僕の投資日記

不動産投資について思ったことや感じたことを書いていきます

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腕に自信がある人向けの物件とは

2017-04-29 22:29:06 | 不動産投資
鈴木雄一 不動産
前回は、投資で絶対に失敗したくない人向けの物件を紹介しました。こういうのももちろん悪くはないわけですが、金利が上昇するとあっという間に利益が0になってしまうのは痛いところです。今はマイナス金利政策のおかげで、アパートローンも非常に金利が安いので、今後のことを考えて10年以上の融資を受けるなら、固定金利にしておくほうが良いでしょう。



一方で鈴木雄一さんも言っていましたが、最終的には自分がどうするか、どうしたいのかを優先すべきです。鈴木雄一さんの動画を見た人は、少なからず「お金持ちになりたい」「稼いで良い暮らしをしたい」と考えているわけですよね。



それならばいつかは安全な橋だけではなく、吊橋を渡ってお宝探しをすることにも挑戦しなければいけないでしょう。



とはいっても「一か八かの物件を買え」なんてことは誰にでも言えます。多少なりとも経験者として言わせてもらうなら、建て替え不可物件を買って、それをリノベーションして貸し出す、という投資法を個人的にはおすすめします。



なぜ建て替え不可物件を勧めるのか。それは価格の安さにあります。東京で法整備が未発達な時に建てられたような、今の基準の建築法を満たさない物件は、住宅と、特に下町を中心に非常に多くあります。こういった物件は建て替えができないので、家を広くすることが非常に難しくなっています。他人の土地を買い取ることができれば、建て替えが可能になることもありますが、実際問題としてはかなり難しいです。



でもその分相場の5~6割というものが多いので現金を用意できるならかなり安く替えます。(住宅ローンはほぼ使えません!)

自分で住む人は、築年数を気にする人もいますが、貸し出す場合は、一生そこに住み続けるわけではないので、見た目がリフォームでキレイになっていれば、十分客付けは可能です。

23区内の3人程度が住めるような戸建を1000万円で買うことも十分に可能です。普通に賃貸で借りると23区内の家族向け物件は最低でも10万、15万というものも多いでしょう。

リフォームを200万でしたとして1200万。15万で貸し出すことができればその利回りは15%にもなります。

建て替え不可物件は意外と駅近くの住宅密集地にあるので、立地面では決して悪いものではありません。自分でリフォームまでできる日とは、さらに金額を抑えることもできますし、自分の腕の見せ所と言えるでしょう。



建て替え不可物件のリフォーム賃貸は、今後もどんどん増えていくと思っています。
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