こんにちは。
今年もあと２週間とちょっと
あっという間に月日が流れていきますねぇ
川越の税理士 小澤恵美です
今日は空き家対策の最終章「空き家の譲渡所得の３０００万円の特別控除」について
書いていきます
〔空き家の譲渡所得の３，０００万円特別控除〕
空き家の発生を抑制するための特別措置として、平成２８年４月１日～平成３１年１２月３１日までに相続した
空き家を譲渡した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得の「３，０００万円特別控除」の適用が受けられます。
この制度は相続により空き家となってしまった家屋等を売却しやすくするための制度とも言えます。
『具体的には、相続日から起算して３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、
被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、その家屋（耐震性のない場合は
耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）または取り壊し後の土地を譲渡した場合には、
その家屋または土地の譲渡所得から３，０００万円を特別控除する』という内容です。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費※＋譲渡費用）－特別控除３，０００万円
（この特例措置）
（※取得費が不明の場合は、取得費を譲渡価額の５％で計算）
【具体例】
相続した家屋を取り壊して更地にして５００万円で売った場合の税額
（昭和５５年建築、譲渡費用２００万円、被相続人が２０年間所有、取得価額不明）
① 特別控除を適用する場合（所得税１５％・住民税５％）
（５００万円－５００万円×５％－２００万円－３，０００万円）×２０％＝ ０ 円
② 特別控除の適用がない場合
（５００万円－５００万円×５％－２００万円）×２０％＝ ５５万円
〔空き家の３，０００万円特別控除の適用要件〕（ポイント）
（１） 対象家屋は相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること
（被相続人が１人で住んでいた家屋）
（２） 昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋であること（区分所有家屋（マンション）を除く）
（３） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていないこと（空き家の状態）
（４） 譲渡価額は１億円以下であること
（５） 相続日から起算して３年を経過する年の１２月３１日までに譲渡すること
（６） （５）の要件を満たし、かつ、特例の適用期間である平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までに
譲渡すること
（７） 家屋を取り壊さずに譲渡する場合には、その家屋が新耐震基準に適合するものであること
〔老人ホームに入所した場合の３，０００万円特別控除〕
この制度は、相続時から３年を経過する日の属する１２月３１日までに、被相続人が居住の用に供していた家屋（その敷地を含む）を、
相続人が取得した後に譲渡した場合、譲渡益から３，０００万円を控除することができるというものです。
この規定の適用を受けるための要件の１つに、「（１）相続発生の直前に、その家屋に、被相続人が１人で住んでいた」
というものがあります。
「空き家の増加原因（２）」でも述べましたが、親が老人ホームに入居して自宅が空き家になるケースは多いのでは
ないかと思いますが、亡くなるまで老人ホームに入居していた場合は、相続開始直前において居住していた家屋には
該当しなくなるため、この「３，０００万円特別控除」の適用を受けることはできません。
老人ホームに入居した場合には、「生活の本拠」が、自宅から老人ホームに移ったと考えられるため、
「相続開始直前まで居住の用に供されていた家屋」には該当しない、ということです。
なお、相続税の申告において、建物や構築物の敷地になっている宅地で、被相続人や被相続人と
生計を一にしていた親族が、住んでいた宅地や事業を行っていた宅地を、一定の親族が相続したときに、
一定の限度面積まで、その宅地の評価額を８０％又は５０％減額してくれる「小規模宅地等の特例」という制度があります。
この「小規模宅地等の特例」に関しては、老人ホームに入居していても、一定の要件を満たせば、
８０％又は５０％の評価減を受けることができます。
このように、「空き家の譲渡所得の３，０００万円特別控除」と、相続税における「小規模宅地等の特例」とでは、
老人ホームの入所に関して、「生活の本拠」に対する考え方が違っています。
「空き家の譲渡所得の３，０００万円特別控除」は、相続開始直前まで親が「生活の本拠」としていた
居住用財産を譲渡する場合を想定しているので、老人ホームに移った場合には「生活の本拠」が老人ホームになり、
「親が相続の直前まで住んでいたこと」という、この制度の趣旨とは違ってくるからだと思われます。
今年もあと２週間とちょっと
あっという間に月日が流れていきますねぇ
川越の税理士 小澤恵美です
今日は空き家対策の最終章「空き家の譲渡所得の３０００万円の特別控除」について
書いていきます
〔空き家の譲渡所得の３，０００万円特別控除〕
空き家の発生を抑制するための特別措置として、平成２８年４月１日～平成３１年１２月３１日までに相続した
空き家を譲渡した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得の「３，０００万円特別控除」の適用が受けられます。
この制度は相続により空き家となってしまった家屋等を売却しやすくするための制度とも言えます。
『具体的には、相続日から起算して３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、
被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、その家屋（耐震性のない場合は
耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）または取り壊し後の土地を譲渡した場合には、
その家屋または土地の譲渡所得から３，０００万円を特別控除する』という内容です。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費※＋譲渡費用）－特別控除３，０００万円
（この特例措置）
（※取得費が不明の場合は、取得費を譲渡価額の５％で計算）
【具体例】
相続した家屋を取り壊して更地にして５００万円で売った場合の税額
（昭和５５年建築、譲渡費用２００万円、被相続人が２０年間所有、取得価額不明）
① 特別控除を適用する場合（所得税１５％・住民税５％）
（５００万円－５００万円×５％－２００万円－３，０００万円）×２０％＝ ０ 円
② 特別控除の適用がない場合
（５００万円－５００万円×５％－２００万円）×２０％＝ ５５万円
〔空き家の３，０００万円特別控除の適用要件〕（ポイント）
（１） 対象家屋は相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること
（被相続人が１人で住んでいた家屋）
（２） 昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋であること（区分所有家屋（マンション）を除く）
（３） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていないこと（空き家の状態）
（４） 譲渡価額は１億円以下であること
（５） 相続日から起算して３年を経過する年の１２月３１日までに譲渡すること
（６） （５）の要件を満たし、かつ、特例の適用期間である平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までに
譲渡すること
（７） 家屋を取り壊さずに譲渡する場合には、その家屋が新耐震基準に適合するものであること
〔老人ホームに入所した場合の３，０００万円特別控除〕
この制度は、相続時から３年を経過する日の属する１２月３１日までに、被相続人が居住の用に供していた家屋（その敷地を含む）を、
相続人が取得した後に譲渡した場合、譲渡益から３，０００万円を控除することができるというものです。
この規定の適用を受けるための要件の１つに、「（１）相続発生の直前に、その家屋に、被相続人が１人で住んでいた」
というものがあります。
「空き家の増加原因（２）」でも述べましたが、親が老人ホームに入居して自宅が空き家になるケースは多いのでは
ないかと思いますが、亡くなるまで老人ホームに入居していた場合は、相続開始直前において居住していた家屋には
該当しなくなるため、この「３，０００万円特別控除」の適用を受けることはできません。
老人ホームに入居した場合には、「生活の本拠」が、自宅から老人ホームに移ったと考えられるため、
「相続開始直前まで居住の用に供されていた家屋」には該当しない、ということです。
なお、相続税の申告において、建物や構築物の敷地になっている宅地で、被相続人や被相続人と
生計を一にしていた親族が、住んでいた宅地や事業を行っていた宅地を、一定の親族が相続したときに、
一定の限度面積まで、その宅地の評価額を８０％又は５０％減額してくれる「小規模宅地等の特例」という制度があります。
この「小規模宅地等の特例」に関しては、老人ホームに入居していても、一定の要件を満たせば、
８０％又は５０％の評価減を受けることができます。
このように、「空き家の譲渡所得の３，０００万円特別控除」と、相続税における「小規模宅地等の特例」とでは、
老人ホームの入所に関して、「生活の本拠」に対する考え方が違っています。
「空き家の譲渡所得の３，０００万円特別控除」は、相続開始直前まで親が「生活の本拠」としていた
居住用財産を譲渡する場合を想定しているので、老人ホームに移った場合には「生活の本拠」が老人ホームになり、
「親が相続の直前まで住んでいたこと」という、この制度の趣旨とは違ってくるからだと思われます。
