不動産賃貸の収支と不動産所得の違い

不動産賃貸の収支計算は次のように行います。

◆収入
賃貸可能期間中に得られる賃料総額
入居者からの保証金
借入金による資金調達

◆支出
賃貸物件の取得費用
賃貸物件の維持管理費用
契約解除による保証金の返金
借入金の返済（元金と利息）
不動産所得に関する所得税・事業税・住民税

収入が支出を上回る部分がオーナーの取り分です。

上記は賃貸可能期間トータルでの収支計算ですが、収支計算を年ごとや月ごとで行うと収支がアンバランスになるのが不動産賃貸の特徴です。当初は賃貸物件の取得費用が生じるので支出が先行します。その後は、収入のほうが支出よりも大幅に多い状態が続きます。しかし、賃貸物件は周期的に大規模修繕が必要となることから、一時期に多額の支出が生じます。ですから、これに備えての蓄えをしておかなければなりません。

取得費用を借入金で調達した場合には、借入金による収入がありますので収支はバランスしますが、以後は借入金の返済という「ツケ」が回ってきます。

収支の「番狂わせ」は保証金です。特に、予期してなかった大口契約の解約です。保証金を返金するための資金が手元にあればよいのですが、無い場合には金融機関などから借りなければなりません。また、次の入居者が見つかったとしても前の入居者よりも保証金が少ない場合には、保証金に関しての収支がマイナスになります。

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不動産所得の計算は収支計算とは大きく異なります。不動産所得は「収入－必要経費」として計算しますが、収入は収支計算の入金、必要経費は収支計算の出金とは一致しません。

まずは知っておかなければならないのは減価償却です。減価償却とは賃貸物件の取得費用を、賃貸可能期間に分割して必要経費にするという手続です。賃貸可能期間のことを耐用年数といいますが、耐用年数は物件の構造によって異なってきます。

賃貸物件が建設されている土地は永久に必要経費にはなりません。土地は賃貸することによって建物のように消耗や損傷をしないからです。

解約時に全額返金しなければならない保証金は、入居時に預かっても不動産所得計算の収入にはなりませんが、解約時に返金しても必要経費にはなりません。

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賃貸不動産経営を勧める業者の収支計算や不動産所得のシミュレーションは、一定の入居者と賃料を前提としています。ですから、この前提と異なる計算をするには、賃貸不動産経営の収支の特徴と不動産所得の計算に関するルールを十分知っておく必要があるのです。