住まいと環境を考えるー７・・・

2015/11/10

転ばぬ先の杖・・・

建築施工管理は、管理者の魂が宿ります。

 

７）資金計画を考える・・・

手持ち資金は最低でも、

工事費の２～３分の１としたい。

 

資金計画で大切なのは、

住宅ローンのシュミュレーションです。

いくら借りられるかではなく、

いくらなら返していけるかで、

 

借り入れ金額を考えて、

自己資金と合わせて無理のない、

資金計画をしなければなりません。

 

私がお客様に、

常にお願いする言葉は、

 

多少余裕のある計画を、

立てましょうと。

 

それがお客様と長くお付き合いして、

いくことにつながるからです。

 

この段階まで来れば、

自分たちの要望を伝えて、

建築プランを作成します。

 

設計図書（案）が、

完成いたして、

 

まもなく、設計図書が、

出来上がります。

 

１４）見積依頼始め

設計図書を提出して、

２～３社見積をお願いする。

 

仕様もしっかりと確認します。

 

見積書は、

建物や外構工事がすべて出来上がり、

引越して、

 

すぐに生活が出来るような

状態までの見積もりを、

して戴きましょう。

 

冷暖房はもちろんのこと、

カーテンや照明器具、

 

上下水道・電気・ガスなどの

屋外から建物内部への引き込や、

 

諸官庁へ支払う諸々の経費まで、

すべて含んだ見積書です。

 

よく、

同じ図面で数社から、

見積もりを取ると、

 

安く出来ると言う、

人がいますが、

見積者の内容や、

図面をしっかりと、

 

読み込むことが、

出来る人であれば、

 

リスクは少なくて、

すむのですが、

 

素人がそれをすると、

建ててから、

 

大変困ることが,

あります。

 

一番の問題は、

「安値請負」をしていたために、

 

お客様から頭金を戴いたまま、

倒産してしまうこと。

 

完成してからでも、

自分の家を、

 

建ててくれた、

建築業者が倒産すると、

 

メンテナンス費用はすべて、

自分もちになりますので、

結局高い出費となって、

しまいます。

 

二番目の問題は、

「手抜き工事」です。

 

安く請け負う→下請けをいじめて、

安く工事をさせる、

手抜きをする、

場合もありえる。

 

元請の建築会社が、

手抜きを、

 

指示することは、

ありえないと、

 

私は思っていますが、

現場監督の、

工事チェックでも、

 

見逃されるようなことは、

あり得るのです。

 

そして、

現実的に多いのが、

三番目は

 

工事中の応対が今までと、

ガラッと変わるということです。

 

今までは、

お客様は神様ですというように、

 

大切にしてくれていたのが、

工事監督に引き継いで、

 

工事が始まったとたん、

工事監督の胸のうちは、

 

利益の出ない工事は監督の、

オレに責任が負わされる。

 

「サービス工事なんてとんでもない」

「儲からない現場より儲かる、

 

現場を優先して、監督しよう」と

思われてしまうわけです。

 

脅かすわけではありませんが、

人間の心理としてそうなっても、

仕方がないのです。

 

ですから、

簡単に金額だけで決めるような、

まねだけは絶対にしては、

いけません。

 

もう一度言いますが、

金額で結論を出すことが、

出来るのは建築知識が、

現場監督と同じぐらいに、

ある人だけです。

 

話を元に戻して、

プランと見積書の、

 

提示を受けたらどの

プランがよいかを、

 

優先して、

検討しましょう。

 

そして、

金額は自分の資金計画と

比較して下さい。

 

他社との、

比較ではありません。

 

仕様も、

材質も違うのですから、

 

金額が違っていて、

当たり前なのです。

 

次に迷った時には、

最後の決め手・・・

建築会社にお話してみます。

 

今、工事中の現場は何件で、

何処にありますか？

営業担当者・・・

「○○○と×××と△△△です」

 

それでは工事中の現場の地図を、

コピーして下さいませんか？

 

近くを通った時でも、

覗いてみます。

どうぞはい、

これが現場地図のコピーです。

 

という感じですべての、

現場の地図を頂き、

 

実際の現場を、

確認に出かけます。

 

自分の目で見るわけです。

そして現場に行ったら、

 

次のチェックを、

して下さい。

 

１．車を降りて近くへ行き外から

工事現場を観察する
全体の雰囲気を感じ取る。

 

汚れ、足場の具合。

 

資材の整理整頓状況。

 

２．現場内の職人さんに

声をかける。

 

マナーのチェック。

 

３．現場内を窓からで、

いいので見せていただく。

 

現場内の清掃状況の確認。

 

４．仮設トイレを借りる。
汚れ具合、大切にトイレを、

使用しているかどうかの、

 

チェックと、

清掃しているかどうか。

 

実は、

建築会社の考え方のすべてが

現場に出てきます。

 

現場はお客様の家です。

 

心が入っているかどうかは、

現場を見ると一目瞭然です。

そして、そこまでチェックして、

何処の会社にするかを、

決めましょう。

 

何度も書きますが、

家は失敗したら、

 

毎日失敗を悔(く)やんで、

暮らさなければならない、

重大なお買い物です。

 

３０００万円お投資して、

悔(く)やむ住まいを買うのか、

 

幸せな住まいを買うのかは、

皆様の勇気ある、

行動次第です。

 

家族の笑顔が絶えない、

いいマイホームづくりをされることを、

お祈りします。

 

連載　Page１～２２迄2015/11/10

 

其れでは亦・・・

 

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■愛・・称　【青年の乃呟(つぶや)き】
■発行者　御料地(ごりょうち)の僕
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住まいと環境を考えるー６・・・

   2015/11/09

転ばぬ先の杖・・・

建築施工管理は、管理者の魂が宿ります。

 

４）お気に入りの住まい作り・・・

 

拾数年前、
建築施工管理技術を学び、
二級建築施工管理技士試験に合格。

更に、

一級建築施工管理技術検定
学科試験も合格した。

建築の仕組みや、
理論もマスター出来た。
何時も考えていたが、
会社は土台になる組織が
貧弱(ひんじゃく)であった。

平成１８年の年の瀬に、
自分で浄水機具を持参し取付けに、
向かう途中事故にあい、
休業のやむなきに至りました。

残念ながら永い休みを、
医者から宣告された。

此までの精算はすましたが、
仕事を続けてゆく、

すべがなかった。


出資者の株式を、

持って戴いている分は、
私が買い取り、
来年から会社は、

休業状態となる。

不動産業は当月廃業した。

落ち着かない、

療養生活が続いた。

１８年と終わりを告げる、
新年の予定もたたず、

気持ちだけが、
焦(あせ)るがどうにもならない。

三年も経過した３月５日頭の中で、
考えた仕事があった。

先ず当社の社章を、

特許庁に,申請する事にして、
正確なマークを作成した。
申請は素人には、

無理では無いかと言われたが、

３月５日申請した。

途中役所から連絡がはいり、
所定のお金を納付して、
後は運を天に任せて待った。

確定の納付金も、
納めました。

此から、

会社が使用するマークは、
僕の考案した社章で、
商標登録済みで、

ございます。
治療のため、
お休みしている間懸案の、
御施主さまと、
当社の建築施工管理の,
方法を企画致しました。

この先、賛同頂いた方々と、
原案点検作成に、
進みたいと思います。

素案を綴って見たいと思いますが
ご協力頂けますお方は、

ご意見を、
歓迎いたします。

住宅改良の夢、
その出来映え品質の想像等、
依頼者共々、
期待される施工管理を、
持って実現しょうと思います。

当社と一緒になって施工者を決め、
施主さまと良いプランにより、
見積もりを決定し、
依頼者、施工者、
共々喜びあえる作品（自宅）の、
引き渡しを受ける。

理想的な、
マニアルを作り出すように、
心掛けて進みます。

どうぞご賛同頂けます様に。

５）家を建てる為に何をすれば良いか・・・
皆さんがご自分の、
お家を建てようとするとき、
建築会社を選ぶことが、
最も頭を悩ませる、
のではございませんか。

そこで当社が考える,
施工業者の選び方を
簡単に紹介致します。

発注者と受注者の、
関係を良質で、
疑いの無いものにする為の、
方法に就いて考えました。


実は依頼者様にもこの事で,
ご協力して頂かなければ、
なりません。

施工管理会社に、
建て主様が、

建物の５％程度を、
出資して経営に、

参加する方法で、
ございます。

 ご自分の家を当社と共に、
出来栄えを管理することで、
ございます。

 

最初から納得戴き施工出来る、
体制を作り、

施主さんの建物を、
管理致します。

この様な会社を、
私は考えております。

施主様と施工管理者が、
一体となって、
遠い昔からの請負と言う制度に、
改良を加えて良質な、
請負関係が、
生まれる事に成ります。
ガラス張りの作業推進の中で、
ごまかす、

ごまかされる、等の、
心配は欠如されます。

施主様と施工業者は深い
信頼関係で結ばれます。

同時に施工管理者の、
立場も理解され、
近代化された斬新的(ざんしんてき)な
工事が進捗(しんちょく)いたし、
お施主様の
お家が完成致します。

長文を、
お読みいただきまして、
誠に有難うございました。

僕のブログから・・・
以上自己紹介と致します。

６）ブログ発行者の名前が変わります・・・

２０１５・０５・３０
毎日僕のメルマガを、
見て頂いてありがとうございます。

ブログ青年の呟(つぶや)きも、
通産満３年を迎えることができました。

６月から発行者名を、
御料地の僕と、
改めて続けさせて、

いただきます。
今後共改めまして、
宜しくお願い申しあげます。
御料地の僕（佐藤盛男）

７）建主様参加型の施工管理・・・

目　次

１）建主さんの心配ごと

２）中古マンションの注意

３）顧客満足度について

４）施主様参加の要点

５）建築施工管理体制

６）家を建てる方のために

７）事業のブランド化する発想

８）勝てるビジネス・コア

９）有利性と満足感

まとめ・・・

８）建主さんの心配ごと・・・

造られているか心配です。

建物がきちんと、

 

図面と、

違うようですが、

聞き入れてくれません。

 

アフターサービスや、

保証のことが心配です。

 

中古物件が安く、

買えるみたいだけど、

保証はつくの　心配です・・・

 

住宅に精通した、

ホームインスペクターが、

第三者的な立場から、

また専門家の見地から、

あなたの、

ご希望の物件について、

ホームインスペクション、

（住宅診断）を、

行うものです。

 

住宅診断を行うことで、

 

住宅の劣化具合や、

欠陥の有無、

購入後に、

かかるメンテナンスや、

リフォームの、

コストなどについて、

把握しやすくなります。

 

９）中古マンションの注意・・・

契約に関する不安・・・

契約を迫られているのですが、

大丈夫か心配です。

 

売買契約書の内容が、

難しくてわかりません。

業者の対応に、

不信感があります。

 

気に入った物件があるのだけど、

相談できる人がいない。

 

相談出来る方が、

いればこの心配が解消される。

購入して既に住んでいる住宅や、

マンションに関する不安・・・

カビが、

やたらに生えるのですが・・・

 

雨漏り、

水漏れしてしまったときの対応は？

大規模修繕の注意点は？

修繕積立金は足りるのかしら？　

 

相談出来る方が、

いればこの心配が解消される。

 

連載　Page１～１６迄2015/11/09

 

其れでは亦・・・

 

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■愛・称　【青年の乃呟(つぶや)き】
■発行者　御料地(ごりょうち)の僕
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住まいと環境を考えるー５・・・

2015/11/08

転ばぬ先の杖・・・

建築施工管理は、管理者の魂が宿ります。

 

４）お気に入りの住まい作り・・・

 

拾数年前、
建築施工管理技術を学び、
二級建築施工管理技士試験に合格。

更に、

一級建築施工管理技術検定
学科試験も合格した。

建築の仕組みや、
理論もマスター出来た。

何時も考えていたが、
会社は土台になる組織が
貧弱(ひんじゃく)であった。

平成１８年の年の瀬に、
自分で浄水機具を持参し取付けに、
向かう途中事故にあい、
休業のやむなきに至りました。

残念ながら永い休みを、
医者から宣告された。

此までの精算はすましたが、
仕事を続けてゆく、

すべがなかった。

出資者の株式を、

持って戴いている分は、
私が買い取り、

 

来年から会社は、

休業状態となる。

 

不動産業は当月廃業した。

落ち着かない、

療養生活が続いた。

１８年と終わりを告げる、
新年の予定もたたず、

 

気持ちだけが、
焦(あせ)るがどうにもならない。

三年も経過した３月５日頭の中で、
考えた仕事があった。

先ず当社の社章を、

特許庁に、

 

申請する事にして、
正確なマークを作成した。

申請は素人には、

無理では無いかと言われたが、

３月５日申請した。

途中役所から連絡がはいり、
所定のお金を納付して、
後は運を天に任せて待った。

確定の納付金も、
納めた。

此から、

会社が使用するマークは、
僕の考案した社章で、

商標登録済みで、

ございます。

治療のため、
お休みしている間、

懸案の、

御施主さまと、
当社の建築施工管理の、
方法を企画致しました。

この先、賛同頂いた方々と、
原案点検作成に、
進みたいと思います。

素案を綴って見たいと思いますが
ご協力頂けますお方は、

 

ご意見を、
歓迎いたします。

住宅改良の夢、
その出来映え品質の想像等、

依頼者共々、
期待される施工管理を、
持って実現しょうと思います。

当社と一緒になって施工者を決め、
施主さまと良いプランにより、
見積もりを決定し、

依頼者、施工者、
共々喜びあえる作品（自宅）の、
引き渡しを受ける。

理想的な、
マニアルを作り出すように、
心掛けて進みます。

どうぞご賛同頂けます様に。

５）家を建てる為に何をすれば良いか・・・

皆さんがご自分の、
お家を建てようとするとき、

建築会社を選ぶことが、

最も頭を悩ませる、
のではございませんか。

そこで当社が考える,
施工業者の選び方を
簡単に紹介致します。

発注者と受注者の、
関係を良質で、
疑いの無いものにする為の、
方法に就いて考えました。

実は依頼者様にもこの事で,
ご協力して頂かなければ、
なりません。

施工管理会社に、
建て主様が、

 

建物の５％程度を、
出資して経営に、

 

参加する方法で、
ございます。

ご自分の家を当社と共に、
出来栄えを管理することで、
ございます。

 

最初から納得戴き施工出来る、
体制を作り、

 

施主さんの建物を、
管理致します。

この様な会社を、
私は考えております。

施主様と施工管理者が、
一体となって、

遠い昔からの請負と言う制度に、
改良を加えて良質な、

請負関係が、
生まれる事に成ります。

 

ガラス張りの作業推進の中で、
ごまかす、

 

ごまかされる、等の、
心配は欠如されます。

施主様と施工業者は深い
信頼関係で結ばれます。

同時に施工管理者の、
立場も理解され、

近代化された斬新的(ざんしんてき)な
工事が進捗(しんちょく)いたし、

お施主様の
お家が完成致します。

長文を、
お読みいただきまして、
誠に有難うございました。

僕のブログから・・・
以上自己紹介と致します。

 

 

６）ブログ発行者の名前が変わります・・・

２０１５・０５・３０
毎日僕のメルマガを、
見て頂いてありがとうございます。

ブログ青年の呟(つぶや)きも、
通産満３年を迎えることができました。

６月から発行者名を、
御料地の僕と、

改めて続けさせて、

いただきます。

今後共改めまして、
宜しくお願い申しあげます。

連載　Page１～１３迄2015/11/08

 

其れでは亦・・・

 

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住まいと環境を考えるー４・・・

 ２０１５・１１・０７

 

転ばぬ先の杖・・・

 

建築施工管理は、管理者の魂が宿ります。

 

引き揚げ者が村に戻って来た・・・

 

昭和２０年８月１５日
終戦を迎え、
引き揚げ者が村に戻って来た。

 

初めはみんなが協力して、
励ましたりしていたが、
やがて村中が、
飽和状態となり、
其の手当に大変苦慮した。

公共施設や住宅も、
増改築が進んだが、

 

高齢の大工頭領の姿は、
見られなかった。

僕も新制中学高学年、
進路を模索していた。

 

普通校、商業校、工業校、
難しいな・・・
工業学校建築科に進んだ。

経済的に困難になり、
途中退学して勤め乍ら、
進学を考えていた。

大学入学資格検定試験に挑戦。

商業系の短期大学を目指し
２８年合格。

３１年卒業。

東証１部上場の、建設会社に入社。
経理課、資材課、土木工事現場、

 

建築工事現場、建築工事課、
住宅付き、診療所等を担当。

宅地建物取引主任者資格取得。
専任の主任者となり、
顧客相談の難しさを学ぶ。

お客さまは神様です
と思いながら・・

 

 

 

昭和４０年、

 

四年制大学、３年に編入して、
経済学を学ぶ。

 

 

 

必要で進学した大学であり、
教授もゼミを中心に仲良しとなり、
親しい学友もふえた。

経済人や政治家初め諸々の専門職を、
排出している大学であった。

成功した先輩の、

 

講演も時々聴いた。

それなりに、

 

興味と関心が持てた。
私の独立への足がかりが、
出来たのも、

 

この時期であった。

昭和４１年４月１日会社設立の、
基本になる、

 

定款ができあがった。

建設会社は以前から、
建設業は、
技術、と商業を一緒にした、
企業と考えていたので、
迷うことなく、

社名は、

 

日本商工株式会社とした。

 

然し請負と商いを共にして、
中間搾取的内容が強い企業と、
常に思わずには、

 

いられなかった。

 

思行錯誤を繰り替えしたが、
昭和４２年大学卒業と同時に
独立に至る。

 

 

 

 

 

３）独り立ちになって・・・

 

土地の売買にも進出して、
それなりの成果もあがった。

 

 

 

古い土地付家屋を買収して、
改修して売り出した。

当時はやりの原野分譲など、
自分の土地の、

 

分譲販売も行った。

前に進めるだけ進んだが、
何年か繰り返している内に、

 

 

 

疑似宅地としての原野分譲は、
改善に向かい小面積区画数など、
取り締まりの網が張られて、

 

 

 

商売がしづらく成る。

初和６２年２月私の
お世話に成っていた、

 

 

 

お坊様のお言葉も
応援して頂いき、
東京に移転して参りました。

 

 

 

最初は知人と農地を買って、
建て売り業者に、

 

 

 

販売したのでございます。

 

 

 

まもなく東京都より、

 

宅地建物取引免許を、
取得致しました。

 

大手の見積もりにも参加致し
会社は力も着いて来ました。

 

 

 

 

 

大手より応援の方も
入社致しました。

 

大型景気も過ぎて
不動産業界も整理され、

 

 

 

資本の弱小な会社は

 

 

 

経営も難しい
見通しになりました。

 

 

 

大手銀行も貸し付けが
出来なく成る事を、
教えて呉れました。

 

 

 

そこでやむをえず、
不動産業は、

 

縮小致しました。

 

 

 

亦思行錯誤が
繰り替えされ、

 

 

 

東京都知事許可、

 

建築業登録を、
受けまして、

 

 

 

小規模改修工事などに
着手しました。

 

三歳の頃から木の香りと、
細工する大工さん、

 

 

 

最初から大先生（大工頭領）の、
知らずと、

 

 

 

薫陶(くんとう)を受け、
其のセンスが少年の僕に、

 

 

 

芽生えていたのでしょう。

 

技術の陶冶(とうや)は、
田舎も東京も、

 

 

 

遜色(そんしょく)はないと自負しながら、
良い大工を探し、

 

 

 

手元には真面目な
青年を選び付けました。

 

仕事は量より質を選び、
手の込んだ仕事を施工した。

 

協力者もできて
資本参加して頂き、

 

 

 

３倍５倍ついに
会社の払い込み、

 

 

 

資本金は平成２年８月、
１億円に増資、授権資本は４億円と、
成りました。

 

仕入れは現金、支払いも現金、
帳簿は、

 

 

 

 

 

予算差っ引き簿を、

 

（私が考案した）使う。

 

 

 

常に現金の残高が判明出来る、
やり方であったので

 

 

 

 

 

経理人を、
雇わず自分で作成。

 

 

 

 

 

その割に、
銀行の信用は付かない。

 

 

 

あっという間に
拾数年が過ぎた。

前ばかり見て、
ふりかえることを、

 

 

 

 

 

知らなかった。

 

建物と付帯する浄水装置を、
お客に勧められ、

 

会社の仕事の一部に、
取り入れた。

 

此はこれで社業に
利をもたらした。

 

 

 

単純でロスのない仕事であった。

 

時々住宅改良の、
相談も受けるように成って、
相談にのった。

 

親切を売り物に頑張った。

 

 

 

連載　Page１～１６迄2015/11/07

 

其れでは亦・・・

 

 

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住まいと環境を考えるー3・・・

2015/11/06

転ばぬ先の杖・・・

建築施工管理は、管理者の魂が宿ります。

 

４）考案者のプロフィルを下記に、

ご案内させて戴きます。

 

蝦夷御料地の空で・・・

 

僕が生まれたのは、

蝦夷地の、
石狩湾を望む、

厚田村でございます。

 

僕は三歳の頃から、
大工さんとご縁があった。

細工場(さいくば)や住宅も建築を、
着手から見に行く事が、

好きであった。

普通は子供が作業場に、
出入りする事等は、
許されていなかった。

僕の父は常に、

施主の立場で合った事や、

僕が大工さんの注意を良く

守ったからかも知れない。

 

大変可愛がって戴いた。

 

大工さんは頭領(とうりょう)と呼ばれていた。

五歳に成った時に気が付いた。

 

其れは我が家の客間で、
父が役所の方と

二、三人でお話していた時、
頭領(とうりょう)の考え等と

お役人さんに父が、

語り始めたのを聞いた。

その後私は、
繰り返し時間があれば、

大工さんの側で、
木の香を好んで嗅(か)いだ。

 

材料の切れ端を頂き、

積み木に使って遊んだ。

 

七歳で小学校１年に入学。

通学の帰り道、

彼の大工さんの仕事場に、

立ち寄り、何となく時を過ごし、

お茶やお茶菓子も頂いた。

 

棟上(むねあげ)の日、

お餅(もち)拾(びろ)いにおいでと言われた。

 

友達と参加してお餅を頂いて、

帰るこの時、
神事(しんじ)進行係が、

玉串(たまぐし)奉奠(ほうてん)で、

 

頭領(とうりょう)北野様と呼ばれたので、

大工の頭領とこの時知った。

 

僕にどんな職業に就くにも、

学問は必要と、
父や時折来る役人の方も、
言って頂いた。

 

特に頭領は、

大工仕事は職人に成ることだが、
僕にはその内に夢が芽生えて、
広い世界で、

羽ばたける人に成りますよと、

何時も言って呉れた。

僕は目標を早く、

見いだしたい。

そして目標を、

決めて向かう人に、
成りたいと思う、

毎日が続いた。

 

昭和１９年新しい家に移転し、

小学校は少し近くなった。

 

このころ大人達は、

大東亜戦争の話題で、
持ちきりだ。

 

僕の村から大勢の方が、

戦地に向かった。

 

我が家は近所に新築した

官舎に移転した。

この頃から木の香りを、

嗅ぐのは珍しく成った。

この頃ラジオニュースは、

戦争の事が中心だ、
僕たちには、

理解が難しかった。

このところ、５年ぐらいは、

住宅の新築は見られない。

僕は大好きな、

木の香りを嗅ぐ事が無くなった。

かの頭領とも何年も、

お逢いしていない。

大人達は景気の話はタブーらしく、
本音の話が、

聞こえなく成ったことが、
子供の僕にも良く解る。

 

お昼の弁当は、

混ぜご飯亦は代用食、
田舎まで生活が困窮してきた・・・
もうダメか。

小学校５年の夏休み、
僕の母は８０人程の、

女の方を使い、
松の苗木を育てていた。

この時父は苗木を山に、

植える仕事であった。

 

苗圃(なえはた)で草取り中の、
頭上を米軍飛行機が飛来して、
爆弾を２個落とした。

 

それが、

小学校の向かいの

林に落ちた。

 

大きな穴と爆風で、

付近の立木をなぎ倒した。

 

神風は何時吹くや・・・
最早駄目かと。

此の年の８月１５日、

大東亜戦争は終わった。

 

連載　Page1～10迄2015/11/06

其れでは亦・・・

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■愛・・称　【青年の乃呟(つぶや)き】
■発行者　御料地(ごりょうち)の僕
■解・・除　sumai@chive.ocn.ne.jp

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