株式日記と経済展望

株式をはじめ政治経済外交文化歴史などの論評です。

女性で不動産投資をしているが、勤勉で堅実な女性にこそ合っている投資ではないか

2013年05月12日 | 経済

女性で不動産投資をしていると言うと結構珍しがられるし、「怖くない?」とか
言われるんですが、勤勉で堅実な女性にこそ合っている投資ではないか


2013年5月12日 日曜日

大改装がすんで一新された私が経営するアパートの外観

伝説の投資家、ジョン・テンプルトンが述べたあまりにも有名な言葉がある。

 「強気相場は悲観の中で生まれ、懐疑の中で育ち、楽観とともに成長し、陶酔の中で消えてゆく。悲観の極みは最高の買い時であり、楽観の極みは最高の売り時である」。

 65歳の個人投資家、赤城敬さん(仮名)はこのテンプルトンの言葉を体現するように日本株投資では、誰もが買わないような時に買うことを心掛ける。2010~12年の3年間の運用成績は「+5%」→「+10%」→「+35%」と3年とも日経平均株価を上回っている。

65歳の赤城敬さん(仮名)は、年金の倍近い収入を、株の配当金と不動産賃貸から得ている。60歳で定年退職、63歳で嘱託勤務を退いた赤城さんの年金収入は年270万円。時価で3200万円の日本株の配当が年100万円、アパートの賃貸収入は410万円になる。金融資産は9000万円だ。

賃貸収入が多いのは、1棟4戸(1戸の間取りは3LDK)のアパートを2棟所有しているため。1戸の家賃は6万1000円。経費を引くと月45万円の収入になる。もともとは赤城さんの父親が相続対策でローンを組み建設したもの。

 数年前に父親が死去して、2000万円のローン残債とともに相続した。金利が4.3%と高かったため、赤城さんは2500万円の退職一時金から残債の2000万円を繰り上げ返済した。

 残った500万円は日本株の購入に回した。赤城さんが日本株投資を始めたのは40代後半の1996年、JR西日本の上場がきっかけ。退職後に年金以外の小遣い稼ぎができたらというのが、投資を始めた動機だ。

現在は高配当銘柄や成長可能性のある割安銘柄を投資対象にする。保有銘柄数は約20。基本は相場の急落時など誰もが買わないときに買いを仕掛ける。(後略)


近隣も住居が建て込んで来たので通路に目隠しと屋根を付けました。


(私のコメント)

「株式日記」のコメント欄には、当日のブログに関係のないコメントが多く、アベノミクス批判やTPP批判など、理念先行の頭でっかちの議論が多いようですが、仕事を持った方よりも無職や学生さんが多いからだろうか? コメントには仕事上の経験からのコメントや投資体験などからの意見が極端に少ない。
 
私としては、若いジャーナリストや政治家の方々に読んで欲しくて書いてますが、それは私の投資体験や経験から得られた理論などを分かってほしいからだ。若いサラリーマンの方にしても、いつリストラや失業を体験するかもしれませんが、65歳の赤城さんのように9000万円の金融資産を持つようになれば生活不安はなくなる。
 
9000万円の金融資産のうちの半分が投資用不動産であり、後は株と現金で所有している。アパートの家賃だけでも毎月45万円の家賃収入があるそうですが、後は日本株の配当収入が年に100万円ほどあるそうです。9000万円を銀行に預けていても利息はほとんど付きませんが、不動産や株式などに投資していれば、年間600万円もの投資収入が得られます。
 
東日本震災後は発電機産業関連株に投資して、60万円の利益が出たそうですが、最近の円安株高は計算外だったのだろう。このように誰もが株式や不動産投資に目を向けないときに投資をしておけば安く手に入るし、投資も慎重になるから失敗も少ない。逆に景気が過熱してきて誰もが強気になった時は手を引くくらいのスタンスが必要だ。
 
相場を張るには誰もが弱気になった時がチャンスであり、投売りされたものを拾っていけばいい。不動産投資にしても、今では郊外に行けば売り地や売り家のカンバンが目に付きますが、今なら格安で手に入るだろう。先日も4月20日に「政府がインフレ政策をとる場合は、不動産投資のチャンスである。自己資金1000万円に対する投資リターン(ROE)は13%になる。」と書きましたが、不況だからこそ掘り出し物の物件を見つけ出す事ができる。
 
まさか不況が20年も続くとは思いませんでしたが、政府や日銀もようやくインフレターゲット政策に踏み切り、無制限の金融緩和政策に乗り出した。銀行が金を貸さなくなったのも株や不動産の暴落で銀行に体力がなくなってしまったからですが、何はともあれ資産インフレで銀行の体力をつけさせれば融資にもリスクが取れるようになる。
 
政府や日銀の官僚たちは自分で商売をしたことがないから、銀行に金を借りに行く事はめったにないだろうし、銀行もどのような融資内容がいいのか分からないから担保融資しかしなくなる。しかし担保をとっても不動産が暴落して回収が出来ずに不良債権が増大した。ならばアメリカのFRBがしたように不動産担保証券を買い取って銀行を救っていますが、日本政府は竹中金融担当大臣は不良債権を吐き出させて処分させた。
 
アベノミクスで全ての株や不動産が値上がりするわけではありませんが、ここで株や不動産に投資が出来る人と出来ない人とに別れて資産格差が広がるのだろう。私自身も山あり谷ありの株や不動産の投資体験を積んできましたが、「株式日記」で少しずつ書いてきましたが、コメント欄を見ても株式投資や不動産投資をしている人はほとんどいないようだ。
 
赤城さんのように9000万円の金融資産と年間600万円の投資収入があれば残りの人生は安泰だろう。そうなれたのもアパート経営や株式投資で積極的な投資活動があったおかげですが、バブル崩壊であまりにも株や不動産投資へ投資をすることは自滅的なイメージを持たれてしまった。デフレ経済では現金を箪笥の中にしまっておくのが有利な事になりますが、それでは日本経済が死んでしまう。
 
私自身も去年から今年にかけてビルの大改装工事やアパートの大改装工事をして大変だったのですが、銀行は保証協会の保証付でないと借り入れは出来ないし、極端にリスクに過敏になりすぎている。誰もが弱気になっている時こそ投資のチャンスであり、金利も安く資材も安く業者も工賃を安くしてくれる。
 
特にアパートは外廊下と階段の老朽化が激しく錆びだらけになり、ニューリアルしましたが今は資材の質が上がって美観も耐久性も格段に違う。ビルの外壁塗料も断熱と高耐久性の塗料が出来て、20年は持つような塗料も出来ました。塗料の断熱性能も空調などに効果が出てきます。
 
不動産経営はどちらかと言うと女性のほうが向いている商売かもしれません。管理は専門業者に任せて、内装などもセンス良く改装すれば入居者も見つかる事でしょう。世の中には私よりも逞しい若い女性がいるようで、再建築不可の格安戸建て物件を手に入れてリフォームして貸し出せば定収入が得られているようです。
 
 



女性と不動産投資~サラリーマン大家さんへの道~ ハタラクオンナノブログ

今日、生まれて始めて固定資産税を銀行で払ってきました。
私は最近、王寺という街にマイマンションを購入したんですが、生まれ初めて固定資産税の通知が来たときは「あ、私不動産所有者なのね~」という実感を改めて味あわされました(汗)。

住宅ローン減税の手続きも、ややこしくて、税理士の先生に電話で聞きまくってやっとこさできたという感じだったし、ますます税務の知識が必要だなぁと感じます。(所得税が全額還付されたのはとってもうれしかったけどね~♪)

ところで、私はマイマンションのほかに神戸の須磨区というところに投資用不動産も所有しているいわゆる不動産投資家で、そこから毎月少ないですが家賃として一定の収入を得ています。

女性で不動産投資をしていると言うと結構珍しがられるし、「怖くない?」とか言われるんですが、不動産投資は知識の分だけリスクをコントロールできて、割とのんびりした投資なので私には性に合っているなぁと感じるんです。

勤勉で堅実な女性にこそ合っている投資ではないかと。

話が変わりますが、現在、欲しいと心に描いているのは「1棟で3000万円前後、15戸以上で実質利回り20%」みたいな物件です。しかし、なかなか条件似合ったものは出会えないもんなんですね・・・。

そして本当にお宝物件というようなものはウカウカしているとすぐに業者が買ってしまい、いい塩梅に利益を乗せて(実質利回りも割といい数字が出ている状態)再販(いわゆる不動産転がし)してしまいます。

今まで何件か物件を見ましたが、割といい利回りものに、それが意外と「売主が業者」と言う物件が多いことに驚かされます。

私は業者を儲けさせるために投資をするようなバカなことはしたくない(そして何だか無性に悔しい)のでそのような物件は「鬼の指値」が通らなければ買わないことにしています。

「割と利回りがいいのに売主が業者」ということは業者はもっと安く不動産を仕入れていると言う風に私は見ているんです・・・。

業者の中には投資家を「カモ」にしているところも残念ながらあると私は見ています。

「仲介手数料」とは別に、「投資用住宅ローンの融資付けの斡旋」という名目で30万円ぐらいの見積もりを出してくる業者もいましたし、「そんなもん仲介手数料に含まれてるんちゃうんか!!」と切り替えしたくなりますが、そういうことも無知の状態で不動産投資をやっているとわからない事なので事前の勉強は絶対必要です!

そして理想の物件に出会うためにも、何件も何件も物件を見ることを怠ってはいけないなととても感じます。



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38 コメント

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Re 9000万円の金融資産を持つようになれば生活不安はなくなる。 (ハゲお断り。)
2013-05-12 13:29:29
世も3億円を目指しているが、TPP推進のみんなの党を支持したほうが得なのかもしれないが、支持しない、自分の事しか考えていない拝金主義アベノミクス推進者が多すぎる、日本人じゃないんだろうな。
Re 私が経営するアパート (ハゲお断り)
2013-05-12 13:33:00
勝った。 オートロックとか付いてないな。 後、5年で資産価値(建物の方)ゼロになるな。
金持ちはカネを世間に回しましょう(笑) (ponpon)
2013-05-12 14:08:59
> 悲観の極みは最高の買い時であり、楽観の極みは最高の売り時
> 日本株投資では、誰もが買わないような時に買う

まぁ、昔からそんなことは誰でも分かっているワケですが(相場は江戸時代以前からある)、「悲観の極み=不況=カネを持っていない人が多い」からこそ、多くの人が“買えない”わけでして…。(苦笑)特に、バブル崩壊後の1990年代以降に大学を卒業した1970年代生まれ以降の世代(現在40歳前後から下の世代)は、雇用機会や賃金に恵まれなかった人が多いので、資産も形成できず懐具合がかなり悪いですからねぇ…。

> もともとは赤城さんの父親が相続対策でローンを組み建設
> 赤城さんは2500万円の退職一時金

親が土地・建物所有者で、本人も“退職金が2500万円も貰えるような”恵まれた職場に勤務していたら、そりゃ不況期でも株が買えるでしょうねぇ…。(苦笑)

> 赤城さんが日本株投資を始めたのは40代後半の1996年

ちょうど、私が関東の某国立大学を卒業して、新宿区の低賃金劣悪IT企業に入社した年ですね。(笑)翌1997年には、その会社の後輩(早稲田大卒)が入社三ヶ月で飛び降り自殺しました。ま、最初の夏のボーナスが手取り2万円(一ケタ)でしたからね。(苦笑)

> 仕事上の経験からのコメントや投資体験などからの意見が極端に少ない
> コメント欄を見ても株式投資や不動産投資をしている人はほとんどいない
> 若いサラリーマンの方

バブル崩壊後の“超就職氷河期”に遭遇した世代がもう40代になっているくらいですから…。(苦笑)最近はスーツを着て歩いているサラリーマン・OL風の人でも、低賃金の契約・派遣・パート・バイトが多いですし…。右肩上がりの昭和時代と同じ感覚で世間を見ないほうが良いと思いますよ。最近の報道によると、弁護士の2割が年収100万円以下だそうですしねぇ…。

> 不動産投資にしても、今では郊外に行けば売り地や売り家のカンバンが目に付きます

↓こういう状況なので当然かと…。(苦笑)
http://homepage3.nifty.com/joharinokagami/112151.html
http://homepage3.nifty.com/joharinokagami/132098.html

> デフレ経済では現金を箪笥の中にしまっておくのが有利

バブル崩壊後の“超就職氷河期”のダメージをモロに喰らった今の40代以下の世代は、その現金自体を持っていない人が多いですからねぇ…。(苦笑)私は超就職氷河期世代の40代ですが、海外旅行には一度も行ったことがありませんし…。車は運転しますが、自分の車ではなくて家族の車ですし…。(笑)
↓超就職氷河期とは…。
■有効求人倍率グラフ(1990年~2013年)※表示期間を「1」にして下さい。
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart.cgi?code=0722&asi=3

今のような不景気のご時世でもそこそこカネを持っているのは、TORAさんの世代(50代)あたりから上の世代でしょう。でも、年金生活に入った人達の中には家計の遣り繰りに苦労している方もいらっしゃるようで、今までコツコツ集めてきたものをネットオークションなどで売却処分している方々もいらっしゃいます。
民主反省会、目立つ弁解…自民や官僚責任転嫁も (愛信)
2013-05-12 14:29:44
民主反省会、目立つ弁解…自民や官僚責任転嫁も
http://www.yomiuri.co.jp/politics/news/20130512-OYT1T00151.htm

【関連情報】
【東北地方太平洋沖地震被災者応援掲示板】
http://www.aixin.jp/ATH17.cgi

日本国民を騙す世論誘導を行い民主党政権を誕生させた支那朝鮮に支配された反日売国テレビ局・マスコミが
東北地方太平洋沖大震災の取材もしないで事実と異なる捏造報道や偽装報道を垂れ流して日本国民を騙していた
のである。反日民主党の反省会で話されている事を取材もしないでいて、何も知らないから報道しない、報道
できないと言い訳に終始していたテレビ局・マスコミの報道しない自由の為に多くの被災者が窮地に追い込まれ
ている。反日売国政党の元韓直人(菅直人)総理の責任を追求も必要だがしかし、更に重要なことは今でも当時
と同じ体制で相変わらず支那朝鮮を擁護する報道をしている反日売国テレビ局・マスコミの日本国民にたいする
捏造報道、虚偽報道、隠蔽報道の責任を明らかにするべきである。

【マスコミ隠蔽の掲示板】最新版
http://www.aixin.jp/axbbs/kzsj/kzsj4.cgi
【マスコミ隠蔽のタイトル一覧】最新版はこちらをクリックして下さい。


ps:
金利が上がれば、不動産は暴落するよ。
過信は禁物
仕事を持った方よりも無職や学生さんが多いからだろうか?←キツイw (Unknown)
2013-05-12 14:31:55
>>仕事を持った方よりも無職や学生さんが多いからだろうか?

 プー太郎が多いということでしょw 今、株を持っている人間ならアベノミクス万歳に決まっているわけで、そうそう批判ばかりはしていられないはずだからね。私も電機株を持っていたが先週で売りました。案の定、決算が出た後で大幅に下がって売りが正解でしたが。

 うちの高校時代の出世頭は女性で、先日も新宿三丁目近辺でワンルームマンションを一棟買いして全室埋まったそうだ。管理は管理会社に任せればいいだけで、本人は旅行三昧の生活のようだ。

 すでに不動産の二極化は始まっているので、都心の物件(新宿、渋谷、品川、港、文京区)あたりのオウナーは強気だろうjが、三多摩地区はおおむねダメですね。Toraさんのアパートも千葉ということで、入居者は全室埋まっているのだろうか?

 先日の「株式日記」有料メルマガ化の話題でも賛成の人間はほとんどいなかった。どうも読者のレベルは生活実感の無い人々が多いということなのだろうか。だとすれば有料化は無理で、Tora氏もがっかりというところだろう。
◆売り物殺到で売買停止に(日本国債=5/10日) (Unknown)
2013-05-12 15:18:50
国債先物市場で12時39分に売り一色となりストップ安となり、売買を停止しており、利回りは0.7%にまで急上昇しています。
日銀や公的資金の買いで何とか売り気配継続は解除されていますが、週明けも売り物殺到となり、外人が保有国債を投げ売りし、円を売ってきた場合、国債暴落・円急落という、世界的に見て危険な状態になりかねません。

Unknown (Unknown)
2013-05-12 15:22:21
>その結果、国家主権が犯される事態がつぎつぎと引き起こされている。
はいはい。で、メキシコやカナダは衰退したんですね?

じゃあ例えばNAFTA加盟前と後の両国の失業率の推移を教えくださいよ。
なんで誰も言わないの?よっぽど都合が悪いみたいですね。

TPP反対派ってオカルトですか。
長文を書いたり引用する割には数字は一向に出てこない。
何を根拠に反対しているのか、理解できませんよ。
Re 私も電機株を持っていたが先週で売りました。嘘です。 (ハゲお断り)
2013-05-12 15:26:21
儲かっている奴は儲かっている。と絶対言わない。 こっそり飯を食ってんだよ。 回転売買をしないとダメだっうの。 レベルが低すぎる
Unknown (クロ)
2013-05-12 15:29:20
私は311以後から日本株やJリートを買っています。
日本を応援したい気持からです。
年収以上の含み益になっていますが。
今買おうとしているのは、ユーグレナという会社の株です。
ミドリムシからバイオ燃料を作ろうとしています。
石油藻もいいですが、私はこちらを応援しようと思います。

http://www.euglena.jp/
Unknown (匿名)
2013-05-12 15:52:06
.
不動産投資のほうはあんまりやってないから釈迦に説法かも知れんが、

欧米の雇用状況は極めて悪く、中国も崩壊のカウントダウン中。

新興国が、と言うが、インドは宗教的な制約が多く、東南アジアは

シャカリキになって働く、と言う概念がない。

そんな国々が日本並みに繁栄することなどできるわけがない。

そして日本は目下少子高齢化。

国内・海外の経済情勢は先が見込めない状況で不動産業が

売り手市場になるには人口が1億人切るぐらいじゃないと無理だろう。

また、物件も飽和気味だし、水周りだって20年は持たせられないから

10数年おきにリフォーム費用が2~300万かかる。となると、

首都圏で駅近築20年ぐらいのマンションを1500万で買って運用する場合、

10年で償却できる程度に表面利回りを設定したとしても最初の10年で元をとり、

そこから水周りをリフォームしてさらに10年で利益を出す。そうすると築40年。

売るに売れないわけで、そこからさらに10年賃貸できるかと言うと、

相当厳しい。建て替えることになればさらに金がかかる。2000万。

大企業に新卒で入り、金をためて35歳ぐらいで始めたとして、

最初の10年は減価償却。45歳から利益が出始めて10年で55歳。

自分は35歳から10年分の給料と家賃で45歳で持ち家を買う。

45歳から60歳までの給料でもう1軒マンションを買って運用。

資産は持ち家1軒と中古マンション2件と退職金と年金。

今から25年以内にバブルが再来して物件価格が3倍になることが

わかっているわけでもないし、それなら、持ち家と現金もしくは純金投信でよくね?

定年退職後に不動産屋になって代々受け継いでいくならともかく、

人生設計としてはいかにも割が合わないと思うが。

まともなコメントがないと言うのでまともなコメントをしてみた。

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