トレーダーズキッチン今日もてんこ盛り

株のデイトレードと食事

スルガ銀行 かぼちゃの馬車3

2018-02-25 13:08:45 | 小説
蛍/サザンオールスターズ.cover by taka
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スルガ銀行 かぼちゃの馬車2

2018-02-25 12:19:41 | 小説
サブリースというのは、非常にオーナー側に不利な条件のように見える。でも契約するか、しないかは、オーナー側が判断するのだから、5分5分だ。客観的にはオーナー側のリスク管理が甘い。行政としては、組織犯罪を行う集団として、組織委壊滅と影の首謀者摘発と厳罰に取り組んでもらいたい。 


手元資金不要で高利回り――。そんな悪魔のような囁きを信じて多額の不動産ローンを組んでしまった約700人ものシェアハウスオーナーがトラブルに巻き込まれている。問題になっているのは、タレントのベッキーがCMキャラクターを務めていた女性専用シェアハウス『かぼちゃの馬車』だ。

 運営する(株)スマートデイズ(東京都中央区)は、直近で約310億円もの売上高を計上していた。
 「借り手がいなかった場合も安定した定額収入を約束し、オーナーに土地を販売。シェアハウスの設計代を含めた建築をスマートデイズが請け負い、完成後に一括で借り上げて管理するサブリース事業を手掛けていました。オーナーは賃料収入で金融機関に返済し、高利回りの収益を得るスキームでした」(社会部記者)

 ところが、昨年の10月からシェアハウスオーナーに対する支払い減額を一方的に通告。今年1月には賃借料の支払いを停止し、多額の借金を抱え返済原資を失ったオーナーらは金融機関への返済ができなくなった。投資しているオーナーの大半はサラリーマンで、9割が銀行から1億円もの借入をして新築物件を購入したという。
 スマートデイズの関係者は、内実をこう話す。
 「物件を作り続けて販売し、オーナーの賃借料の資金に充てていた自転車操業ですよ。昨年10月にスルガ銀行が物件を購入しようとしていた人へのアパートローンを打ち切り、販売予定だった物件が売却できず資金繰りが行き詰まりました。アパートローンを斡旋・融資していたのがスルガ銀行なのです。実際、シェアハウスのアパートローン説明会を開催するほど密接なつながりを持っていました」



マロも不動産のサブリースのセミナーのさくらを2回ぐらい派遣で行ったことがある。さくらといっても、行って座ってるだけだけど、セミナーの客の半分以上はさくらだろう。不動産は多きなお金が動く。最近は、その手のお仕事がないのでサブリース関係も下火で、又、何年かの周期であると思うが。
タレントはベッキー。またもお騒がせ。ベッキーの谷町の筋が悪いのかもしれない。



スルガ銀行株式会社(スルガぎんこう、英称:Suruga Bank Ltd.)は、静岡県沼津市に本店を置き静岡県・神奈川県を主たる営業エリアとする日本の地方銀行である。実店舗は五大都市圏でも展開しており、ネットバンキングでは全国展開している。スルガ銀行は支店・支店長への権限委譲が強く、それが他行との差別化、ひいては利益の源泉となっていた面がある。しかし、今回の一件に関しては支店の権限の強さが裏目に出たという見方もできます」と語る。
関係者の話を総合すると、かぼちゃの馬車に関してはスルガ銀行の特定の支店がほぼ一手に融資を引き受けていたとされる。スマートデイズとこの支店が強固なタッグを形成し、属性の良いオーナーに3.5~4.5%の高金利でフルローンの融資を組ませ、急速に物件数を増やしてきたという見方だ。





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スルガ銀行 かぼちゃの馬車1

2018-02-25 12:09:33 | 小説
わずか4年弱でおよそ800棟もの女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を販売し、飛ぶ鳥を落とす勢いで成長していたかにみえたスマートデイズ(東京都)。それが一転して破綻への道を歩み始めたのは、ほぼ全ての物件の融資を行うなど積極的な姿勢を示してきたスルガ銀行が、昨年10月に方針を変更したことが契機とみられている。

融資が引き締められたことで建築のペースが急激に鈍り、販売利益でサブリース事業の赤字を補填できず資金繰りが悪化した―というのがスマートデイズ側の説明だ。しかし、「もともとこうなることが分かっていたのでは」「これだけの融資を出した銀行側にも責任がある」といった見方も多い。700人にも上るオーナーの未来を一変させたビジネスモデルの裏には、スマートデイズとスルガ銀行の「歪んだ関係」が見え隠れする。


サブリース(sublease)とは又貸し、転貸のことである。不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことをサブリースと言うことが多い。規正法がなく(国土交通省が主導する任意の登録制度はある。後述参照)、近年、訴訟が多発するなど社会問題となっている。

目次 [非表示]
1
概要
2
一括借上
2.1
オーナーにおけるメリット
3
問題点
4
行政の対応
5
国会
6
脚注
7
関連項目

概要[編集]
サブリースとは物件を一括賃借し(マスターリースともいう)、それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態である。物件の所有者が運用ノウハウ、運用体制をもたない場合などに、サブリーサーにフィーを支払って運営代行を委託し、サブリーサーは自社の持つノウハウ、人員を用いて物件を円滑に運営する。長期的に家主の利益を保証する契約ではないため十分な注意が必要である。
一括借上[編集]
一括借上とは、不動産会社が大家(オーナー)から土地・建物・付帯施設をサブリースで借り上げ、運営・管理を一気に引き受ける賃貸システムである。住居系不動産、事業系不動産それぞれ特色があるが、ここでは主に住居系不動産のサブリースについて述べる。
オーナーが賃貸物件を営む場合、収益は入居している部屋の分の家賃しか入らないため、空き物件が多かったり家賃滞納が多いと経営がおぼつかなくなってしまう。また、賃借人に対してのトラブルや対応なども行なわなければならず、管理面についても煩わしさがつく。一方、不動産会社も独自に賃貸物件を建てる場合、土地を購入した上で物件を建てなければならないため土地購入や建物建設・資産税などの税金など多額の費用がかかる。そこで、オーナーが不動産会社に土地や建物などを託して管理を行ってもらうとともに、不動産会社から一定の保証金(賃料の80% - 90%程度)を得るという仕組みが出来上がった。つまり、オーナーには後述のようなメリットがあり、不動産会社は土地購入や建物建設などの負担が軽減されるわけである。
大手不動産会社のほとんどが、このシステムを導入している。
オーナーにおけるメリット[編集]
不動産会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建てる事ができる。
賃借人に対しての対応は全て不動産会社が行なうため、オーナーが対応しなくてもよい。
空室があっても空室分も保証され、オーナーに支払われる。
賃借人の原状回復は不動産会社または提携・管轄する管理会社側が責任を持つ。
問題点[編集]
賃料は長期間一定ではない、にも関わらず数十年一定の賃料を保証するかのように勧誘されている場合が多々ある。
サブリース会社が借地借家法による保護を受ける。
借地借家法の強行法規性により賃料減額請求を排除する契約は無効である。すなわち法的には「家賃35年保証」や「契約10年更新」などの契約をサブリース会社は基本的に守る必要はなくいつでも減額請求を行う事ができる。
訴訟になっているケースでは「家賃35年保証、契約10年更新」であったが建築から数年で家賃減額された事例が存在する。
オーナーが賃料減額に応じない場合にサブリース会社から契約解除を迫られる事がある。
借地借家法により家主からサブリース契約を解除することは困難であるが、サブリース会社から契約を解除することは比較的たやすい。
家主側から契約を中途解約すると高額な違約金を請求される場合がある。
サブリース会社と家主の間に宅建業法は適用されない。
サブリース契約を解除する場合はローンを全額借り換えねばならない場合がある。
サブリースの条件として不動産会社が指定した建物を指定した業者が建設する場合がほとんどある。指定した建設業者が建設する場合には、サブリース会社はオーナーからの支払われる建設費とサブリース会社が建設業者に支払う建設費の差額で儲けるため、建設会社に出来る限り安く建物を作らせオーナーに出来る限り高く売る場合がある。
大手専業会社も「一括借上げ方式」の管理では利益をあまり上げておらず利益の80%は建物の建築で稼いでいる(上場会社のセグメント情報)。このためサブリースを行って長期的に利益を確保するのではなく、家賃保証をセールストークに建物を建てさせることが目的となっている。
サブリース用に建てられた物件の建築費用は相場よりも非常に割高であり、オーナーが不動産を手放す時に購入価格と売却価格で大きな損失がでる場合がある。
建物管理、修繕などについて不動産会社が指定した割高な業者、仕様となる場合がある。
修繕費が賃料から差し引かれているのに当初契約した修繕サービスが守られていない場合がある。
敷金・礼金・更新料・修繕費などを家主が受け取れない場合がある。
不動産会社は住居需要がなくマンション経営が成り立たない場所にまで営業を行っている。
転借人の審査は不動産会社が行うため、外国人など生活習慣の違う賃借人が入居すると地域住民とトラブルとなる場合がある。
転借人は人口減少、大都市への移転などで急速に空室、家賃相場下落が起きた場合を避けるため数年毎に見直す条項を入れており、超長期の家賃保証を避ける体制をとっている。
家賃保証の場合は、実家賃(実際入居者が支払う家賃)と転貸家賃(オーナーから一括借上げる家賃)の差額(保証料)は10〜20%であるが、転貸開始後数年で家賃を下げるケースが発生している。このためオーナーと借上げ会社との見直しでトラブルが多発しているがオーナー側が譲歩せざるを得ない場合が多い。
「長期一括借上げ方式」のアパート専業会社が大きい利益を上げたため、他のハウスメーカーや建設会社などが一斉にこれに参入し人口減少の中でアパートの乱立し既存のアパートの空室率は年々高くなり地方の物件は空室50%以上も珍しくない。
建物が竣工して引き渡された当初の2 - 3か月間は家賃収入が不安定であることから募集期間とされ、この期間内はオーナーに対して保証賃料が支払われない(免責期間)場合がある。
不動産会社の中では「家賃30年保証」など賃料が長期にわたり固定されると謳われている場合があるが、周辺環境、経済環境の変化などを理由として不動産会社、オーナー双方、賃料の減額、増額を要求することができる(借地借家法32条1項に定められており、最高裁判例[1]でも示されているものの、現実的には値上げ、値下げともによほど大規模の物件でない限り裁判の費用対効果を考慮すると双方にメリットが無く、貸主、借主協議の上で据え置きとなるケースも多い)。
オーナー側から中途解約すると全室空室にして契約解除を行われる場合がある。これはサブリース会社は最終的な借り手の個人情報を知っているがオーナーは知らないためである。
サブリース会社が破綻した場合、契約は反故になる。
サービス付き高齢者向け住宅など介護施設においてもサブリースが増えている。破綻したサブリース会社もあり、その場合に通常の賃貸物件よりも深刻な問題を引き起こしている。
サブリース会社は一度サブリース契約をしたオーナーが利益の出ているうちにリピート営業を重点的に行っており、結果としてオーナーは限界まで借金をして複数のサブリース物件を持つ例が存在する。将来、家賃を減額されると多大な影響がでる事となる。
建築後に賃料減額を受け入れた結果、維持費・ローンが払いきれず最終的に土地建物を手放す事例も出てきている。事例のなかには資産を全て処分したが借金だけが残っている例も存在している。
資産を全て処分しても借入金を返せなくなった場合に保証人が債務返済を迫られるが、高齢者の親が相続税対策として行っており保証人である子が多大な借金の返済を迫られる事がある。
行政の対応[編集]
サブリースによる賃貸住宅経営を「相続税対策」といったセールストークによりこれまで大家経験のない人々に対して売り込み、家賃変更や契約打ち切りがある旨を明確にしないまま契約に至り、後にトラブルとなる事例が数多く存在する[2]。しかし、賃貸住宅経営における家主は一般の不動産売買における「消費者」ではなく、あくまで「事業者」であり、サブリース契約は事業者同士の契約なので、契約内容の詳細に関する確認を怠っても、事業者(家主)の責任とされてきた[3][4]。
サブリースを所管する国土交通省は関係機関への苦情・相談が相次ぐ状況を把握しており、2011年から賃貸住宅管理業者登録制度[5]を設け、賃貸住宅管理業者に登録したサブリース業者に対して重要事項の説明などのルールを定めた賃貸住宅管理業務処理準則の遵守を求めてきた。しかし、その後もトラブルは絶えなかったため、2015年7月29日、国土交通省土地・建設産業局不動産業課長の名義で関係各団体に対して、改めて「サブリース事業に係る適切な業務の実施について」という通知[6]を出す事態となった。
さらに2015年10月には「賃貸住宅管理業者登録制度に係る検討委員会」を設置し[7]、そこで取りまとめられた対応策をもとに2016年8月12日に「賃貸住宅管理業者登録規程」および「賃貸住宅管理業務処理準則」の改正を行った[8]。この改正により、サブリース業者による大家への重要事項の説明および契約成立時の書面交付が義務化され、これに違反した場合は業者名を公表するといった措置がとられることとなった[2]。



あまり新聞にも大きく連日にわたって出ないニュースだ。裏で何かおおきい力が働いているのであろうか?
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2月23日

2018-02-23 23:45:33 | 小説
さて、そろそろ今、週の半分入っているバイトの契約ももう少しで繁忙期も終わり切れる。そもそも日雇いの気楽さからレギュラー的なものは断ってきたのだが、今回は友達に日雇いのどこが楽しいの?て聞かれて、レギュラーバイトと手取りは変わらないし責任がないので精神的に気楽出し、毎日、違う現場に行く中で、前の現場であった人と情報交換するのが楽しいと言ったら、そんなことが楽しいのと言われて、そう言われればそうだけどと思ってるところに、ちょうど半期契約の仕事をしつこく誘われていて、タイミング的に乗ったというところ。で、日銀じゃないけど、契約切れの後の出口戦略を考えなければならない。何も考えなければ、日雇いの生活に戻るだけだし、適当なところで死ぬだろうと思ってるんだけど、五体満足、ピンピンしてるし、やはり、何か考えなければいけない。デイトレは相変わらず、赤字垂れ流し。スイングだと黒字になるのはわかってるんだけど、今目の前でピコピコ動いて結果がすぐでるデイトレについやってしまう。下で待てないのがデイトレで結果が出ない根本的な原因だけど。ちょっと目先を変えようとチラシを見ていたら、ブロックチェーンの後援会が入場料1000円で載っていた。1000円の値段設定。昔、講演会の特集があって。安い後援会は値段分の内容である、と言っていた。講師も値段が張る後援会は、それに見合う内容を用意する。1000円でも、お金を取るのだから、無料で、プレゼント付きの後援会よりは、内容があるのだろうと思って、予約を入れてみようと思って、1部、2部と別れていて、2部のほうが遅い時間になっていたので2部のほうに申し込もうと思って、クリックしようと思ったら2部のほうも1部のほうと同じ時間になっていたので、ちょっと待てと思って、主催会社を調べてみた。その中で財形新聞なる単語も出てきたので、日経新聞をもじったような名前でもあるし、主催会社の設立も去年となっていたので、ネットで申し込んで、変なウイルスでも仕込まれていたら、かなわないなと思ってやめた。本当はちゃんとした会社かもしれないが。サックとぐぐって出てきた単語で気になったものを並べての判断。

それより、大事なのはマロの出口戦略。

リフレインが叫んでる


【時をかける少女】変わらないもの【未来で待ってる。】


帰れない、変えれないのは過去。未来は、今この瞬間の判断で変わっていく。でも、未来も自分が変わらなければ、今までの自分のパターンの範囲に収まる。因果応報、所業無常。

仏教の信者ではないけれども。

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2月19日

2018-02-19 10:39:01 | 小説
今日から、スイングトレードに変更と思って、手始めに、これ以上は下がらないだろうと思われるパイオニアを1000株寄り成で買った。198円であった。でも予想が外れると怖いので売り銘柄も1つもつことにした。ヤマシナがもう少しだけ下げそうな気がしていた。ヤマシナが100円台の株にしては値動きが多いので、大口さんが操作しているのだろう。500株で寄り成。135円で寄りついた。見ていると遂、下手なデイトレード目線になってしまい、ヤマシナの137円の大口の売りが食われた瞬間ロスカットせねばと138円でロスカット。そうすると、対で買っていたパイオニアを手じまいしなくてはいけないので、パイオニアを199円で返済売り。トータルー500円+手数料その他で、しょうがないので、デイトレに変更して、プラスになった時点で終了とした。今回は取引する前に利益確定値段とロスカット値段を決めていなかったので少しの動きでビビってしまい、次回からはロスカット値段までは腹をくくって我慢しよう。パイオニアは200円を超えたら210円ぐらいまで上がりそうな気がするが、チャートを見ると205円かな?あとはピクセラとコンコルディアを500株でセコセコしてプラスになった時点で終了した。今の時点で投信は+329円、利回り0.90パーセント。利益が出てるうちに叩き売っておいたほうが良いのか。今が底値と思って持っておいたほうが良いのか?株のほうをスイングに切り替えたら自然と頭が動くようになるだろう。毎月1000円積み立ての投信になってるので、一旦、1000円の積み立て部分のみ停止して、塩漬けにしておくのもよいし、3万円ほどだから、塩漬けにしておいても、影響はないし、、、、、。ほったらかし。

先週行ったところが、アパレル系だけどそろそろ繁忙期に入っていくと言っていたので、そろそろ日雇い派遣の仕事も増えていくだろう。気になるのは景気だけだな。景気が悪くなるとあっという間に日雇いの仕事はなくなる。


今、SBI証券でTATERU Fundingなる一口1万円からなる不動産投資があるので、やってみたい気はするんだが、人口の減っていく国の不動産は必要なのだろうか?大阪だと郊外に住んでた連中は、金があれば、大阪市内のほうが便利なので引っ越してきているが地方では駅前がさびれているというし、一度、イギリスの全盛期から現在に至る、不動産の動きを調べてからしたほうが良いような気がする。でも一口1万円だからやりたい気が満々だけど。一口大家。大家さん、なんと甘美な。

ただ泣きたくなるの 中山美穂
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投信1

2018-02-14 10:56:05 | 小説
投信1


去年の3月から利益が積みあがってきた投信だがここ最近の株の下落で、今日現在で投資金額36500円、評価損益265円、利回り0,73パーセントまで落ちてしまった。さてどうなるやら。グラフの1番したが去年の3月、一番上が今年の1月末の数字。


埼玉県川口市北部の安行地域で中国の外来種のセミ「プラティロミア・ピエリ」が生息し、繁殖していることが埼玉大学の林正美名誉教授(昆虫分類学など専門)らの調査で確認された。ツクツクボウシの近縁の仲間であり、セミ類としては異色のタケに依存することから、同名誉教授らは「タケオオツクツク」と名付けることを提案している。タケの細い枯れ枝に産卵する様子も観察された。同名誉教授は「寄主植物がタケ類であることが明らかになった」とする。成虫はタケ類のほかに、シラカシなどから汁を吸う姿も見られ、広葉樹からも吸汁することが分かった。

 モウソウチクなどの竹林などの高所の葉陰で、日没前後30~40分の時間帯に限って鳴くため、姿がなかなか見えない。羽化の途中をスズメバチに襲われる場面も観察され、天敵がいることも分かった。

支那竹(しなちく、しなたけ)
麻竹(マチク)のタケノコを乳酸発酵させた中国原産の加工食品。
昭和50年代まで、一般的に用いられたが、以降はメンマが一般的となる。これは、日本が中華人民共和国と国交を回復し、中国への配慮から「支那」の語を避けるようになったことによるものか?

パンダも竹を食うし、中国産は竹を食う。

Aiko- Motto [もっと] Sub Esp [Dame na watashi ni koishite Kudasai ダメな私に恋してくださいLive action]
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2月12日おお寒い

2018-02-12 21:53:36 | 小説
ここのところ、本当に寒い。暖冬慣れして、冬装備していないので、今から冬装備しようにも、あと2週間も我慢したら、しまいだから、今からお金をかけても、しようがない。起きてるときは暖房のきいた派遣先に行って暖をとり、仕事が終われば、コンビニで体を温め、家に帰ればすぐ、布団に入って寝るしかない。シンプルな人生だ。最近楽しかったといえば、スーパーの改装前の什器の搬出でレジをのけたレジ周りで落ちているお金を拾って御時給2時間分ぐらいになったことぐらいか。他に来ていた人は、スーパーでの搬入作業の経験が少なかったのか、マロが100円玉とか500円玉とか根こそぎ集めた後で気が付いて1円玉や10円玉を拾っていた。


 イオンは週1回、決まった曜日に食品などを届ける定期宅配事業に参入する。生活協同組合(生協)が得意のモデルで高齢者や共働き世帯の増加に対応する。大手小売りは注文の度に配送するネットスーパーに注力してきたが物流の負担が大きく、米アマゾン・ドット・コムなどとの競争も激化。イオンは配送効率が高い定期宅配も手がけて、需要を取り込む。

このお仕事、頭になる会社、下請け、孫請け、ひ孫受けまで決まってるんだろうけど、なんか別の角度から入っていけば、面白いことになるような気がする。

この間行ったコンビニ改装のお仕事も、コンビニ本部に資本を入れている商社が仕事を受けて、その商社から各地域ごとに入札で工事会社を募って、先手を派遣会社から募って、その先にマロがいる。その間にも口銭をかするだけの会社也、人なりが入ってるのかもしれない。そういう流れを見ていると、財閥とか系列とかいうフレーズが頭に浮かんでくる。やっぱり世の中、仕組みを考えるほうに回らないと。落ちてるもの拾ってるうちはだめだわ。

宇多田ヒカル - 真夏の通り雨
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今日は暇だ

2018-02-04 15:32:33 | 小説
暇なので先週の日曜日に初もうでに行ったので、ダラダラ書こう。
例年、初もうでには平安神宮を入れるのだが、当日の天気は曇雨、もしくは雪。空を恨めし気に見上げながら、風邪ひいたらイケナイ、駅そばで考えると伏見稲荷となった。成人式も過ぎたのに結構、着物姿が多かった。でも、そばで声を聴くと日本語ではない。であとは写真を入れてダラダラ。


201801281557


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伏見稲荷2018,1


伏見稲荷


201801281558


鳥居1本いくらするのか、やはり外人でも気になるのかマロと同じように写真を撮っていた。一応、神社を一周して何か食べようかと出店を見てると雀の串焼きでも食べないといけなのかな、あれはまずいから、ウズラにしておくかと思いながら、人だかりのあるところを見るとステーキ串に人が集まっていた。一串500円だったので、何のお肉を使ってるかわからないが、食った。どっちかというと仕込みが気になった。全部長方形に切られていたので、串カツやでやっているような一串、一串丁寧に差すような仕込みのやり方ではないんだろうなと思った。解凍できていない凍り付いている肉を鉄板で焼いていたので、中まで火が通っているか心配だったが杞憂だった。よっぽど火力が強いのか。鳥居の色がオレンジ色なので、少しやぼったいな、真紅だとよいのにと思った。と地位の色を変えてよいのならサーモンピンク良いかもしれない。それを言い出すとネイルの色使いやデザインが参考になるかもしれない。

男子出入り禁止の神社を作って鳥居を1万本ぐらい1本1万円で募って建てたら1億円のお金が集まる。男子禁制の寺社町まで作ったら面白い街ができて世界中から女性が集まってくかも。
日本神話で最高神とされているのは天照大神で女性が最高神となってるのは日本ぐらいのものだろう。

05-GLORIA


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Michael Jackson Tribute - Heal The World - Child Prodigy Cover | Maati Baani

2018-01-23 01:42:37 | 小説
Michael Jackson - Heal The World (Official Video)



Michael Jackson Tribute - Heal The World - Child Prodigy Cover | Maati Baani
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Atif Aslam: Pehli Dafa Song (Video) | Ileana D’Cruz | Latest Hindi Song 2017 | T-Series

2018-01-13 19:42:31 | 小説
Atif Aslam: Pehli Dafa Song (Video) | Ileana D’Cruz | Latest Hindi Song 2017 | T-Series


Mere Rashke Qamar Tu Ne Pehli Nazar - By Junaid Asghar
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