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J-REITはまだまだ上がる?

2013-04-10 13:00:13 | Weblog

まずは前回の読者アンケートを振りかえってみます。前回の「ジャパンネット銀行などが提供するVISAデビットサービス。クレジットカードのように使えて、銀行口座残高分までしか利用できず、使いすぎず、不正利用にも強い点が特長ですが、このサービスは魅力的?」では・・・


 1位:使ったことはないが魅力的 47%
 2位:使ったことはないが魅力的ではない 29%
 3位:使ったことはないがどちらとも言えない 11%
 4位:使ったことがあるが魅力的 5%
  〃:使ったことがあるがどちらとも言えない 5%


 となりました。1位は「使ったことはないが魅力的」ですね。5割近い得票となっています。なかなかの期待値ですね!


 とは言いつつ、実際に使ったことがある方は1割に留まっておりまして、この差は結構、興味深いです。新しい銀行の新しいサービスならまだしも、老舗のジャパンネット銀行が以前から提供しているサービスですからね。


 このサービスの認知度が低いのか、「魅力的に思う」のと「実際にサービスを利用する」間に大きな壁があるのか、分かりませんが・・・恐らくその両方なのでしょうね。


 だとすると今後、ジャパンネット銀行が積極的に広告を行い、認知度を引き上げていけばもっと拡大していくものなのでしょうか?注目したいと思います。


 さて気になるのが、その数少ない利用者の感想ですが、今のところこのようになっています。


 ・魅力的 : 50%
 ・どちらとも言えない : 50%


 とりあえず「魅力的ではない」と答えた人はいませんので及第点と言えるかもしれません。


 このサービスが最も威力を発揮しそうなのが、今ひとつ信用が置けないサイトでの決済手段として利用するパターンですね。筆者は今のところ、具体的なニーズは発生していませんが、機会があればこうしたVISAデビットに再チャレンジしたいと思います。


 では投票がまだの方は、ぜひ投票をお願いいたします。


〔投票〕http://www.ginkou.info/modules/xoopspoll/index.php?poll_id=913


〔前回のコラム〕http://www.ginkou.info/modules/xfsection/article.php?articleid=712


 さて今回は、J-REITについて。


            --- Ginkou ---


日銀、REITを11億円購入
http://www.nikkei.com/


 日銀は9日、不動産投資信託(REIT)を11億円購入したと発表した。上場投資信託(ETF)の購入はなかった。日銀は資産買い入れ基金を通じてREITやETFを購入していたが、同基金は大胆緩和を決めた4日の金融政策決定会合で廃止した。今回のREIT購入は基金廃止後で初めての購入だ。


 1回あたりの購入額は11億円と、基金による直近2回の購入額と同じだった。日銀は資産の値上がりを促す目的でREITやETFなど比較的リスクの高い資産の購入を広げることを決めた。REITは年間300億円のペースへと従来の1.5倍に増やす。


 SMBC日興証券の鳥井裕史シニアアナリストは「REIT市場が値下がりするタイミングで日銀の購入が入っており、下値を支える効果が大きい」と話す。


〔 出典:日本経済新聞 〕


            --- Ginkou ---


 先週は日本の金融界のみならず、世界の金融界で「激震」が起こりました・・・と書くとさすがに誇張しすぎているかもしれませんが、少なくとも金融相場が大きく変動するイベントがありました。


 それが何かといえば、言わずと知れた、黒田日銀総裁による新たな「異次元」の「量的・質的金融緩和」政策の発表ですね。


 今までの金融緩和政策といえば、金利をいかに引き下げるかに主眼が置かれていたわけですが、この新たな金融緩和では資金の供給量に着目し、とにかく大量の資金を銀行などの金融機関に送り込む作戦ですね。目標としてはマネタリーベースの残高を2012年末の138兆円から2014年末には270兆円まで増加させる、とのことです。


 正直、素人にはこれがどんなインパクトがあるのかさっぱり分かりませんし、結局、銀行の資金量が増えるだけで市中には出回らない気もします。民間の資金需要が2倍に増える、というわけではないですからね。いっそのこと国民1人につき270万円(=約270兆円)分配してもらった方がよっぽどインフレ効果が高いと思いますが(笑)、そうした筆者の戸惑いをよそに金融市場は素直に反応していますね。


 金融緩和が行われれば、教科書的には金利が低下し、為替相場が安くなり、株価が上昇するわけですが、それぞれグラフを見るとこのようになっています。


■長期金利グラフ


 


■ドル円為替相場グラフ


 


■日経平均株価グラフ

 


 見事に金利が低下し、円安が進み、株価が上昇していますね。特にビビッドに反応しているのが為替相場です。海外の機関投資家にとってもこの異次元緩和は驚きだった、ということなのでしょう。


 とは言いつつ筆者自身はまだ、こうしたマネタリーベースの拡大が金利低下以外にどんな直接的な効果があるのかピンと来ていないわけですが、そんな少数派に違いない懐疑的な筆者でも異次元緩和の直接的な効果を確信している投資対象があります。それは何かといえばJ-REITですね。


 J-REITとは不動産投信で、具体的にはオフィスビルなどを所有するREIT会社が株式(正確には投資証券らしいですが)を専用の市場に上場することで、取引市場が形成されています。


 簡単に言えばJ-REITを購入することで間接的にオフィスビルなどの賃貸不動産を所有できる・投資できる仕組みということですね。


 ワンルームマンションや賃貸用不動産などに投資するくらいなら、J-REITに投資した方がよいと指摘する専門家は多いですし、筆者も一般論から言えばその通りだと思いますが、ではなぜこのJ-REITは異次元緩和の恩恵を受けるのでしょうか?


 それは異次元緩和によって、日銀が買い増す資産というのは大きく3つあって、国債と、株式と、そしてこのJ-REITだからですね。国債をいくら購入しても資金が日銀から民間銀行に流れるだけですし、株式市場は規模がとにかく大きいので、いくら日銀が買い増しても効果が知れていますが、一方、J-REIT市場は規模が相対的に小さいので、大きな買い支え効果が期待できます。


 さらに日銀がJ-REITを購入すれば、日銀の資金がJ-REIT市場を通じて、直接的に民間の不動産市場へ流れ出ていくことになります。この点は他の2資産=国債と株式とは違うところですね。


 実際、上記記事の通り9日には11億円分のREITを購入したとのことですが、そのJ-REIT相場がどうなっているかと言うとこんな感じになっています。


■J-REITグラフ


 


 直近では大きく下がる局面もありましたが、全般的には好調に推移していますね。特に上記記事でコメントされているように「REIT市場が値下がりするタイミングで日銀の購入が入っており、下値を支える効果が大きい」ということであれば、購入金額以上の効果が見込めるかもしれません。


 そんなわけで筆者はJ-REIT市場への金融緩和効果は大きいのではないかと思いますが、とは言いつつ、金融緩和によっていきなりREITが所有する賃貸物件からの賃料収入が倍増するわけでもなく(不動産の売買収益は増えるでしょうけれど)、J-REIT市場が拡大する効果は見込めるものの、それがすなわち、J-REITのさらなる価格上昇につながるかどうかというのは微妙かもしれません。


 そもそも、こうした金融緩和に期待して「すでに十分上昇した」という見方もありそうです。果たしてさらなる上昇が続くのでしょうか?注目したいと思います。


 では今回のアンケートでは、「日銀の異次元緩和により、国債・株式だけでなくJ-REITの購入額も倍増することとなりましたが、J-REITの価格はまだ上昇する?」でいきましょう。5月10日まで。



■日銀の異次元緩和により、国債・株式だけでなくJ-REITの購入額も倍増することとなりましたが、J-REITの価格はまだ上昇する?(5月10日まで)
 
http://www.ginkou.info/modules/xoopspoll/index.php?poll_id=915








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コメント (3)   この記事についてブログを書く
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3 コメント

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J-REIT (まるいち)
2013-04-12 03:15:19
J-REIT市場は、ここ数日は利確に伴う下げが続きそうですね。国債との利回り格差も気になるところですが、市場環境としては良い方向に向っていると思われるので、今の円安が一服すれば内需関連に再び資金が戻り上昇すると思われます。
投資のスタンスとすれば中長期を視野に上値、下値を想定し、こまめに指数チェックすることが肝要かと思います。
Unknown (東証リート指数)
2013-04-15 11:34:35
東証リート指数の下落傾向が続いている。REITの採算性が低下することは避けられないと見る投資家が多いということになろうか。売り手は機関投資家と外国人、買い手は日銀だけという状況が本当なら、東証REIT指数の下落はまだ続き、日本株の先行指標の役割を果たしそうだ。
いよいよ (xm7821)
2013-04-15 13:15:54
少し早い気もするけどババ抜き始まったみたいね

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