不動産鑑定士 佐藤栄一が仕事や生活で感じたことをつづります
 



昨日、仕事で出かけた二本松市岳温泉の放射線量は以下の通りでした。

二本松市岳温泉の国道459号と県道本宮土湯温泉線との交差点付近(地上高1m、地面は未舗装)
0.21μ㏜/h 午前11時45分 天候 曇り

計測機器 Sparing-Vist Center社製 TERRA MKS-05

昨年の6月に岳温泉のメインストリートで測定した放射線量は0.35μ㏜/h程度でしたので、確実に減少しています。

また、毎日公表されている二本松市中心部の放射線量は、現在0.6μ㏜/h程度ですので、同じ市内でも岳温泉は相当低い数値です。

お客様が冷静に判断して下さることを望みます。



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福島県から(社)福島県不動産鑑定士協会に対して一括で発注されていた津波被災地の鑑定評価が、無事終了しました。

限られた時間の中で、できるだけのことは行うことができたと思います。

調査結果については守秘義務の関係で記載できませんが、必要に応じて各市町村や住民の方々に情報が提供されるものと思われます。

一つだけ補足するとすれば、今回の評価対象は全て津波で被害を受けた地域であり、その中には壊滅的な被害となった所謂「全壊地域」も含まれます。

このような地域は、かつて住宅地域だったところが現在は原野のような状態になっているところもあるわけですが、法令の規定により、評価は震災後の価格を求めなければなりません。したがって、評価は津波被害があった事実を踏まえつつ、各市町村の「復興計画」を視野に入れながら行われました。

少し具体的に記すと、復興計画に基づく復興事業の進展とともに不動産の効用価値が徐々に回復してくることを基礎として、復旧・復興までの時間を考慮した「震災格差率」という概念を用いて評価が行われました。

私たち不動産鑑定士にとっては馴染み深い言葉として、「不動産鑑定評価基準」の「不動産の鑑定評価に関する基本的考察」の中に、”今日の価格は昨日の展開であり、明日を反映するものである”という名言があります。

これは、不動産の価格は、過去から将来への一連の時間軸の中で、過去の事実と将来の展望が織り込まれながら現在の価格が形成されるという認識です。

今回の評価では、この名言の真意に図らずも触れることになりました。


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今年1月1日時点の地価を示す「平成24年地価公示」が国土交通省から発表されました。

全国紙「日本経済新聞」は第1面で、「公示地価 下げ縮小~震災後の底値探る動き」と見出しを打っています。

一方、福島県の地方紙「福島民友」は第1面で、「県内地価が大幅下落~原発事故の影響色濃く」と見出しを打ち、住宅地の対前年平均変動率が、1974年の調査開始以来最大の下落幅となった旨報じています。

全国の全用途の対前年平均変動率は▲2.6%(昨年は▲3.0%)であるのに対し、福島県の全用途の対前年平均変動率は▲6.4%(昨年は▲3.5%)でしたので、対照的な報じ方になったのも無理はありません。

東日本大震災で大きな被害を受けた宮城県では、津波被災地に近い高台に土地需要が集中し対前年比で約60%も値上がりした地点が出ましたが、福島県では上昇した地点は1地点も出ませんでした。

但し、福島県についても、足元の不動産市場は、いわき市・相馬市等(原発が立地する浜通りだが原発事故の影響が少ない都市部)において、少しでも故郷の近くに戻りたい双葉郡の方々による需要や、原発事故対応の前線基地となっていることによる復旧・復興事業関連の需要等によって、堅調な動きになっているようです。

したがって、これらの地域では、地価が下げ止まる可能性や場合によれば上昇に転じる可能性もあると思われます。

<補足>
平成24年地価公示では、福島県においては、原発事故の警戒区域・計画的避難区域等及び津波で壊滅的な被害を受けた地域については調査が行われておりませんので、注意が必要です。

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今日、計測した放射線量は以下の通りでした。

郡山市鶴見坦2丁目
弊社 事務所屋外(舗装駐車場 地上高1m) 0.65μ㏜/h 午前8時10分 天候 晴れ
弊社 室内(鉄骨造2階建の2階部分) 0.20μ㏜/h 午前8時20分 

計測機器 Sparing-Vist Center社製 TERRA MKS-05

1月に計測したときは0.70μ㏜/hでしたので、少しずつは下がっています。


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「ふくしまから はじめよう」

大震災後1年が経過したのを機に、福島県が発表した新しいキャッチフレーズです。

震災以来使っていた「がんばろう ふくしま」よりは、震災の混乱を乗り越えて新しいものを創造し、発信していこうとする姿勢が感じられると思います




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今日の日経新聞に、平成24年3月現在の建材の価格水準が震災前を下回っているとの記事が出ています。

建材価格は、建物の再調達原価に影響を与えます。

震災直後は製造工場の被災や需要急増の思惑などもあって急騰したものの、緊急的に大量輸入した製品のだぶつきや、津波被害を恐れての東京湾岸部でのマンション建設の相次ぐ中断等によって需給が緩んでいるとのことです。

但し、記事は、同時に、今後は復興需要の本格化とともに需給が引き締まってくるだろうと指摘しています。

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大震災から1年目の今日、ボーイスカウトの活動をしました。

自分たちでおにぎりを握ってお弁当を作り、それを持ってハイキングをするというプログラムです。

小さい子供たちなりに、震災のことは負担になっているようですが、せめて活動の時くらい忘れて思い切り遊ばせあげたいと心掛けています。

写真は、今日自分たちで作ったお弁当を持って上った郡山市東部ニュータウンの展望台です。



子供たちのニコニコした顔が見えるでしょうか。目の前には東部ニュータウンの住宅街と郡山市の市街地が広がっていました。

津波の鑑定の話題で書きそびれてしまいましたが、2月25日・26日は、裏磐梯で宿泊活動でした(私は26日のみ参加)。

2日間、雪の中で思いっきり遊んだ子供たちは、帰る頃には立っていても居眠りしかけるほどクタクタ。

子供たちに良い思い出を作ってあげられたような気がします。


<裏磐梯での そり部隊!>

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津波被災地の鑑定評価は、それぞれ担当地点の現地確認が終わり、価格形成要因を分析する段階に入っています。

相馬市・南相馬市を中心とする浜通り北部のエリアと、いわき市を中心とする浜通り南部のエリアに分かれて、分科会形式で検討しています。

現地の現在の状況の把握、復興計画の策定状況の確認、震災格差率の検討等を経て適正な価格水準に迫りつつあります。

分科会を形成して検討しているため、各不動産鑑定士から様々な問題点が提起され、活発な議論と論点の整理が行われています。

地価公示等の公的評価もそうですが、私たち不動産鑑定士には、一つの目標に向かってお互いに議論を深めながら進んでいくことが求められることがあります。

今回もそのケースに該当し、更に今回は時間が少ない中で説得力のある評価が求められていることから、「チームふくしま鑑定士」としてみんな頑張っています。

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