亀田司法書士ブログ

越谷市の亀田司法書士事務所のブログです

広告

※このエリアは、60日間投稿が無い場合に表示されます。記事を投稿すると、表示されなくなります。

建物明渡し(4)

2018-05-24 10:16:05 | 遺言・相続

第1回目の口頭弁論期日,被告借主は出席してきました。そして,法定で複数の写真を裁判官に見せるのです。

これは,何度か修繕を要求したにもかかわらず,貸主が一向に修繕をしないのでこのような状態であると立証しようとしたのです。被告の意図しようとすることは分かるのですが, 証拠として提出するのであれば,立証趣旨を記載した証拠説明書と共に提出する必要があります。

それにしても,仮に修繕が不十分だとしても,賃料一切を支払わないことを正当化することにはなりません。 裁判長は,案件を,司法委員を交えた和解の席に移しました。

さて,私はそこで,あらためて被告の主張や現在置かれている状況を聞きました。 被告は,支払わなければならないことは理解している。ただ,現状一括支払いできる程の資金がない。ただし,2~3年後には退職金が入る予定だし,不動産業に長年就いている関係で知り合いに部屋を貸してくれるところはあるとのこと。

そこで,引越費用をこちらが用立て,延滞賃料の減額及び残額の分割払いを提案し,和解が成立しました。

貸主にとっては,引越費用まで立て替えるのは腹立たしい限りかもしれませんが,このまま判決を取っても,執行まで至れば,引越費用を超える 執行費用も見込まれます。それより早期に任意に明渡しをして貰う方が得策と考え,和解に応じました。

残念ながら,賃料滞納事件における延滞賃料の回収は思うように行かないのが現実です。何故なら,もともと生活費に窮している人が賃料未払いになる可能性が高いからです。

この現状に鑑みれば,滞納が少ないうちに,早期に明渡しの法的手続を採る方が,少ない被害で済むと考えるべきでしょう。

よろしければ,クリックお願いします。

コメント

建物明渡し(3)

2018-05-09 11:19:00 | 司法書士の日記

賃借人の主張は,建物の管理が悪いから賃料を支払わないというものでした。 賃借人曰く,何度か貸主に修繕等の対応を求めたが,一向に直さない。だから,賃料を支払う必要が無いというものでした。

これは,一見正当な主張のように思われますが,大きな誤りが有ります。 それは,賃料の支払いと建物修繕とは売買契約のように,同時履行の関係に無いことです。

売買の場合,引渡が無ければ代金を支払いませんよという主張は,同時履行の抗弁権と言って民法533条に規定されています。

しかし,賃貸借の場合は,賃料減額請求または使用に耐えられないほどの大きな瑕疵(欠陥)の場合の契約解除権が認められているだけです。

本件では,修繕しなければ使用に耐えられない程の瑕疵ではなく,修繕しなければ賃料を減額してくださいと請求した上で,聞き入れられなければ,賃料減額の調停を申立てかつ自身が正当と思われる賃料を供託する必要が有るのです。

しかも借主は,不動産関係の会社に勤務する人です。このような知識を持っていないとも思えません。借主は,答弁書でこのような主張したまま一回目の弁論期日を迎えました。

 よろしければ,クリックお願いします。

コメント

建物明渡し(2)

2018-05-07 15:09:08 | 司法書士の日記

前回のブログから相当期間が経過しましたが,遅ればせながら,明渡し訴訟の結果をお伝え致します。

先ず本件は,以前の内容証明郵便が受取拒否により,差出人に戻されたという事案でしたので,訴状の送達について懸念があったのですが,あっさり送達されました。

次に,契約条項には,解除後の遅延損害金につき,賃料の2倍相当額とする定めがあったのですが,督促及び解除の通知を被告がいつ受け取るか日時が確定しないため(普通郵便では立証性に問題がある),延滞金及び支払済みまで賃料相当額の損害金を求める形にしました。

これで,契約解除日の特定が必要ないことになります。例え,契約解除後の遅延損害金の額を減額してでも,訴状の複雑化を回避したのです。

すると,当職の不在中,訴状の内容について反論があると,被告の弟と称する者の訪問がありました。その反論とは?

よろしければ,クリックお願いします。

コメント