おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

特定行政書士・マンション管理士・海事代理士・知的財産管理技能士等が生業の巷の一介の素浪人。ご指名あらば地球上どこまでも。

入り組んだ 権限

2016年08月30日 | 業務&エッセイ風

 

 

なんとなく 忙しいような そうでもないような そんな感じの

今年の八月

明日も 会議があり 東京行き 台風の具合が心配だが
準備は終えてある
それにしても 集中的台風情報連続の日々
被害にあわれている方を思うと 心痛む
特に 幼い子達のお顔に雨がプチプチどころかブチブチ
と あたっているシーンなどを
ジーンと思い浮かべてしまっていたりすることが多い

 

 

マンション管理組合も 総会・理事会・理事・理事長といった
各部の組織総合で管理運営しているともみえるので それぞ
れの権限内容その範囲等の絡みが明確でないことがあり 
悩むこともある

 

区分所有法・規約・集会(総会)議決・理事会議決間の整合性
などと アーダ コーダと考えるが より上位規範から下っていって
自身納得した範囲で 顧問としての意見を述べる
というより 
入り組んだ基準事例
例えば
管理規約に
総会議決事項として ≪その他管理組合の業務に関する重要事項≫
並行して
理事会議決事項として ≪総会提出議案・総会から付託された事項≫ 
などとあると この案件は理事会議決だけで執行できる範囲のものか
という点で 悩むこと多い

繰り返しになるが より上位規範から下っていって
自身納得した範囲で 顧問としての意見を述べる それしか方法がない
というのが 現実
モチロン より具体的な関連判例など調べるが 見当たらないことが多い

 

総会で承認された事業計画・予算書の範囲で支出とはなっていても 
保守・修繕費予算の具体的実行内容が微細にまでは明確になって
いない段階で総会決議もやむを得ないことが多い
というより 現場では そのようであることがホトンド 

どのような条件の業者に どれほどの金額を支出できるか について
個別業者選定も 最終金額設定も 総会決議の枠はついていても
つまるところ 具体的執行は理事会任せ
このように 修繕積立金会計外の一般保守費的な予算にしても
総会内で 業者選定 修繕範囲 契約金額等を前もって 詳細に
決め得てあるケースは 少ない

当該項目予算内金額であっても 200万円以上の契約なら
臨時総会を開いてでも集会決議が必要とする との規則が
用意してある
などという場合もあり得ようが・・・
そうした規則において 金額だけでの基準も あまり合理性
が弱く 説得にかけることも多く・・・
臨時総会まで必要なものか? ある程度許容の幅がある処理が可能か
・・・などなど


ついつい 会社法における 執行方法と比較して考えたり
してしまうが
あちらは 営利行為追及の組織で 色合いが違うし
やはり 一番近いのは 法人法(一社・一財・公社・公財)に
おける執行の姿であろうと いろいろ 探ってみるが
ここでも 同様の疑問が起きてきて・・・

 

管理組合に緊急に整理すべき問題が発生し 相談役として
当職に問い合わせがあった
理事会に参加したところ 
『報酬という問題があるのに
総会にもかけずこのような対応は
問題すぎるのでは』
と 一部理事から 発言があったことがある

“ 執行部としての判断で 懸案解決のための助力をマンション
管理しに依頼した 
あなたの解釈では 事業計画にも収支予算にも登場していないこと
の実行は 管理組合として不能 
つまり
その執行は理事会決議であるとしても根拠不足
総会決議を要する ということと理解できますが そうであると
断定することには疑問があります
まず すべての業務執行を事業計画に載せることは そうとうな
困難と労力を要しても まず 不可能と言えるでしょう
予算立ても 同様
どの組織体としても 予測困難な執行すべきことは そうとうの分量
で有ります

執行部判断で相談相手を探し選んで やむを得ない状況下で利用したこと
は必要とされる執行決定の義務を負う理事会に許容されること で 
その関連支出が予備費から あるいは 会議費等から出されたことに
も違法性はないのでは と考えます
行為の内容から捉えても 理事会混乱状態の整理 
つまるところ 管理組合運営健全化としての 組織としての保存行為 
とでも捉え得るようなことの 執行のための行為ですので


これが 継続的になり 顧問として年度単位で係るようになれば
事業計画に顧問委託契約をうたい 予算の手当も明確にすべき
と考えますが 
いかがでしょう ”

 

なんとなく 納得いただいたような そうでないような その方の
顔つきだったが
疑問点を 率直に発言していただいたことについては 敬意を
とまでは 言いにくいが その理知的な?行動は 仕事上
好い経験をさせていただいた と 今も思っている

 

そのマンション管理組合も 
現状は というと 
[ 役員が変わると 状況がこれほどまで変わってしまうものか ]と
嘆くほど 

一年毎の輪番制
役付けは理事会内で決定
希望して理事長 副理事長になる方も
悪いことではないが 運命の悪戯で 相応しくない方も登場して
しまっていたり その 悪弊が連鎖して 病巣が肥大しすぎると
手遅れ状態に (表現がキツイでしょうが そのような事例もあり
そのような状況下の管理組合運営の手直しは そうとうなエネルギー
が必要になってしまいます)

それまでの輪番制の内容を規約で変え 選出された者について
信任投票を行うということに関しての判例(東京地判平成19年)が
あったりしました
(輪番制を一概に否定しているわけではありませんが)

 

ということで 組織内の権限の絡み合いの整理を 今後も さらなる
整理・学習して
いかなければならない と 切に 思っています

                                       

                                         

                                          


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困り者組合員

2016年08月10日 | 業務&エッセイ風

 

 

特定行政書士・海事代理士・著作権/ファイナンシャル・プランニング技能士
としての業務が ほぼ並行することもあるのですが
近年は 特に マンション管理士としての労働エネルギー消費が増えてきました

今までの積み重ねの知識が つまるところ総合的に 発露されるべき現場
とでも言い得そうなのが このマンション管理顧問業務あるいは 執行部
への参加業務では という思いがしています
私の業務のなかでは 労力発揮度一位クラス
なにしろ ケースによっては 400軒を超える住人組織との付き合いになり
“その分野は NO”  “このあたりのことは なんとかYES”
などとノタマッテイテハ
理事会へのアドバイスなど とても とても かないませんので

行政書士としての業務知識(マンション建物の手入れの建設業許可業者のこと等)
ファイナンシャル・プランニング技能士知識(修繕積み立て会計のあり方等)
学習していてよかった ということ 多し です

地域的な特色からか? 博学知識者住民ワンサカ というマンションも
あったり・・・それを超えるような知識を抱えていないと アッサリとお役
御免となりそうですし

 

法的組織管理知識 会計管理知識 建物・施設・共有地管理知識等を
総合関連したようなことを問われることが多々あり 某試験受験経験で
自然と貯まっていた?知識が ほぼ有用であることに 救われています
今までのことが 無駄ではなかった という思いです

もっとも 昨今 どの資格業においても 総合的なアドバイスが求められる
ことが多いのでは ということを いろいろな場で 感じていますが・・・
特化知識だけでは なかなか・・・その特化を 何個かもちあわせていないと
苦労すること多し ではと 余計なお世話ですが・・

 

 

 

特に 自主管理マンションにおいて
いわゆる物知り?住民さんに意外と多い考え方として
≪こんなに管理に問題があるようなマンションの管理費など 
 払うつもりなどない
 そもそも 週末しか利用していないのだから そのことを
 管理費設定に反映すべきだ≫
というような発言から 即 連想されることは
賃借人的な発想 が優先していて
所有者的な発想 は意外と持ち合わせていない
ということで まぎれもなく自分のものの持ち主であるというのに
不思議なことです

リゾート型マンションに 特に この傾向が強い
と言えそう


仮に 管理会社に委任していようと
自主管理で 役員がほぼ無報酬であろうと
専有部分所有者たる全住人が最終的管理権限者団体の一員である
という大原則について 
意外と無頓着であることが多い

こんなマンション管理組合
こんなマンション建物・設備
になってしまっているのは
誰の責任なのか ??

たしかに 管理会社の能力が足りなかったせいかもしれない
歴代の理事会の執行力不足が要因であるかもしれない
が そうだとしても 
つまるところは 

<管理組合の責任>
<組合構成員たる全専有部所有者一人一人の責任>

なのだ

所有物は所有者が
共有物は共有者が
権利と義務を有している

この理を 説明するのに そうとうなエネルギーを要することが
増えている と 最近 感じること多し
昭和50年代に築造されたマンションが 40歳を超えることになり 
今まで以上の いろいろな手入れを という場面が増えてきている
から? かな・・・

さすがに コンクリート部の劣化の大きさ 
排水・給水管関係の延命続行してきたことへの不安
エレベーターの寿命 新規化は いや いまさら・・・
などなど

劣化がひどい
資産価値弱く 売買も困難
とはいっても 
管理費支払は所有者(共有者)としての 義務
皆 多少のわだかまり?を あるいは持ちながらも? 
合理性に首をかしげながらも?
団体の一員の 運命共同体としての責務を と 
困難であろうと 義務遂行
を継続しているのです

 

本来なら 建物解体という最期の途を全うできる資金を
携えていなければならないはずなのに
そこのところを意識して存続してきている管理組合の
割合とは 全国では どの程度の%なのだろう

そんなことを ふと考えていることの多い 今日この頃です

 

 

さすがに猛暑の連日は堪える

だけど ダイスキな 夏

一歩一歩 

今年の夏も 頑張らせて頂く

 

                               

 


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隙の無いような契約条項を?

2016年08月04日 | 業務&エッセイ風

 

以前から 自分の説明は 同じ事を繰り返しすぎ
そのことが かえって論点と説明との緊密度を緩め
すぎるという欠点 となっている

との指摘を受けることが ときにあった

性分なのか 是非とも理解してもらいたいことを
自身 気付かないうちに クドイほどの程度まで
繰り返しているらしい 
具体的回数としては 三度ほど 繰り返している・・・
らしい・・・

一度しか言わない というくらいのほうが 相手は
集中して聞くだろう という理由らしいことを 指摘して
くださった方は言うのだが・・・

でも このあたりの匙加減が 自分には苦手だ
でも 参考にはなる いや 参考にする勉めをしよう

 

どんな場合にも 共通して 心しておかねば
ならないこと
それは 依頼者と受任者は 本来同位というべき当然
のこと
と 依頼者のほうでも下調べなどしてきているのが
昨今は通常のことで 曖昧知識など 決して断言
口調で説明してしまうことなどは当然控え 
不明なことは 不明
調査を要してからの返答は それを乞い 
つまるところ 飾ることなく 利益追求ばかりに奔る
ようなことは 厳に さらに厳に慎み 
依頼者の正当な利益に貢献させて
いただいてこその資格業 ということの徹底

 

法テラス関係での某資格業者の当初からの弁明に
違和感を抱きながらいたが 依頼者側からの追究
行動が報道されたりしていて 
なにゆえ プロとして
先を読めなかったのか 理解に苦しんでいる
不当な利益追求手法と おおよそ捉えられようこと?
なにゆえ 指摘されたとき 心して見返すことをしなか
ったのか 粛々と補正しなかったのか

もっとも いわゆる “ホントウのところ”という姿は
さらに表に出てくるわけだろうが・・・

 

自身も 仕事上 報酬や契約内容について ときに
つい 曖昧なまま業務遂行してしまったりして 反省を
したりしたことがないわけではないともいえそう だが

 

以上のことと 直截の関連があるわけではないが

概して 近年頓に思うのは
 <ものごとの徹底さへの容赦なき追窮>
という感覚の持ち主の増加

相手の失策を トコトン 追及する
自分も そのような立場におかれている反動?
なのかどうか 
善意に解釈すると  生真面目・みあげるほどの理想追求
悪意も含めて解釈すると  容赦ない・余裕の幅など一切
                  持たないような 手段を選ばぬ
                  徹底した 当事者への責任追及

一文で表現するなら

かつてないような窮屈な対人世相
での部分社会の存在

そんなふうに言えそうな
≪部分社会の増幅の予感≫
なんぞと 大げさに記してしまっているが
くだけて言うと

注文が 微細すぎる 
責任追及の箇所と程度の限度が読みきれない

というような 特に 中高年者(私の勝手な印象です ご容赦を)が 
仕事上のことで登場
という機会が散見される 当職の日常 

とにもかくにも 自身の業務上の というより生きていく上での
信条にたよるしかなく そのように 粛々と・・・対応は続けますが

 

昨今の業務現場での 特に牽引役世代のストレス感は 小生のその
年齢世代時代の比ではない 
ということらしいのですが・・・
なんとも 想像しただけで 胃がビクン としそうです

ストレスチェック制度 のことや 平成26年三月の東芝うつ病事件の
判決など からして ますます繊細な労務関係運用が求められていく
のでしょうね・・・

 

 

今週は  任意整理の知識の整理

      マンション専有部共有者の管理費支払責任の
      不可分債務性の確認

      顧問業務範囲制限申し入れへの法的な対応
      

 

 

というような つばめさりづき(燕去月)はづき(葉月) の 朝です

 

                                  


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淋しすぎる 乱 れ  

2016年07月26日 | 日記・エッセイ・コラム

 

 

暗澹たる 心持の日々

 

宗教上からのことが起点 と思われること

特に 青少年者の 生きることの苦悩 ?との理由付けに
よると思われるようなこと

なにゆえの 人種間の わだかまりから とでもいうべきこと

権威ありといわれるものの無様な失墜の連続 といえそうな
ことからのこと

家族という形への曲解によるのか とも思える 人の情の醸成
というものの極度の欠乏 ともいえそうな 強烈な侘しさ

などなどを背景としたであろう 

殺伐とした 

信じられない 現実のものとは信じたくない 
真っ暗な 
事件報道の連続の 日々

 

 

こんな烈風の日常の中で 育まれているのか と 今の子供たちの
これからの 朝 夕 を思うと

涙が滲んでくる

 

でも ひるんでいて 
肩を落としたままでは
なんの変化が生まれようもない

一人一人 自身が 
着飾らない ごく普通の信念を盾に 
闘って
いくしかないだろう と 
自己の信念 とやらを 今朝も探ってみた

 

多少の軋轢を覚悟で おかしいことはおかしいと できるかぎり
表明させていただきながら 同時に他の人間の声も聞かせて
いただきながら
生きていこう

自己の非力さに 少々どころでない侘しさを覚えながら 思った

 

 

特に子供たち さびしくて こわくて シュンと心がしぼみそうになって
しまうだろうけれど
もし よかったら 友達にだって 周りの人にだって こんなオジイサン
にでも 話したくなったら
いつだって どこでだって 言葉をかけてみてね
なかなか難しいことだろうけど できたら いや もしもというときは
とにかく だまりこまないで 一言でも 声にしてみてね

 

 

このような 今朝 でした

徳男

                        

 


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顧問・センス(コモン・センス)

2016年07月23日 | 業務&エッセイ風

 

 

仕事柄 会議体の場での発言の機会も ときにある

最近 頓に感じるのは(年齢のせいかな?) 個性の
強すぎる御仁が けっこう増えているのかな?という思い

 

かの人物も ○○長 なんぞと呼ばれる立場に着いて
張り切りすぎているのか? 独走が得意で 自己アピール
願望が異常 ? 凄過ぎ

□□長 といっても
他の役員と基本的に権限は同位 
総意の下に(理事会等 全会一致ということまでは要求して
いませんが 結果的には 通常 そのように捉えられながら
進むこととなります・・が)事を進めるべきことさえ理解できず
それなりの重責ある職責経歴経験上からはとても想像でき
ないほどの乱行ともいえる言動
されども 自身は品格に溢れ皆から頼りにされていると
誤想 ?
(おそらく 過去において 独特の個性を周囲から指摘
されたシーンなど 彼の人生には 無かったのか ?
あるいは その反動みたいなもの つまり 自己に対する評価
待遇に不満が有り過ぎ その反動力がなせることの結果なのか
・・・) 

私の感覚からすると とにもかくにも滑稽に思えるほど 
売り込みアピールが凄過ぎ 
3時間ほどの会議の最中にも 『・・・自分はその分野の
専門家 この分野はそのなかでも 特に得意で 
どこかしこから依頼され多忙な日々で 国外留学でナントカ学
を習得し いかにも特殊才能人種なんだとばかり 
カタカナ言葉を並べて 一端披露要請もされていないのに研究
成果の一群を関係無き会議参加人に売り込むべく書き連ねたり・・・で 

そのような類は なんとかかんとかガマン とも思えど 
誠心誠意つとめあげた 従来の役員さんたちへ迷惑ともいえる
影響をあたえるようなことまでをも 重箱の隅を粗探しすような
具合で 突然スタートさせてしまうような振舞い
には 顧問として
さすがに放っておけなく・・・

 

 

そこで このような職務上の場面で いつもながら悩むのは

どのような手法で この類の超個性的困り者輩さんに接すべきか

という 難問?

 

A) 喫茶店などで 
  直截 対面で 
  エイーッ・ヤー と 
率直に 
  1対1で 
思い考えていることを披露してしまう

B) 伝えたいことを 書面にして 渡す

C) 会議の場で そのような不相応な言動を
  捉えて その現場で その時点で 率直に
  相対する
 

 

過去に 何度か 超個性的なマンション管理組合関係役員
と交渉の経験があり そのことから 私なりに感じていること

A) について
  

  一番気をつけなければいけないのは つまるところ
  単体 対 単体 のヤリトリとなるので おおよそ
  こういうことまで言われた ああいう対応はどうなんだろう
  とのことで 思いもかけない方向へコジレルこともあったり
  したことなどあり 
  私は避けている

  よく言われることだが
  『社会人として 話してみて 反省し直して頂けるような方
  である
ならば
  そもそも あのような不具合ある行動は 当初から あえて
 
  するようなことは ないだろう

  ということ
  
  このことの理は ツクヅク 思い知らされること多し です
  
  とんでもない 尾ひれがついたまま 当職への にわかにつく
  られた破廉恥行動批判が マンション管理組合に流布されて
  などということさえ・・・
  もっとも あまりのツマラナサに 反論をする気にもなりません
  でしたが・・・ その後の流れは・・・想像にお任せすることに・・・

B) について

  事が事だけに 機微のある対応は 書面応答では尽くしがたく
  もどかしさだけが募り つまるところ 修復ルート作りは
  困難をきわめてしまうこと多し というのが私の経験上の
  思いです

C) 多少品位を欠く(なんといっても 相手の個性や 考え方
  や法的な瑕疵などを 他の役員の前で その場で 指摘
  することなので 本来 気持ちのいいものではありません・・
  が・・しかしながら です)ことになりますが 世には いたしかた
  ない ということがあります

  自分の言動には非などない 今まで指摘されたことなどない
  皆はこの俺を おそらくヒーローと思って尊敬・重宝してして
  いるはず
  なんといっても 世間から崇めたてられるべき分野の上席の
  者 ○○界などの職責・重責を担っているこの自分に 周辺
  住民が
批判・非難の心など抱えているわけがない
  この会としてこれから遂行していくべきことに超相応しい者
  専門家として このマンション管理組合上席員みたいなもの
  
だもの・・・

  というような方との応酬です が だからこそ
  多少 率直な物言いにもならざるを得ず
  主義には反しても 品位批判も止む方無し かな と・・・
  侘びしいことですが
  それも 仕事上の責務 かと

  それと マンション管理組合に限らず 私の場合 顧問的立場
  理事会等 
執行部への参加ですので 議決進行後等の指摘では
  事すでに遅し ということになってしまうので
  違法点には当然 妥当でないという段階にはともかく 著しく
  妥当でない段階では その場で 直截 指摘するしかないのです 

  

  

  どの世界にも あるであろう 超困りもの輩対応も 相手次第
  
  ですが・・・

  仮に三者択一なら
  私は C) です

 

  一般的な つぶやき記事です 特定された他意はありません

 

  

  秋を感じるような 当地の 昨日 そして 本日

  夏は これから なのに 不思議な季節空気感 です

  
  今日は なぜか 丘の上の中学校への途での北海道の秋の風を
  思い出したり
  していました

                                  

                         

                      

                 

 


 


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管理責任

2016年07月17日 | 業務&エッセイ風

 

 

あたふたとしていて 久しぶりの投稿

もう直ぐ? 当地は梅雨明け ?

大好きな ホンモノの夏到来

いつもこの時期に思うこと

『・・・眩しいほどの夏の陽光 ダイスキ・・・

その光の中の故郷の山を見つめることのできる

幸せに 感謝・・・』

 

 

 

さて

築40年以上経過マンションが増えてきていて 
マンション管理士として 経験上 
最近 頓に考えさせられること

マンションにおける管理費等滞納問題の深刻さは
いわゆるリゾート型のそれに 多くみられる

理由は 
利用頻度が おおよそ 意外と少なく
自己所有物たるマンションの管理運営の把握に
さほど熱心でなく 
管理費請求書を眺めたことなどを契機に 
久しぶりに
海辺の丘に立つ経年の所有物件を
あらためてジックリ眺めて
≪・・・こんな価値低下物に いまさら 管理費なんぞ
マトモニ払い続けていられるものか・・・
今さら こんな様子のものをリゾート用・投資用
として欲しいと思う者も まず いないだろうし 
手放すことも まず だめだろう・・・≫ と
呟き

 

共同所有部分を抱えるマンション管理組合員としては
当然のこととして 管理費等を払い続けるべきことは
必然の義務

年に一度の利用であろうが
管理会社に管理組合業務を委任していようがいまいが
自主管理で 渋々受けている役員に対し有償であろうが
無報酬であろうが
とにもかくにも
最終的管理運営責任の所在は 個々の管理組合員の
総体たるもの と 捉えられよう

最後の最後まで 共同使用部分をも抱える所有者責任
を全うしなければならない
価値がどれほど下がろうと
共同で構成している形をたたむまで より正確に言うと 
建物解体後であろうと 個々の債務は残り 分割債務
としてであろうとも 
負の遺産として 
完済まで 引き継がれ続けること

 

専有部分の建物の表示
家屋番号・建物の名称などを提示 滞納管理費等を
権利として示すなどして 
区分所有法7条 先取特権(民法303) 
という 心強い手段がある

なによりも 法定担保権 なので まず裁判所の力を借りて
債務名義(判決書等)を得て そうして強制競売手続 
というような場面をカットできる
抵当権実行と同様に ただちに競売手続(担保不動産
競売の手続)が可能(民事執行法 180・181等)

もっとも 競売などという物騒な?手段は差し控えたいが
どうにもこうにも現状を理解していただけない場面では
マンション管理運営における共同の利益遂行のために
はやむを得ないケースがある

 

区分所有権が 甲から乙 乙から丙に移った場合
<甲⇒乙⇒丙>
乙は中間取得者で現在の区分所有者ではなくっているが
甲が滞納した管理費支払義務があるのか
特定承継人の立場(区分所有法8)の問題ですが
地裁判例ですが 丙も支払い義務ありとされているよう

 

そのようなことで 今さらながら? 当初からの住人さんに
もマンションの一員になるということの意味?というような
ことの説明を 35年後に スタートからしなければならない
ため 
顧問として
うごめいていたりしている 

他の仕事もあるが まずは 滞納問題のアドバイスに
ベストをつくさねば と思う 
海を従えて景観は40年前と変わらないが
老い寂れたマンションを前にしての 2016年の 初夏 です

 

                                  

 

 


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解任

2016年06月27日 | 業務&エッセイ風

 

 

自己アピールも程度というものがあると思うのだが

自分のスバラシク知名度の高い?職業からすれば 
どう考えてみても 絶対的に管理組合員住人から 
マンション管理組合役員活動 加えてマンションに関連
する自治会役員活動のことも 圧倒的期待を受けて支持
されている 
と思い込んでいる? 
某世間から崇められるべき?界関係者が居たりして 理事会・
自治会をカキマワシマクッテいたりする

そんな状況において それまでともに苦労しながら役員を
務め上げた前期の面々が おおいに心配をしている
この前期役員の方々は 任期終了時頃になると管理知識も
驚くほどの質量を蓄えるまでとなり 顧問としての私をビックリ
させるほど

 

『・・・○○億円の資産管理を実質上 あの役員たる住人に
任せることになるとは・・・心配で こころもとなくて
あのような状況では 解任させるということも 一考すべき・・』

私より20歳以上も下の方の発言だが 行動の率直性に 驚く
こと多し

いいものはいい 悪いものは悪い
スパッとして こころよいほど
裏返すと ある意味 ほとんど容赦ない判断を下す


この容赦ない指導を 私も受けてしまった
『 ・・顧問とて どうして あのワケノワカラナイ役員の行動を
止めなかったのか 責任をとってもらいます 』
と 一年間 ともに切磋琢磨してきた前期役員の一人から
お叱りをうけてしまったことがある


妥当性指摘と 違法性指摘
特に 迷う場面は <著しく 妥当性を欠く>という場面
この場合 少なくとも違法だと断定できず 躊躇してしまう
ケースだ
加えて 基本的に 会の自主性を尊重する姿勢を貫くべき
という自身の考えが 顧問としての発言にブレーキをかけること
多し

いずれにしても 今後とも 困ったチャン先走りプライド満載
役員との対応には 今以上積極的に絡まり付いていかねば
と 心に決めている
たしかに ○○億円の資産管理を全うすることへの助力が
私の 顧問としての受任契約内容なのだから
多少の軋轢は覚悟せねばならない

 

それにしても いつものことながら 
膨大な資産の管理をおおよそ素人集団が遂行していく
というマンション管理組合というもののあり方
と 法整備のあり方の不可思議
たとえ 総資産○○百万のそれであろうと○○○○億円の都心
一等地の超高層のそれであろうと 管理責任原理は全く同じ
ほぼ知識ゼロの住民の一年単位まわり番役員が
究極的な執行部責任を背負って遂行していくという 
ある意味 戦慄さえ覚える制度(基本法律上は)
いろいろと 考えさせられてしまいます(毎度のセリフですが)

 

話し戻って

理事・理事長の解任ですが マンション標準管理規約での
理事または理事長の役職の解任は 選任に準ずると考え
理事長職の解任は理事会の決議で
一般の理事と理事長である理事の解任については 集会の
決議で ということだろう

これらに関係する条文は

☆ 区分所有法
 第25条 ① 集会の決議による 管理者の選任 ・ 解任
       ② 各区分所有者による 裁判所への解任請求

 第49・50・25条
         管理組合法人の理事・監事の選任・解任

 

日常的に 顔を合わせることも多いだろう同じ屋根の下の
住民間で 解任集会決議 だとか 住人の一人でも提起可能な
裁判所への解任請求だとか 物騒なことですが
集団生活の場では まして 自己の資産にも重大な影響を
与えられそうな場面ならなおさら やむを得ないことかも
知れません

全国のマンションの役員さん
あらためて 自己の今の位置(重大な受任者責任を思うとともに)
を眺めなおしてみてくださいませ
《俺は マンション住民から絶対的な期待をかけられている
ヒーロー なのだ 俺の肩書きからして そう思われているに
ちがいない》
なんぞと 裸の王様状態になってしまっていませんか?
過度な自己アピールは 滑稽とも見える ということぐらい
あなた思うところの高度な職業からして?理解できないとも思え
ませんが・・・

『リコールしかない 断固リコール請求』
などの声を ぶつけられないとも限りません ので

それにしても 世代間による・生業による・国家による
人生観による その他 諸々に起因する ものの考え方の違い
ツクヅク 思い知らされること 多し
というのが マンション顧問をしていての 感想です

 

以上のことは 今までの 顧問やらマンション相談を経験しての 
一般論からの
記事
他意はありません

 

さて 本日のスケジュール確認をしている 2016年六月27日の朝
ステキな 水無月の晴れ
それにしても ほんとに 水 無し 月 じゃ困ります
一昨日の当地 猛烈な雨の時間もありました が 水不足の現実が
心配だったので 強烈な雨音にも少々 ホッとしてしまいましたが・・・
皆さまの地域はいかがな具合ですか ?

 

                                     

                                 


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つくば万博の頃に・・・

2016年06月20日 | 業務&エッセイ風

 

 

昭和60年

西暦1985年

国際科学技術博覧会(略称 科学万博 ・ つくばエキスポ など)

あれから 30年以上過ぎ・・・たしか その頃にNTT民営化などがあり・・・
なんとなく? それまでと比べても 潮の流れの変化のような気配が
国のアチラコチラに やや強く 感じられたりしたような?・・・時代

あの一時期 集中して建てられた つくば市内及び近辺の公務員宿舎の
大規模廃止計画 によって 諸々の影響を受ける 地区住民生活の問題が
起こっていると言えます

私の関与しているマンションにも 影響必至といえそうな状況
マンション住民の意思を伺うにしても
団体意思をもって事にあたるのか?
それとも
各自個人責任基本の署名方式の集約で事に対処するべきなのか?

つい最近 つくば市内で そのことにも関した集いがあり参加してまいりました


高度地区による高さ制限のこと
地区計画決定のこと
床面積算定の優遇措置の適用のこと
などなど 久しぶりに 開発に関する知識を動員しての話に聞き入りました

それにしても わが国における再開発関係の手法の煩雑さといったら・・・
種類の多さ 内容の整理整頓の困難さ 説明の難しさ
こうした分野関係の説明を要するたびに 感じさせられます

 

公務員宿舎関係の再開発(あるいは再開発類似事業) といっても 要は 
売り手としての財務省など公的な売り手
と その売り物に被さる利用形態にかかる規制の在り方と
その売り物を手に入れた者の 利用方法との せめぎ合い
と既住民との調整の可能性の問題
ということなのでしょうが なんといっても 
《原則 所有権絶対の毅然たる財産制度》
なるものが厳然と在るので・・・つまるところ おおよその流れは見えそう
なのですが・・・主張できる主張も必要 ともいえるでしょう

 

とにかく 士業としては 問われたことに応え得る状況を保たねばならない
ので 学習 また 学習 であります

 

それと
標準管理規約のコミュニティー条項問題がチョットだけ一段落? というのが私の
関与先さんたちのおおよその雰囲気なのですが
次の関門は 管理組合との峻別を図るべき自治会(町内会・区会)のあり方
(法人化を絡んで)の説明と検討
★地縁団体としての法人化
★一般社団法人としての町内会
★管理組合規約に準ずる規約による 移行峻別緩やかな?手法での イジクリ
すぎない とりあえずの しかしある意味実効的な運営
などなど 説明も 効率化を目指して為さないと なかなか シンドイことになり
そうです

担当市民課 法務局への確認 も重要
しかし 意外に? 担当役人さんの知識も やや 不安?? ということ多し
町内会とは自治会とは区会とは 法人化前は任意団体 とすると基本要件となる
べき柱は どの点にあるのか? 担当の方の説明が 少々不安 
(失礼いたしました)

現状からの変化が 活動援助金などへ影響を与えるようでは ジックリ検討要す

というところもあり・・・です

こうした場合 いつも悩むのは 役員会の自主性が健全なら問題ないのですが
妙に突っ走る方がおられる場合の 顧問としての調整の度合い
違法性に眼をつぶっていては顧問としての立場上 委任契約不履行でしょうが
妥当性に問題があるような場合(著しく不当なら眼をつぶっていられないと理解
していますが) そのあたりの突込み程度問題は ケッコウ 悩む時があります
指摘を 冷静に とにもかくにも まず聞いてくれるような方ならまだしも
かなり 手ごわい 個性的?役員さんもおられたりし・・・

 

さて つまるところは 自己の信念に基づき 依頼先さんのためにベストを尽くす
その任務のためには 多少の軋轢も覚悟
これに 決まり

ということで 与えられた道を歩んでいきたく思っております

 

今週は 出張が多く ほぼ出歩いておりますが
来週も マンション管理組合管理費・修繕積立金滞納問題の助言活動に
追われ 外出が多くなりそう です

                              

                                 

 


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ナチュラル

2016年05月24日 | 業務&エッセイ風

 

 

一月ぶり ? くらいのブログになってしまっていました

仕事上のスケジュールのこともありましたが 身辺にも イロイロと

予定があり 気付けば 五月も最終コーナーあたりに

毎度 毎度の 愚痴ですが ・・・時の流れ 自分には速すぎる

新緑が美しい と言ってる間に 山肌のグラデュエーションが 既に

夏バージョン風に・・・

 

最近 頻りに思ったこと

“ 努め方のレベルが そうとう下がっているかな ?”

という 反省

 

世にある いわゆる選抜競争というものの実体を思うとき

ぶつかっても ぶつかっても 跳ね返される状況に

『自分には 力が無さ過ぎる 能力の限界なのかな・・・』

と 必要以上に落ち込む状態に襲われることがあったりする

でも その恐怖感の実体は 曖昧模糊としたつかみどころのない

どうにもならない絶対的強者などというものではないのでは

実は ともに選抜競争に参加して切磋琢磨しあっている

個々の人間

だということ

けっして つかみどころのない壮大な恐怖発散物体という類のもの

ではないのだ

要は 努めあっている人と人との 努力の競争なのだ

失敗の回数に徒に恐怖感を醸成しすぎては なんの利も無い 

繰り返しになるが

ともに競い合っているのは

巨大抵抗物ではなく 人間 なのだ

こんなふうなことを 知り合いの某資格試験受験生と話したりした
この頃

実は 受験生にした自分の思いということばかりではなく
自身にも再確認させたようなことだった

あいかわらず 青い自分ですが いまだに こんな風な思いを
心に宿しながらの日常であります

 

顧問として関与させていただいているマンション管理組合の定期総会
が続いている時期
今期の 主な成果
自治会(町内会・区会)と管理組合のあり方の整理
特に 会計処理の峻別の筋道をつくれたこと

管理不全マンションへも 一定の方針を示せ得たこと
(管理資金の欠如・役員選出のあり方・今後の運営合意作りの
困難さ などなど 問題山積だが・・・)

 

昨日は 行政書士会のほうの講演で <特定行政書士に関して>の
内容で 法的な根拠にあふれた すばらしいお話をいただけた
今まで 種々の研修講演を受けたなかで トップクラスの
ステキなものだった
おおいに刺激を受けた
設営担当さん 講師の先生に 感謝 感謝

 

というわけで カケッコ状況のブログで書きなぐり

どうぞ お許しを

今日も 自分の人生の1ページづくりに 歩き・走ってまいります

 

                       

 

 

 


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共同利益擁護のための究極武器

2016年04月22日 | 業務&エッセイ風

 

なんとも ショッキングな記事名になってしまいました

もっとも これくらいの表現でなければマンション空間における
現実のドロドロ感を解っていただけない のではと・・・

もちろんのこと 極く稀なケースではありますが どうにも困った
いわゆるクレーマー登場の場面でのこと

『 なんのかんのいったって マンションに今も住んでいる持ち主を
 建物から 追い出すなんてェ ことは 絶対にできないでしょう
 
 持ち主を自分の住み家から追い出すなんてこと 
 建築担当大臣だろうが
 総理大臣だろうが できませんもんね』

「 そうとも言えません
 そのマンションに住む他の持ち主に とんでもない不利益をブツ
 ケ続ける者との共同生活ともいえることを強いることは 理不尽
 すぎますから 

 

 

クレーマー と表現される人たちにも 様々なタイプ?があり

今までの経験から言うと
(もちろん 私の 勝手な分類です ご容赦あれ・・
このような類のものに嫌悪感を抱きそうなかたは どうぞスルーを
してくださるよう お願いいたします)

・ とにかく 目だちたい 舞台に登場して衆目を浴びたいゆえの
  とりあえず反抗型

・ 自分の感覚・思考(嗜好/志向/指向)基準に徹底固執型
  (世に 諸々の尊重しあうべき考え方がある ということを
   理解できない)

・ 対話しながら問題解決という手法に適応性が無く意思交渉
  (交通)能力を持ち合わせない型  
   (一方的に 自己主張が断固として連続してしまう 
   相手の発言チャンスをも設定しなければ対話にはならない 
   ということさえ理解不能
   あるいは 理解無用 と作意的に?かと思えるほどの威圧で
   まくしたてる)

・ 課題解決のための討論・対話を “勝負” 
  と心得ていて? とにもかくにも 負けたくない という
  思いに まず 支配される型

・ 過去の地位の栄光?を引っ剥がすことができず ことあるごと
  集会などで牽引する立場側に就かないことには 自らの
  名誉履歴とも言うべきものからして自己を収めきれない という型

・ この世への不満?とでもいうものを 管理組合運営における
  諸々の場面で 遠慮会釈なくぶつけてしまう型

・ 自己基準の <利・獲得物・財>を手に入れることが人生における
  最高の価値基準であり それら価値の自己所有化ためには 
  人としての名誉を守る とか 恥を思う というような類の形而上学的の
  ような価値(表現が硬すぎてもうしわけありません 他に 都合のよい
  言葉を見つけられなくて・・・)などは 
  
そもそも判断材料としてさえ登場させ得ない というか それらにとらわること
  こそ自己の価値を下げることだ というような思考の持ち主(もちろん
  ことの是非は 各々が決め得ること でしょうが・・・露骨過ぎると・・
  わたしのような巷の人間は 率直に言うと 対話し辛くなって・・・) 

などなど あるのでは

 

マンションにおいて 散々手を尽くして どうにもこうにも という場面に出くわす
ことあり

では 『それでは どうすれば よいものか・・・
このまま ホッテオイテモ どうにも こうにも

このマンションの未来は 早晩なくなるようなもの』

というような言葉を聴くようなことさえ・・・

 

 

区分所有法に [義務違反者に対する措置] という節があります

(共同の利益に反する行為の停止等の請求)  57条
(使用禁止の請求)                   58条
(区分所有権の競売の請求)                           59条
(占有者に対する引渡し請求)            60条

というようなことが 各項を伴って第57条~第60条に記されています

つまり いろいろ手を尽くしても どうにも共同生活とも言えることをしていくには
困難がありすぎる者へは 究極の仕組みとして 
【 区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる 】
として マンションから出て行ってもらう ことさえ法律で決められています

さすがに 立法者も マンションというものにはこのような場面さえ あり得る
ことを想定していた のでした

裏返せば 少々 寒々としてしまいそう? でも 致し方ないこと
最後の 究極の手法 というものをば手当てしておくとき
どのような組織にも < 排 除 > という手法が付き物でしょうから 

全体の利益のためには 不合理な・理不尽な・不条理な不都合は取り除かれる
べき ということ
(そんなことにならないよう 日頃から 病巣{とてつもなく すごいレベルの
クレーマーがいたりするので あえて この表現を選びました} 
ともいえるものへの
注意も もちろん必要なこと 心得ざるを得ないこと

そうすることが ある意味 クレーマーさんのため とも 言えそう・・
どう対処しょうにも 亀裂が修復できない段階までことが進んでしまっては 
顔を見るのも苦痛 
ということになり とても 住民同士の付き合いは ほぼ 不能となってしまいます
そうならないために 事を放って無視したままで済ましているのも限度があるの
ですから

住民としては マンション新住人への入居段階での干渉をすることなど 
暴力団など反社会的勢力に対しての場合などの極々例外を除いて できない・・
住民の選択などできない という現実がありますし)

 

 

専有部分の一室が 賃貸としてあり そこの占有者によって 室内がゴミ屋敷
状態 
さんざん 諸々試みたが 効無し
やむなく 所有者・占有者 排除の究極手法検討 57条から60条をジックリ見詰める

管理費滞納額が 甚大 よって 他に手立てがない状況で この区分所有法上の
競売を検討  

施設共同利用に物的損害を与えること等だけではなく 滞納ということも 
共同の利益に反する行為


実務において 一般社会人の想像もできないような行動をする あるいは現に一部
しつつある
そうとうなレベルのクレーマー

対策学習に 顧問として 判例を紹介せざるを得ない
ことなどあり・・・ 
なんとも せつないことではあります  が ・・・・
さらに 断固として遂行の形を具体的に説明する段階へ 
行かざるを得ないことも覚悟せねばならない

 

というような 話も チラホラ の マンション総会が多い季節であります

 

高齢化ばかりではなく 

価値基準の多様化
住人の国際化
生活規模格差進行の実態 実感
世代間考え方の差異と隔絶?
などなどから 顧問として 学習の深度のさらなる徹底を図る必要あり
という日常であります

さらに マンション関係業務だけではなく
他の資格業業務も並行あり
感謝しつつ

自分が選んだ道を 全うすべく 晩餐のウイスキーのダブルを楽しみに
背を伸ばします

                              

                        


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