おてんとうさんのつぶやき

特定行政書士・マンション管理士・海事代理士・知的財産管理技能士等が生業の巷の一介の素浪人。ご指名あらば地球上どこまでも。

ナチュラル

2016年05月24日 | 業務&エッセイ風

 

 

一月ぶり ? くらいのブログになってしまっていました

仕事上のスケジュールのこともありましたが 身辺にも イロイロと

予定があり 気付けば 五月も最終コーナーあたりに

毎度 毎度の 愚痴ですが ・・・時の流れ 自分には速すぎる

新緑が美しい と言ってる間に 山肌のグラデュエーションが 既に

夏バージョン風に・・・

 

最近 頻りに思ったこと

“ 努め方のレベルが そうとう下がっているかな ?”

という 反省

 

世にある いわゆる選抜競争というものの実体を思うとき

ぶつかっても ぶつかっても 跳ね返される状況に

『自分には 力が無さ過ぎる 能力の限界なのかな・・・』

と 必要以上に落ち込む状態に襲われることがあったりする

でも その恐怖感の実体は 曖昧模糊としたつかみどころのない

どうにもならない絶対的強者などというものではないのでは

実は ともに選抜競争に参加して切磋琢磨しあっている

個々の人間

だということ

けっして つかみどころのない壮大な恐怖発散物体という類のもの

ではないのだ

要は 努めあっている人と人との 努力の競争なのだ

失敗の回数に徒に恐怖感を醸成しすぎては なんの利も無い 

繰り返しになるが

ともに競い合っているのは

巨大抵抗物ではなく 人間 なのだ

こんなふうなことを 知り合いの某資格試験受験生と話したりした
この頃

実は 受験生にした自分の思いということばかりではなく
自身にも再確認させたようなことだった

あいかわらず 青い自分ですが いまだに こんな風な思いを
心に宿しながらの日常であります

 

顧問として関与させていただいているマンション管理組合の定期総会
が続いている時期
今期の 主な成果
自治会(町内会・区会)と管理組合のあり方の整理
特に 会計処理の峻別の筋道をつくれたこと

管理不全マンションへも 一定の方針を示せ得たこと
(管理資金の欠如・役員選出のあり方・今後の運営合意作りの
困難さ などなど 問題山積だが・・・)

 

昨日は 行政書士会のほうの講演で <特定行政書士に関して>の
内容で 法的な根拠にあふれた すばらしいお話をいただけた
今まで 種々の研修講演を受けたなかで トップクラスの
ステキなものだった
おおいに刺激を受けた
設営担当さん 講師の先生に 感謝 感謝

 

というわけで カケッコ状況のブログで書きなぐり

どうぞ お許しを

今日も 自分の人生の1ページづくりに 歩き・走ってまいります

 

                       

 

 

 


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共同利益擁護のための究極武器

2016年04月22日 | 業務&エッセイ風

 

なんとも ショッキングな記事名になってしまいました

もっとも これくらいの表現でなければマンション空間における
現実のドロドロ感を解っていただけない のではと・・・

もちろんのこと 極く稀なケースではありますが どうにも困った
いわゆるクレーマー登場の場面でのこと

『 なんのかんのいったって マンションに今も住んでいる持ち主を
 建物から 追い出すなんてェ ことは 絶対にできないでしょう
 
 持ち主を自分の住み家から追い出すなんてこと 
 建築担当大臣だろうが
 総理大臣だろうが できませんもんね』

「 そうとも言えません
 そのマンションに住む他の持ち主に とんでもない不利益をブツ
 ケ続ける者との共同生活ともいえることを強いることは 理不尽
 すぎますから 

 

 

クレーマー と表現される人たちにも 様々なタイプ?があり

今までの経験から言うと
(もちろん 私の 勝手な分類です ご容赦あれ・・
このような類のものに嫌悪感を抱きそうなかたは どうぞスルーを
してくださるよう お願いいたします)

・ とにかく 目だちたい 舞台に登場して衆目を浴びたいゆえの
  とりあえず反抗型

・ 自分の感覚・思考(嗜好/志向/指向)基準に徹底固執型
  (世に 諸々の尊重しあうべき考え方がある ということを
   理解できない)

・ 対話しながら問題解決という手法に適応性が無く意思交渉
  (交通)能力を持ち合わせない型  
   (一方的に 自己主張が断固として連続してしまう 
   相手の発言チャンスをも設定しなければ対話にはならない 
   ということさえ理解不能
   あるいは 理解無用 と作意的に?かと思えるほどの威圧で
   まくしたてる)

・ 課題解決のための討論・対話を “勝負” 
  と心得ていて? とにもかくにも 負けたくない という
  思いに まず 支配される型

・ 過去の地位の栄光?を引っ剥がすことができず ことあるごと
  集会などで牽引する立場側に就かないことには 自らの
  名誉履歴とも言うべきものからして自己を収めきれない という型

・ この世への不満?とでもいうものを 管理組合運営における
  諸々の場面で 遠慮会釈なくぶつけてしまう型

・ 自己基準の <利・獲得物・財>を手に入れることが人生における
  最高の価値基準であり それら価値の自己所有化ためには 
  人としての名誉を守る とか 恥を思う というような類の形而上学的の
  ような価値(表現が硬すぎてもうしわけありません 他に 都合のよい
  言葉を見つけられなくて・・・)などは 
  
そもそも判断材料としてさえ登場させ得ない というか それらにとらわること
  こそ自己の価値を下げることだ というような思考の持ち主(もちろん
  ことの是非は 各々が決め得ること でしょうが・・・露骨過ぎると・・
  わたしのような巷の人間は 率直に言うと 対話し辛くなって・・・) 

などなど あるのでは

 

マンションにおいて 散々手を尽くして どうにもこうにも という場面に出くわす
ことあり

では 『それでは どうすれば よいものか・・・
このまま ホッテオイテモ どうにも こうにも

このマンションの未来は 早晩なくなるようなもの』

というような言葉を聴くようなことさえ・・・

 

 

区分所有法に [義務違反者に対する措置] という節があります

(共同の利益に反する行為の停止等の請求)  57条
(使用禁止の請求)                   58条
(区分所有権の競売の請求)                           59条
(占有者に対する引渡し請求)            60条

というようなことが 各項を伴って第57条〜第60条に記されています

つまり いろいろ手を尽くしても どうにも共同生活とも言えることをしていくには
困難がありすぎる者へは 究極の仕組みとして 
【 区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる 】
として マンションから出て行ってもらう ことさえ法律で決められています

さすがに 立法者も マンションというものにはこのような場面さえ あり得る
ことを想定していた のでした

裏返せば 少々 寒々としてしまいそう? でも 致し方ないこと
最後の 究極の手法 というものをば手当てしておくとき
どのような組織にも < 排 除 > という手法が付き物でしょうから 

全体の利益のためには 不合理な・理不尽な・不条理な不都合は取り除かれる
べき ということ
(そんなことにならないよう 日頃から 病巣{とてつもなく すごいレベルの
クレーマーがいたりするので あえて この表現を選びました} 
ともいえるものへの
注意も もちろん必要なこと 心得ざるを得ないこと

そうすることが ある意味 クレーマーさんのため とも 言えそう・・
どう対処しょうにも 亀裂が修復できない段階までことが進んでしまっては 
顔を見るのも苦痛 
ということになり とても 住民同士の付き合いは ほぼ 不能となってしまいます
そうならないために 事を放って無視したままで済ましているのも限度があるの
ですから

住民としては マンション新住人への入居段階での干渉をすることなど 
暴力団など反社会的勢力に対しての場合などの極々例外を除いて できない・・
住民の選択などできない という現実がありますし)

 

 

専有部分の一室が 賃貸としてあり そこの占有者によって 室内がゴミ屋敷
状態 
さんざん 諸々試みたが 効無し
やむなく 所有者・占有者 排除の究極手法検討 57条から60条をジックリ見詰める

管理費滞納額が 甚大 よって 他に手立てがない状況で この区分所有法上の
競売を検討  

施設共同利用に物的損害を与えること等だけではなく 滞納ということも 
共同の利益に反する行為


実務において 一般社会人の想像もできないような行動をする あるいは現に一部
しつつある
そうとうなレベルのクレーマー

対策学習に 顧問として 判例を紹介せざるを得ない
ことなどあり・・・ 
なんとも せつないことではあります  が ・・・・
さらに 断固として遂行の形を具体的に説明する段階へ 
行かざるを得ないことも覚悟せねばならない

 

というような 話も チラホラ の マンション総会が多い季節であります

 

高齢化ばかりではなく 

価値基準の多様化
住人の国際化
生活規模格差進行の実態 実感
世代間考え方の差異と隔絶?
などなどから 顧問として 学習の深度のさらなる徹底を図る必要あり
という日常であります

さらに マンション関係業務だけではなく
他の資格業業務も並行あり
感謝しつつ

自分が選んだ道を 全うすべく 晩餐のウイスキーのダブルを楽しみに
背を伸ばします

                              

                        


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コミュニティ調整の参考

2016年04月19日 | 業務&エッセイ風

 

 

これからスケジュールをこなさなければならない身なので 極くシンプルに 
(いずれまた あらためて 時間をとって投稿を とは考えていますが・・・)

 

新しい標準管理規約や 指針などが出て 一段落か と思いきや

相変わらず?いろいろと 訊ねられること多し

『・・・結局 どのように変えていけばいいのでしょう ? 自治会とのこと
ですけれど 会計とか 組織とか のありかた
とくに 例の コミュニティ条項とかの 付き合い方
というか 扱いの工夫 とか ? ?

 

《例えば 
ここに A町内会(自治会)という組織があります
その地域内にBマンション管理組合があり
この組合は15軒世帯で 特に別個に自治会をという要請も
見出せなかったので 
各々(あるいはBとして)A町内会の
構成員(会員)として加わることにしています

一方 
仮に この15軒のマンションが 独立してC 町内会(自治会)を運営して
いるとしたなら・・・

この二つのあり方の 違い ? を思ってみてください

 

二つのあり方のどちらにしても 
概して言うと 地域の生活環境のより良好化を目指して 行政と協働していく組織
としての 自治会活動をする という 当然といえば 当然の前提があります
が A町内会に所属している場合 それは あくまで その会の運営方針に従って

独自に 独立してC 町内会(自治会)を運営している場合も 活動の
内容は 地域の生活環境のより良好化を目指して 行政と協働していく 
こと ですので 同じこと

つまり
町内会(自治会)の本来の存立意義からは 
同化され構成員としての立場であろうが 独立している組織での行動で
あろうが
異なることとなるわけではないと考えられます


しかし 個別マンションだけで独立した町内会(自治会)として行動し これに
プラスされることのマンション管理組合という組織がピッタリ重なっている
ように
見える場合だと・・・
どうでしょう・・・

まず 構成員も異なる
(町内会(自治会)の構成員は基本的には住人全体 ⇒もっとも議決権
の基本は世帯単位とする等の手法を採ったりすることでしょうが)
存立の趣旨が異なる 会計の扱いも異なる
(マンション管理組合は 極く簡潔に言うと 私的資産の管理運営団体)
退会の自由が強行法規的にあり得ないものとしての管理組合 と 
片や 町内会(自治会)は退会自由
との差異もある

というようなことを 充分慎重に理解しなければいけない

性格上の制約は無視し得ない 
ので 
自分たちだけで管理組合活動と自治会活動とを進めていく場合 
組織が重なって見えているが その運用は基本的に区別が必要
ということを充分に意識した行動をする
しかし マンション管理運営団体としてのコミュニティと地域生活良好化を目指す団体
としてのそれとが 双方の同調活動として目指すところほとんど同等評価・同等価値の
ものがあると
いうことを了解しあうことに なんら 不法性も 不当性も 不合理性も
見い出し得ない

より実務的・具体的に言うなら 対費用効果を勘案しながら会計支出をし合って 
マンション内の災害対策活動をする とか より効率的な備蓄品を再検討し合う とか 
近隣の生活環境整備の一環として緑化活動のいっそうの推進へ管理組合も参加する 等 
あり得る話である

組織性格の差がある 構成員にも差がある 当然会計も同じではおかしい
という立論から 
<双方の行動の場も 当然 別々であるべき>
 
という一義的な指針がそなえられるべき というものでもないだろうから 》

 

というような 今朝もまた 緊急のアドバイスをしました
時期的に 管理組合の定期総会(集会)の多い季節です

 

 

というわけで 相談会担当 その他 諸々 本日のお勤めに馳せ参じて
まいります


まだまだ 春が続きます(これも また 嬉しいことですが) が
先日 夏の近づきを知らせるかのように 蛙の声が 幽かに・・
私は 夏が大好きなので これまた 嬉しくなりましたが・・

震災被害の方へは申し訳ないようなことですが
どうぞ どうぞ 御気を落とされること無く お元気で なんとか・・・

このように 言わせていただくほか 言葉もありません が・・・

                               

                                   


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敬意を表し

2016年04月03日 | 業務&エッセイ風

 

 

先日は 久しぶりに 自身との体力勝負 という感の一日
でした

7時過ぎに事務所をスタート
9時より 某マンション管理組合理事会に顧問として同席

14時まで ビッシリ 管理運営事項の検討・整理
5時間の熱論継続です
(次期役員候補さんの紹介などもありましたが)

いっさいの飲食なしで というのが会場のルール?らしく
日頃 事務所にて コーヒーと補助者さん作の我が家独自茶
お代わりオールフリーということに慣れきっている自身は 
やや悪戦苦闘?止む無し と思いきや 熱論に集中し喉の
渇きも忘れ 
最近とみにチカクナッタ トイレタイムもガマンでき
没頭状態というのは スゴイものだ と 思いました

そうして 一件終え 事務所に急ぎ足で戻っての 外国籍の方
の婚姻の案件の面談ということ でした
その面談前の 補助者さんが淹れてくれたコーヒーの美味しかった
ことといったら・・・なにしろ 日頃ほぼ1時間おきのものが 
9時間の
インターバル後
でしたので・・・

 

 

さて 今年の 某マンション管理組合においての私の判断での
より重要な成果は
管理組合と自治会との峻別 
ということについて 顧問先において 一定の方策と成果をみた
ことではないか
そのように思えたのでした

国の発表による マンション管理の新しい指針や標準管理規約
お目見え というタイミングもあり
それと 自身が一貫して示してきた行動ともほぼマッチした内容
のものだったこともあり・・・

 

管理組合と自治会とのあるべき姿の問題

理論的にも 理解に少々どころか おおいに時間を必要とする
テーマであることを実感させられること多しの どちらかというと
『何が問題なのですか? 両者の関係ってどのような形でもいい
ことで 不法とか不当とかどうとか そんなの メンドウだから 
今のままで いいです』
という雰囲気がモロに見え隠れすることが おおよそ どの理事
会にもあることなのですが 
先日の顧問先管理組合理事会の粘りには敬意を表するに値する 
熱を感じ続けていました
なにしろ 無報酬で 華の土曜日の貴重時間を割いての 毎回の
務め
全う の成果でしたので・・ 


最近特に なによりも思うことは 管理会社さんが関与なさってい
ても 私のように 顧問として第三者的に(委任先は 管理組合さん
ですが)
事を見る立場にもいる者の存在は そうとうに意味のあることでは
ないのか ということです
例を挙げると 
究極的には 当然 委任者たる管理組合さんの利益優先は 当然
とものことなのですが 場合によっては 第三者的立場で 双方の
主張を整理し 
議論がかみ合っていないようなことの整理 
些細な誤解からできてしまう溝の修復
それと 
いわゆるクレーマーと より第三者的・当事者外立場にて対峙する
場に立つことが必要とされる場面に控えとしてブルペンで準備している
者がいることの有効・有用性
また
率直に言って 同じく受任の立場にあるが契約更新のことなどから
言いたいことも言えない あるいは 言うべきことも諸々の考量から
ついつい控えてしまうということがあるであろう管理会社に対し 管理
組合とはまた異なる向きから直訴することも可 といえる立場に居る者
でもあること・・・

などなど

 

 

いつだったか 管理会社さんからも 
『 理事会の場に同席していてくれて 助かりました 』 との言葉を
マンション理事会メンバーさんの前で いただけたことが あったりした
   とても とっても 嬉しかった

 

管理会社が既にいるのに そこへ管理組合顧問が登場
あるいは 顧問が居る場面に 管理会社就業 等
ということについての 顧問というもののあり方に関して

管理組合と管理会社の間に存している という立場
どうみたって 利害衝突関係の間に挟まっているようなことで 
さぞや
身の置き所に困ること多し と お思いの方が多いのですが
実のところ つまるところは マンションの管理運営上の実利
ともいえるものをも追求している(追究している)とも理解される 
三当事者のお付き合い
なので 私の場合 違和感というものを まず 感じたことがない
というのが 実感

 

マンション管理組合の 管理

マンション管理会社の 管理

管理組合管理人の   管理

第三者管理人の    管理

理事会における    管理

その他 諸々 マンション管理運営上登場する 
管理 
というもの

これらの管理をジックリと見詰め
管理・運営を全うすることに関与させていただくことこそ
マンション管理士としての 自身の生きる道であり 
努め続けるべきこと

国交省が新たに示した 標準管理規約・指針を再学習しながら
弥生の小雨の日曜の朝 今 管理という言葉の意味を
しみじみと 思っているところです

                

 

 

北海道新幹線

 

五年間出席番号一つ前だった同期の友が 力を尽くして
取り組んでいたことでした

その友は 残念なことに 一番列車を見ることなしに 逝って
しまった


その友を偲びながら 感謝しながら

 
乗車の機会をつくらせてもらおう と 思っているのです

 

 

 

                       
               この路線で 春休み 夏休み 冬休み
                など 
                 函館の寮や下宿と苫屋との行き来を
                  したのでした

                  


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シンプル問題提起

2016年03月30日 | 業務&エッセイ風

 

 

 

マンションにおける 新しい 標準管理規約などが発表

されています

念のため申し上げますが

決して 強行法規的なものではなく 

『 指針 』 も 『 規約』 も

あくまで お手本 とも言うべきもの です が

 

そうはいっても 現実には 大事に扱わなければならない

全国的に すみやかに波及すべき内容を含んだ 

行政法で言うと いろいろと理解するに 扱いにヤッカイナ?
【行政指導】 とでもいうようなもの・・・でしょうか?

 

とにもかくにも 今まで 自身が顧問先さんに伝え述べてきた
方向と同趣旨のものだったので 安堵しています
“言っていることと 色合いが 違いすぎませんか ?”とでも
鋭い住民さん?たちから
指摘されたら 説明してきたところの
真意をゼロから説明し直し
そんなことになると シンドイナー 
と 正直なところ考え込むことさえ
ありました(プロとして 幕を開けた以上 とても残念な場面で
あったとしても 役付きである以上 舞台を踏み 打ち上げまで 
務め続けなければ
なりませんので)

 

 

特に 
コミュニティー関係の自治会の活動との絡み合いの説明
において シンプルに問題を投げかけ続けた部分があり
ました

<助成金・補助金・援助金などなど名目を問わないのですが
行政から 町内会活動用・自治会活動のため などとして
受けている金銭 ございますよね?>

“ 年間 数十万もいただき続けています
なにしろ 大所帯 ですので ”

<仮に の例ですが あの金銭を このマンションの資産価値
アップのため と判断され得ることに使うとしたら 
例えば共有部分の修理 さらには近隣生活における眺望保護
のための活動支援というような対象とするには無理のある 
外部からの眺望の対象とはとても言えそうもない
専用使用部分
である庭の手入れに支出したような場合 
さらに極端な場合は専有部分にも関連を持つ設備費用に投入
されてしまうような使いみちの場合

そうした場合に行政からのお金を使うこと
どうでしょう どこか不自然さ
感じること ありませんか? >

“もしかすると・・・いわば公金を 私用に・・・
とでもいうような・・こと・・・ ですか?”

<そのとおりです そのあたりのことが 管理組合と自治会
とのことを考える際
おおいにヒントになることと思います

何度か説明させていただきましたが
どういう目的のための組織か? 
どういう目的のために使われるべきお金の会計か?
どういう人たちが集まって活動して行ける
あるいは 行くべき組織なのか? 

 

残念ながら 国の姿勢の曖昧さ 不手際さ?もあると言わざるを
得ず
一概に <即刻 改善の行動開始を>という言動は 避けざるを
得ないような状況下の管理組合さんが ホトンド(私の関与先は 
ですが)

ただ 現場での現実の問題として これから先 管理組合と
自治会の組織・会計の分離明確化を進めていくべきと
従来からの
私が理解してもいた指針を語らせていただき続けてはいきますが
・・・・・・
現状で 一番先に手をつけておくべきことは と問われると

<会計処理 
特に 持ち出しきり方式で 
ワンサカと溜まっている
個別財布状態にある自治会費 を
管理組合財布への還流
とでもいえる作業に手をつけるべきか 

並行して考えていかなければならないことは
そのような処理が 妥当か より正確に言うと 合法の範囲か?

一例を挙げると

管理費会計 雑収入     400万円    
                 摘要 自治会費の剰余による戻り金】

他会計へ繰入       400万円    
                 摘要 修繕積立金会計へ      】

【修繕積立金会計 他会計より繰入
                400万円     

                 摘要 管理費会計より        】

というような・・・・処理が妥当か 
このことに手をつけないままで
会計の明確分離化(別財布化・別予算化徹底)を断行してしまうか

還流をせずに断行なら
もはや 一段落のホッとの気持ち後 人事も お金も
活動も 各々別推進 継続 ・・・
とある頃
自治会から管理組合への 寄付?
とかなんとか なんてェことは 現実には不可能でしょう?から

もっとも 原則 行政からのお金の正当妥当な使いみち範囲
以外のものの分は 還流などというものの対象外でしょうが・・・>

 

現場には 以上のような問題も 現実にあります

 

 

さて これからの 定期 マンション管理組合総会(集会)
に向け 
新 指針・標準管理規約・コメントなどを 

もう 一睨み二睨み せねばなりません

 

                          

             [今の言葉で言うとすると サックリと

              書き散らしてしまいました

              細部は 各人 ご検討ください

              あくまで 理事会席上の発言ではなく

              チョットした参考にすぎません ので・・]


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運命共同体をシッカリと見つめながら

2016年03月23日 | 業務&エッセイ風

 

 

率直に言おう

プロとして クライアントからいただく報酬について

妥当な範囲か 

見合う分の等価以上の交換は提供しているか

相手の無知のせいなのだ ともいえそうなものに 

甘えてはいないか

 

折に触れて ときには意識的に 

4分の1ほどでもその日の業務スケジュールに組み入れ 

立ち止まってチェックする必要も あるのでは・・・

 

弁護士会での着手金の扱いの不当性(違法性?)による

懲戒事例

などの記事を眼にして 

私の周辺でも

《・・・そのような業務で この数字の報酬をいただき続ける
ことに プロとして 自身 抵抗は無いのだろうか・・・  》

と思わざるを得ないことを見聞きしているものだから

いろいろ 考え込んでしまった

 

まして どうかなー というような説明責任ですませていたり

そもそも 説明責任 コンプライアンスへのこだわりの無さすぎ

なんぞが背景にあるのだ と推測せざるを得ない事例で
加えて 誤解というか間違った説明をしているようなケースには

プロとして 落胆を覚えざるを得ない

区分所有法って 民法の特別法 後者をそれなりにつけめば
マンション管理運営コンサルタント オーケー

と言い得るほど マンション関係法 

とても とっても

甘いもんじゃない

 

相談事に そんな間違いを回答してきたようでは 国家資格

などをもたない 巷の自称コンサルタント群の人たちとさえ 

競争していくことができないのでは・・・と 

余計なお世話レベルで思ったり・・・

 

しかし 依頼者の 自己判断 自由 というような壁があり

それ以上の干渉は 当然 控えざるを得ず・・ 

営業妨害 なんぞの誤解を生んでは 問題をこじれさせるだけ

だと思うので・・・

 

が・・・

妙に 寂しい

 

 

なぜ このような今日のブログ

になったか

その動機になったところのヒトツの事例を知ったので・・・

それを記すことと・・・しました

 

住人の責任は マンション管理組合の責任と つまるところ

運命共同体で

後者の消滅とともに 前者の責任は終了

なんぞと説明しているような いわゆるプロがいる・・・らしい

具体的に例を挙げると

管理不全マンションが まともな大修繕など一度も経験

しない状態で

建物管理に意を尽くさず 

外壁の落下で
通行人に
重症を負わせてしまった

法的な条項として

まず 民法717条が登場  不法行為の場面

区分所有法 19条も登場

法的な構成に完璧な一義的な理解で統一されていない

部分があろうと無かろうと 

外壁という

共用部分の設置・保存瑕疵による責任

なので 

管理組合(区分所有者全員)の責任が発生し

例え 管理組合解散・消滅状態になったとしても 

住人であったものが負っていた債務が いわば連動して

消滅 ということでは モチロン ありません

(もっとも 管理組合自身の責任や清算終了時までは存続と

いうような 他の論点 これも モチロンありますが・・)

 

この理は 法人化していようがいまいが 同様

離散した 旧管理組合構成員が 各人の責任の範囲で

未済部分があれば 背負い続けることになります

 

上記の理は 管理者の 不法行為のケースではなく

債務不履行責任 の場面だとしても

同様

 

 

いわゆる 管理不全・限界マンションと表現されるマンション

に共通して読み取れる 住人にから感じるキーワード的な感覚

それは

【人というもの 集合の中にいると 

己の責任さえ その集合というもの

に いつか埋もれさせてしまい

各個に明確に存する持続して為すべきこと 

さえをも

なぜか 意識しづらくさせてしまう 】

 

 

数の多さ というものが 1という数字を駆逐する

というか 

自己は 1として その数に関与・参加している

ということをも おぼろにさせていく・・・

 

とでも言えるような・・・

 

 

 

マンションというものには <共>という言葉が

頻出しますが

<個>というそれ も 

運命共同体とでもいう立場で

まず どんなときも 

くっついています

 

 

 

 

昨日は 行政書士会の某集い にて

[    災害時における行政書士の役割について

 〜災害支援を通じ社会に貢献できる行政書士をめざして〜]

という講演を拝聴 学習してまいりました

実際に 経験したことのお話 に 被災者のかた 支援者のかた

がより具体的に想像され 胸がつまり 涙してしまいました

 

 

誤解をおそれずに言わせていただくと 

被災に関する涙に差は

あるわけもないのですが

生まれ故郷 いわき市 も 登場のおはなしでもあったので

涙をこらえ さらに堪えたのですが 

つい 

 

つい 耐え難く・・・

 

                         

                     (責任論は概略で述べました
                     
 各自の精査を願います) 


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なつかしい言葉 など

2016年03月19日 | 日記・エッセイ・コラム

(訳があって ほぼ 再掲か ともいうべき内容です
ご容赦を願います)

 

近頃 あまり聞かれない言葉

奇特
  (志が深く 行い難いことを 損得抜きで 
                     
進んでする様子)

浄財
  けがれの無いお金(寄付される側からの言い方)

国の目が届かないところ お上に頼っても

どうにもなりそうでない場面では 

その地その地の
           奇特家というような方がいて 

巷のあれこれになんとなく気を遣い
うまくとりなし 

物事を解決していた

 

そのようなときに 浄財 が費やされたりして


奇特な行いと 浄財が 程よく融合され 

大仰でない 粋ともいえる善行で

どうにも救われない人々も 何とか生きながらえることが

できたりしていて・・・・

 

けっして お金に関わる問題だけではなく 

さまざまなことが

つまるところは 奇特とか浄財で 濯がれていって 

事もなく過ぎ

というような趣きがあったような・・・

そんな時代だって わが日本にも あったような・・・・




17歳の子が 実の父から生を終えれるようにしてくれ
と言われ

嘱託殺人を為さざるを得なかったというようなことが
あった

事の真実は 徐々に明らかにということであろうが
なんとも やりきれない思いがした


 

孤立した生活

関心を持たない かつ 持たれない生き様


関わろうとしない人生 手段を見出せなく

関わることから逃避する生き方

他の存在に無関心を貫くことに
美学を見ている人の群れの影


次から次と これらの観念だけが 
私の内で走り回り・・・


 

当事者のこと 周囲の関係者?を どうのこうの

言っているわけでは けっしてありません

ただただ 悲しかっただけ


かたや 数億なにがしが ある集まりから

某政治団体に寄付されたとか・・・というニュースも

あったりして


あからさまな 利益誘導と言われようが 
何と言われようが

『自分らの言い分のため金の力を使うことの
何処が悪いと言うんですか・・・他人のことなんぞ 
かまっていられるものですか
もっと もっと あからさまな得手勝手
世の中に ワンサカあるでしょう 
そうは思いませんか・・ 

どこか 間違っていますか どう思います
なんか 言いたいこと あるとでもいうんですか
学恩も 正義も 清く正しくも そんなもんに
拘っておられるもんですか
なに不自由なく 勉強だけしていられた連中なんぞだって
自分の恵まれた境遇を世間に感謝して それに幾分か
感謝の心を尽くさなきゃ 勉強したくてもそれが叶わなかっ
た級友や人々に申し訳ない なんて思う輩 いまどき 
世に見かけるかってェん
ですよ
昔はそんな偉人にも似たような名も無い人も けっこう居た
なんてェこと 親から聞いたことあるけど
今時には どこにも とんとお眼にかかれない話ですよ

まァ 悲しいというか 淋しすぎること

ではありますけれどネ

 

 

恥の観念なんぞ そんなもん気にしていたら

損だけ受け取らされて 取り残されるだけじゃ
とすごんでいるような


これも なんともやりきれない このごろの風潮 ?

なんのかんの言っても たかが 人のすること ?
やれ 不倫がどうの 
薬に頼る弱さがどうの
賭博も ときには いたいしかたないとかどうとか
経歴ごまかしなんぞ たいしたことナイデショ とか 
まっとうに役をこなしている政治家・有識者なんてェのが 今の
この国にいるのか とかどうとか
力を授かっているものどうしが 互いに 相手の傷を さらに
せめぎあっているような
あさましいにも ほどがあるような・・・・

 

今の日本の淀み 
どのあたりから 少々どころか ハッキリと
狂ってきているのか

我が国の正体を見せつけられているような ニュースが
なぜか あいかわらず 多すぎる

これからの 子供たちの未来に 
あまりに無責任のような
勝手すぎるような・・・

みっともなさ過ぎるような・・・

 

でも けっして希望は捨てません
諦めきっては あまりにもさびしすぎます

この世の毒と濁り水の浄化に ほんの少しでも効くような

奇特と浄財の類の行い
けっして大仰でない さりげない 清さの重なりを
懸命に生きなければならない子供たちのための包みにしたい

 

潔い 

さりげない 生き方の手本

 

難しいこととは思うけれど

親として

大人として

地上に生を受けたものとして

なんとか 汗をかきながらも やっていかなきゃ・・・

 

 

こんな自分だけど

いつの日か 万分の1でも 億分の1でも
この世の何処かで 懸命に汗をかきながらも 
なんとか生きている人々の
なにかの力になれればいいな 

とは思ってはいるのだけども・・・

 

まだ まだ ずっと 

ずっと先のことになりそうですが・・・

 

いつの日にか なんとかして 

と思うばかりの日常 ですが・・・・

 

 

周りで なんだかやりきれない 淋しすぎることが続いていたり

しているものですので

2016年 弥生の夜のブログは 

このような文字の群れに

なってしまっていたのでした

 

 

                      母校(中学時代)の運動場に注ぐ

                              西暦2000年頃? の陽光の図        




 


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憂慮と悪夢の連鎖

2016年03月19日 | 業務&エッセイ風

 

 

 

硬すぎる表現だとは思いながら

心が どうしても そのような口調で というものだから

そのまま記し 頒布してしまったのだが・・・

そのものをブログでも訴えたかったので

お許しください

 

 

【 当然のことであるが、マンション住人の生活の本拠たる

 個々の部屋も

 共有物たる躯体も、

 公的財産ではない。

 ゆえに、その管理は私有財産所有者自体が為していくことが

 大前提たる公理。

 

 ではあるが、トータルすると莫大な規模になる資産の管理を、

 本来的に素人集団が遂行していく仕組みであることに

 なんら干渉無用・私的自治尊重原則を侵してまでの干渉不許

 を貫くことが、住政策を国家規模として捉えてみたとき、

 妥当なシステムと言えるものなのであろうか?

 

 周辺地住環境への影響力(場合によっては管理不全に拠る

 諸々の不都合、物理的な重度の危害さえ想定されること

 ありともいえよう  なのに・・)

 を 思うとき、そこには、戸建住宅に対するものとは

 趣旨の異なる、

 相応の関与の仕方があってしかるべきではないのか? 】

 

 

 

昨今 なにかにと話題に上ること多しの

空き家問題

管理不全住宅の増加による 近隣の環境悪化・防災施策

への影響 等々

のことが耳目に触れるたび

『・・・近隣を圧倒する 

あの 老朽化プラス管理不全急進行中の

マンション群は

どんなふうに 生きながらえていくのだろう・・・』

と ここ数年 特に 思ってしまうのです

 

 

某県の住環境関係担当を訪ねたときの

“ マンション管理会社というのは どのようなことを

どのような立場でしている企業なのですか ?

マンション管理士さん? とは どういう立場というか

位置にあるべき・・・かたなのですか? ”

という問いに 重要ポストにいる役人さんさえ という

すくなからず 落胆を感じてしまったので

おおよそ 行政の熱のあり方を感じとることが

できます(当然?のごとく 地域差による熱の多寡は 驚くほど

もっとも マンション密集地では 後付けであったとしても

事がありそうな背景には さすがに 公も動き出す必要に

迫られますでしょう が・・・?)

 

そもそも 私のようなマンション管理士という国家資格を設けた

きっかけというか 趣旨・目的こそ 現状の危惧を すこしは

気配を感じたからこそ 国として創設に至ったものではなか

ったの? そういうことでは なかったのでしょうか??

 

 

 

管理会社もなく 乏しい知識の高齢役員が 

いくら老朽化進行のとはいえ 足し算すると 数億にもなる

資産の管理を 

茶飲み仲好しメンバー町内会の数万円の年度会計報告を

暇つぶしにしているような感覚で 長い年月 会議記録も

ほとんど無いような状態で 運営などという表現がし辛いまま

続けてきている ・・・

(誤解があっては無念なので 念のため申し添えますが 
管理会社が加わっているなら安心
高齢だと役員不適
資産の多寡が危惧の判断基準
町内会を軽視してよい
というわけでは けっしてありません)

 

 

修繕積立金など 当然のごとく ほぼ 無関心

というか ほぼ無知ゆえ 危うさと惧れを感じとっていない

その預金口座の 住人数との比較での想定金額での

数字の桁が二つも足りない状況での終末を思うと

給排水設備機能不全 というより 機能麻痺

外壁屋上防水不全度 限界レベル

なにより 身の危険を感じる

震度5ほどでの崩壊さえ 想定できないわけではない

レベル

生活の本拠という場の維持不能

住替え可能な住人は 各々の才覚で 判断し 

なんとかあきらめの 管理組合総会の議案書を眺めた

ことさえなかった自分を叱咤しての決断で引越し作業

しかし

そのようなことを実行することが許されざる者は ・・・

どうしていたらいいのだろう・・

空き家がたくさんあるのだから サッサと住替えて

でも 高齢の私が一人で住めるところのあつらえは

意外に 苦労

売れないマンションの空き家の管理費を払う義務にも

追っかけ続けられるし 固定資産税もかかり続けるし・・・

二重生活なんて 無理もいいところ

なによりかにより 一歩踏み出す エネルギーなんて

いまさら・・・どこにあるやら・・・

 

そうこうしているうちに 躯体の崩れの兆候の散見が

 

解体費用工面など 遠い夢物語で調達可能かもしれない? 

戯言

どうにもこうにもならぬうちに 外壁の欠片落下の連続

 

近隣の いや たまたまの隣県の通行人が負傷 一人は重症

行政も さすがに 近隣住民からの怒声 そうして 前面公道

への通行妨害というか危害まで現実化となったところで 

最後の手段 行政強制・即時強制にて 

マンション取り壊し

【・・・なんと 数人は どうにもならぬ事情から 生活の場として

居続けるしかなく ということで 現住していたが

今も 作業場で 声高に 叫んでいて・・

即時強制的? に という仕組みを 理解するなど 

とうていできない かもしれない・・・・・】

費用徴収は ? 

求償 ? ・・・・(底地関係は どんなふうになっているやら・・

最低条件として 住人の共有地であってほしいが

なにしろ 約半世紀前築のマンションなんぞには 

上屋関係人外の しかも 正体不明の?

法人が絡んだ 数人の権利関係者がかかわっているような 

継ぎ接ぎの数筆の地主連からの借用物だったりするのが

あるのだから)

 

夢にまで 出てくることさえある

仮想空間 とは とても言って済ますわけにはいかない

現実あり得る空間 での物語り

 

これらに関した業務で 

数日後には 

某マンションさんとの 

最初の真剣勝負の幕明け

をひかえている

土曜日の弱い雨の春の日

 

 

私は つけかえたばかりの蛍光灯の妙に明る過ぎる事務所で

本心を言うとウイスキー というか バーボンを舐めりながら

というわけにはいかないので

せめて コーヒーをいただきながら 

1950年代のJAZZと

本日は 伊東ゆかりさんのボーイ・ハント と 渚のデイトと

ハイファイセットの フィーリングと

ちあきなおみさんと 大橋純子さんと 八神純子さんを

聴きながら 

専門書とニラメッコしながら 

缶詰めになっている

のです

 

せめて 北斗星でも ながめさせてもらおうっと                            

             

               また お借りします(よろしくお願いします

                                    スミマセン) 

                         (北海道 うちうら湾?にての図)     

 

 

 


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責任に関すること (追記)

2016年03月17日 | 業務&エッセイ風

 

 

 

さっそく 質問があったりしたので

念のため

 

直前のブログでの マンション住人の責任に関することですが

責任というものが 記事内のことに限られるということではなく

例えば

マンションという建物の設置や保存に瑕疵(欠点・不備・不具合

というようなこと 要するに欠陥 という意味)がある場合に 

そのことによって他人に損害が生じたときに 被害者に対し

その損害を賠償するということも

重要な 責任の一つ です  (民法717条)

工作物責任というものです(建物や建物の附属物は工作物)

 

占有者の責任が否定された時は 二次的に 所有者たる者

が 

無過失責任を負います

(注意を尽くしていたのだから責任無し
という主張は許されません)

 

 

 

設置または保存の瑕疵が特定の専有部分(簡潔に言うと

自分の所有としたマンション内の部屋・部分)にあることが

証明されれば区分所有者全員が責任を負うわけではあり

ません

この証明がないとマンションというものを

共同で所有使用している

住人全員が

責任をとらなければならない 

ということになります

(瑕疵は共用部分にあると推定されることになっていて
被害者の立証の負担を考慮しています <9条>
もっとも[・・とみなす]という規定ではありません
あくまで [推定] です
それと 少々専門的になりますが 損害が建物の設置
または保存の瑕疵が原因でない場合は この推定は
適用無しです
上の部屋の洗濯機の故障で下の部屋で漏水発生して
損害発生という場合などは 建物の設置または保存に
基づく損害ではないので 推定は働きません

 

 

 

マンションの外壁がはがれて崩れ落ちた

給水タンクや給水管や排水管の欠陥で近隣に被害を

与えた

そのために 人身被害発生ということも ・・残念ながら

現実にはあり得て・・・

テニスコートのフェンスの扉の不具合による傷害に関する

判例 などもあります

 

 

マンションでは 一般に 共用部分については管理組合

(区分所有者全員)が占有・所有しますので 上記のごとく

工作物責任

が発生します

 

 

マンションの機械式立体駐車装置で この約10年間に

13件ほどの事故が発生し 7人(うち子供3人)が死亡

などということが報告されています

 

 

   マンション住人としての

   《責任》 ということについて

   誤解があるといけないので

   (区分所有法上のことに限ら

   ない知識も必要)

   ということで

   追記させていただきました

                      

 

                       


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マンション住人の責任というものの姿

2016年03月17日 | 業務&エッセイ風

 

 

 

『先日 管理組合を法人化したときに 区分所有法という法律では 

住人各個人が

債務の弁済の責任があり得ることまで定められている 

とのことでしたね』

 

《そのとおりです》

『そのとき お話では 権利能力のない社団 とかいって 

責任はその団体だけが負って 構成員自身が責任を負わ

されることがない というのが 

原則 というか

おおよその理解のされ方だ というようなことを説明していましたね』

 

《そのとおりです》

『じゃ 好き好んで責任なんて負いたくないのが当たり前だろうから

マンション管理組合の法人化なんて しないほうが よかったんじゃ

ありませんか ??』

 

 

《例えば 

株式会社では 

株主は執行部に活動を委任しているといえますよね

マンション管理組合では 

いわゆる理事長さんとか管理者という立場の方に 活動を

委任しているといえますよね

 

任されるものの行動の結果についての任せている者自身の
責任の姿の

捉え方は

異なって 当然 

いや 同様の処理でいい ?? 

どうお考えですか》

 

『・・・少々考えさせてください・・・・・・・』

 

《例えば 

株をもって 株主として会社という団体に参加している立場と

マンションに部屋をもって 同じ屋根の下で管理組合という

団体に参加している立場とで なにか事が起こった場合の責任

というものは とにもかくにも団体においての個人の責任

ということで 同じ処理でO.K と考えればいいのでしょうか?

 

人の集まりのことを 社団(要するに団体)といい

その団体の責任(いろいろあり得ますね 例えば代表が行った

エレベーター大修理工事契約の支払 や 代表が第三者に

マンション管理運営のことで妥当でない行為をしてしまったとか)

が問題になったとき 

責任を負うのは 

その団体自身

それとも

その団体を構成している各人 なのか

それとも 同等の立場なのか
(相手は どちらにも 同時に 同額で 無限に あるいは有限に
請求できるのか ??)

極くシンプルにいえば そういうことを考える必要がある場面の

ことです》

 

 

『・・・・・・もう少し 考えて見ます・・・ので・・・ ?』

 

《有限の出資をして 儲かるか否か 直接交渉したこともない

相手任せ 受任者の手腕次第

という立場と

眼に見える確固たる資産たる対象の部屋を保持していて 

そのうえ 共有とはいえども

これまた眼で見える共用資産を持ち合う人の集まりの場に
生活の根拠を構えて居る実生活人の集団

という立場では

当然 法的な処理は姿が違うんだろうと思われますが・・・

いかがでしょうか?

もっとも この理屈?は 私個人の考えで このことを意識的に

記している文はお目にかかったことが無い(その周辺のことに

触れているものは散見されるのか?)のですが・・・》

 

 

区分所有法 第29条

管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為に

つき区分所有者がその責に任ずべき割合は、第14条に定める

割合と同一の割合とする。   (ただし書き)と2項 ← 省略

《 一次的 に 各個人が 分割された責任 を 負う》

 

★ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する (26条)

  株式会社における執行者は 株主を代理して行動しているわけ
  ではありません 法的には端的に言うと会社に委任されている
  立場のものと言い得ます

 

同    法 第53条

管理組合法人の財産をもってその債務を完済することができない

ときは、区分所有者は、第14条に定める割合と同一の割合で

その債務の弁済の責めに任ずる。 (ただし書き)と2・3項 ← 省略

まず 法人が 責を負うが 

二次的に 各個人が 分割された責任 を 負う》

 

★ 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する 

  (47条6)

 《通常 法人代表者の行為の効果は 法的に人格を持つ法人に

  直截的に

  帰属するものでしょう

  管理組合法人という法人格があるのに マンション管理組合では

  代表者の行為の効果が管理組合法人ではなく代理される

  区分所有者に帰属

  (代理者の行為の結果は代理されているものに帰属する)という形を採

  っている

  代表者がシンプルに代表行為(おおよそ代理行為とも捉えられ得る)を

  ということではなく(いわば 代表行為者その者自体は復代理人的立場

  ??) 

  法人自身 が 区分所有者 の 本来的代理人?

  このことについて わたしとしては そうとう長い間 (実は今だに) 

  ピタッとは 理解できていない?感じがアル 

  ・・・ もっとも 私の力の乏しさ

  ということも否定はできないだろうが・・(嫌味じゃなく 素直に) 

  ゴメンナサイ 

  とにもかくにも ほかには見ることのできない とても とても

  独創的な?

  不思議な法律構成 に なっていることは事実

  以前から言わせてもらっているが 私の知る限り そうとうに

  解釈エネルギーを要求されるのが 

  マンション関係法<特に 建物の区分所有に関する法>

  であることを痛感しています

  まさしく 専門的知識を要求される分野だと思うのです

  

  不動産登記においても 

  敷地権がらみの特殊登記(分離処分例外等々)
  なんぞは 知識として理解超困難分野

  生半可な理論ではないこと これまた 痛感させられている》

 

とにもかくにも マンションを買おうとする時は 

当然のことですが

(特に 中古での取得時)

その時点でのマンションの規約 ・ 不動産登記簿の確認
(専有部分面積割合
などの調査)は
自身の 万が一の負担割合の把握のためにも必須です

 

 

 

さて 明日は 久しぶりに 華の? 東京行き

【知的資産経営】関係への会合参加

この分野の実務に すこしなりとも 自身の血肉としたいので

 

春分の日前後も どうやら 仕事の下準備に追われそうな気配

マンション管理運営の広い意味での補助金関係

(建物等の直截的な資産価値アップのための制度ということとは

制度趣旨が別のもの)

の調べごとありなので 

 

 

 

花粉症ひどいです

私の場合は 特に 眼

補助者さんに 

“眼が腫れているのだから いくら本が好きでも

下ばかり見ないほうが

よいのでは・・・”

とご注意を受けることタビタビ のこの頃なのですが・・・

どうにもこうにも 好きなものは 

制限が難しい (意志薄弱なので)

 

                            

                 法解釈は どうぞ 各自でも確認くださいませ
              どうぞ お願い申し上げます

 

 

 


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