インフラの整った新しいビルが沢山建っていますが、当然に需給バランスが有ります。「新宿区新聞」という新聞が有り、そこに主要ビルの募集賃料が載っていましたので一部転載し追記します。
西新宿には超高層・高層ビルが20棟以上建っていますが、競争相手は新宿区内だけでは有りません。丸の内・大手町、渋谷、六本木・虎ノ門など東京の主要地域は当然に競争相手となります。
リーマンショック前は丸の内・大手町の新しい超高層ビルは坪あたり6～7万円もする時が有りましたが、現在では坪あたり4～4.5万円程度になりました。供給量も増えましたし、景気が後退した影響が大きいようです。
そんな中、渋谷ヒカリエはオープン1年前にテナントが決まり満室稼働という滑り出しです。賃料が4．2万円程度と丸の内・大手町の新しい超高層ビルと同程度とのことです。まあ確かに場所は便利ですね。
渋谷ヒカリエに引っ張られるように、渋谷の超高層ビルは稼働率が高いようです。渋谷マークシティなどは井の頭線渋谷駅直結なので高いのは分かりますが、駅から10分以上かかる物件も稼働率が高いとは驚きです。
それに対して、わが新宿。
西新宿の超高層ビルは苦戦をしています。築年数が40年程度の古い超高層ビルは増えてきましたが、内外装のリニューアル（特にエントランスや地下の飲食店街、トイレなど）を施して古さを感じさせない工夫もされています。しかし新宿駅から遠い物件を中心に賃料は低いです。
リーマンショック前を思い出すと、築年数の古い見た目のさえない低層ビルでさえ「坪2万円に上げますよ」とオーナー側から言われていた頃が懐かしいです。
新宿区新聞によりますと、主要物件の募集賃料や空室は以下の通りです。
空室 募集賃料（坪）
新宿三井ビル 1200坪 2.5万円前後
新宿野村ビル 100坪 2万円台半ば
小田急第一生命ビル1500坪 1.8万円前後
新宿NSビル 2000坪 2.2万円前後
エルタワー 200坪 2万円台半ば
上記は比較的築年数が経っている「古参」の超高層ビルですが新宿駅から一番遠い、小田急第一生命ビルは空室が多く、2万円を切っています。小田急第一生命ビルは20年位前にキヤノンが入居しており知人がいたのですが、「遠くて嫌だ。下丸子（本社）に戻りたい」と言っていたのを思い出します。
NSビルは上階にレストラン街が有るのですが、飲食店テナントもなかなか埋まらず寂しい雰囲気です。新宿駅に一番近いエルタワーはやはり人気が高く、野村ビルも善戦していますね。
次は少し新しい平成10年頃に建てられたビルを比べてみます。
空室 募集賃料（坪）
アイランドタワー 800坪 2.3万円前後
マインズタワー 800坪 2万円台半ば
小田急サザンタワー1000坪 2.3万円前後
アイランドタワーは区分所有建物と言って階ごとにオーナーが違う物件です。従ってまとまったフロアーを借りることが難しかったり、賃料がフロアーごとに違ったりするデメリットも影響しているかもしれません。
マインズタワーはJICA、小田急サザンタワーはマイクロソフトという主要テナントが退去した影響は大きそうです。
次はここ3年以内に建てられた新しいビルを比べてみます。
空室 募集賃料（坪）
新宿フロントタワー 入居率7割弱 1.9万円前後
新宿グランドタワー 入居率85％ 2万円台半ば
新宿イーストサイドスクエア 入居率3割 1.9万円前後
2010、2011年に続けて建ったグランドタワー、フロントタワー。場所は西新宿駅から3～4分程度で2つは並んで建っています。そして今年2012年に建った東新宿駅直結のイーストサイドスクエアは入居率3割と驚愕の低さです。
この新しいビルでさえ2万円を切るような状況です。
フロントタワーとイーストサイドスクエアは三菱地所の物件です。丸の内では不動産王国を築いている三菱地所ですが、新宿では誤算続きで大苦戦ですね。
西新宿には超高層・高層ビルが20棟以上建っていますが、競争相手は新宿区内だけでは有りません。丸の内・大手町、渋谷、六本木・虎ノ門など東京の主要地域は当然に競争相手となります。
リーマンショック前は丸の内・大手町の新しい超高層ビルは坪あたり6～7万円もする時が有りましたが、現在では坪あたり4～4.5万円程度になりました。供給量も増えましたし、景気が後退した影響が大きいようです。
そんな中、渋谷ヒカリエはオープン1年前にテナントが決まり満室稼働という滑り出しです。賃料が4．2万円程度と丸の内・大手町の新しい超高層ビルと同程度とのことです。まあ確かに場所は便利ですね。
渋谷ヒカリエに引っ張られるように、渋谷の超高層ビルは稼働率が高いようです。渋谷マークシティなどは井の頭線渋谷駅直結なので高いのは分かりますが、駅から10分以上かかる物件も稼働率が高いとは驚きです。
それに対して、わが新宿。
西新宿の超高層ビルは苦戦をしています。築年数が40年程度の古い超高層ビルは増えてきましたが、内外装のリニューアル（特にエントランスや地下の飲食店街、トイレなど）を施して古さを感じさせない工夫もされています。しかし新宿駅から遠い物件を中心に賃料は低いです。
リーマンショック前を思い出すと、築年数の古い見た目のさえない低層ビルでさえ「坪2万円に上げますよ」とオーナー側から言われていた頃が懐かしいです。
新宿区新聞によりますと、主要物件の募集賃料や空室は以下の通りです。
空室 募集賃料（坪）
新宿三井ビル 1200坪 2.5万円前後
新宿野村ビル 100坪 2万円台半ば
小田急第一生命ビル1500坪 1.8万円前後
新宿NSビル 2000坪 2.2万円前後
エルタワー 200坪 2万円台半ば
上記は比較的築年数が経っている「古参」の超高層ビルですが新宿駅から一番遠い、小田急第一生命ビルは空室が多く、2万円を切っています。小田急第一生命ビルは20年位前にキヤノンが入居しており知人がいたのですが、「遠くて嫌だ。下丸子（本社）に戻りたい」と言っていたのを思い出します。
NSビルは上階にレストラン街が有るのですが、飲食店テナントもなかなか埋まらず寂しい雰囲気です。新宿駅に一番近いエルタワーはやはり人気が高く、野村ビルも善戦していますね。
次は少し新しい平成10年頃に建てられたビルを比べてみます。
空室 募集賃料（坪）
アイランドタワー 800坪 2.3万円前後
マインズタワー 800坪 2万円台半ば
小田急サザンタワー1000坪 2.3万円前後
アイランドタワーは区分所有建物と言って階ごとにオーナーが違う物件です。従ってまとまったフロアーを借りることが難しかったり、賃料がフロアーごとに違ったりするデメリットも影響しているかもしれません。
マインズタワーはJICA、小田急サザンタワーはマイクロソフトという主要テナントが退去した影響は大きそうです。
次はここ3年以内に建てられた新しいビルを比べてみます。
空室 募集賃料（坪）
新宿フロントタワー 入居率7割弱 1.9万円前後
新宿グランドタワー 入居率85％ 2万円台半ば
新宿イーストサイドスクエア 入居率3割 1.9万円前後
2010、2011年に続けて建ったグランドタワー、フロントタワー。場所は西新宿駅から3～4分程度で2つは並んで建っています。そして今年2012年に建った東新宿駅直結のイーストサイドスクエアは入居率3割と驚愕の低さです。
この新しいビルでさえ2万円を切るような状況です。
フロントタワーとイーストサイドスクエアは三菱地所の物件です。丸の内では不動産王国を築いている三菱地所ですが、新宿では誤算続きで大苦戦ですね。
