源龍乃介のまたたび

国際分散投資投資・不動産が主な内容です。

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不動産投資について考える

2012-04-19 | その他
前から不動産投資について検討していますが、始めるのは当分先になりそうです。

経費を差し引いた、実質利回りが5%以上の状態が、ずっと続くのであれば購入しようという気にもなるのですが、築年数の増加にともなって賃料は減少し、リフォーム・修繕なども必要になるので、当初の利回りが相当高くないと、高利回りを維持するのは困難です。

高利回りの物件もあるのですが、追加資金の必要な欠陥住宅だったりして、その分、リスクが高くなります。

そもそも、不動産業者間の選別があった後の、魅力が薄いと判断された物件が、個人投資家に回ってくるわけで、一般的な個人投資家はどうしても業者に負けてしまいます。それを納得した上で不動産に投資するのであればいいのですが、そこまでリスクを負うのであれば、ETFなどの株式と債券で十分ではないかと思ってしまいます。

個人的に不動産を見るのが好きで、時々、物件を見に行くのですが、部屋の中の清潔さは、本当に部屋によってさまざまです。同じ築年数で、同じマンションでも、新築同様の部屋もありますし、匂いも強烈で非常に汚い部屋もあります。リフォームすれば汚い部屋もきれいになりますが、賃貸に出していた部屋が汚くなったとしても、リフォーム代全額を請求できるわけでもありませんし、配水管やエアコンといった隠れたところに、大きなダメージを受けている可能性もあります。これも不動産投資を躊躇させる点です。

その一方、株式・債券だけでなく、不動産にも投資して、資産を分散させる必要があるようにも思われます。そう考えると、不動産も必要だなという気にもなります。

何より、年に±20%資産が動く株式・債券の分散投資だけでは、今は全然問題ありませんが、将来、リタイア後に資産を取り崩す段階になった時に、大きく資産が変化すると心理的不安が大きくなってしまいます。リタイア後までには、不動産投資も織り交ぜる必要があるのではないかという考えもあります。

更に、将来、自分に何かあった時に、不動産の方が相続に有利という点も見逃せません。

まとまりの無い文章になってしまいました。不動産投資には、独特の利点と欠点があるということですが、その多彩な長所短所があるがゆえに、人によって適不適が分かれる分野なのかもしれません。

自分が不動産投資をするのであれば、まず、自宅を購入して、引越し時に、その自宅を賃貸に出すというのが無難なのかと思っています。
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2 コメント

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Unknown (もと)
2012-04-20 13:35:36
最後の行に共感しました。
自宅を買う→引越し後に貸す、この流れですが、郊外の一軒家か市内の分譲マンションか迷いません?
今まで市内マンションが良いと思っていましたが、やはり一軒家かと思い直しています。また来ます。
@omoto_kyouji
Unknown (源 龍乃介)
2012-04-20 18:37:07
>>もとさん
一戸建ての賃貸となると、マンションとは違った考えが必要になりそうですね。人口減少リスクの少ない場所というのはマンションと共通ですが、他に、戸建てに住みたいと考えている人が多い立地を探すことになるのでしょうか。地盤も更に重要になりそうですね。

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