東京多摩借地借家人組合

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東借連第3回評議員会開催 第35回定期総会を2017年3月5日に開催

2016年08月29日 | 東京借地借家人組合連合会
 東借連第3回評議員会は7月21日午後6時30分から豊島区内で開催され、理事・評議員等17名が参加した。

 評議員会は久保副会長の司会で開会され、佐藤会長が開会の挨拶を行った。細谷事務局長より第2回評議員会(1月28日)以降の主な活動について報告がされた。この間では政府が閣議決定した新たな住生活基本計画の特徴や課題、問題点について説明し、空き家を活用した「新たな住宅セーフティネット機能の強化」について家賃補助制度の実現が焦点になってくることが報告された。

 創立50周年の記念誌作成
 その他、拡大集計報告・新規相談者の調査結果が報告され、桜井会計担当副会長より、2016年上半期までの東借連会計の収支が報告された。

 討議事項では、①東借連連続学習会第2回を9月4日(日)の午後に武蔵野公会堂で開催し、学習会の成功に向けて参加目標を確認した(関連記事1面)。②東借連第35回定期総会を2017年3月5日(日)に開催することを決定し、東借連創立50周年総会として成功させ、創立50周年の記念誌を作成する。③都知事選挙については、東京の住宅問題を解消させ都民が主人公となる都政に取り戻す絶好のチャンスであり、鳥越知事候補を東借連として推薦することを確認した。

 次期総会に向け現勢回復を
 ④組織の拡大強化の取り組みでは、前総会時の組合員現勢が後退しており、現勢の回復と超過をめざして各組合が奮闘することを確認した。各組合からも報告があり、城北借組では女子会から発展した住まいカフェなどで組合員の交流の取り組みが報告された。城北借組の鈴木評議員からは、相談者338件の相談データを集計し、2013年1月から3年6カ月の借地の相談内容と坪当たりの平均地代の集計結果が報告され、今後各組合でも集計し、東京全体の借地の調査結果としてまとめていくことが議論された。多摩借組の川合評議員より憲法学習会について報告があり、今後も学習会を継続していくとの発言があった。
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生活困窮者支援 新規相談者が5万人を突破・・・厚生労働省

2016年08月24日 | 最新情報
http://www.zenchin.com/news/2016/08/5-15.php

厚生労働省は12日、就労や住まいに悩みを抱える生活困窮者に対して家賃補助などを行う支援制度の利用状況の集計結果をまとめた。
今年6月の新規相談受付数は全国で1万9298件と過去3カ月で最高となり、今年度の相談者数は5万5000人に達した。
家賃補助を含む自立支援プランの制作件数は6月だけで5611件あった。
件数は2カ月連続で増加しており、今年度だけで1万5960件となった。
政府は人口10万人当たり毎月新規申し込み件数を14件受け付けることを目標として掲げているが、6月は15件の申し込みがあった。

(全国賃貸住宅新聞より)
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建物の無断改築及び示威行動を理由とする借地契約の解除が認められなかった事例

2016年08月22日 | 最高裁と判例集
 今回ご紹介するのは、私が担当した建物の無断改築及び示威行動を理由とする借地契約の解除が認められなかった裁判例(東京地方裁判所平成28年3月18日判決(判例秘書登載))です。

 本件は、地主が,賃借人に対し,①1年前に飲食店を事務所に変更した工事が無断改築に該当すること(無断改築),②直近に隣接する地主の新築建物の外塀のコンクリート基礎をハンマーで損壊したこと(示威行動)を理由として,借地契約の解除を主張し,土地の明渡しを求めて提訴してきた事案です。

 裁判所は、地主の請求をしりぞけ,借地人勝訴の判決を出しました。まず,①に関しては,ミキサー車を使ってコンクリートが流し込まれた点や工事代金が300万円であったことを考慮すると,地主の承諾が必要な「改築」に当たるものの,飲食店が事務所に変更になったことで,音や臭い,煙が出ることが少なくなると推測され,周りへの影響は減るとみられるので,土地の通常の利用上相当であり,土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため,信頼関係が破壊されていないと判断しました。また,②に関しては,警察官も臨場したことなどから,ハンマーを持ち出したことについては,非難に値することは否定できないとしつつ,コンクリートが壊れた程度が大きくないこと,借地人が関連する件で地主に対応を求めたのに地主が対応をせず借地人が不満を募らせていたことからも,非難の程度が特に高いとはいえず,信頼関係が破壊されたとはいえないと判断しました。
 地主が無断増改築や借地人の言動を理由として借地契約の解除と明渡しを求めるケースは少なくはないですが,このケースは具体的事例の1つとして参考になると思います。まず,増改築する場合は,地主の承諾の有無が問題となる場合が多いので,後々,口を出されないためにも,事前に組合に相談することをお勧めします。また,地主と感情的な対立に発展する場合もありますが,後々,不利に扱われないように,いきすぎた言動は控え,慎重な対応が必要です。地主とトラブルになりそうな場合にも,早急に組合に相談をすることをお勧めします。
(弁護士 種田和敏)

(東京借地借家人新聞8月号より)
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1・4倍増の地代値上げ訴訟 鑑定額で1・倍増で妥結

2016年08月22日 | 法律知識
 足立区千住曙町で48坪の宅地2件を賃借している筧さん(仮名)は平成26年11月に27年から1・4倍に地代を値上げすると通知された。値上げの理由は「長年に渡り地代の改定がなされておらず、27年は固定資産税の評価替えの年に当り上昇の見込み」とあり、2件分の地代増額分は2万3655円になる。筧さんは納得できず地主に納得のいく回答がなければ、増額は認めないと通知する。現行地代額を地主の母親に提供するも受領拒否で供託。その後地主側は地代増額請求訴訟を申し立てる。顧問弁護士に委任し、7月8日不動産鑑定で現行1・1倍の地代額で和解が成立。筧さんは「闘った甲斐があった」と喜んでいる。(東京借地借家人新聞より)
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<みなし仮設>退去時の高額請求が急増

2016年08月10日 | 最新情報
http://www.kahoku.co.jp/tohokunews/201608/20160810_13017.html

 東日本大震災のみなし仮設住宅から被災者が退去する際、貸主から高額の原状回復費用を請求されるケースが急増していることが、仙台市消費生活センターへの取材で分かった。退去者が増える中、入居の長期化から物件の経年劣化が進んでいることが要因とみられ、センターはトラブル回避のため弁護士など専門家への相談を呼び掛けている。
 センターによると、退去時の高額請求に関する相談が2015年度に14件あった。同様の相談は13年度が4件、14年度は3件で、15年度に入り急増した。
 市内のみなし仮設住宅は12~14年度、毎年度1300人前後ずつだった入居者の減少幅が、15年4月~16年4月は2474人と拡大。センターの担当者は「退去者増に加え、入居期間が当初契約の2年から大幅に長引き、劣化が進んだことが高額請求に関する相談が増えた一因だろう」とみている。
 ただ、中には不適切な請求と思われるものもあった。センターへの相談で請求額が最も高かった約60万円のケースでは、震災で大規模半壊と認定されたマンションにみなし仮設として入居したが、退去時に入居者の過失による床や壁の傷の原状回復費用に加え、本来は請求できない震災による損壊の修繕代も請求されたという。
 みなし仮設住宅の賃貸契約は貸主、県、被災者の3者で結び、県が貸主に家賃2カ月分相当額の退去修繕負担金を支払った上で物件を借り上げ、被災者に提供している。県震災援護室によると、入居者の故意や過失で室内を損傷させたことによる修繕負担金の超過分は入居者負担が慣例だが、「入居者と貸主が直接やりとりしているため、詳細を把握していない」という。
 センターは「トラブルが生じた場合は、宅地建物取引業協会や弁護士会などの専門機関に相談してほしい」と呼び掛けている。

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更新料請求と地代増額訴訟で高等裁判所で借地人全面勝訴

2016年08月09日 | 契約更新と更新料
 葛飾借組の組合員の渡辺さん(仮名)は、3年前に地主から更新料500万円と現行地代月額2万円を約1・7倍の月額3万3000円に増額するよう請求を受けました。

 渡辺さんは地主に対し組合を通じて更新料も地代増額も拒否する通知を出しました。なお、契約書には「更新料については協議による」と定められています。地主は調停に申し立てましたが、借地人の強い意思表示により不調となりました。地主は更新料231万円の請求で東京地裁に提訴しましたが、渡辺さんは全面勝訴しました。

 あきらめない地主は東京高裁に控訴してきました。東京高裁の判決文では「更新料の金額は当事者協議を前提にして定めることが認められる。更新料の支払いについては一義的・具体的に契約書に記載されていない。そして更新料の条項は一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせる意味において賃借人の義務を加重するものである。よって賃貸人の主張は合理性がなく具体的権利として発生しているとは解されない」とその請求を認めず控訴を棄却しました。

 賃料増額についても現行賃料が相当額であると判決が確定し、約3年に及んだ裁判はみごと渡辺さんが全面勝訴で解決しました。
(全国借地借家人新聞より)

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住宅三団体が合同夏季研修会開催

2016年08月04日 | 国民の住まいを守る全国連絡会
 日本住宅会議、国民の住まいを守る全国連絡会、住まいの貧困に取り組むネットワークの三団体による「合同夏季研修会」が7月30日午後から台東区内で開催されました。

 司会とコーディネーターを新建築家技術者集団の鎌田一夫氏が行い、3つのテーマ①「新たな住宅セーフティネット検討小委員会・中間のとりまとめ」について住まい連代表幹事の坂庭国晴氏が、②共同建替え等の実践と住宅政策について象地域設計・取締役の江国智洋氏が、③区分所有マンションと住生活基本計画について都市住宅とまちづくり研究会理事長の杉山昇氏より報告があり、討論が行われした。

 ①の中間とりまとめについては、当初国土子交通省の住宅局長は、若者世帯・子育て世帯の住居費負担の軽減が重要課題であると発言していたが、中間とりまめでは高齢者・子育て世帯が重視され、若者単身世帯は「その他」とされている。また、家賃負担についても正面から取り上げておらず、家賃負担の軽減について対象など今後の検討課題とされている。坂庭氏は年度内の最終とりまとめに向けて、低所得の若者単身者など重視し家賃補助など住宅セーフティネットの実現を求めた運動の強化を強調しました。(全国借地借家人新聞より)
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高齢者と子育て世帯に家賃補助・・・国土交通省 耐震・バリアフリー工事費用の支援も検討

2016年08月03日 | 国と東京都の住宅政策
http://www.zenchin.com/news/2016/08/post-2913.php

国土交通省は低所得者向けに賃貸住宅の家賃を補助する方針を明らかにした。
低所得者、障害者、高齢者、ひとり親・多子世帯などの住宅確保要配慮者を救済する措置として、2017年度予算に費用を盛り込む。
対象とするのは民間賃貸住宅の空き家や空き室で、地方公共団体へと登録する仕組みを検討している。
入居者の安全確保のため、耐震工事やバリアフリー改修の費用について補助する案も検討されている。
「家賃滞納リスクが高い」「連帯保証人がいない」「孤独死の恐れがある」などの理由から家主が入居を断るケースは少なくない。
国交省の調べによると高齢者の入居に対して拒否感を持つ家主は6割に上るという。
家賃補助によって差別解消にもつなげる狙いがある。
入居者と家主とのトラブル防止のため、家賃債務保証会社にも協力を依頼する方針だ。
具体的には国交省では入居者に対して安全・安心な住居を提供するために、家賃債務保証会社を登録制とする案も検討しているという。
物件の募集や仲介は地方公共団体が行う。
各団体が地域ごとに補助対象となる物件をデータベース化し、入居希望者向けに開示する。
また、各団体の作業負担を軽減するため、不動産会社などに作業を委託する案も検討されており、有識者会議の開催などを通じて具体的な仕組みをまとめる方針だ。(全国賃貸住宅新聞より)
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借地契約の期間中に地主が土地明渡しの不当請求

2016年08月02日 | 明渡しと地上げ問題
大田区大森西地域に約21坪を賃借している中林さん(仮名)は、娘さんからインターネットで組合を調べ事務所に訪ねてきた。深刻な顔で話す内容は「今後の地代はいらない。借地上の建物を収去し更地にして今年の12月末までに返還してほしい」と地主が書面で通告してきたという。契約期間は後11年もあるのに、土地の事業計画が生じたからとの一方的な理由。地主は、組合がよく知っていて過去にも同様なトラブルを起こし、地代を数年供託した組合員の体験を伝え、4年前に地主が従来どおり地代受領することで、話しが着いた事例を聞いた中林さんは安堵する。

地主に明渡し拒否を通告し、地代を受領する意思を確認して供託も裁判も辞さずの決意を固め組合に入会した。(東京借地借家人新聞より)
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東借連第3回評議員会開催 都知事候補に鳥越俊太郎氏を推薦

2016年07月29日 | 東京借地借家人組合連合会
 東借連第3回評議員会は7月21日午後6時30分から豊島区内で開催され、理事・評議員等17名が参加した。

 評議員会は久保副会長の司会で開会され、佐藤会長が開会の挨拶を行った。細谷事務局長より第2回評議員会(1月28日)以降の主な活動について報告がされた。この間では政府が閣議決定した新たな住生活基本計画の特徴や課題、問題点について説明し、空き家を活用した「新たな住宅セーフティネット機能の強化」について家賃補助制度の実現が焦点になってくることが報告された。

 第2回学習会の成功めざす

 その他、拡大集計報告・新規相談者の調査結果が報告され、桜井会計担当副会長より、2016年上半期までの東借連会計の収支が報告された。

 討議事項では、①東借連連続学習会第2回を9月4日(日)の午後に武蔵野公会堂で開催し、学習会の成功に向けて参加目標を確認した(関連記事1面)。②東借連第35回定期総会を2017年3月5日(日)に開催することを決定し、東借連創立50周年総会として成功させ、創立50周年の記念誌を作成する。③都知事選挙については、東京の住宅問題を解消させ都民が主人公となる都政に取り戻す絶好のチャンスであり、鳥越知事候補を東借連として推薦することを確認した。

 次期総会に向 け現勢回復を

 ④組織の拡大強化の取り組みでは、前総会時の組合員現勢が後退しており、現勢の回復と超過をめざして各組合が奮闘することを確認した。各組合からも報告があり、城北借組では女子会から発展した住まいカフェなどで組合員の交流の取り組みが報告された。城北借組の鈴木評議員からは、相談者338件の相談データを集計し、2013年1月から3年6カ月の借地の相談内容と坪当たりの平均地代の集計結果が報告され、今後各組合でも集計し、東京全体の借地の調査結果としてまとめていくことが議論された。多摩借組の川合評議員より憲法学習会について報告があり、今後も学習会を継続していくとの発言があった。
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新たな住宅セーフティネット検討小委員会が中間とりまとめ 家賃補助制度の実現が要

2016年07月25日 | 国と東京都の住宅政策
 今年3月に閣議決定された住生活基本計画(全国計画)において、高齢者や子育て世値など住宅に困窮する住宅確保要配慮者に対し、民間賃貸住宅を活用した新たな仕組みの構築を含めた、住宅セーフティ機能の強化することが盛り込まれた。住宅宅地分科会に「新たな住宅セーフティネット検討小委員会」が設置され、7月に「中間とりまとめ」(案)を発表した。

 検討の基本的な方向性では、新たな制度は公営住宅を補完するものとして多様な住宅確保要配慮者を対象として検討。また、具体的な施策について空き家・空き室活用、安心してセーフティネット住宅に居住する仕組み、セーフティネット住宅の情報提供等、特に配慮が必要な世帯への対応では、地域の住宅政策として「低廉な家賃等とする持続可能な支援」が指摘されている。年内の最終とりまとめに向けて、実効性のある家賃補助制度の実現ができるかどうか注目される。






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定期借家制度 入居者の6割「知らない」

2016年07月22日 | 定期借家制度
http://www.zenchin.com/news/2016/07/6-8.php

契約期間を限定して満了時に更新を行わない定期借家制度について、昨年1年間で賃貸住宅に住み替えた世帯の58.2%が、制度の名前すら知らないことがわかった。
8日に発表された、国土交通省の調査によると「知っている」と回答したのは14.9%、「名前だけは知っている」は26.5%だった。
定期借家契約を結んだ入居者は1.5%と、昨年度の調査に比べ1.7%減少し、過去最低の水準だった。
2011年からの調査では、定期借家契約がもっとも多かったのは2013年で、4.1%だった。
調査は2014年4月から2015年3月までに賃貸住宅に入居した532世帯を対象に、首都圏と中京圏、近畿圏の1都2府7県で実施された。
回答した世帯は524世帯。
普及が広がらない理由について国交省は「空室率の上昇で普通借家契約を望む家主が多いのでは」としながらも、具体的な原因の特定はできていない。
また、制度の認知度の拡大に向けては、これまでは入居者に対して特設ホームページを使って告知していたが、今後はチラシの配布など別の手段も検討するという。

定期借家制度とは

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づき、2000年から導入された。
普通借家契約では契約満了時に家主側に正当な理由がない限り更新の拒絶や解約することができない。
一方で定期借家契約は更新が無く、1年未満の短期間でも住居を貸し出すことができる。
定期借家契約で賃貸するには、契約前に入居希望者に書面で通知するほか、契約満了の6カ月前に退去通知を行うことが義務付けられている。
国交省としては短期間の契約を認めることで、家主が大規模修繕などをしやすくし、入居者に良質な住宅を提供する狙いがある。
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低所得者向けに空き家を活用 国交省、家賃を一部補助へ

2016年07月22日 | 国と東京都の住宅政策
低所得者向けに空き家を活用 国交省、家賃を一部補助へ

http://www.asahi.com/articles/ASJ7P5453J7PUTIL037.html

 国土交通省は、低所得者向けの住宅に空き家を活用し、家賃を一部補助する方針を固めた。公営住宅を十分に供給できないためで、都道府県ごとに一定の基準を満たす空き家を登録し、入居希望者に仲介する仕組みを来年度につくる。低所得者の住宅環境の改善と、空き家の減少を目指す。
 国交省によると、新制度では、空き家の所有者が物件を都道府県などの窓口に申請。自治体が耐震性や断熱性を審査し、データベースに登録する。入居希望者は自治体に申請し、データベースから物件を探し、所有者と賃貸借契約を結ぶ。
 家賃は周辺より安くし、自治体は所有者に家賃の一部を補助する。所有者へのリフォーム代補助も検討する。具体的な入居基準や補助率、補助対象は今後詰め、来年の通常国会に関連法改正案の提出を目指す。
 背景には低所得者向け住宅の不…
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借地借家問題市民セミナー 7月23日福生市民会館で開催 参加無料

2016年07月20日 | 借地借家問題セミナーと相談会
借地借家人のためのやさしい法律の学習会と相談会
相談しておけばよかった!………というケースが必ずあります


こんな問題で悩んでいませんか?

◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代・家賃の増額と減額請求
◎賃貸住宅の老朽化・耐震不足を理由とす
 る明渡し
◎ブラック地主問題(借地の底地の不動産業者への売却)
◎賃貸住宅の原状回復、敷金の返還
◎大規模災害が起きた場合の借地権・借家権

※この他でも皆さんの相談に応えます。

日時 7月23日(土)午後1時30分開会  
会場 福生市民会館 


※組合役員が親切に相談にのります。
借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法など守られています。組合は、住まいの問題に関心のある方はどなたでも組合に入会できます。(参加無料)

東京多摩借地借家人組合

電話 042(526)1094
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更新料支払いを拒絶し、法定更新に

2016年07月19日 | 契約更新と更新料
立川市錦町に住むSさんは、昨年末に地主が亡くなり今年の1月に相続人の代理人から約坪当り2万2千円の更新料を請求されました。請求額は相続税路線価の3%としています。Sさんは、組合に相談し、父親の代も更新料は支払っていないし、契約書にも更新料を支払う約束はないことから、法律上支払い義務がないことをアドバイスしました。

 その後、地主の代理人は組合事務所に突然訪れ、「更新料を払わないと、火事や地震になったら借地権がなくなる」と根拠のない主張を述べていましたが、全く根拠のない主張であると反論し、Sさんは更新料を支払う意思はないと伝えました。

 地主の代理人は、Sさんに更新料を支払わないなら書面を出せと言ってきていますが、相手にしないよう助言しています。現在、地主の代理人も亡くなり、借地契約は法定更新しています。(東京多摩借組ニュースより)


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

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