先日、ダイジェスト版を全戸配布しました。
ＯＣＮの最後の版ですので、記念に載せてみました。
今回のｇｏｏ版は少し画面がワイドになりましたので、こんな掲載も可能になりました。
まだ慣れておりませんので、手さぐり状態ですが、いろいろ試してみようと思います。
しかし、悲しむべきか、喜ぶべきか判断に迷うところですが、本日、このチラシが１㎝角位まで小さく破かれて、我が家のポストに放り込まれておりました。
結構なインパクトを与えたと思えば喜ばしい事ですが、こんなやり方しか出来ない人がいる事は悲しむべき事ですね。
世話人の方を相当刺激した様ですので、これに関連した人でしょうかね。
ところで、新たな情報ですが、世話人として中心的な働きをしている３名の方は、いずれも外住者の方だそうです。またまた驚きですね。
安全な建物とかコミュティの問題等、建替えの中心的な理由に挙げられているほとんど点に直接関与しない（間接的にはあるでしょうが）外住者の方が、この建替え問題の中心で引っ掻き回しているのは、とても正常とは思われません。
本来、組合費は、ここに住んでいる住民の為に使われるべきものであるにも拘らず、３０％もの外住者と、盲信的な建替え推進者の意向で毎年数億円が浪費されるのは納得出来るものではありません。
そう云えば、先の建替え決議集会で議長を務めておられた方も外住者の方でした。
全く、誰の為の建替えなのか、解からない状況であります。皆さんはこの点について、いかがお考えでしょうか？
ＯＣＮの最後の版ですので、記念に載せてみました。
今回のｇｏｏ版は少し画面がワイドになりましたので、こんな掲載も可能になりました。
まだ慣れておりませんので、手さぐり状態ですが、いろいろ試してみようと思います。
しかし、悲しむべきか、喜ぶべきか判断に迷うところですが、本日、このチラシが１㎝角位まで小さく破かれて、我が家のポストに放り込まれておりました。
結構なインパクトを与えたと思えば喜ばしい事ですが、こんなやり方しか出来ない人がいる事は悲しむべき事ですね。
世話人の方を相当刺激した様ですので、これに関連した人でしょうかね。
ところで、新たな情報ですが、世話人として中心的な働きをしている３名の方は、いずれも外住者の方だそうです。またまた驚きですね。
安全な建物とかコミュティの問題等、建替えの中心的な理由に挙げられているほとんど点に直接関与しない（間接的にはあるでしょうが）外住者の方が、この建替え問題の中心で引っ掻き回しているのは、とても正常とは思われません。
本来、組合費は、ここに住んでいる住民の為に使われるべきものであるにも拘らず、３０％もの外住者と、盲信的な建替え推進者の意向で毎年数億円が浪費されるのは納得出来るものではありません。
そう云えば、先の建替え決議集会で議長を務めておられた方も外住者の方でした。
全く、誰の為の建替えなのか、解からない状況であります。皆さんはこの点について、いかがお考えでしょうか？
もし可決されていたら
売渡請求することに
転出を申請したら・・
否決されて、
議決権行使結果は下記でした。
内住者 賛成２６６ 反対１２０ 棄権無効３０
外住者 賛成２５３ 反対 ２０ 棄権無効１３
合計すると参加者５１９不参加１８３となります。
仮に棄権無効をすべて賛成にすることができた、と仮定したとき結果は
参加５６２不参加１４０で可決となります。
では参加者のうち何人が実際に参加するのか。転出を差し引くことになります。
もし賛成５６２で可決したとすれば不参加に対してどうするのか。賛成者や買受指定人は「時価で売り渡すべきことを請求できる」と法にあります。転出はどうなっているのでしょうか。法64は賛成者は「建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす」とあります。「転出」はありません。さておき
時価というのは何でしょうか。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2207jitsumu/2_1.pdf から引用します、参考に。
■売渡し請求における「時価」の算定事例(東京高裁平成 16 年 7 月 14 日判決、一部控訴却下、一部控 訴棄却(判例時報 1875 号 52 項以下)。平成 16 年 11 月 25 日上告棄却により確定。) *一審(東京地裁平成 16 年 2 月 19 日判決)の引用判決であるため以下原審を示す。
1.区分所有法 63 条の趣旨
建替え決議による建替えの制度は、複数の区分所有者の意見が集約されないことで老朽化したり 一部が滅失した区分所有建物およびその敷地のもつ社会経済的価値の有効利用が著しく妨げられる ことを防ぐことを目的とするものであり、個々の区分所有者の私的権利の保護に尽きるものではな く、建物の区分所有という制度自体の合理性を維持して限られて社会資源の有効利用を図ると
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いう公益的、社会政策的観点をも包含する。法 63 条は、このような観点から建替えへの参加不参 加にかかわらず全ての区分所有者の利害を調整してその保護を図る趣旨であると解するのが相当 であり、もっぱら不参加者の保護を目的とするものであるとはいえない。
もっとも、不参加者の中には、建替えの必要性や建替え計画の内容自体に異議はないが、その他 の理由から建替えには参加しないというものだけではなく、建替えの必要性や建替え計画の内容に 異議があるため参加しない者も含まれるから、「時価」の判断の過程においては、合理的な限界の 範囲内で、特別多数決によりその意向を否定される者の保護という見地を加味することが許容され る場合があると解するのが相当である。
2.「時価」の算定方法について
「時価」とは、その建物について建替え決議がなされていることを前提として、区分所有権と敷 地利用権とを一体として評価した客観的な評価額をいい、「時価」は、1建替えが完成した場合に おける再建建物および敷地利用権の価額から建替えに要した経費を控除した額(以下「1の額」と いう。)、または、2再建建物の敷地とすることを予定した敷地の更地価額から現存建物の取壊し費 用を控除した額(以下「2の額」という。)に、対象となる区分所有部分および敷地利用権の配分 率を乗じて算定する。
1の額と2の額は、論理的には一致すると説かれるが、実際にその価額を通常の不動産価額鑑定 の手法に従って具体的に算出した場合には、採用した算出方法等によっては両者に差異が生じる。
したがって、より客観的かつ合理的な「時価」の算定のためには、1および2の各価額について それぞれ相当な算出方法により具体的数値を算出し、その各数値を比較考量すべきであるが、その 後、さらに建替えにおける個別的事情も加味した総合判断を行ったうえで、最終的な「時価」の算 定を行うのが相当である。
全員の衡平と不参加者の意向を加味されるものと事例にある。時価はまず交渉、折り合わなければ裁判所で鑑定で決めることになる。事例のように専門的な計算をするようだ。そこで売り渡しや補償金を払うケースは反対者の分を買い取る場合は法で決まっているし請求した時点で売買契約が成立したとみなす。では転出のときは?これは売買になるのか補償金になるのかよくわからなかった。それはさておきどうも建替え組合の決議が要るようだ。転出って面倒なんじゃない?
転出を申請したら、どうなるのか