住宅ローン滞納・返済困難・任意売却について正しい知識で解決を

住宅ローンの返済困難や任意売却・競売について、金融・不動産業界経験者の司法書士が解決に向け情報提供をしていきます。

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最終回 サービサーについて その6

2010年09月01日 17時23分50秒 | サービサー
最終回 サービサーについて その6
みなさん こんにちは、長い間というべきか、
短い間というべきか、中途半端な期間で
(8ヶ月ほどでしょうか?)配信を続けてき
たこのブログも今回で最終回となります。

最終回になった理由は、私自身の経験からの
「住宅ローンが払えなくなってきた。どうし
たらいいの」に対するアドバイスについては、
ほぼ全部お話したからです。

今後も、私の経験談、事務所に来た方の事例、
Q&Aとかで配信を続けていきたいとは思っ
ていますが、毎週1回というようなわけには
いかず、不定期の配信になろうと思います。
一旦は、終わりますが、上記の情報について、
随時配信します。
みなさんの中に「役に立った」「読んでよかった」
という人が1人でもいたら、作成配信した私として
は幸せです。
今後も少しでも多くの人が幸せになることに
努力したいと思っています。

今後とも宜しくお願い致します

また、住宅ローン関係で、疑問や、~が知りたい
という要望があった場合は、住宅ローンサイト
http://www.hf-j.com/をご覧になってください。
解決できる場合もあるかもしれません。



(先回からの続きです)
    
しかし、資産が無く、収入もほとんど無い場合は、
サービサーとて「おてあげ」の状態です。
   
サービサー法には「暴力団の排除、取立規制」等
厳しい規制がありますから、ヤミ金のような非常
識な取立はできないし、しませんから過剰に不安
になる必要はありません。
   
以上のことを踏まえて、「自分には資産も収入も
無いができる限り支払はするので、支払可能な
範囲で返済計画を交渉したい。」
と誠実な態度で臨めば、無理難題な支払いを請求
してくることは、まずありません。
(いわゆるノンバンクの子会社で一方的で強圧な
取立をするサービサーも一部ありますが、住宅ロ
ーンを取り扱うサービサーではまずありません。 )
  
      
※ 期限の利益喪失とは
   
金銭の貸し借りにおいて、返済期日までに借金を
返さなくてよい(返済請求されない)という期限が
到来していないことにより債務者(借主)が受ける
利益を期限の利益という。
  
金融機関が金銭を貸し付ける場合は、ほとんどの金
融機関が「期限の利益喪失特約条項」を契約書にお
き、借主が返済期日に分割約定金額を返済しなかっ
た場合に全額を返済しなければならない(期限の利
益を喪失するということ)とする約定の入った金銭
消費貸借契約を締結する。

法律上、担保権(抵当権)の実行(競売申立)には
「期限の利益の喪失」が必要となる条件です。


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第34回 サービサーについて その5

2010年08月18日 22時27分47秒 | サービサー
第34回 サービサーについて その5
みなさん こんにちは 配信遅れてすいません
今年の1月から皆様に配信してきた住宅ローン
延滞滞納についての話も次回で最終回となり
ます。
いままで、読んでいただいた方々ありがとう
ございます。

今回は、サービサーの5回目ポンカス債権の話です。
   
債権の価額は業界で通常最低価格の相場が決
まっていて、その価額×ポンカス債権の数で
購入します。
   
(余談ですが、その最低価格は債権の額面価額
の0.1~0.01%以下くらいになります。)
   
サービサーでは、回収見込みの有る債権を優先的
に回収し、ポンカス債権についてはほったらかさ
れている場合もあります。(こうした債権は貸し
倒れ処理に直行される場合が多い)
   
しかし、まったく回収されないということはあり
ません。
   
任意売却が終わり、請求や督促も一時なくなり、
ほっとしていたら、突然サービサーから債権譲渡
による請求があり(その前に旧債権者から債権譲
渡の通知はありますが)再び不安になる債務者の
方も多くいます。
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第33回 サービサーについて その4

2010年08月05日 10時09分06秒 | サービサー
第33回 サービサーについて その4
   
話が脱線しますが、私がサービサーで債権の
評価業務をしていたときの話ですが、まずそ
の前提として銀行のサービサーへの不良債権
譲渡の背景について説明します。
   
銀行からサービサーが債権を買い取る際は、
通常入札制になっていて、一番高い評価額
を出したサービサー等の機関に銀行は債権
を売ります。
(入札以外の「相対」という方式もあり
ますが関係ないのでここでは触れません。)
   
その際、回収見込みの無いポンカス債権だ
と誰も買い取ってくれない。
   
しかし、銀行にとって一番処分したいのは
こういったポンカス債権なのです。
   
よって、回収可能性の有る非正常債権(場
合によっては、まれに正常債権もある)と
抱き合わせで売り出すわけです。
そしてサービサーはその魅力のある債権を
購入するために同時に「ポンカス債権」も購
入するのです。
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第32回 サービサーについて その3

2010年07月29日 12時11分29秒 | サービサー
サービサーへの債権の流れ
 
住宅ローンの延滞が3ヶ月以上続くと、期限
の利益を失い、一括請求されると同時に「要
管理債権」に分類され、その後、支払に進展
がないと保証会社への債権譲渡が行なわれます。

(その時点でサービサーに譲渡する債権者も
あります。)

その後、支払が困難な状態が続くとサービサ
ーに債権譲渡されます。(銀行の場合は、 ほ
とんどが銀行系サービサーに譲渡されます)

任意売却や競売によって、担保物権である住宅
が売却された後にサービサーに譲渡される場合
もあれば、担保不動産の処理前に譲渡される場
合もあり、債権者や状況により異なります。

サービサーは、担保を処分することにより回収
を図ります。

担保処分後に譲渡された債権については、ほぼ、
貸し倒れ処理をするしかないのが現状 です。
(詳しくは、過去に配信した「任意売却のポイ
ント 債権者との交渉」を御覧ください。)
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第31回 サービサーについて その2 債権の種類

2010年07月25日 20時57分48秒 | サービサー
第31回 サービサーについて その2
皆さん、配信遅れて申し訳ありません
今回は、債権の種類についてです。

                        
 債権の分類
 
分 類     内 容    

破綻先債権      法的・形式的な経営破綻に
    陥っている貸付先
     (破産・会社更生法適用等)  
   不良債権

実質破綻先債権  経営破綻には陥ってないが、
          深刻な経営難の状態にあり、
          再建の見通しが無い等、実質
          的に経営破綻に陥っている貸
          付先   不良債権


破綻懸念先債権  経営破綻の状況には無いが、
           経営難の状態にあり、再建
           計画の進捗状況がおもわし
           くない。
           経営破綻に陥る可能性が大
           きい貸付先 不良債権

要管理先債権     債務の履行を3ヶ月以上延
           滞、または、貸出条件の緩
           和を受けた貸付先(要注意
           債権のなかでも管理を要す
           る債権)  不良債権

要注意先債権     債務の履行状況や財務内容に
           問題が有る等、今後の管理に
           注意が必要な貸出先  
           正常債権

正常債権       財務内容や経営状態に問題が
           無い優良な貸付先
           正常債権
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