「不動産バブルは２度と起きない」という神話

「不動産バブルは２度と起きない」という神話〓ビジネス-最新ニュース:IT-PLUS

東京の不動産バブルを取り上げたコラム記事。

「今の問題点は物件を買うのがオーナー自身（投資家）ではなく、投資会社やＲＥＩＴの運用会社になっていることです。

　分かりやすく言えば「自分のお金ではない」ので、資金が集まる以上は買い続けるのが仕事です。高いか安いかという判断は二の次です。買わないと商売が止まってしまうのです。

　投資家は上がる株価をみて安心してしまいます。利回りが１％台になっても「貯金より良い」と解釈して不動産の高騰に気付かないのです。」

多分このとおりなのでしょう。

資産の評価額は、将来キャッシュ・フローの見積りと割引率で決まります。将来キャッシュ・フローの方は、賃貸収入で決まるので大きな見積り誤りはないように思えますが、価格が上昇している局面では保有期間終了時の売却収入を高く見積もることもできます。記事に書かれているように、バラ色の再開発を想定して、大胆に見積もることもできるのかもしれません。

また、割引率は、金利とその物件のリスクを反映したものですが、リスクの評価は市場が決める話ですから、それが正しいという保証はありません。金利の方もいつ上がってもおかしくない状況です。

そもそも時価を算定している不動産鑑定士をどこまで信用していいのかという問題もあります。