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不動産オーナー「家賃は下げたくない」とんでもない損失額に!

2021年03月20日 | **住宅関係問題総合

不動産オーナー「家賃は下げたくない」とんでもない損失額に!

3/13(土) 14:01配信
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幻冬舎ゴールドオンライン

「区分所有オフィス」の経営で損をしてしまうオーナーたち。彼らの共通点とは一体何でしょうか?
「こんなはずじゃなかった…」不動産オーナーの悲劇

(写真はイメージです/PIXTA)

筆者は、区分所有オフィスの経営が皆さんにとって最善の資産防衛策だと考えます。しかし、ごくまれにですがオーナーから、「こんなはずじゃなかった」といわれることがあります。

その理由のほとんどが、3カ月、4カ月といった長期期間の空室です。オーナーのなかには、毎月入ってくると信じ切っていた賃料が突然なくなり、なかなか次のテナントが見つからない事態に慌ててしまう人がいるのです。

中規模ビルは空室になる可能性が比較的低いといえます。ただし、もちろん絶対に空室にならないということではありません。スタッフの増員・減員、業種の転換などテナントにもさまざまな事情があります。これらに伴う移転を止めることは、オーナーにはできません。

したがってテナントが出てしまうことは、いつでも覚悟していなければならないでしょう。つまり重要なのは、その後いかに早く次のテナントを見つけるかです。
景気の動向によって変動するオフィスビルの賃料

「こんなはずじゃなかった」と言うオーナーは、次のテナント募集の際、ある共通のミスを犯しています。それはプライシングミス、つまり的外れな賃料設定をしてしまうのです。この間違いを犯すオーナーは、ほとんどが以前付けていた賃料にこだわります。

不動産の賃料相場は日々変化しています。マンションなど住居系の場合は、築年数に従って徐々に下がっていく傾向がありますが、築年数にあまり左右されないオフィス系の賃料は、おもに景気の動向によって上下します。その上下幅は住居系の比ではありません。住居系の場合は、入居者募集のたびに賃料を変えなくても、そこそこ人は集まるはずです。

しかし、オフィス系はそうはいかないのです。それにもかかわらず、「これまで付けていた月々100万円は譲れない」とプライシングしてしまうと、市場から相手にされなくなってしまいます。その結果、3カ月、4カ月と空室が続く――。

筆者の経験のなかで、2年近く賃料を下げずに空室が続いたオーナーもいました。これは数千万円の損失です。



家賃を20万円下げずに恐ろしい額を失うオーナーも…

このように頑なに賃料を下げないケースは、意外に立地の良い物件のオーナーに多いものです。良い物件を所有しているというプライドと、過去のテナント募集に苦労した経験がないので、どうしても妥協できないのでしょう。

しかし、このプライドは百害あって一利なしです。どんな物件でも、賃料を適切に設定することができれば、空室に悩むことはあり得ないのです。

仮に1カ月100万円の賃料を、80万円にしたとしましょう。もし、皆さんが経営する会社の月の売り上げが1億円だったら、この値下げによって9980万円になります。この20万円の差が経営にどの程度影響するでしょうか。

20万円の出費といえば、フルタイムのアルバイトを一人雇ったようなものです。アルバイト一人を雇うことで、会社が傾くことはないはずです。20万円を惜しんで、80万円の賃料を受け取らないのは本末転倒です。

オフィスビルの賃料は、景気動向で上下するということを肝に銘じて、下げるべきときは思い切って下げるしかありません。

宮沢 文彦




三日月次郎 | 2時間前

オフィスって3、4か月で「長期」未入居なのか。レジ(住宅)なんて春先を逃したら半年、悪ければ1年空きなんてザラだけどな。基本的に2~4月しか人は動かないし、昔は秋にもう一山あったが今やそれも無くなってきた感があるし。12月押し迫ってから「すぐに入居したい」なんて碌な人間じゃないし。
 家賃変動っていうけど、計算すれば損得は明らかだが、実際むしろ嫌なのは家賃を下げると必ず入居者の質が落ちて金銭づくだけでは言えない苦労や損害を被ること。一度でもそれを経験すると、「空けておいて確定申告で経費計上でもしておく方がマシだな」になる。世の中には考えられないくらい非常識だったり悪質な入居者がいるもの。不動産運用で最も難しいのはこの手の輩に引っ掛からないこと。駅前ネット系賃貸不動産会社の営業なんて、それとわかっていて「とても良い方です! お願いします!」で大家引っかけて後は野となれ山となれだしね。

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tos***** | 3時間前

筆者は、ボルテックスという区分所有オフィスをセールスする会社の社長。意味不明な、完全なるポジショントークでしょう。自らが相当な苦境なのではと推察します。

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hir***** | 3時間前

>区分所有オフィスの経営が皆さんにとって最善の資産防衛策だと考えます。

もともとリスキーな資産投資ですよね。要は自分の権限だけではなんともならないようなものに資産投資をする姿勢が間違っています。アパートでも小規模マンションでも自分の意志で100%どうにでもなるものに投資すべきだと私は考えます。もともと健康を含めて人の先々何て何もわからないわけですから。

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フロイス | 3時間前

いつも拙速な感覚的なまとめが楽しみです。結論ありきで序章から急流滑りです。茶店でモーニングを楽しみにしているおじいさんのご意見を伺っているようです。

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dea***** | 2時間前

一年前だったらその方法で良かったと思うけど。
もう、これからは空きテナント目に付くし、軒並み値下げしても
難しいよ。
事業用テナントなら、借りたい側から賃料の交渉が先に入らないのかな。
それも無かったのか、その交渉にも乗らなかったのか、
記事からはわからないね

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shi***** | 3時間前

はめ込まれた人の話なのかな?売り物が新築ワンルームマンションから区分所有オフィスに変わっただけで、損することには変わりないということ。
スルガ銀行のシェアハウスほどでないにしても、不動産屋は質の悪いところが多い。

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all***** | 52分前

オフィスビルを所有しています。
このようなご時世なので下げられる家賃なら長く入居していて頂きたいので、応じられる方は応じてあげれば良いと思いますけど、1度下げた家賃を元に戻すのはすこぶる大変な事というのをご存じないみたいですね。支払や税、修繕その他を考えるとそんなに簡単には応じられない方のほうが多いのでは。

テナント入居者が家賃の負担を苦しいから下げてというなら、所有者の経済状況が悪くなった時には家賃を上げてもらえるのでしょうか。家賃値下げの交渉って、借りている方は最悪解約して他のテナントビルに引っ越すことができるけど、所有者側はもっと先々の事も視野に入れて考えないといけません。20%下げてしばらくして更に家賃交渉されて、やっぱり苦しいからと解約通知を出されたらどうするのでしょうね。ご自身の腹が痛まない方は気楽に書けてうらやましいです。

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juc***** | 3時間前

都心オフィス、テナントからの撤退が始まっている。
景気低迷による要因と理解できる。
確かに書かれていることは一理あるが、
では空が半分になったからといって賃料を2倍にもできないし、
単に安くすると収支も合わない。このタイミングで投資した不運
でしかない。世の中何が起こるかわからない。地方から見れば
東京などは不動産オーナーはうはうはに見えたがバブルの始まりか?
容易に在宅勤務を推進したりしたツケも。

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mvy***** | 1時間前

以前の勤務先が入居するビルの契約更新時に、オーナーが直々にやってきて「賃料を〇〇円に下げる代わりに2年間は退去しないという内容で更新していただきたい」と手土産をもってやってきたことがあります。
その当時、御堂筋線の駅から徒歩2分の場所にあって移転の予定もなかったので契約を更新しました。
その数か月後、ビルのオーナが変わりました。売却の際に「空室率が低い」というアピールをしたかったのかなと思います。

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koronasayonara***** | 18分前

今、コロナ禍で倒産が相次いでいるのもありますが、広いスペースがリモートワークで必要なくなって来てます。私は飲食店ですが、周りのテナントが空いたまま入りません。以前はどんな不況でも時期が来ると直ぐ入るというケースが多かったです。が、怖くてグランドオープンできないのが殆どだと思います。私の場合は新規事業が軌道に乗ったら、閉店して従業員をそのまま異動するか、そのままお店を置いておくかを考えようと思ってます。赤字を膨らませる理由はありませんので。空きが大きくなると治安の悪さも比例しますし、そろそろ決断の時かなと感じてます。




n92***** | 10分前

不動産で真の意味で儲けることができるのは
人気の土地に先祖代々に土地家屋などを持ってる人だけ

土地買って、建物建ててとすると
利回りは初期4%程度
10年、20年過ぎるたびに満室化が困難になる
そうすると家賃を下げるわけだが
投資に対する回収期間が伸びる上に
大規模回収もあるし建物の価値も下がるので
結局同額を投資信託にでもした方がマシになる


だから分散投資以外で不動産投資はあまりお勧めできない
手数料やら税金も条件が悪いし

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mei***** | 1時間前

私のアドバイスはとにかく埋める事だ

素行が悪い人は別だが空きはヤバイよ

250部屋を所有してますが近隣相場より

安くしてます後は自分で宅建を取ってる

ので敷金しか取りませんよ

長期間の方は更新料無しの更新月は家賃

を無料ですこれで入居率は95%です

足立区のお話です。

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map***** | 3時間前

「区分所有オフィスの経営が皆さんにとって最善の資産防衛策だと考えます」

そもそも、ここからして間違っていると個人的には思う。
借金背負って不動産投資するよりも、iDeCoや積立NISAなどの非課税枠を使って投資するほうが無理をせず安心な投資だろう。

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aki***** | 2時間前

レジなら10%も下がれば、居住者様を得られるけど、テナントは20%下げても、テナントを得られない場合もある。今はそんな状況。プライドなど不要ですね。

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whi***** | 3時間前

以前、ビジネスで事業用の不動産借りていたが、不動産オーナーは、金銭にがめつい奴が本当に多かった、トイレが壊れたので、連絡したら、「あなたは困るでしょうけど、私は全然、困らない」と言い放たれた。最終的には、直してくれたが、賃貸が嫌になり、リスキーだったが、不動産を買いました。

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roc***** | 2時間前

オフィスビルに投資するなら、1棟丸ごと買い取らないと
利益が出ないのでは? 区分所有権だと、マンションと同じで
自分の一存でメンテナンスの時期や業者決めが出来ないし。

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gav***** | 25分前

中小規模の会社ですらテレワークや隔週出勤でオフィス需要が低下してます。

コロナ禍以降では一番リスキーな投資先というのは間違いないと思います。
ワクチン行き渡っても回復しない可能性もあるんですから。

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nrf***** | 1時間前

どこぞの会社の回し者かと思ったら、どこぞの会社の社長じゃん。このタイミングでこんな記事書いてるってことは、売りまくった物件が空室出まくって苦戦してんのかなって思っちゃった。自分とこのオーナー向けに、家賃2割下げないともっと損失膨らむって暗に言ってる的な。

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fer***** | 2時間前

不動産って利益率低いから、
二割も家賃を下げたら赤字だよ。
この記者は馬鹿なのか??!
どっちも20万円の差は大きいし、
一度下げたら基本的に家賃上げるなんて難しいだよ。
だから、マイナスを確定させるような、
家賃を下げるくらいから空けておいた方がいいの。
何も分かってないよ。

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狂産とう | 2時間前

権利金+敷金+身元保証会社+鍵交換+清掃消毒+火災保険+防犯巡回費用
+駐車場料金+前家賃+不動産屋経費  倒れそうな築40に、いくらで入居できるの。

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