不動産鑑定士 佐藤栄一が仕事や生活で感じたことをつづります
 



情報をひとつ。

個人ごとですが、私の母は、一昨年の暮れに戸建住宅から新築の免震マンションに引っ越しました。

立地や防犯の点で選んだマンションで、「免震」構造であることはさほど気に留めていなかった様子でした。

そして、今回の震災。

母の住戸も、大きく揺れたには揺れたそうですが、もともと態勢が悪かった杯がひとつコロンと落ちて割れた以外に全く被害がなかったとのことでした。

神棚の榊の花瓶も倒れなかったと聞き、大変驚きました。もちろん、内壁の損傷なども全くないとの由。ライフラインも正常でした。

ここ郡山でも何棟もの建物が倒壊し、道路や敷地の陥没、中古建物の損壊がいたるところに見られる中でのことです。

免震マンションはその実力を十分に発揮したようです。

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東日本大震災で事業用固定資産(工場等)が被災した企業は多数に上りますが、各企業の保有する固定資産について、「回収可能価額」が「帳簿価額」を下回ると「減損処理」を行う必要が生じます。

工場等の物理的な被害のほかに、経済環境の悪化によって今後の収益性が大幅に低下することが確実である場合も該当します。

「回収可能価額」は、将来キャッシュフローに基づく”使用価値”と”正味売却価額”の高い方が採用されます。

財務諸表上、減損分は「特別損失」に計上されますので、企業にとっては最終損益の押し下げ要因になりますが、企業会計の透明性を高める観点から制度化されているものです。

必要があれば優先的にご相談に応じますので、お問い合せ下さい。

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年度末の仕事は、完全に山を越しました。

少し落ち着いて周りが見えるようになりました。

不気味な原発、当面の業務量への影響、地割れがした自宅への対応など様々なことが頭をよぎります。

できるだけ多くの情報を入手して、流されることなく”自分の頭で”考えて、決断していきたいと思います。

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大震災から2週間経過しました。

地元経済は、動こうと”もがき”始めていますが、まだ動けないでいます。

今回の震災で、県内の不動産は二重の意味で「リスク資産」になってしまいました。

一つ目は、地震により、土地や建物の損壊がいたるところに見られます。見かけ上は大丈夫に見えても表に見えない損害を受けている土地・建物もあるかもしれません。

二つ目は、原発事故により、放射能による土壌汚染が懸念されていることです。これは、まだ流動的な面が多いと思いますが、既に実施されている農作物の出荷規制をみれば、心理的にも不安材料になると思います。

多くの方が上記のようなことを考えると思いますので、不動産市場は混乱することが予測されます。

これから土地を買おうと思っていた人は、その土地が大丈夫なのか不安に思うでしょうし、これから住宅を買おうと思っていた人は、その住宅が本当に大丈夫なのか心配になると思います。

更に、金融機関が担保不動産を査定する際にも影響が出ると思います。少なくとも、これまでよりは低めの価格水準で査定さざるを得なくなるでしょう。

そうすると、不動産の担保価値が全体的に下がり、地震によって大打撃を受けた地元経済がさらに縮小してしまうことが懸念されます。

混乱を最低限にとどめるには、「目に見えない」不安を少しでも取り除くことだと思われます。

上記一点目の「土地や建物の損壊」については、建築・土木の専門家を活用して物理的な被害のある・なし・程度を明確にしていく努力が求められます。

上記二点目の「放射能による土壌汚染」については、当面は、原発の状況が収まるのを待つしかありません。そして、状況が安定してきたら、これは国または県による対策が急がれると思います。

混乱を最小限にとどめるために、私たち不動産鑑定士も隠すことなく的確な意見を発信していかなければならないと思います。

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明日、大方の納期を迎える固定資産評価にようやく目処が付きました。

大地震の直後は、がれきに埋もれて仕事をしていました。

余震も多く、そのたびにパソコンが倒れないように体で押さえながらの仕事になりました。

ただ、納品先の公共団体も大地震の対応に追われており、大変な状態です。

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朝、出がけに何気なく庭に目をやると、地割れした庭の花壇に水仙の花が咲いていました。

いつの間に咲いたのでしょう。

地震の後、様々な対応に追われて気が付きませんでした。

淡い黄色の小さな水仙でしたが、とても凛々しく見えました。



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現在、郡山市の放射能レベルは2~3マイクロシーベルト/時で推移しています。

これについて、原子核工学科出身の大学時代の友人が客観的な立場からアドバイスしてくれました。

彼によれば、恐怖を感じるレベルではないが、自然放射線の数十倍になっていることは事実なので、長期にわたって浴びるとがん発生の危険が増えたり、特に妊娠中の人は胎児の自然な発育が影響を受けたりするので注意が必要とのこと。

また、風向きにもよるが、特に雨が降ると、大気中の放射線を出す物質が雨粒と一緒に落ちてくるので、一時的に濃度が高まる可能性がある。よって、雨には出来るかぎり濡れないようにした方が良いとのこと。

そして、発表される放射能レベル(マイクロシーベルト/時)に注意して、数マイクロシーベルト/時以上のときは、不要な外出を避ける、外出するときはマスクをする、外出から戻ったら服のホコリ等を掃うなどを励行した方が良いとのこと。

要するに、少し大げさに花粉症対策をするという感じが良いと思うとのことでした。

つまり、「過剰に反応する必要はないけれども、取れる対策はキチンと取っておいた方がよい」ということだと思われます。

専門の立場からのアドバイスで、真実を言い当てていると思われましたので、紹介しました。

十分肝に銘じて生活したいと思います。





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今日までに事務所、自宅のライフラインも完全に復旧しました。

ここ数日は、原発の動きが慌ただしく、業務を縮小して行っていましたがこれ以上は悪化しないと判断し、本日より業務を本格的に再開しました。



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地震から6日目を迎えています。

私の事務所は福島県郡山市にあります。

修行時代に埼玉の不動産鑑定事務所でいっしょだった先輩や同僚の方々からたくさんの電話を頂きました。

埼玉在住の先輩たちはもちろん、今は全国に散らばっている同僚の人たち。青森や長崎からも連絡をいただきました。

なかなか電話回線が通じず、何回もかけなおしてくださった方もいらっしゃいました。

感謝です!気にかけてくれる方々がいることで、少しずつ勇気付けられます!

本格復旧までは長期間を要しそうですが、状況が正常に戻ったら、まず今の自分の仕事にきっちり取り組んでいきたいと思います。それが、応援してくださっている方々への最低限の返礼になると思います。

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昨日、福島第一原発の状態を懸念して、郡山市でも一気に業務停止・自宅待機に入る事業所が相次ぎました。

当事務所も、昨日は午前中で業務を打ち切り、本日は自宅待機の措置を取りました。

私の周辺では、新潟や東京方面へ非難する方もおられます。

しかし、昨夜、テレビの原発事故関連の解説をじっくり確認したところ、周囲の動きは明らかに過剰反応だと思われます。

郡山近辺での実際の放射線量は、全く健康に影響のないレベルです。ここは、正確な情報を元に、自分の頭でよく考えて、冷静に行動すべき局面です。

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3/11の大地震から3日が経ちました。

お陰様で、人的被害はなく自宅の物損だけにとどまりました。不幸中の幸いと思わなければなりません。

皆、復旧や不便な生活で疲れていると思いますが、このようなとき、ボーイスカウトの教えのように「広く見る」ことが大切と思います。「広く見る」ことによって、大きな判断ミスが少なくなると思います。

指揮を取っている総理大臣から、私たち一人一人の国民に至るまで、それぞれの立場で「広く見る」意識で乗り切っていきたいと思います。

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ここのところ、仕事一辺倒の生活です。

昨日走ることが出来なかったので、今日どうにか時間を作って走りました。

いずれにしても平日は夜の短時間しか時間が取れないのでスピード練習を中心にして、休日に少し長い距離を走る段取りです。

郡山シティマラソンは10マイルにエントリー完了しました。

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今日は、事務所の机に張り付きでした。外に一歩も出ませんでした。これから帰宅です。せめて星などを眺めながら帰りたいと思います。

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一昨日のボーイスカウトでのこと。

五百渕公園の縁に設置されている野鳥観察デッキに陣取ったスカウトたちが、気持ちよかったのか、大声を出し始めました。「ああ○×△…!」

たまたま野鳥は近くにいなかったので、私も乗ってしまい「ぅおお○×△…!」

出せるだけの大声を出しのは今年初めてかも。

仕事などで溜まっていたストレスが取れたような気がしたものです。

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通常、鑑定評価は個別の依頼ごとに行いますので、対象物件の個別性に深く深く入っていくことになります。

それに対して、今、納期に向けて詰めの作業に入っている固定資産評価は多数地点を評価します。個別性の少ない宅地(標準宅地)について評価しますので、対象物件の個別性に深く入り込むことは少ない反面、面的な価格バランスの確保とそのバランスに対する合理的な説明が求められます。

それぞれの標準宅地について、交通接近条件、街路条件、環境条件、行政的条件等からなる地域要因を検討することになりますので、各標準宅地が有する地域要因が相互に確認・検証され、個別の鑑定評価では気がつかなかった地域格差の根拠が見つかったりします。

それが固定資産評価に代表される面的評価の醍醐味なのだと思います。

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