株式日記と経済展望

株式をはじめ政治経済外交文化歴史などの論評です。

投資家がデフォルトを起こし、スルガが担保物件を処分したいのなら私は半値なら買います

2018年02月26日 | 経済

投資家がデフォルトを起こし、スルガが担保物件を処分したいのなら私は半値なら
買います。理由は物件をほぼ作り直さねばまともなシェアハウスにならないからです。


2018年2月26日 月曜日

あこぎなシェアハウス業界の戦々恐々 2月23日 ヒロ

今日は週刊誌的ネタになってしまうので申し訳ないのですが、私もシェアハウス業界にいるものとしてどうしても書かせていただきたく思います。ちょっと前に朝日新聞も追加記事を掲載していてかなり公になりつつあるので業界だけのネタにしなくてもよいのかと思います。

「かぼちゃの馬車」というシェアハウス運営会社があります。600棟以上あるとされ、数だけ言えば業界ではNO1であります。この会社は2012年に設立ですからまさにシェアハウスが世に知られ、ブームになり始めた頃であります。破竹の勢いで成長したこの会社が今、倒産の危機にあるとされています。

実を申し上げると、私は2012年頃から東京である土地の買収交渉をしておりました。アパート兼複数の飲食店舗付物件で相続の絡みからオーナーさんがたくさんいて大変だったのですが、売却金額を含め同意していました。ただ、テナントが空になったらという買取り条件がついていました。ほとんど、きれいになったのですが、一店舗だけどうしても立ち退きに同意しません。挙句の果てにやくざでもそこまで要求しないだろうという退去精算金を突き付けられ、交渉が行き詰まり、一旦契約解除で「しばし放置」という作戦を取りました。

ところが2年ほどしてオーナーさんはテナントを出し、他の方に物件売却に成功します。色々調べたところ売却金額が私との同意金額より2割以上も高いようなのです。登記簿謄本を見ると短期間のうちにオーナー変更が2度、起きており、静岡のスルガ銀行が1億円近い融資を行っています。「はて、なんで東京の物件にスルガなのか?」やや不思議感がありました。

そのうち、建築が始まり、出来上がった「かぼちゃの馬車」の物件の間取りを見てびっくり。これはシェアハウスではなく、寄宿舎でもなく、単なる詰め込み宿だと。つまり、容積一杯に個室を作るだけ作って共有エリアは極小。トイレやふろ、洗濯はどう考えても長蛇の順番待ちになりそうなプランでした。

「かぼちゃの馬車」は家賃が高いとされています。私はそうではなくて共益費がめちゃくちゃ高いと指摘しておきます。一部屋2万円も取るのです。理由は分かっています。運営会社の懐にすとんと落ちるのはこの共益費に含まれるであろう見えない利益があるからでしょう。

「かぼちゃの馬車」の実質オーナーはかつてビデオ安売り王などで名をはせた佐藤太知氏で逮捕歴もある裏社会の著名人です。そのため、本人は表向き顔を出せないのでダミー社長としてレオパレス出身の大地則幸氏を起用します(氏は今年、解任されたと理解しています)。手法はかぼちゃが投資家を見つけた時点で物件を一旦かぼちゃが購入、それを投資家に転売し、かぼちゃがサブリースしてシェアハウスとして運営するという仕組みです。

この流れを見るとかぼちゃががっぽり儲けられる抜け穴だらけです。まず、土地の所有者が2度変わりますのでかぼちゃが投資家に売却する際になにがしか稼げます。次いでかぼちゃが建築を請け負います。これでまた儲けます。(その上、建築請負に伴う売り上げ増は銀行に急成長する会社のイメージを植え付けます。)次に投資家にサブリースすることで儲けますが前述のように投資家には家賃分に対して応分の分配金をするだけで共益費に対しては払っていないと思われます。ならば、かぼちゃはここでもかなり抜いているはずです。つまり、このスキームは投資家が丸損するようになっています。

そのかぼちゃは1月23日に全投資家に対して「サブリース料支払い停止」のお知らせをしています。つまり、投資家はシェアハウスとしての運営事業から一円もお金がリターンがなくなるのです。これでは多額のローンをスルガ銀行から組んだのに返済できないのです。しかも一部情報によれば投資家の銀行からの金利は3-4%とあります。この時代にこんな金利を払うこと自体が分かりません。私のシェアハウス事業の借り入れの金利は1%にほど遠いレートです。

個人的にズバリ申し上げるとこれは銀行をも巻き込んだ極めてグレーな裏社会にありそうなスキームです。バブルの時代の不動産事業と似た話でこんなバカ話が今でも存在したのか、という驚愕すら感じます。

ではなぜ、こんな事件が起きつつあるのか、といえば二つの視点があると思います。一つはスルガ銀行という地方銀行経営の背景があります。実は静岡といえば静岡銀行が仮想通貨/ビットコインを率先して扱う銀行として急速に知名度を上げたこともあり、同じ県内のスルガが焦った可能性はあります。そのためアパートローンのスルガとして「緩い貸し出し、高い金利」で圧倒的な業績を上げ、地銀の業務純利益は1.42%で二位の0.59%と比べてとんでもない高収益銀行ということになっているのです。

もう一つは投資家です。1億円ぐらいの融資を得られる投資家は結構いるものです。そしてシェアハウスがちょっとはやった時代です。経営もやってくれてリターンもあるとなればこんなおいしい話はありません。(世の中、おいしい話などまず、転がっていることはそうそうありません。)しかもスルガが融資までしてくれるパッケージだとしたらどうでしょうか?お手軽そのものです。ここに引っかかったということでしょう。

では最後にお前の「戦々恐々とは何か」であります。これはこの600棟ものシェアハウスが市場に安値で流れ出ると需給バランスを崩すということです。シェアハウスのポータルサイトでは満室にならない物件が山のように並びます。家賃1円と銘打っている広告すらあります。

投資家がデフォルトを起こし、スルガが担保物件を処分したいのなら私は半値なら買います。理由は物件をほぼ作り直さねばまともなシェアハウスにならないからです。もともと私の査定より2割ぐらい引き上げているのですから改装費を含めやはり半値ではないと業者取引としては成立しないのであります。失敗するとこれぐらい厳しいペナルティが来るということでしょう。そのうち、「かぼちゃ一山まとめていくら」という業者ディールが業界内で必ず出てくる気がします。

不動産のこんな暗い話、私はかなり前から知っていましたが、「あこぎ」という言葉が一番似合うようです。



(私のコメント)

「かぼちゃの馬車」事件は、東京のミニバブルを象徴するような事件ですが、シェアハウスは現代版のタコ部屋のようなものであり、とても手を出す気になれない。しかもスルガ銀行まで絡んでいるからバブル現象でもあるのでしょう。小規模でやるのならまだ見込みもありますが、600棟ともなれば、それだけの需要があるとは思えない。

若い人のパートやるバイトは都会に集中しているから、通勤を考えれば都会に住まいを求めなければならない。若い人ならシェアハウスで安く住まう需要もあるだろう。給料が十数万円なら住宅費は2万円くらいが限界だろう。だからシェアハウスの需要はあるのですが、限界がある。

シェアハウスの上にはワンルームマンションやアパートがありますが、最近ではワンルームマンション規制で供給が減ってきている。木造アパートも老朽化して建て替えられるとマンションになっていることが多い。家賃としては5万から7万くらいが相場になる。だからより低コストの住宅となるとシェアハウスに流れるようだ。

スルガ銀行と裏社会で逮捕歴のある佐藤太知氏が組んだものらしいですが、スルガ銀行の貸出金利が3-4%と言うのはいくらなんでも高すぎる。せいぜい2%が相場なのですが、投資家たちは高いと思わなかったのだろうか。「かぼちゃの馬車」はサブリース経営だそうですが、サブリースには落とし穴がある。

このような他人まかせでは、不動産経営では上手く行くはずがなく、アパートのサブリースでも上手く行っていないケースがたくさんある。立地さえよければアパートでもシェアハウスでもサブリースでも上手く行くでしょうが、条件が悪ければ中途解約されて投げ出されてしまう。

旨すぎる話には罠があると見るべきですが、自分でシェアハウスを経営するくらいでないとリスクに気がつかないのかもしれない。都内の物件なら億単位の投資になりますが、当然億単位の融資を受けている。それが3-4%の金利ならスルガ銀行は大儲けだ。しかしそれが焦げ付けばスルガ銀行にとっても不良債権になってしまう。

鈴岡銀行もビットコインに手を出していますが、ここに地方銀行の危機感が現れている。ビットコインも「かぼちゃの馬車」も投機的であり、ハイリスクローリターンだ。スルガ銀行は担保を差し押さえて投売りしてくると思われますが、ヒロ氏は投げ売り物件が出たら半値で買うそうだ。

「かぼちゃの馬車」は名前こそ可愛いいが、実際はタコ部屋であり、それがシェアハウスと言い換えられている。アパートをマンションと呼ぶのも言い換えであり、実際にはなんの変りもない。

ジャンル:
経済
コメント (20)   この記事についてブログを書く
« スポーツでも日本が気になり... | トップ | 200万円ものお金をかけて家屋... »
最近の画像もっと見る

20 コメント

コメント日が  古い順  |   新しい順
Unknown (太郎)
2018-02-26 12:39:14
江戸からつずく日本人の常識を忘れたにとびとでしているのは支那人か朝鮮人かアメリカ人など外国人の常識で動いている人々でしょう。国会にもうようよいる、NHKにはごまんといるでしょう。
 うまい話はない。ただよりたかいものはない(教育無償化) 親の言うこととなすびの花は瀬のいひとつの無駄もない、とか
 ところで早くアメリカは北朝鮮へ軍事攻撃いて、広島長崎の市長たちが主張する核廃絶の一歩を踏み出してもらいたいが、問題はその後だ。俺たちの税金を自民党政府は鐚いちもんもなんぼく朝鮮に使うな。特にこうの太郎よ。
民泊 シェアハウスの犯罪誘発性 (Unknown)
2018-02-26 14:48:09
兵庫女性不明事件、供述どおり胴体など見つかる 不明女性の遺体か バラバラ事件  

英語堪能バカ(27)をマンションに監禁、アメリカ国籍のバイラクタル・エフゲニー・ヴァシリエヴィチ容疑者(26)逮捕

【民泊女性不明事件】不明女がインスタに「JAYと会う」 容疑者と待ち合わせか 他にも4、5人の女性を連れ込んでいた。県警は全員の安否 ...

兵庫女性不明 米国籍とマンションに入る

交流アプリで知り合う…兵庫女性不明事件 : ニュース : 読売新聞(YOMIURI
人任せで儲かる訳がない (AAA)
2018-02-26 14:59:48
うまい話に乗せられて自己破産する人が、かぼちゃ馬車事件で1000人ぐらい出るようです。

人任せで儲かると思うのが誤りです。

単なるネギカモになって今頃は後悔していると思うのですが、事前に相談できるまともな人間がいなかったのでしょうか?
Unknown (Unknown)
2018-02-26 15:01:04
日本の国自体がシェアハウスみたいなもんだな。
税金という家賃払っている。
タコ部屋 (Unknown)
2018-02-26 15:03:40
「シェアハウス」などと、名前は洒落ているものの、風呂、キッチン、トイレが共用の通称「タコ部屋」に近い建造物ではないでしょうか。民泊施設で宿泊を繰り返していたアメリカ人が、SNSで女性をおびき出して殺人まで犯していたというような事件が、ワイドショーで取り上げられていますが、はっきり言えば、シェアハウスなどは、まともな人間の住むところではありません。即刻、退去をお勧めします。

というのは、私も東京で始めて自分でアパートを借りた時が、「シェアハウス」でした。風呂なし、水道からトイレまで共用の三畳間でした。そこまで劣悪でないかも知れませんが、話に出てくる自称シェアハウスの作りは似たり寄ったりだと思います。人間が長く住むところではありません。私も半年ぐらいで引っ越しました。今でも覚えていますが、貧乏学生から、水商売、土方など、錚々たる顔ぶれで、そんなところに住む女性は、訳あり寡婦がほとんどでした。

ヒロさんという方も、そういう不動産事業に手を出していらっしゃるわけですか。ブロゴス等でいろいろ文章を読ませて頂いておりますが、確かカナダ在住で、最近、日本でも手広く不動産事業に手を出すようになったということのようで。日本の若者の貧困化をいち早くインプットした上での事業展開という事なのでしょうが、どこか日本人離れした感覚の方ではないでしょうか。
Unknown (sankei)
2018-02-26 16:33:42
Googleマップ見て空き巣 逮捕 グーグル幇助か、 自宅勝手に公開は事件招く

電子書籍と紙の売り上げ逆転 

補償や再開、依然不透明 「NEM」流出1カ月

3300万円脱税疑い 韓国食品販売会社を告発 ・・ 消費税を免れたとして、埼玉県八潮市の韓国食品販売会社「食文化」と、李東憲代表取締役(46)を告発した。

 消費税は、商品が売れた際に客から受け取った分から、自社が商品を仕入れた時に支払った分を差し引いて申告する。李(46)は日本のダミー会社を通じて韓国のりなどの輸入を偽装し、仕入れにかかった架空の消費税を計上。これを他の自社が受け取った消費税から差し引き、この3年間消費税、地方消費税を少なく申告した容疑。
Unknown (Unknown)
2018-02-26 17:07:18
>「あこぎ」という言葉が一番似合うようです。

↓こういう横取りも「あこぎ」か。
■"Don't touch my food"
 https://imgur.com/gallery/lLVZ7
Unknown (Unknown)
2018-02-26 17:10:06
民泊Airbnb(エアビーアンドビー)、 新戦略を発表、グレード制度など注目の4つのポイント、10年後に年間ゲスト数で10億人を目標に トラベルボイス

大阪・民泊監禁犯罪 ・・ 米国籍の容疑者、交流アプリ使用か

中国、外国農地を「爆買い」 豪、米、欧州でも買収の動き AFP=時事 2/26(月)
不動産訳アリ物件の話 (Unknown)
2018-02-26 17:39:19
銀行悪徳と悪徳ブローカー、悪徳デベロッパー、悪徳金融債権買取屋・・・など

世の中には知っておかなければいけない「そちも悪よの~~(笑)」話がいっぱいだにゃ~~ん?ってか!
投資家 vs 運営者(博打の胴元) (博打の胴元)
2018-02-26 18:06:30
仮想通貨で勝てるのは運営者だけ。今のままでは決済手段になり得ない ...
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180226-00010002-newswitch-bus_all

> 仮想通貨取引所の運営は、万全のセキュリティ対策が必要だが、それを除けば、単なる場貸しだけをしている運営者がノーリスクで何パーセントも儲けられる旨味のあるビジネスだ。そもそも仮想通貨は裏付け資産がないまま投機的取引がされているが結局はゼロサムゲームだ。その中で確実に勝てるのは運営者だけで、後の参加者はその分だけ全体として必ずマイナスサムゲームになる。 それが成立すること自体が健全なこととは言えない、

コメントを投稿

ブログ作成者から承認されるまでコメントは反映されません。

経済」カテゴリの最新記事