おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

特定行政書士・マンション管理士・海事代理士・知的財産管理技能士等が生業の巷の一介の素浪人。ご指名あらば地球上どこまでも。

納得していなくとも 無理もないかも?

2017年03月28日 | 業務&エッセイ風

 

先日のインタビュー放送記事に関して

多少の問い合わせあり

 

『大規模修繕の積み立て とは 中味は 

どんなものなのですか 乏しい給料から

ガンバッテ 仲間の一人として私も払っている
ことになっている ということなのでしょうけど・・
・他の人も・・全員キチンと・・納めているんで
しょうね  ・・・まさか うちの組合に限って・・

仮に 滞納すると どういうことになるんでしょう?

最上階の特等部屋の皆さんの負担はタイヘン
なんでしょうネ
最安値レベルだった私の部屋の負担分って 
半分くらいなんでしょうかネ?』

 

 

不動産取引において重要事項説明に関し
国交省の案内から ひろってみましたが
広く宅地建物取引に関することのほかに加え

区分所有建物(マンションも当然含まれます)
の場合は
さらに 
次の事項が求められているはずなのですが・・
○敷地に関する権利の種類及び内容
○共有部分に関する規約等の定め
○専有部分の用途その他の利用の制限に関する
 規約等の定め
○専用使用権に関する規約等の定め
○所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免
 する旨の規約
 等の定め
○修繕積立金等に関する規約等の定め
○通常の管理費用の額
○マンション管理の委託先
○建物の維持修繕の実施状況の記録

 

こういってはなんですが 説明する側もそうとうな知識を
用意しないと 手に負えないでしょうし
説明される側は さらに さらに エネルギーを求められる
ことでしょうネ

専有 とか 専用 とか ???
共有ならなんとか理解するが
??

『 専用使用権 』と言われて 関心をもって
その権利の内容まで心に留めようとする購入者は
どれくらいのパーセントで存在するんだろう

なんてことを 思ってしまいました

 

インタビュー内でも述べさせていただきましたが
私有財産制での 多数人関与システムの場面での
自己責任全うによる管理運営の姿とは

というものの不気味さを 巷にて現実に感じている
マンション管理士・行政書士の一人である小生です

 

それなりの 諸々の実践をしていく覚悟ではありますが・・・
前途多難 という 雰囲気

これとて 冷静な目で捉えてみると

≪ 他人の自己管理責任の場面に どんな権利があって
アーダコーダと のたまっているのやら ≫

行政さえ 口を挿まないシーンで どんな権限資格で

近寄ってくるんだろう ということでもあるのでしょうが・・・

そこらあたりが なんとも モドカシイ感が溢れてしまうことも

確か なのですが・・・

 

月一回 自治体の一部屋をお借りし マンション問題の
無料相談会

実行しています

とにもかくにも 仲間とともに わが国の住政策への
関心を持ち続けたいと考えておりますが・・・

 

 

最近の動きとして

【法定相続情報証明制度】なるものが報道されていて 
銀行や法務局における相続関係の情報整理などに多少
とも益が 
とも言われ
関係機関に 一々 その都度 相続関係の証明手段作成
の要 が要らなくなり
そうなことは 助かりそうですが そもそも 証明書類の収集の
ことは 今よりもの省力ができる ということではなさそう
なので・・・そのあたりのことは
どんなような具合になるやら

たしか 5月あたりから とか ?

国も 権利関係不明不動産の増大には やや 対策を
ということらしい動きがあるので なんら益無しとは言い
ませんが・・・

 

 

“ さて もう四月だー まったく 時間速度 
遠慮なさすぎ速すぎる ”

毎年 同じことを 懲りも無く のたまわってしまっています

 

                          

 

 

 


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インタビューの 反響

2017年03月26日 | 業務&エッセイ風

 

当初の予定が変更になり 15日に放送された

インタビューのことで  聞き漏らしたとの報や

再度聴いてみたい との声が ありましたので

参考までに 載せさせていただきます

 

(一般社団法人) 茨城県マンション管理士会の

ホームページ

トップページに 再生 ボタンを組み込み

実験的に載せております

もしよろしければ ここからインタビュー
<おおよそ10分以内のもの>を どうぞ

  http://www.ibaraki-mankan.com/

  

お聴きいただけたなら 幸いであります

 

わが国のマンション住政策についての思いの端

マンション管理士として
加えて 行政書士として もの立場を加味し 

述べさせていただいておりますので

よろしければ どうぞ お願いいたします

 

なによりも 

現在マンション住まいの方への掛け声として

人生設計のなかにマンション生活をも描いている方
へのアテンションプリーズとして

それと わが国の住政策に思いを抱いている方に

加えて さまざまな活動の

チョットした 興味の契機なんぞにとしたい方々に

 

それと マンション管理運営とマンション管理士資格の
係わりのことの広報としても お耳を貸していただければ

と 勝手ながら その意をも 含ませております

 

それでは  お飲み物でもとりながら どうぞ  


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コンサルタントと資格

2017年02月28日 | 業務&エッセイ風

 

コンサルタント という語句が名称そのものに組み込まれている

[国家資格]とは? という疑問が フッと 浮かび

一応 ザッと 調べてはみましたが・・・

☆ 労働安全コンサルタント

☆ 労働衛生コンサルタント

☆ キャリアコンサルティング技能士

 

ということで 社会・労働保険関係分野に登場

 

いわゆる [公的資格] や [民間資格] という類にも

資格名称に『コンサルタント・コンサルティング』が直截登場の

資格は 極く少ないようで・・・?

 

コンサルタント業務 ということに関し

労働社会保険諸法令知識も 私のような業務においては必要となる

場面が 多く

社会保険労務士さんの業務のうち いわゆる3号業務(相談・指導)は

社労士さんの独占業務ではなく 私でも自由に行える範囲のもの

ですが それゆえにこそ? 曖昧な知識での対応には 充分に
注意せねば

と 日頃 こころしているつもりなのですが

最近も ≪介護保険における第1号と第2号被保険者での保険料徴収と

介護原因と特定疾病の扱いの差異≫ を 再確認してしまいました

加齢に伴なう16種の疾病のこと等 新しい成年後見制度の発足時代

から 介護保険の仕組みとのかね合いで サンザン 見直し確認していた
つもり
でしたが・・・

認知症の方でも介護保険の恩恵を受けられるよう 後見制度も

整えなくては という意味あいもあり

双方 平成12年の4月に施行でした でしょうか・・・


自己の知識の曖昧さに 
おおいなる反省をさせられました

 

 

現実の巷 実務上では 

コンサルタント と名乗るについては ほぼ オールフリー

要するに 需要と供給の問題で 当事者が了解すれば

どのようなルートで 諸々のアドバイスを受けようが授けようが

自己責任

これが 今在る 姿ではないかと思慮されますが・・・

ことの是非はともかく どのような業界であろうが お客様に 
資格 というものの価値をジックリ
判断していただけるよう 日々研鑽していくことこそ 肝要
では と 自己の意見を総統括 

なににしても 資格のたんなる押し売りでは 話にならないことと
いうこと だろうなー

そんなような思いにさせられた 本日 午前中の一コマ

 

おおよその資格業生業の舞台で囁かれるところの
“ あれほど苦労して手に入れた資格だっていうのに・・
 この業界の現状は・・・なんたることか ”
と項垂れてばかりでは 寂しいばかり

もちろん 生きながらえていくべきルートは さまざま
限度無き固執ばかりでは問題だが それでもなんとかという
気概も
大切なのかも と・・・

それにしても いろいろと 生業の厳しさをことさら感じさせられる

世相ではありますようで (ことのほか やっとこさで手に入れた資格の
門出での風の冷たさが
凍みすぎるようです)

でも ガンバレー

自分の場合は ほぼ1年半は 依頼無し ? というような状況だった

ような記憶がありますが・・・こういうことも日々曖昧になってしまう

 

 

昨日のブログでも述べさせていただきましたが

3月1日 つまり明日 茨城放送にて マンション管理士会への

インタビュー放送がある予定でした が

放送局側の諸事情により

3月15日
放送

と 
変更になりました

まことに 恐縮であります

                

 


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お詫びです

2017年02月27日 | 業務&エッセイ風

お世話になっております。

 

 

前回のブログにて

≪   お知らせ:

        先日申し上げさせていただいた 
        インタビュー
        の放送時間が
        決まりました

                      

インタビューの模様は
平成29年3月1日(水)17:15~17:23
IBS茨城放送(FM水戸局94.6MHz/FM日立局88.1MHz/
AM水戸局1197kHz/AM県西・土浦局1458kHz)で
放送される予定ですので お知らせいたします

 よろしかったら お聴きくださいませ

 

 マンション管理に関する日頃の思いを語っております
(収録は1時間超でしたが 編集後の約8分程は 
いかがになっておりましょうか・・・) 
 

 

と掲載させていただきましたが

放送局側の諸事情があり 放送日が変更 になる

との連絡がありました

放送日 ⇒ 3月15日  (他は変更無し)

 

 

まことに 恐縮であります

よろしくお願い申し上げます

 


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老害って ?

2017年02月01日 | 業務&エッセイ風

 

若かりし頃 よく 思いました

“ 分別なしに しがみつくように ポストに執着することって
かっこ悪すぎー  
自身は気付いていないのかナ いい加減に新進に椅子を
譲るべきことを
ブレーンも その点への進言については控えめにならざる
を得ないのかナ 
いわゆる 諸々の事情というのが そうさせるのかナ?・・・

 

“ どのような組織であろうとも 停滞は敵 新陳代謝こそ

組織の真の闊達への決めて だろうと思えるのだけれど・・・ ”

 

もっとも より若人が 進歩的・革新的・好ましい闊達行動派

対して より老人が 退廃的・意味なき保守的・うとましい遅鈍行動をする者

とは 一概には 言えないことも 確か とも言えるだろうが・・・

 

 

周囲の あらゆる方面の組織をみて いろいろと考えさせられて
しまった

準公的某組織では おそらく 30年来(そんなもんじゃないかも)新年の
挨拶での顔ぶれに登場の某部門のリーダーが 同じ
よく言えば 確固とした適任者  見方を変えると 誰一人新陳代謝を
進言する者が生まれない組織 かも・・・

 

以上のようなことを考えさせられた大きなきっかけは

マンションにおける役員のあり方問題

おおよそのマンション管理組合規約には

≪ 役員は 総会で選任する ≫

という類の 実にシンプル条項 それのみ

 

もっとも定時総会担当の時点での執行部が 次期体制を示す
べく 役員候補を明記した議案を上程
そこに示された個々の候補者は というと
輪番制
立候補制
推薦制
などにて 議案に名前が載る という流れをとる形が通常
その時点では 
<役員になるという権利を有している>というわけではない
と理解されよう

厳密に考察すると 議案に掲載無き者は選任され得る立場
の者として総会決議の対象にもなっていないのだが
仮に総会の場でその者が立候補意思を表示するのはどうなのか?

動議 あるいは それに準じた場面と捉えて 緊急立候補
とでもいう意思をも 尊重すべき なのか

しかし 前もって 現執行部にその意向を
酌んでもらって 
議案に載せてもらうべきが正当(一歩譲って
正当とは言いづらくとも 著しく妥当というわけでもない
だろうと解釈可 になり得るか?)

加えて いわゆる慣例としての輪番制がほぼ10年も継続
してきている場合等を斟酌するなら そもそも 立候補制や推薦
制での 総会議案への候補者掲載は 問題にならないのか

定員数が定められている状況下での 輪番制との優先度は
どう扱うのか 輪番制優先なら 理論的には立候補
や推薦での候補者は登場しようがない という理解を 先ずは
尊重 すべきなのではないか?

などなど
一義的には結論が出せないような論点らしきものが 次々と
派生 ?

では・・・・どのような指針が妥当なのか・・・

諸々の法制を眺めても ピタッとしたものを得がたい?
そもそも このあたりの仕組みは 詳細法規になじまない?
要は その執行部における 次期体制における人事に関する 
裁量案件的なもの
であるから なのか ??
兼任禁止というような明白にできること以外は(任意団体的な組織
においては
特に)
最後の砦の 総会にて ロンダリングすれば O.K になる?
と捉えることで 遂行していくべきこと というか それにて 妥当
とする部分

だから なのか ?

 

顧問としては こういったことに対処するためにも
「役員選任規程」 という類の 細則 を用意しておくことも
有意義である と 提案することもあります

 

よく言えば 管理組合運営に熱心に
悪くすると 暇をもてあまし気味の方の目立ちたがり屋さん
の立候補が横行したりする(これも老害の一例か)と 
なんのてらいもなく 何十億超の資産管理運営組織の
執行部参加への三個の挙手 などという 紛れ発生

なんとも 処理に困ることも 現実にはあります

【 広い意味で参考になるかも という 
   判例 : 東京地方裁判所 平成19年7月26日 】

 

※ 役員選任に関する以上のことなどは いつもながら 
  自身の思いを述べたにすぎないこと
  そもそも どこが問題なのかを含め 
  各自 検討なさってみるのも一考では ということですので・・・

 

 

話し戻って 
 自身の老害のこと

行政書士業務でのある部門で 年度にての辞退を目論んでいた
でした
が・・・もう一年だけ ということで 参加
でも 自身は 老いによる いまわしい害 とやらにならないよう 
配慮を怠らないように 充分に気をつけて
自身をシッカリと見つめて と 思っております

 

 

 

お知らせ:

        先日申し上げさせていただいた 
        インタビュー
        の放送時間が
        決まりました

 

                      

インタビューの模様は
平成29年3月1日(水)17:15~17:23
IBS茨城放送(FM水戸局94.6MHz/FM日立局88.1MHz/
AM水戸局1197kHz/AM県西・土浦局1458kHz)で
放送される予定ですので お知らせいたします

 

 

よろしかったら お聴きくださいませ

 

マンション管理に関する日頃の思いを語っております
(収録は1時間超でしたが 編集後の約8分程は 
いかがになっておりましょうか・・・) 

 

 

 

 

 

 

 

 


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混合業務 とでも言えるような

2017年01月04日 | 業務&エッセイ風

 

 

本年も どうぞ ヨロシク おねがいいたします

 

“ あり得ないですよ ネ

実の子を 養子にする 

なんてこと ?? 

 

行政書士業務のような 
マンション顧問であるがゆえに発せられた
管理費等滞納金請求先確定の業務
であるような? 
はたまた その質問者の方の個人的な
知識整理への助力を兼ねるためのもの 
であるような・・・

複雑に入り組んだ業務が 

新年早々のスタートでの 

チョットした応酬へ となりまして・・・

 

応酬というと なんとなく 緊張感を引き連れた会話 のよう

に聞こえますが そうではなく 

・相続開始後に発生の管理費債務には 不可分債務性があることが
 通常であること
・兄弟姉妹には その子までの代襲だけで その下位への再代襲は
 認められないこと
・相続放棄は 手続として 家庭裁判所への申述というものが 
 必要となること
・婚外子なら 実子であっても養子縁組をし 夫の子であること
 を意味する
 嫡出子
 の身分を取得させる点でも 実益・意義はあり
 (もっとも非嫡出子の相続分
 最高裁判例<H25・9・4>と 
 法定相続分差別撤廃の法改正も
 ありましたが)
 縁組可能であること

などなど

それらに加えて 念のためとして

* 養子縁組に関して おい・めいは おじ・おばが自分より齢下で
  あったとしても
  尊属なのだから 
  養子にはできないこと
* 成年者でなければ養親にはなれないが 婚姻によって成年と
   みなされる者なら 許されること
* 以前は 未成年者を養子にする場合 夫婦そろってが原則だが
   一方が双方の名義ですることもあり得た が 
   現行では 一方が意思表示できない場合は 
   単独縁組となる(夫婦共同縁組といっても ひとつの縁組を
  共同でするということではなくて 夫婦が同時に各自行うということだが)
  ことと解され
  また
 
  
独身者が未成年者を養子にできないわけではない)ということ

* 配偶者のある者が養子縁組をするには 配偶者の同意が必要
  だが
  単独での縁組可能
 (未成年者を養子にする場合には そうはいかない場合
  もあるが)であること

などなど

 

説明に 一苦労 というような

意味合いでのことですが

なんとか 理解していただけたか?

 

度々の言及で恐縮ですが

マンションには 住民の急速な高齢化率アップ という問題もあり

相続などがあると 管理費の滞納がさらに深刻 となること多し

 

自主管理であろうと管理会社が係わっていようと 新所有者確定に

難儀すること多し

この種関連の実務作業は ドンドン 増えていく気配が明らか

 

 

また いろいろな実務上の処理において

少子化ということで 今後も 養子縁組など 親族・相続にかかる

身分法の学習も 増えていきそうに感じています が・・・

 

私の感触からすると 平成前あたりまでは おおよその資格試験での

身分法関係の出題は 稀だった記憶がありますが その後 それなりの

出題数が増えていった という思いがありますが?

どうしても 財産法に比べると 身分法(特に相続法と比べて親族法は)

は 手薄になり勝ち ということですが 

エネルギーをこの方面の

学習に より 注ぎ続けなければと

反省させられました

 

今回の質問でも 【配偶者の一方の意思表示不能の場合の扱い】
の周辺のことで 旧796条を引きずって知識に積んでいたりしたので
大ミスを犯すところで 新年早々 ヒヤヒヤ 

 

 

 

遠い昔 北の地の法律事務所で 5年間ほど勤務したことがありました

その頃は
[お客さんの前で 六法全書なんぞを開いての条文確認作業なんぞ
カッコワルクテ やっていられない
] とまで生意気な若造は思ったりして
いましたが
恩師と仰ぐ弁護士が 事務所内で 応接前の準備だったのだろうか?
私の直ぐ傍にて 固まったように微動だもせずして 条文をジックリ
見つめている姿を拝見し 
自己の幼い考えを変えざるを得なくなった
というようなことがありました

 

 

 

本年も 今までの知識の再吟味を重ねながら 

ジックリと 事を見つめた 実務遂行をしていきたいもの 

と 心した次第です

 

 

 

それにしても 

意志薄弱なので 年始のお酒の誘惑 満腹への執拗な誘いに負け

シッカリ 体重・体内脂肪アップとなってしまいました

明日は 行政書士としての 無料相談担当日だというのに・・・・

年の初めから 懲りない

反省

です

 

                           

    【いつもながら 法規・法制は各自の精査を どうかお願い申し上げます

     まちがいなく ? 少々??二日酔い兆候ありの仕事始めですので】


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お伺い優先席

2016年12月29日 | 業務&エッセイ風

 

 

おおよその 公的業務の窓口は 本日からシャットアウト

残念ながら 行政書士としてもの一部の務めが テンカウント

で 運輸局関係も 警察窓口も 法務局での職域作業も

打ち切りで

年越し持込

なってしまって・・・残念  (昔 郵政マンとして内勤公務員であった
頃は 大晦日まで出勤していた 記憶があるのだが??)

相手当事者の都合 ? なので いたしかたなし ということだが・・・

 

 

 

さて 話し変わって

10年ほど前にあったことで 

その折 いろいろ考えさせられたこと

で 近頃も いろいろと参考に思い出すこと

 

【一つ目】

団体を委任者にした場合の 受任者たる顧問の立場

 

指導・助言を求めてくる方達は

団体の現執行部たる役員会 を 筆頭としても

いわゆる 現執行部批判派であったり

(実務上では この集合体のなかの各々が

役職の有無・監視役か否かなどで 独特の立場をとっていたり
していることが多いのだが) 

執行部以外の有志一同

団体構成員各個人  

過去の執行部における 各々の立場の者

総じて 顧問契約当事者たる [団体そのもの] と観念
されるもの
(例えば 定期総会運営全体?と捉えられるようなもの)

などなど

 

これらのものの 対話順番の優先順位 は?

そもそも どれも 同位?

競合した場合は?どちらを優先選択するべきなのか??

 

顧問としてのエネルギーの注ぎ方という点で 心しておかねば

ならないこと とは・・・・

つまり アドバイザーとしてこちらは単体でも

相手は さまざまな場合 も あるのです

 

『団体 の 顧問 ですから けっして 現執行部
だけのためのアドバイザー

ではない ということですよネ 

総会での顧問就任承認を為したのは あくまで団体の総意からのもの

であるのですから

一部の者のための就任という理解は あり得ないわけですよネ

私の アドバイザーでもあるわけでしょう ?

 

多数集合の方が 当然に優先順位上位なのですか ?

 

《 つまるところは 貴団体の実質的な利益のための指導・助言 総じて

援助 ということですので 

その基本に則り 

どの方面からの指導・助言・援助要請にも 公平にお付き合いさせて
いただくことになります

もっとも ケースによっては その場面でのお伺いは遠慮させて頂く

ということさえ 団体組織の真の利益のためにはあり得ましょうが・・

という いかにも優等生的な答えになるが

 

そのように答えるしかない というのが 現実 
というか 法的にも 
それが正当なのか・・・・

実のところ 複雑にこじれた問題の渦中に飛び込んだ場合等は

一応 準備と手筈を 想定したりせざるを得ないこと多し

 

 

【二つ目】

顧問要請のタイミングと それにまつわる諸々のケーススタディ

 

『緊急なことで相談したいのですが ものの本によると

総会の承認無しでは 顧問としての相談相手も得られない

とのこと ? らしいのですが 団体として 急に対処しなければならない
案件のアドバイスを
得るには・・・』

 

≪ 緊急の時であっても 総会決議が必須で 臨時総会を開催して 
そこで
の団体総意を確認の後でアドバイススタート 

なんぞというのは どうも実務上は いかがなものかと

それでは 時既に遅し なんということで 団体運営へのダメージが大きく

なりすぎる などということがあるでしょうから

そうしたことを避けるため やむを得ない措置として

執行部における 緊急要請として 

執行行為の一部と認めるべき行動として 

予備費 あるいは 会議費等を支出しての 

役員会での決議による

相談相手招聘は 

可能と考えます 

ただし その後手当てすることなく ズルズルと その役員会決議をもって
契約関係継続を
曖昧にしておくことは問題なので 

例えば 

顧問契約を書面で交わす 

そのうえで直近の定時総会にて予算措置承認を受ける

事業計画の中身には 予定支出額もひとつの基準として総会議案に含ませる

か そこまでは不要(すべての事業計画を議案書に掲載などは不可能)

という観点もあるでしょうし 少額の顧問料の場合だと(契約相手が
管理会社では 年間1000万円超えは 通常であって さすがに契約
続行も 議案立てが必要という理解が必要でしょうが・・・) 扱いは?

 

繰り返しますが

なにもかも 事業計画に ということで 事業計画に無いことは

一切遂行不許可 というのでは とても運営上困難と

なりますし・・・

 

原則更新条項入りの契約書プラス予算計上でも 可 とも思
われないこともないのですが

加えて 事業計画案に顧問活用の件を載せ これも承認を受ける

 

ベストなのは 独立した議案として 顧問採用の件 ということまでしておくと

明快でしょうが・・・

いずれにしても 単発のアドバイス要請に必要な単発の出費ではなく

通年でのアドバイスということなら 予算計上は済ませておくべき

で この予算議案承認で 顧問契約に対する団体の意思は 確認

できたとの扱いで 可 とすべき か ?

 

つまり 顧問要請の筋道といっても ケースによって緊急的な場合等
があり 専門職招聘の扱いに差異が生じても 法的にも 問題は少ない
のでは
(あるいは 問題無しとしても可

と理解される場合もあるのでは) ?

 

 

現実には 

役員会決議での自動更新条項入りの契約書 
プラス 
予算立て
にて
という形でも
前者を追認としたとして 役員会決議を超えた
団体意思確認と捉える 

という理解の仕方や 

規模からして少額報酬の顧問存在については

1000万円超の管理会社との差異からしても 事業計画でのことわりを

ことさら重視せず 予算計上にて済ましている組織

など さまざまであるような感想をもっているが

実務は 実に さまざま

 

 

もっとも 事業計画に顧問活用のことを容れて議案上程し

 

あわせて 予算議案にも明記があれば 問題なし

 

ということ は 至極当然といえばそのとおり

まったくのところ ゴチャゴチャ言う必要無し ということだが

現実実務上は という お話

 

 

 

とうような10年前ほどのシーンをボンヤリと思い出し 

≪ それにしても あのときの役員さんたちとのケンケンガクガク討論は 

今思うと 懐かしいほどだ ≫

一旦こじれた時の組織というものでの相互の突っつき合い

平時は なんということなく過ぎていたことが アーダコーダと

すべてまな板にのせられ吟味戦争に ということとなり・・・・

 

と 師走の空を 事務所の窓から眺めながら 思ったりの

除夜の鐘 2日前のひと時・・・

 

 

        

 

 

 

本日 只今 17時 既に暗闇

札幌の友は 雪の多さに 困惑

 

それにしても 当地は いまだに 2011年地震の余震発生

昨日も ビクン とするような揺れで 眼が覚めてしまったのでした

 

 

 

皆さまにとって 穏やかな 年末年始でありますよう 

祈念いたしております

 

                     

 

 

 

 

 

 


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兆候 そして 現実の不安へ

2016年12月27日 | 業務&エッセイ風

 

 

 

年末ですが 仕事での外出もありの日々 

数箇所で同じセリフを受け取りました

『 年末も お正月も 飲みすぎにご注意してくださいネ 』

 

自身は意外なのですが けっこうな頻度で 酒豪にみられること多し

なにしろ コップ一杯のビールで 全身真紅(マッカッカ)になるのですが

どうも その赤鬼面からして ノンベイ と思われているようで・・・

確かに 特に おてんとうさんが沈みきらない時間の宴会は

若い頃から 苦手

どうみても 他の人の 2倍も3倍もガブガブ という顔をされけだす

ようなことになっていて ついつい面目ないような面持ちになってしまう

こと多しで

 

でも 少々頂くと 愉快になる  セミお酒のみ です

酒量は 20歳の頃と 変わらず 可愛い?という程度のものです

 

さて つまらないことを述べていないで・・・

 

 

 

http://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/63f776d2cd6531bf8104cc899b0daa6d

http://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/c9d32db8d363b1f4ee84d1b81d72c0f0

http://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/7c03172599b51c37cf598b6346a0f618

などなど 過去に くりかえし述べさせていただいたことあたりの危惧が

ジワジワと 現実の姿となって 増えてきている恐怖

 

マンションで暮らす者が心していなければならないはずのこととは

 

もちろん 好いところも多いであろう 共同の屋根の下の生活では

あるのですが・・・・

 

 

新聞紙上に 『26日 福岡県内 
         繁華街そばの一角 市道付近通行止め 
         築30年超  空き室多い マンションの 
         外壁落下』

ひとつ間違えば 人命さえ も・・・

 

 

とにもかくにも まずは 管理不全マンションの実態把握

について全国的に取り組まなければと思うのですが

この動きを どのように より現実化していくのか?

・・・していくべき などという段階ではなく 

ねばならない という MUST 状況だと 痛切に思うのですが

一部 先鞭をつけている公の存在もあるにはあるのだろうけれど

その 地域などによる 温度差の 隔絶には 

なんともいたたまれない気もする

折に触れて 微力ながら 説明は続けるのだが・・・・

 

 

 

もちろん ≪私有財産への不可侵≫という原則はあるの

ろうが ≪公共の真の利益尊重  信義誠実という行為規範  

       権利濫用の禁止≫

という大 大 大原則もあるのです

 

繰り返しになりますが

【周辺公共への影響ということを無視できない規模の構造物の管理

については たとえ財産権の不可侵・居住の自由という憲法上の保障

があるとしても

最低限度の定期的管理状況報告義務あたりを伴なうこととする

とするくらいの干渉も 

やむを得ないのではないのか ?】

 

修繕のための管理金など ほぼゼロ という状態のマンションが

全国にどれほど隠れているのか・・・

 

 

近隣にも こうした憂うべきマンションがあって

年末の一日 こうした憂いに 囲まれている

首うなだれ甘えていては なさけない

昨晩からの連続で いろいろと 

特に マンション管理の問題への

より抵抗の少ない入り口のあり方 というあたりを探っています

が・・・

 

 

先日も 某放送局で これらに関したことの収録をさせていただき

 

ました 

 

放送日が確定しましたら 参考までに ブログにてお知らせ

 

させていただこうと 考えております

 

 

あと残すところ 数日という今年なのに

今も いろいろと学習の要にせまられ 

少しばかり 

呻吟 

 

 

みなさま この一年も お付き合い頂き 

ありがとうございました

来る年も どうぞ お力をいただきながらのお付き合いを

させていただきたく 

心から お願い申し上げます

 

よい お年を

 

                           

 

                                  

 

                          

 

      

 

 

 

 

 


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それぞれの立つ位置

2016年12月23日 | 業務&エッセイ風

 

 

あまり述べてこなかったことですが 今までの経験から

感じることを 率直に記してみたいと 今朝は 

ふと 思いました

 

まず 前提になる言葉の意味合いを 簡潔に示したいと考えます

やはり 共通の認識を一応整えてからの意見でなくては

いわゆる “ なんのことなのか話がよく見えない ” という

ことになりそうなので

 

 

管理組合 ⇒ マンションの管理を行う 区分所有法に規定
         される 団体または法人

マンション管理士 ⇒ 専門的知識をもって マンションの管理に関し
              管理組合・住人等に 助言・指導等の
              援助業務を行う者

マンション管理業者 ⇒ 管理組合から委託を受けて 管理事務
               (会計関係・建物維持修繕企画調整等)を
                業として営む者  <いわゆる管理会社>

いわゆる 管理人さん ⇒ マンション現場で 日々 諸々の管理実務を
                 直截担当する者

※以上 
   < マンション管理適正化法 >などを参考に 概略 記してみました

 

以上 四者の関係 別な言い方をすると 立場の違い を訊ねて おおよそ

妥当な解釈を示してくれる方は 想像以上に少ないのが 私の経験上からの 
現実

さらに この四者の 法律的な関係を伺ってみると その答えは ??
とても 驚くほどの理解度であることが ほとんどです
(無理もないことかも
とも 思っておりますが・・・)

(もっとも 
諸々のケースでの問題点・解決策を 鋭く 理路整然と吐露するほどの
知識をお持ちの住人さんがおられたりすることも 極く稀には 
ありましたが・・・)

 

 

顧問として あるいは単発的に 役員会などに同席させていただくと 
ほぼ 初回で 
そのマンション管理組合に危惧される面が 浮かび上がること 多し 
というところです

☆ 管理会社に任せているので 心配ない

☆ 『我々は 素人 しかも無償での就任 
   役員としての言動で咎められる場面
   なんぞあり得ないだろう 
   多少の不作為が仮にあっても 
   責任追及の的になることなど 
   考えられない』

☆ 自主管理で数年経ているが 立候補した役員は 設立当初からの猛者
   なので 感謝することあれど 批判なんぞする気持ちは もうとうない
   現実 問題点など まず あり得ない
   なにか 気になることでも ありますか? プロの眼からでも 無いでしょう??
   

   とにかく順調な運営
   なのに
   管理士を招聘したのは 何階の住人ですか?

   私は国家資格は持ってませんが 大手企業で 30年以上 役職付きでこなして
   きた人物ですぞ・・・

☆ どうせ 一年の任務  アッと言う間のお役御免の輪番制 ありがたい

というような雰囲気が それこそ アッという間に 私にも伝わります

 

 

管理会社 や 自称素人だが専門家さんが もっとも
ビクッ とする場面は

★ 『 いろいろ不都合があるので
    

    * マンション管理士事務所に相談してみたいと思っている
    

    *管理業者の変更を検討している 』

という言を聞いたとき だそう ? とのこと・・・

 

 

管理会社は 管理組合から委託されている立場
なので 
役員さんたちに 『いろいろ言う メンドウな会社だな 
区分所有法だかなんだか知らないが 専門語を使いやがって・・』
なんてことを思われることを 極力さける ようで・・・ 

簡潔に言わせていただくと 

言わなければならない場面においても

もの申すことを控えることが 多くなるよう? に思えます

 

うるさ型の プライド満載型役員に配慮しすぎのあまり 管理組合の発展の
ためには有効な施策であっても 
顔色伺いながらの言動になりがち 
というところが 

現実かな・・・

 

なんといっても 委託継続が途切れることは 管理業者として最大のデメリット
でしょうから 役員さんには 嫌われたくないでしょうから

超クレーマーにも 管理会社全体としての毅然とした対応が なかなか採れにくく
これもまた 契約更新の大目標が頭をよぎり ついつい 曖昧対応が相手を
増長させ

これらも 顧問として見ていて 忌々しき場面の一例です

 

 

どうにも地位を離れたくない 自称専門家さんによる

名誉ある?自主管理マンション管理組合に在りがちな

無知が為せるみせかけの平穏の 無視し得ない 弊害も 

相当な数で 私の耳にも入ってきたりします

 

 

 

 

私などは 『 硬すぎる顧問でツマラナイ 』 と思われようとも まずは

この四者のありかたの説明から スタートさせていただくこと 多しです

以前のマンションのことでしたが 『顧問って なにをやってくれるか判らない』
という言を理事会最中に 突然言われ おおいに面喰ったことがありました

『ハタケヤマサンには いろいろなことを 理事会内で 単刀直入即決回答を
毎回してもらい 感謝です』
という言辞をいただき恐縮していた矢先のことだったので
ずいぶんと過去のことなのに いまだ 強烈な回顧としての記憶に
なってしまっています

 

それらの経験をもとに つくづく感じたことは 

≪マンション管理士としての顧問とは 助言・指導をさせていただく範囲の
ことで関与させていただくのであって 執行の部分までに実質的には
加わってしまっているのでは と 危惧されるときは
充分に 心していなければならないぞ 
極論すると 自分は 【知識を買っていただくプロ】 という立場にあるべき者
なのだから≫
というあたりのことを 関与スタート時にお話しさせていただこうと 
考えたのでした

 

結論から言うと この四者は つまるところは マンション管理組合の

正常な あるべき姿の 協力者同士

 

同じ屋根の下の者に住人同士もの申し難い
管理会社も 契約の継続を思うと強行してまで関与できない
まして 日々 直截対応をせまられる管理人として太刀打ちできない
というあたりでの
クレーマー対策などの場面では 
ある意味 第三者性がうかがいやすい
“ 顧問の存在が 特にあり難い ”

との言辞を 管理会社等から頂いたりします

 

 

 

顧問って 知識を述べることだけでしょ それだけで お金を要求するの?

[ 知識伝授 それ自体は 無料でしょ? ] 

この考え 当地以外では あまり経験したことがないことだったので
いまだに 面喰うことがあったりします

そのくらいのことは 自明のことでしょう と 先入観念をもたず説明責任を

果たすべきことについても 最近またもや思い知らされたことがありました

 

というようなことで 多少 セールス的な意味合いも含んでしまっている
のでしょうが・・・

マンション管理士 という職業を 知っていただき 
場合によっては どうぞ利用していただきたいとの思い募っての 
本日の記事です(どうぞ ご容赦あれ)

 

 

 

さてさて いよいよ 押しせまってまいりました

なすべきことが おそらく 大つごもりまで という当事務所スケジュール

ですが 

幸いなこと 

と 心から 感謝しています

 

 

皆さま インフルエンザなどにご注意為され 穏やかな年末年始を過ごされますよう

少々気ぜわしくおりますので 挨拶などさせていただいてしまいました

重ねての失礼 なにとぞ 寛容をたまわりたく・・・

 

ありがとうございます

 

                              

                                    

 

 

 

 

 

       


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通年委任状 さらには・・・

2016年12月17日 | 業務&エッセイ風

 

 

頭を悩ませることとして 区分所有法上の集会(いわゆる 総会)における

委任状の扱いがあるのでは と

ある意味 潜在的ではない確固とした所有権所持者団体のそれとして 
私益も共益も
ある意味周辺環境との公益上の影響でのことをも持つ組織としての
法的に やや異なった仕組みである他の様々な団体組織における授権の
扱い以上の辛さ?が
あるのではとも 思われますが いかがでしょう?

 

どのような形態のものが 法的には無難か? 

組織の長に全面的に(議案のすべてを)委任 ということが多いのでは と 
思われますが 
それが 毎度 毎度 極端だと いかがなものか

組織の管理運営上の妥当性の面からは当然のごとく
深く考察すると 法的にも ? ということもあり得る

という疑問も たしかに生まれそうです・・・が

 

なによりかにより そもそも 委任状を頂くことの困難さ
定足数確保の苦労あたりが 今も これから急増の経年の多くの管理組合でも 
まず 登場
これらのことに 集会(総会)のある度 毎回 悩まされる マンションが 多いのも
事実です

相続による変化があったり ほとんど利用がなく現状把握ができず 管理費等の滞納
も相関して付いていたり で
議決権行使者の特定にそうとうなエネルギーを要せざるを得なく・・・

 

以前から 考えていたのですが 特定された個々の集会のためのものを超えての

授権

特定年間の
さらには 特定複数期の
さらには 委任した専有者の権限が続くであろう範囲(特定承継人登場の場面までという
      ことになろうか・・・)での授権効力維持の検討も やむを得ないのでは
      (委任者の死亡を委任終了事由としない特約さえあり得る)

というあたりのことを これからの顧問としては 特に 
検討しておく必要さえあるのでは・・・

 

というより そのような扱いをも考慮できないとすると

『どこのどなたに総会通知を出せば?』
という問いに 
<法律的には 必ず相続人調査 不在者調査等をし 徹底的に周辺情報を集め 
その方たちの間で 
曖昧な形でなく
正当に議決権を行使する者を決めていただいて・・>
とは答えざるを得ないが 

そのエネルギーと 費用等を考える と・・

なにより その遂行の困難さを思うと・・・

いずれ(今後 急速に?) 数件を並行して 多年にわたって延ばし延ばしに
なってきていた専有人確定処理遂行の要ありのケースも 多発しそう

 

私も関与した例として 
一人住まいの専有者の死後処理のこと

再婚しておらず 配偶者が無く お子さんが相続放棄し 尊属も死亡しており
兄弟にあたるしかないということで その高齢であろう方々の現状をなんとか 探り探りし・・・
兄弟なら 一代とはいえ 代襲相続まで頭をかすめつつ
<マンションの一室の権利について決めていただき 議決権についても・・・> 
などという 本来の?事務を進めざるを得ないことに なるのだが・・

 

そのような事例が 今後ドンドン増えていきそうなのは 明らか だろう

ということで 委任状関係の学習を さらに進めようとは 思っている

 

 

先月あたりから 白鳥が我が家の真上を 
編隊を組み 
あの独特のかけ声?を
聞かせてくれながら 通っていく

この声と 春夏を告げる蛙の声とが 私にとっての 二大 季節の声

この年齢になると 季節の移ろいを粋に届けてくれること
今までより余計に 懐かしく うれしく思えて 
感謝するのです

 

さて これから 某放送局にて ちょっとした業務上の話題の会話収録あり

準備と手筈 を確認して

出かけなきゃ

 

師走 第三土曜日の 行動開始 です

 

 (本日の記事も 敢えて申し上げるまでもないことでしょうが 
 小生が勝手に思うことを記したこと 

  ゆえ 関連生起する諸々の問題点は 各自点検のほど お願い申し上げます)                         


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