住宅の転貸契約
書面・説明義務付け
トラブル多発で
住宅の転貸契約、書面・説明義務付け トラブル多発で
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO56473020W0A300C2EA4000/
アパートなど賃貸住宅を一括で借り上げ、入居者にまた貸しする「サブリース」に初めて法規制がかかる。約束した賃料が顧客に払わ
れないなどのトラブルが多発したためだ。「必ずもうかる」といった勧誘を禁止するほか、家賃の保証期間など重要事項の契約内容は
書面を交付して説明する義務を事業者に課す。不適切な業者を排除する狙いがある。
サブリース方式でシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していた不動産会社は18年に破綻した。
政府は6日「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」を閣議決定した。サブリースは一般的に事業者が入居者の募集から建物
の維持・管理、家賃収納まで担う。近年急増しており、管理戸数は2018年6月時点で約300万戸にのぼる。民間の賃貸住宅の約2割に相
当する。
ただ物件の所有者と事業者の間で家賃保証などをめぐる問題が頻繁に起きている。事業者が一定期間保証としていても、実際は条件が
付いており、物件の入居状況や周辺の家賃相場の動向次第で減額の可能性がある。事業者から十分な説明がないまま家賃が減額される
といった事例がある。
減額によって、家賃収入を当て込んで組んだローンの返済が滞ることになりかねない。サブリース方式でシェアハウス「かぼちゃの馬
車」を運営していた不動産会社は経営難で家賃の支払いを停止し、所有者の自己破産が出たほか、会社も18年に破綻した。
今回の新法案では、保証家賃の減額リスクなどの重要事項を説明しなかったり、「絶対に損はしない」など虚偽を伝えたりする行為は
禁止になる。家賃保証の期間や金額、契約解除の条件といった内容は、書面を交付して説明する義務が事業者に課される。
国土交通省の調査では、サブリース物件を取得する際に「勧誘を受けて取得した」と答えた所有者は全体の8割程度だった。このうち
サブリース業者のみの勧誘は1割にとどまり、不動産業者や建設会社が関わった例が6割にのぼった。今回の規制はこうしたサブリース
業者と組んで勧誘する事業者にも適用される。
法案にはサブリースも含めた賃貸住宅管理業の登録義務化も盛り込まれた。管理戸数200以上の事業者が対象となる見込みで管理の有
資格者の配置なども義務になる。
新法案は今の通常国会で成立すれば、サブリース関連の規制は年末か来年初めにも施行される。賃貸住宅管理業の登録義務化は施行か
ら1年後となる。違反した場合は業務停止命令を課される可能性があるほか、悪質性が高い場合は罰金や懲役刑もありうる。
賃貸管理適正化法が閣議決定
https://www.re-port.net/article/news/0000061656/
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」（賃貸管理適正化法）が6日、閣議決定した。
単身世帯の増加を背景に生活基盤としての重要度が増している賃貸住宅ではあるが、管理業務の実施をめぐっては管理事業者とオー
ナー・入居者との間でトラブルが増加。特にサブリース事業者については家賃保証等の契約条件誤認に由来とするトラブルが社会問題
化している。こうした背景を受け、諸問題へ対応すると共に管理業の適正化を図るのが同法律案の狙い。
法律案は（1）サブリース事業者と所有者の間の賃貸借契約適正化に係る措置、（2）賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設の2点を
規定。
（1）においては、すべてのサブリース事業者に対して、「不当な勧誘行為の禁止」と「賃貸借契約締結前の重要事項説明」を義務
付ける。また、サブリース事業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営を勧誘する者についても、規制の対象とすることを盛り込ん
でいる。
（2）については、賃貸住宅管理業を営もうとする場合に、管理戸数が一定規模以上の場合は国土交通大臣への登録を義務付ける。
登録事業者については、業務管理者の選任、管理受託契約締結前の重要事項説明、財産の分別管理、委託者への定期報告等を義務付け
る。
◆ ◆ ◆
閣議決定を受け、関連の業界2団体のトップがコメントを発表した。（順不同）
（公財）日本賃貸住宅管理協会会長・末永照雄氏
当協会の長年に渡っての念願であった「賃貸住宅管理業の法制化と賃貸不動産経営管理士の国家資格化」に向けて大きな前進と捉
え、同法案の閣議決定を歓迎します。業界のより一層の発展と社会的地位の向上への礎となることでしょう。今後は全国各地での説明
会・実務研修会の開催や実務書式の作成などを通じ、同法案の普及促進に努めて参ります。
（一社）全国賃貸不動産管理業協会会長・佐々木 正勝氏
本会は、賃貸不動産管理業務の標準化、適正化を推進して参りましたが、本日「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」の
閣議決定により、賃貸管理業の確立、理解が進むものと考えます。今後も、全宅管理は私たちのスローガン「『住まう』に、寄りそ
う。」の具現化に向けて事業を展開して参ります。
政府、サブリース規制へ賃貸管理適正化法案を閣議決定
https://www.s-housing.jp/archives/191314
政府は3月6日、サブリース規制や賃貸住宅管理業の登録制度などを盛り込んだ、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」を
閣議決定した。今通常国会に提出、成立を図る。
オーナーから業者が物件を借り上げて転貸を行うサブリースは、家賃収入の保証として地主向けの賃貸住宅建築のセールスとして利用
されるケースがあるが、近年トラブルも増加し社会問題化している。同法案ではサブリース業者と組んで建築などの勧誘を行う者も規
制の対象とする。
地主などが判断するための事項について事実の不告知や、事実でない説明をするなど不当な勧誘行為を禁止。またマスターリース契約
の締結前に家賃や契約期間など記載の書面を交付し、重要事項説明を義務付ける。これらの違反には業務停止命令や罰金といった罰則
を設ける。
不良業者の排除へ、賃貸住宅管理業者の国への登録制度を導入する。登録義務は全事業者でなく一定の規模以上が対象。国土交通省に
よると今後省令で決めるが、管理戸数200?300戸以上がめどになると見込んでいるという。また賃貸住宅管理の知識や経験のある業務
管理者の配置を義務付ける。
国交省のアンケートによると、管理業者との間でトラブルが発生したと回答したオーナーは2019年度で約46%にも及ぶ。2029年度は15%にまで削減することを狙う。赤羽一嘉国交相は3月6日の閣議後の記者会見で「サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化
のための措置を講ずる」と述べた。