米国の住宅市場 + 株式市場、鎌倉市七里ガ浜東の住宅取引、ハンバーグ💛

金融危機直後の2009年を底にして、それ以降、米国の住宅価格は上がり続けて来た。

今やカリフォルニア州サン・フランシスコの住宅価格なんて、ビックリの高水準。

彼の地の有名なゴールデン・ゲート・ブリッジを望む南側の海辺の崖の上、シー・クリフ・アヴェニュー（地形そのもので、「海辺の崖通り」みたいな名前(笑)）に売家がある。下の画像の赤い印がその場所だ。

【Source: Google】

小さ過ぎるので拡大すると、こんな風なところだ。

【Source: Google】

魅力的なロケーションですねえ。

下の画像で黄色く囲った物件だ。売却希望価格が7.999百万ドル。約11.5億円だね。すごい。。。30数年前は、日本の地価は異常に高いと世界から驚異の目で見られていたが、今は逆転。「日本って土地も物価も賃金も安いのねーー」と、諸外国から指摘される情けない状態。今や雇用者1人あたりの賃金がOECD諸国平均よりも低く、お隣韓国よりも低くなった日本。何をしないといけないかは実はわかってはいるんだが、いつまで経っても出来ないという不思議な国だ。

【Source: Google】

この物件は82年前の1940年に竣工している。その後何度もリノベーションしたことだろう。日本の建て替えサイクルの短さは世界的にも突出しているが、戸建てで築82年というと、米国でも古い部類に入るだろうね。

日本と比較すると、米国では住宅の寿命が長く１軒の中古住宅が何度も売買される。日本とは逆で、米国では新築住宅販売数と中古住宅売買数を比較すると圧倒的に後者が多いのが特徴だ。

で、ここからが本題だ。前置きが長かったね(笑)。

米国の住宅取引にここ1年で急激にブレーキがかかって来た。年間5百万棟前後の中古住宅が取引される米国で、その取引数が急減している。今年の7月は前年同月比で2割減だった。

【Source: NAR】

最大の理由は住宅ローン金利の急激な上昇だ。中央銀行は高進するインフレを鎮静化することを最優先にすると宣言している。短期金利も長期金利もここ１～２年でかなり上昇してきたが、直近再びすごい勢いで上昇している。

米国の住宅ローン金利で中心になるのは、30年固定金利だ。下のグラフがその推移だ。データはフレディマックのホームページからダウンロードしたものである。フレディマックが集計するローン債務者は信用力が高い人が多く含まれていて、一般的なローン債務者よりローン金利水準が少し低めに出て来るはずである。それでもいよいよその水準が6%に迫ってきた。1年ほど前の2倍だ。

【Source: FreddieMac】

日本では住宅ローン金利がただみたいに安いから、共働きの若い夫婦が夫婦合計で1億円近くのローンを借りて、都内のタワーマンションを購入したりしているが、金利水準が2倍、3倍となれば話も違って来るだろうね。

米国でそんなことが今正に起こっている。

下のグラフは、今年7月の全米の中古住宅取引数の前年同月比での増減率を、住宅の取引価格帯別に見たものである。

【Source: NAR】

先述の通り、今年7月は全体で中古住宅取引数が昨年同月比2割減なのだが、価格帯別に見ると、25万ドル未満の低額な住宅の取引数（上のグラフの左の２本の棒）が、より大幅に減っているのがわかる。低額な住宅の購入層は一般に所得も少ないだろうから、ローン金利が著しく上昇すると、銀行から貸してもらえなくなるのだ。

それに比較すると、高額な物件の購入層は住宅購入をそれ程手控えていないように見える。彼らは所得もあり納税額も多い。日本とは異なり、米国の税制は住宅ローン債務者に寛容で、毎年の返済金利合計額や固定資産税額はゴソッと課税所得から控除してもらえる。多くを納税している人にとっては、ローンを借りて住宅を取得するメリットが大きい。日本の税制も見習ってほしい。日本の税制は表面的に税をとることばかり考えている。米国のようになれば新築工事や買換えで住宅の売買が盛んになり、それがGDPに貢献する度合いは直接間接に相当大きいので、全体として経済の拡大が期待できるし、将来の税収はさらに伸びる。

とにかく米国の住宅市場にブレーキがかかって来たことは確かだ。金利の上昇って、真っ先に不動産市場にズシリとのしかかって来る。昔から同じだね。

金利上昇は少し遅れて一般企業にものしかかって来るはずだ。来年は米国企業にとって正念場になりそうだ。したがって景気の先行指標である株式市場は、年内あるいは来年前半あたり、どこかでかなり荒れそうな気がする。

そう考えたので、S&P 500の売りポジションを増やそうと決意。久しぶりに取引しようと、8月26日に売り注文を出した。ところが約定出来ない。指値の水準が欲張り過ぎて高過ぎたからだ。そんなことを続けて毎営業日行い、約定しないまま9月6日まで来てしまった。右向きの矢印と縦の2本の線で囲まれた期間がそれだ。

そして9月7日になり、相場は大きく回復。その引け値付近でやっと私は約定して、売りポジションを増やした。ところが私が売ったというのに、続く8日、9日と相場は上がり続けて越週した。私は機嫌が悪くなる(笑)。

米国の代表的な株式指数S&P 500で見ると、日々の終値ベースで史上最高水準は今年1月3日の4,796.56（黄色の丸）。一方昨日9月9日の終値は4,067.41（赤い丸）で、両者間の変化率はマイナス15.2%だ。

今もひどいインフレがさらに悪化したり、あるいはそれがピークを過ぎてもダラダラと続き、米国金融当局の理想（年率+2%程度）を超えたまま推移するとすれば、金融政策引き締めの終わりが見えなくなる。そうでなくても金融政策が引き締めに転換してから結構な時間がすでに経っていて、それらが景気を冷やすことに関して市場の不安を煽る局面が出るはず。そうだとすると、米国株式市場が史上最高値からマイナス15.2%になったなんて水準では、下げは済まないのは確かだ。少なくともマイナス30%にはならないと。もっとひどいとマイナス50%なんてこともあることは、過去に見たとおり。

日本の長期国債市場は世界的にも稀なほどに当局によって管理された市場となっている。金融当局により長期金利が固定されているのだ(笑)。今のところ10年国債の利回りは、日銀により0.25%に抑え込まれている。短期金利もゼロ近辺だ。住宅ローン金利も低く、相変わらず住宅も買いやすい。しかし金利が動き出した時は、ローン債務者には恐ろしいことになる。米国と違い、日本では多くの人が変動金利でローンを借りているからだ。外国人の市場関係者の一部は、日銀がいつまでも長期金利を低水準に抑え込んでおくことはできないと見ていて、そのようなポジションをとっているので（＝日本の金利上昇に賭けた取引を行っている）、ちょっとした見物になっている。

都内や神奈川県内に住宅を求める人は今も多い。私が住む鎌倉市七里ガ浜東に土地や中古住宅で売り出されているのは、SUUMOのサイトによれば、現在16件。

【Source: SUUMO】

七里ガ浜東と言っても1丁目から5丁目まであって、江ノ電の駅からの距離が大幅に異なり、土地の価格も相当異なる。また道路付きや土地の形状が違えば、これまた価格が異なる。でもまあ、ザクッと言って、現在1坪の土地が100万円～120万円くらいかなあ。上の画像でも「115.8万円」と書いてあるね。

都内にお住まいの方なら、「七里ってそんなに安いの？」とおっしゃるかもしれない。しかしこれでもずいぶん上がったのだ。

おそらく今から3～5年くらい前が、このあたりの土地価格の底だったと思う。

私が今の自宅の土地を契約した17年前、私の土地は1坪が72万円ほどだった。

その後、周囲の取引を見ていると、「プチバブル」と言われた2006～2007年頃にそれが80~90万円ほどになった。

しかしその後はズルズルと下がり続け、それが3~5年ほど前（2017~2019年頃）には60万円くらいの瞬間があったように思う。それが底だ。

そこからはゆっくり上昇、それがここへきて急上昇。在宅勤務なんてのが一般化したからか。よく理由がわからない。

七里ガ浜東にも海見え物件がたまに売りに出されるが、そういう土地は例外だ。かなり高い地価で取引されている。「海が見える土地が欲しい！」という人は多いのだ。

都内の方、七里ガ浜東に引っ越して来ませんか？？

お高い都内の家を売れば、七里ガ浜東なんて、数軒オトナ買いできますよ(笑)。

上の画像が七里ガ浜東の住宅地の全体を撮影したものだ。住宅地の端っこは切れている(笑)。我が家は端っこではないが、写っていない。屋根のてっぺんの高さを抑えて設計してもらってあるからだ。周囲のお宅に阻まれて、少し離れるとたいてい我が家は見えない。

ログハウスや山小屋でよくあるが、1階だけ壁を立ち上げてその上にカネ勾配（45度）の屋根を載せてあって2階の居室は天井がすべて斜めになる作りだというと分かりやすいだろうか。1階、2階と壁を垂直に立ち上げておいて、その上に勾配のある屋根を載せる一般的な2階建住宅の作りに比べると、全体の高さが低く抑えられる。

本日のランチはハンバーグ。

妻の専門だ。

私は作ったことがない。

煮込みハンバーグね。

おいしそうでしょ。

これがまた、おいしいんですよ。

業スー（業務スーパー）で購入した格安なマーマレード。

業スーってなんでも安いね。デンマーク産らしい。

オレンジの皮がいっぱい入って、おいしい。

以上、とりとめのない話でした。