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神奈川県中央会では、3つのテーマ(「経営革新情報」、「経営に関する法律情報」、
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本日は、「経営に関する法律情報」をテーマとした法律事務所 佐(たすく)
弁護士 佐々木光春氏の12回目の記事となります。
今回のテーマは「賃貸借契約の勘所(その1)」です。
なお、前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
株主の相続対応(その3)
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経営に関する法律情報 第12回



賃貸借契約の勘所(その1)


企業の多くが事務所や店舗を設けるために、土地や建物の賃貸借契約を締結しています。

賃貸借契約を締結するにあたって作成する賃貸借契約書は、貸し主となる大家さんの側が用意するのがほとんどで、
不動産会社などが使用している定型的なものを用いるのが一般的です。

そのため、「いつもこうしている」と大家さんや不動産会社に言われてしまうと、なかなか、変更してくれと言いにくいのが実際かと思います。


その場所で長年営業していくわけですから、契約書の記載とは関係なく大家さんにお願いして融通を利かせてもらうしかないことも
たくさん出てくると思いますので、大家さんと良好な関係をもつことがもっとも重要なのは言うまでもありません。

もっとも、万が一、トラブルが生じてしまった場合、賃貸借契約書の内容によっては、
これまで長年かけて築き上げてきた営業の場が失われることになりかねません。


そこで、今回からは、賃貸借契約締結にあたって、最低限確認しておかなければならない勘所についてお話しします。


賃貸借契約書の確認を求められて私たちが最初に確認するのは、
賃借する物件を何に使うかという、賃貸借の目的、賃借物件の用法です。

例えば、事業の内容が物品の販売の場合、
賃借物件を物品保管のための倉庫として使うのか、お客様に商品を見てもらう店舗として使うのか、事務的なことしか行わない事務所として用いるのかで、
契約書の「賃貸借の目的」「賃貸物件の用法」として記載すべき内容に違いが出てきます。

契約書で定めた賃貸借の目的や賃貸物件の用法に違反する使用は当然のことながら認められませんので、
大家さんの承諾を得ずにこのような使用を行った場合には、賃貸借契約を解除され、最悪、立ち退かなければならないということもあり得ます。

賃貸借契約書を見ていて多いのが、会社の登記にあたって記載した会社の目的をそのまま賃貸借契約書の目的にも流用するケースです。


しかし、定款や登記された目的と実際の事業内容に相違が生じているケースもしばしばありますし、
賃貸借契約では具体的に物件がどのように使用されるのかが重要となりますので、
単に登記された会社の目的を流用するのではなく、
最低限、「倉庫」、「事務所」、「店舗」といったように賃貸物件をどのように使用するのかが分かる記載にする必要があります。


特に、音や臭いの出る営業を行う場合や多くの来客を予定している場合、深夜や早朝の営業を行う場合、高価品を取り扱う場合などは、
近隣住民とのトラブルや窃盗被害などの懸念もあることから、
実際に営業を開始してから大家さんから「そのような使用をするとは思わなかった」というような形で問題となるケースもありますので、
契約締結前に大家さんに予定している物件の利用方法についてしっかりと説明する必要があるのはもちろん、
契約書の「目的」、「用法」欄にもできる限り具体的な記載をすることが後のトラブルを避けるために重要となります。



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法律事務所 佐(たすく)
 弁護士 佐々木 光 春

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