に費用がかかるんだとか。
ディスポーザーって便利だけど、お金もかかるのよ、って事ですね。

２年点検について

（３月理事会）

２年点検のおおまかなスケジュール（点検申出書配布・回収、点検、補修箇所確認、補修等）が、管理会社から示されました。
今度こそしっかりやってくださいねと釘を刺しておきました。
ちなみに、１年点検の遅れは、施工会社と管理会社が、互いに任せっきりにしてしまった事が原因との見解でした。

７度目（３月）の理事会に出席しました。

（１）【２年点検について】


（２）【ディスポーザ処理槽について】


（３）【エレベーター保守費用について】


（４）【共用部の電気料金削減について】

問題の先送り問題

（２月理事会）

●エアコン配管からの漏水
●共有部の電球の購入
●マンション総合保険の継続について　等々

・・・大したことない問題ってわけじゃ全然無いんだけど、どちらかというと日常的な小問題って感じの事が、理事会の中でけっこうあるんですよね。
あとは、突発的な事故（漏水とか故障とか）とか。
そういうので、月１回の理事会が時間をとられて、重要な問題の方がどんどん後回しになっちゃうって事がよくありますね。
だからって３時間も４時間も会議するわけにもいかないですしね。
どうやってそれを解決するかは、なかなか難しい問題です。
大規模修繕くらいビッグイベントだったら「委員会」を別に設けるとかって事はできるんでしょうけど。

ディスポーザーの部品交換

（２月理事会）

ディスポーザーのメーカーから部品交換を行いたい旨の申し出がありました。

ところで、ディスポーザーって何年持つのか聞いてみたら、「10年以上」なんだそうです。
実験で10年分使用してみて、使用可能な事はわかっているんだそうです（それ以上はどうなるかわかんないって事ね）。
ちなみに、今ウチのマンションに入っているディスポーザーは、78000円するんだとか。
こういうのも将来の出費として考えとかなくちゃいかんって事ですね。

アフターサービス点検

（２月理事会）

１年点検補修の残り分が３月に完全に終了しますとの、管理会社からの報告。
長かったですねぇ。
１年かけて、１年点検補修をやってたわけです。
もうすぐ２年点検ですよ。

２年点検は外部の業者に点検してもらったらどうかと、わたし的には思っていましたが、提案をするのは、理事会の理解が得られそうもないと判断して、諦めました。
そのかわり、自分自身でやれる事をやろうと思いました。
<1>マンション内を時間がある時に再度見て回る
<2>広報紙で、住民に、日常目にする範囲で各自点検してもらうように呼び掛ける
<3>業者の点検（２年点検）の際に一緒に立ち会う
・・・こんなところです。