おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

特定行政書士・マンション管理士・海事代理士・知的財産管理技能士等が生業の巷の一介の素浪人。ご指名あらば地球上どこまでも。

管理組合法人自身の? 議決権

2016年12月03日 | 業務&エッセイ風

 

 

土曜日ですが スケジュールが やや混んでいるので
平日よりも 濃い?ような(年中無休のようなものですから
説得力のナイ 言いようですが・・・)
休憩無しの お仕事です

そうすると ふと ある論点が浮かんだのですが
なんとなく あまりにも 手ごたえがフワフワとするばかりで・・・ 

というか アッサリと 一義的に 解答がある疑問かも知れない

と 自身の力を不安視してしまいました

 

≪会社法 第308条2項
・・・株式会社は、自己株式については、議決権を有しない≫
念のために申し上げますが 
自己株式とは 当該会社自身が保有している 自己の株式のことです
その他の共益権も有しないと解されているはずです

< 行使しない > ではなく < 有しない >

当然のことですが この規程は企業に関する法規上の規程

強行規定です



これを直截的に どちらかというと法人法に近いと考えられる?
管理組合法人の管理運営のあり方の一参考にすること自体 
慎重でなければならない
とは思うのですが・・・

 

 

私自身 管理組合法人化のお手伝いを いくつかのマンションにて
援助させていただきましたが
法人化の理由として 挙げられる主要なものは

: 組織の姿の明確化(一例を挙げると 執行部構成等を 登記簿上で 
  第三者にも
  ハッキリと示すことができる)

: 専有部所有権登記名義人として 法人を公簿に登場させ得る
  (滞納問題処理上などの場面で そのような要請が増えてくる傾向あり)

 

とにもかくにも 管理組合組織自体が持つ専有部分ということから 
専有部分を
法的に所有権者として
公簿上にも登場する
その組織自体(ここでは管理組合法人)
の議決権の有無 行使の扱いは 
一応 問題となり得るのか と・・・

その場合 仮に 執行部の提案する集会議案の賛否において 
定足数
及び
議決権
にカウントできるのか
(仮にカウント可 という理解もあり得るとすると おおよそ 
その時の執行部の意向に沿う行使がなされるでしょうが・・・)

場合によっては 重要場面で その数個の管理組合法人所持票に
よって雌雄が決せられた
などということさえ 理論的にはあり得ることとなりますので・・・


 

個人的には 会社法と同様の扱いが 妥当なのではないかと考えます

管理組合の性格上 資産管理団体でもある という一面があり
執行部の意向の実現に過度に加担する虞のある扱いは 避けるべき
であり
組織構成員たる 各個々専有部所有者の意思を 最大限  
議決権行使結果に反映させるべき 
と考えるから・・・ 
ですが・・・・ まったく 一義的に出せる結論でもないのかナー・・・

 

繰り返しますが そもそも 問題にするのがオカシイ 問題なのか
そうであるとすると ふと 疑問を持つこと自体が オソマツ
私自身の勉強不足 知識不足以外の
なにものでもないことで 
まことに 申し訳ない記事にすぎない
のですが  
念のため 
さらに 学習してみることとして
・・・コーヒーを一杯

 

                            

 

                             

                          

 

 

 


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お知らせ と お詫び

2016年12月01日 | 業務&エッセイ風

 

自身 以前から気になっていたことであり 
友などから 多少 訊かれたことがあったりし・・・

そんなこともあって
ブログのカテゴリーを できる限り 整理させていただきました

 

以前からの読者でいていただいた方には 勝手に イジクッテしまい
ゴメンナサイ
どうぞ ご容赦を 願うばかりです

スミマセン

 

 

さて 12月

詳細は 未だ不明ですが 
報道機関の方との語らい?が 予定されていたり
以前からの お付き合いのあるマンション管理組合さん訪問の予定があったり
水戸市役所において マンション管理運営などに関しての無料相談会(12月20日)
があったり 
≪友遠方より来る・・・≫ の報が 急遽届いたり
総合健診を控えていたり
某組織の なんとも悩ましい役員とのドーダ コーダ があったり
30年来の 抵当権抹消を目指す作業(自身に関することなので
職域越権を心配すること不要のことです)を起動させる予定であったり・・・

 

ということで 我が事務所の 大晦日の幕は 
どんな具合に引かれますやら・・・・

ジックリ ダイスキな文士さんたちの文章を眺めていたいような気分

なのですが

そんな贅沢は 年明けに 持ち越す事として

怠け癖と格闘しながら 業務に励むべく ビシッとしたい と 思います

 

 

 

それにしても たびたびのブログ記事になってしまっていますが

今回は 疑いもなく 改正試案から追いかけていた民法改正(主として
債権法あたり のはず)ですが

2009年三月頃に [債権法改正の基本方針]が公表されたりしたはず?

どうやら もしかすると? 
どこかの奥の院 ? あたりでは 今は時期尚早 なんてエ ことにまで? 
なっているのでしょうか?

(私の 単なる 情報不足からの心配事 かもしれません 
           どうぞ お許しを願います)

 

                                

                      

 

 


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無茶をするにも 程 がある

2016年11月26日 | 業務&エッセイ風

 

 

(本日は 超個人的記事 ともいえる ブログ内容です
そうしたことは ほぼ無興味 という方は どうぞ
スルーを 
お願い申し上げます

ある思いが募って ついつい 記してしまったのでしたが・・・)

 

 

先日のクラス会のお別れ時近く
悪友の一人が とつぜん 学校時代のこと その後
実社会に出てからの 暫くのこと
などを
北国の海が眺められる二人だけの窓辺で トツトツと
語り始めました

いつの日にか 級友のだれかに 伝えたかったある思いが
為せたことだったのでしょう・・・

 

いつだったか 私も 親友と トツトツと 
いろいろ訊ねられた折
語り 
『 無茶をするにも 程というものがある とてもとても自分には考え
られないことだ 』 と その友にいわせ 
≪しょうがないなー≫とでもうったえているような面持ちに
させてしまったこと・・・ 

懐かしく思い出します 

 

 

若かりし頃
どうにもこうにも文系の大学に進みたくて 
しかし 貧乏もいいところということで
学校は 高専を特別奨学制度を利用しての やっとこさの 入学

卒業したはいいが 約半年で 某民間会社を退職
某試験を受けたくて その後の とんでもない目標を抱えた
京浜蒲田周辺での新聞配達の生活となります

 

その試験は 往時から 最高の難関
しかも 受験資格は 大学卒
一流大学の法学部を出て なおかつ おおよそその後予備校
に数年通って
なんとかかんとか合格する者は 40人に一人 ときによっては
それ以上の倍率

そんな試験に挑戦
どうせやるなら 一番困難ものをやるんだ
とばかりに・・・

大学を出ていない ので 大卒並みの知識を保持するものか否かを
検査されるごとく こらまた ものすごい
倍率だった 一次試験を経なければならず・・・
これも当時の境遇からして 当然のごとく 全科目 完全独学
なんとか それをくぐって 今度は 登場する法律用語は
すべて辞書で調べつつの これまた全科目完全独学

教室での授業 なんぞ 一切経験無し 
ましてや 予備校なんぞ
夢のまた 夢

 

家族の生活の糧のためにも 労働は一時期たりとも隙間なく
連続

そんなことで 東京から北国に舞台をうつしての 主に郵便
配達をしながら 法律の学習を
自分の独力だけで続けるしかなかった日々でしたが・・・

幸せだった 

なにがって 好きなことを やってみたかったことをできる喜びの日々
だったのだから
そんな無茶を許してくれる 家族(まず なんといっても 妻が理解して
くれていたこと≪貧しいながら学習本の購入は すべて許してくれた≫
に囲まれていた 


憲法条項と法律条項の関係は などという根本的常識とでもいうこと
さえ ボンヤリとしか理解できないような状態でのスタートライン
かたや 試験場には 法学部卒ばかり のような・・・
なにしろ 自分の最終卒学校は工業系
文系の教科の高校レベルの知識は ゼロ 状態 
一次試験は2度目の試験にて どうにか通過
二次試験(短答式)は6回目で 初めて合格 その後 数回

二次試験の論文式には どうにも 立ち合ってもマワシもつかむ
ことができないようなことで・・・

雪道の外仕事から帰って 急いで食事をすませ 机には向かうが 
どうにも頭の芯が ボヤーッとしているような そんな日々に悶々と
しながら
も・・・・

 

若かりし頃 自分を支えたキーワードは 
『大学卒程度の知識も 法律も 日本における表現なのだ
それなりの読解力さえあれば 超専門的な分野でも
たぶん 理解は不可能じゃない
10回読んで だめなら 20回 20回で カジラレないなら
次の日に また その読解に挑戦すればいいだけ
どっちみち 乏しかろうが自分には 自分の力しかない
のだから 
続けるか やめるか 
どちらかしかない』

 

ということで とにもかくにも 読解にさえ近づくことができれば
あるいは なんとかなるんだろう・・・・という一念

今の業務における調べごとも この精神で
理解できるまで とにかく 挑戦
もっとも 理解できないまま お客様と対応など
モッテノホカ ですが

 

 

 

若いということは たしかに オソロシイ 面もある?

 

今保持している国家試験資格は 全部 完全独学
いわゆる模擬試験すら 参加したこともありません
さいわい 一回目で スルー

 

世には 私など どうにもオヨバナイ すごい方も
おられること モチロンですが・・・負けないように

未だに 某 最難関試験のことは どんな高性能な消しゴムででも
心というところから 消しきることができないでいます

 

 

 

『 無茶をするにも程がある 』 

とても とっても 愛おしく 懐かしい言葉です

もっとも 自分自身は 愛おしいセリフなんぞと
のたまっていればよかった身でしたが
周囲は おそらく あきらめていたんでしょうネ

“ トクオのいいように 生きたいように 生きてネ
つまるところ キット そうするんでしょうけど・・・ ”

まったく どうしようにもない 無茶 というより
超ムチャクチャ人間たる 一介の素浪人人生であります

 

 

 

 

さて あらためて 新標準管理規約と
ジックリ
格闘したいと 思っている 本日

国交省のホームページには 新も旧も
載せて 一刀両断的にすることを避け あたらしいほうを
ことさら 目だたせさせすぎないようにしている?ような?

いろいろ 議論を引きずっているような?部分が
諸々 散見されますし・・・

今日は 高層マンションの固定資産税見直しに関する記事など
インターネット上で 見えてました

 

 

 

昨日まで 初雪の名残の当地でしたが・・・

いよいよ 十二月ですね

年内に終えたいことをピックアップして
態勢をととのえなければならないと・・・

 

その前に 大好物たる コーヒーを もうひとカップ
いただきます

 

               

 


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齟 齬

2016年11月23日 | 業務&エッセイ風

 

 

齟齬

辞典では 「物事がうまくかみあわないこと。

食い違うこと。ゆきちがい。」 などとしてありますが・・・

 

 

管理組合との顧問契約とは 
おおよそ 
『 管理組合のために管理運営の適切な助力をなすこと 』 
と言えるでしょう・・・か

マンション管理適正化法においては
マンション管理士について 概略
『 専門的知識をもって、管理組合の運営その他のマンション
管理に関し、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする 』
とあります

 

通常 一般的に
顧問契約とは
委任契約(準委任)と理解されるでしょう

委任とは 労務供給契約の一種
一定の事務の処理の委託
で 統一した労務を目的とするので
受任者はある範囲において 自由裁量の権限 も
有すると解されます


マンションの場合の契約当事者は 
管理組合自体 であることと解することに疑義は
ないと考えます

 

 

さて
おおよそ 実務上 特に問題になりそうなのが
契約の当事者にかかわること
と 
顧問としての為すべき内容のこと

 

私の今までの経験上 おおよそ 次のような事例に
集約できそう
なので 概略 材料として 参考として 記してみます

 

《集約されると考えられる一つの例》

Aマンション管理組合において 次期へのバトンタッチ
間近の
執行部において 
解決困難な問題に
遭遇してしまった場面で
一連のこと発生の虞あり

やむを得ず 早急な対処が必要となり 
当初は理事長の判断 追認的に理事会判断にて
Bマンション管理士に
アドバイスを
依頼した

次期においても その延長で BはAにアドバイスを継続
足かけ3期目の関与継続が意識されたので Bとしては まず
基本となる契約を結ぶことを2期目に実行しておくことが必要
と判断し その期の執行部たる理事会と契約書に署名調印
し合った

それに加え より契約関係を明確に為すべく 3期目か4期目
へのバトンタッチ時期に予算上に顧問契約料
として計上すべきと考えて予算計上手続を得 
定期総会(区分所有法上の集会)
で承認を受けた

が 4期目B管理組合理事長Cとの間で 齟齬がたびたび
発生するに至った
≪顧問というのは 求めに応じて助力をすべき 契約上も
その文言で表記されているのだから≫というのが理事長の
主張する主な根拠であった(このような主張を受けることは
数件の管理組合
において経験したことがある)

ここで 次のような 論点が生起された(各々の管理組合にて
諸々派生した論点は
多々あったが 極く狭く 要略することとする)

① 理論的には理事会が当事者となる形態もあろうが
   おおよそ というか 特にことわりがない場合
   
契約当事者は あくまで 管理組合との契約である
   そうすると 当初のかかわりの時点での理事長あるいは
   理事会のみにおける総会を経ない管理士招聘行為が
   そもそも問題なのではないのか

② 仮に 緊急行為として あるいは一種の広義の保存行為的な
   管理士招聘が許されたとしても その後に自動更新
   条項入りの契約書及び予算計上があったとしても 
   事業計画議案に顧問契約締結のことが記載された
   うえで かつ予算に項目計上議案 として 
   <Aとの顧問契約継続>の総会での承認が必須
   なのではないのか

③ 法的 加えて直截の当事者としては あくまで管理組合
   自体であるが 実際には おおよその契約遂行は管理組合
   理事会での助言・指導・援助行為となるのが通常
   そのことからして 理事長が助力不要として求めていない
   ことに関してまで顧問が発言するのは 契約違反
   であるから 理事会権限で委任契約解除をすることの適法性
   のことは

   契約解除権者たる管理組合での集会決議を経ていない
   
理事長判断の行為であったとしても
   違法 とは
   即断できないことなのではないのか

 

・各機関とそれぞれの権限の緊急時等の妥当性の範囲のこと

・契約の直截の当事者と 現実の当事者とも言えるものとの
 
齟齬状態における 判断材料の取捨選択等のこと
 (法的には直截の当事者ではあるのだが 状況の直截
  相対する当事者とは捉えきれない面があることの困難さ)

・違法なこと著しく妥当でないことを推進している理事会・理事長
 であるとしても 顧問として求められていない場合は発言は
 契約違反なのか あるいは すくなくとも著しく妥当でない
 ことの発言・遂行を見逃すことこそが 顧問契約不履行ととらえ
 られるべきことなのか・・・

・つまるところ 訴訟になった場合等で 判決を受取る者(管理組合)
 と 実際の訴訟上の攻守の操作者として吟味されるものの乖離
 からの齟齬 ともいえそうなことの扱い方への疑義
 (管理者として理事長が訴訟担当すると考えた場合 著しく
 妥当でない行為を継続していて管理組合になんらかの危惧を
 あたえていた者が 顧問契約解除につき管理組合を代表して
 当該顧問と相対することの
 不合理さ 
 とでもいえそうなこと)

 

乱暴ですが 極々まとめてしまうと 
マンション顧問の場合の悩みは主たる要因は繰り返しで恐縮ですが
 
当事者は
法的には 
管理組合そのもの

だけれども

ある意味の当事者ととらえられそうなのは
より現実的には
理事会・理事長

というあたりで モヤモヤ感が あり
主張・立証と
直截の法的効果を受けるものとの
間で 齟齬?が どうしてもある・・・ような

 

委任あるいは準委任に関する判例の主流は
最高裁昭和56年1月19日
であろうことは理解されます(私などは マンション顧問に
限らず 行政書士業務 他のことでも 参考にすべき重要判例)

マンションにおいては 上記のように 関係当事者が
一義的短絡的でないないことが通常なので
【 やむを得ない事由】の判断などにおいても 単純
な理解(理事会と破調がなじまない顧問は排除され
ても致し方ない などの一面的な材料での判断は
慎むべきで 真の利害関係人という観点からも
執行部ではなく 管理組合自体のあり方なども 判断の
重要な材料になるのは無視できないこと 当然である
と考えていますが 】

 

 

今までに 数度遭遇した 混沌としそうな場面
でしたが それぞれに 独特の事情などもあり 判断が一義的に
出せない というか 出さないほうが好いと いうか・・・
なんとも悩ましい場合がありますが
いつものごとく 自身で考え抜いて 参考になることも収集しながら
とにもかくにも 業務遂行に 努め 収拾を図るしかない と
今までも 心に決めていましたが・・・

基本的には なんといっても管理組合の真の利益になるよう
顧問としては行動すること
だと 理解していますが・・・

 

(以上は 私の経験上でのことを網羅的に ことさらの他意はなく
管理上の参考としての ほぼ 創作事例によるものであることと
ご理解を願います

さて 近日中には 当地も 雪予想さえあり
11月下旬としても 
早すぎ

北国育ちといっても あながち間違いではない経歴なのですが
スッカリ 寒さに強いはずが寒さに弱そうな不思議な北海道育ち人間 
になりはてたような・・・

でも 北国の雪景色が とても とても 恋しくなることがあったりで
東北&北国DNAは キッチリ 我が心にも身にも こびりついています

 

                          

[ 本日の記は 特に乱筆乱文をご容赦くださいマセ ]

 


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ご案内です どうぞ お出でください

2016年11月17日 | 業務&エッセイ風

 

 

どうも ブログの投稿間隔が空きすぎることが続き

反省をしています が

公用やら 業務やら 私的付き合いやら で

外出が多く・・・落ち着いてパソコンの前に居ることが
         少なめでして ついつい サボってしまいます

 

スーパームーン 楽しみにしていたのですが あいにく
当地は 曇り空で
・・・多少は眺められたのですが さほど ?

 いつもの姿と 同様
だったような・・・ ?

このごろは オリオン座も 楽しみ です

速い 速い 2週間したら 十二月 

唖然 !!!

 

さて 私が理事長を務めさせていただいている
一般社団法人 茨城県マンション管理士会主催の
マンション管理セミナー と 相談会
を 下記のごとく催させていただきます

              記

 日 時: 平成28年11月20日(日)

 ◆ マンション管理セミナー 10:30~(10:00 開場)
 内 容: マンションの将来(講師/マンション管理士 小野 勝洋 氏)

 ◆ 相  談 会  13:00~16:00
 

 会  場 : 吾妻交流センター 大会議室
           (茨城県つくば市吾妻1-10-1)

 対  象 : マンション管理組合・・区分所有者・・分譲マンションにお住まいの方など

 主 催    一般社団法人茨城県マンション管理士会
 

 後 援    茨城県/つくば市/公益財団法人マンション管理センター
        つくば市マンション連絡会
        一般社団法人日本マンション管理士会連合会

  予約無しでも 当日 直接会場へお出でください

  お待ちしております

  今のところ 当日のお天気は マアマアのようです が・・・
  おてんとうさんに お願い をしておこうと思っています

                                

                               


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まずあり得ない なんて言えない?

2016年10月22日 | 業務&エッセイ風

 

 

『理事長が 理事を選ぶ』

≪そうですよ そういう仕組みだって ありえますよネ≫

『まず ありえないんじゃないかな 

選任された理事において 互選などで 長を選定する
という形が多いように思いますが・・・
理事長が理事を選べるのでは コンプライアンスや
ガバナンス面で いろいろ問題があるのでは

機関に関する法制のおおよそのあり方は 理事同士も
相互に監査しあう
という仕組みになっていますからネ

利益追求団体でも 共益管理団体においても そのように理解
されるのが一般だと思いますが・・・
理事長が選ぶことのできるメンバーでの代表権保持者理事長
監視では
まったくのところ 監査されるべき者による監査組織統制のよう
なことになってしまうので
コンプライアンスは
どうなるのでしょう・・・』

≪でも ありますよネ とある社会保険関係法令にも≫

健康保険法 第7条の11(役員の任命) 第3号
     [理事は、理事長が任命する。]

 

 

世には 様々な要請があったりするので その一例たる
条文なのだろうか?

組織の性質上 下からの積み重ねの仕組み(総会
があって理事を選任して それらのなかで長を選定する)
というガバナンスよりも ある意味組織の効率性を優先する
べき要請が強いような まずは業務遂行を全うすべきこと
を目指す体制維持 というようなことでの 独特な
執行体制の例であるのだろうか?

 

とにもかくにも 顧問としての理事会での発言として
『そのような仕組みの組織など 到底考えられません』
などと言い切らないで ヨカッター というのが本音
全くのところ 世に 絶対などということは まず 無いの
だ と 心に刻んでおくしかない ということなのか・・・

 

 

まだ 10月だというのに メッキリ 初冬さえ意識させられる
ような大気だったりして 曇り空の下 身震いしてしまったり・・ 
来週は もっともっとヒンヤリ空気の地方への出張をひかえ
風邪などに負けないようにと気合をいれるが・・・

 

それにしても 【民法大改正】は 今 どこでどんなふうに身を
整えているのやら はたまた 寝込んでいるのやら・・・
それとも スケジュール表 出来上がっているのかな?
そうだとすると 自己の情報管理も あてにならないナー

そうとう早い時期に <新旧条文対象付 改正法案のポイント>
等々 数冊も手に入れ 少々学習していたのだけれど
無駄になることはないだろうけれど 
まったくのところ 世には 絶対 などということはないのだろうから
“ 民法大改正で契約実務はどう変わる? ”という言葉は
これから どんな言い回しになるのやら

 

 

さて 明日は 顧問としてマンション管理組合訪問
準備と手はず が 大事なので
これから学習タイム

                    

役員の利益相反行為
外部専門家の執行部就任の問題点
専有部分価値考量を取り入れる議決権割合設定の是非
などなど
新しい標準管理規約絡みの 整理学習が続きます 

                                               


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2016年09月19日 | 業務&エッセイ風

 

 

なにやかにやと あって

まとまった時間がとれていない ような 単なるサボリ?
とでもいうような ことで 久しぶりのブログ

ブログタイトルのごとく
つぶやき と 思案 と 笑み? とが混じったような短文
にて 失礼します という 本日 祭日の ボケーッとした
脳内にての乱文にて失礼いたしますが・・・

 

資格業の未来について 
IT化の急速な進行により 定型的な作業(フォーマットに
キーポイント的な質問を満たしていけば これまた ほぼ
想定・準備され済みのチャート式に導かれ済みの回答が
ポロリ シュルルと示される式の)がほとんどになり プロ
の価値など ほぼ意味をもたない世に 更になる 
という意見への疑問

つまるところ 付加価値的な部分を含む総合的なお付き合い
というところまではIT論も一目おかざるを得ず 
人間対人間の 言葉と心のヤリトリ ということ世界
を排除できない限りにおいて 営々と継がれていくのでは・・・

要は 利用するとしよう範囲の問題と その範囲の人たちが続く
であろうかぎり 資格 というものの価値も 存続している
のでは? という ごくあたりまえの 前置き噺

ということで 自身は それほど気にしていない

弁護士業でさえ いずれは廃れる
その理由は・・・・ 式の 昨今の議論のヒトツの流れ だが 
行政書士・マンション管理士・知的財産関連業務
海事代理士業務などが今の自分のかかわる生業 
コツコツ 人 対 人 の世界を
わが道を お客様への助力をとおして 続けていくのだ・・・
と 自問自答しながら自身を納得? させている

 

 

近頃 自身を一番啓蒙しなければならないと感じていること
つまり 特に 学習対象としていかねばならないと感じている
分野
それは 
『・・マンション生活における 終の棲家状態の 建物として
組織としての身仕舞い と 
建物内各専有者各々の身仕舞い
というものの備えにおけるアドバイス』

 

毎度のもの言いだが 
そうとうな資産の営々と続く管理を 一般人に
任せるしかない(私有財産ゆえ 己の責任で為すが当然 
外部の干渉など許される道理などない 
どんな状況にあろうと
たとえ公であろうと 管理不全状態からの近隣への脅威が
チラチラ眺められようとも 管理改善勧告など まず 不許)

築40年を超える物件がドンドン進み 見た目にも痛ましいほど
の外部
それとともに というか それと比例して? 内部の管理実態
などそれ以上に無秩序・手の施しようもない・・ほど
だとしても 最後の最後 外壁落下などの近隣への直截の
危険状態発生でもなければ 介入というか指導・勧告の類は
行使おおよそ不可 というようなことで 今後もよいのか・・・

 

『解体費用さえ 行政をあてこんでいる としか思えない
というか あてこむしかない管理費・修繕費極悪状況
のマンションが 全国 どれほどあるのか・・・』
そのようなデータなど おそらく 掴み得ない??ような
国家の住政策状況である ような感覚をもっているが・・・
実際のところ 熱の入れ方 というか建物状況・管理状況不全
への危機感の隔絶の差があるようなこと(マンション数の差の
大きさからして 多少 各県において住政策エネルギーの熱の
差も いたしかたない にしても・・・)

マンション管理士として 行政書士として 
管理適正化法にのっとり 
国の住政策においても 行政との
連携を さらに さらに とは思うのですが
なにせ いろいろと たちはだかっているもの多し という感強し

マンション管理顧問という立場にいると 問題の重大さに 
より
気付かされる日々です

 

“・・・あのマンションの最期の姿とは どんなものになるのだろう・・
解体費用の自力の手当てなど なさそうだが・・・
周辺の方々の不安とは 
どの程度 
日々 どんな具合で現実化しているものなのか
行政への苦情の実態は どんな内容なのだろう・・”

行政書士業務での他県仕事先でも マンションを見つけると
いろいろ 思いは駆け巡り・・・

 

このような日々ですが 一歩 一歩 です

 

よりよい形を求めながら・・・

 

                              

 


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入り組んだ 権限

2016年08月30日 | 業務&エッセイ風

 

 

なんとなく 忙しいような そうでもないような そんな感じの

今年の八月

明日も 会議があり 東京行き 台風の具合が心配だが
準備は終えてある
それにしても 集中的台風情報連続の日々
被害にあわれている方を思うと 心痛む
特に 幼い子達のお顔に雨がプチプチどころかブチブチ
と あたっているシーンなどを
ジーンと思い浮かべてしまっていたりすることが多い

 

 

マンション管理組合も 総会・理事会・理事・理事長といった
各部の組織総合で管理運営しているともみえるので それぞ
れの権限内容その範囲等の絡みが明確でないことがあり 
悩むこともある

 

区分所有法・規約・集会(総会)議決・理事会議決間の整合性
などと アーダ コーダと考えるが より上位規範から下っていって
自身納得した範囲で 顧問としての意見を述べる
というより 
入り組んだ基準事例
例えば
管理規約に
総会議決事項として ≪その他管理組合の業務に関する重要事項≫
並行して
理事会議決事項として ≪総会提出議案・総会から付託された事項≫ 
などとあると この案件は理事会議決だけで執行できる範囲のものか
という点で 悩むこと多い

繰り返しになるが より上位規範から下っていって
自身納得した範囲で 顧問としての意見を述べる それしか方法がない
というのが 現実
モチロン より具体的な関連判例など調べるが 見当たらないことが多い

 

総会で承認された事業計画・予算書の範囲で支出とはなっていても 
保守・修繕費予算の具体的実行内容が微細にまでは明確になって
いない段階で総会決議もやむを得ないことが多い
というより 現場では そのようであることがホトンド 

どのような条件の業者に どれほどの金額を支出できるか について
個別業者選定も 最終金額設定も 総会決議の枠はついていても
つまるところ 具体的執行は理事会任せ
このように 修繕積立金会計外の一般保守費的な予算にしても
総会内で 業者選定 修繕範囲 契約金額等を前もって 詳細に
決め得てあるケースは 少ない

当該項目予算内金額であっても 200万円以上の契約なら
臨時総会を開いてでも集会決議が必要とする との規則が
用意してある
などという場合もあり得ようが・・・
そうした規則において 金額だけでの基準も あまり合理性
が弱く 説得にかけることも多く・・・
臨時総会まで必要なものか? ある程度許容の幅がある処理が可能か
・・・などなど


ついつい 会社法における 執行方法と比較して考えたり
してしまうが
あちらは 営利行為追及の組織で 色合いが違うし
やはり 一番近いのは 法人法(一社・一財・公社・公財)に
おける執行の姿であろうと いろいろ 探ってみるが
ここでも 同様の疑問が起きてきて・・・

 

管理組合に緊急に整理すべき問題が発生し 相談役として
当職に問い合わせがあった
理事会に参加したところ 
『報酬という問題があるのに
総会にもかけずこのような対応は
問題すぎるのでは』
と 一部理事から 発言があったことがある

“ 執行部としての判断で 懸案解決のための助力をマンション
管理しに依頼した 
あなたの解釈では 事業計画にも収支予算にも登場していないこと
の実行は 管理組合として不能 
つまり
その執行は理事会決議であるとしても根拠不足
総会決議を要する ということと理解できますが そうであると
断定することには疑問があります
まず すべての業務執行を事業計画に載せることは そうとうな
困難と労力を要しても まず 不可能と言えるでしょう
予算立ても 同様
どの組織体としても 予測困難な執行すべきことは そうとうの分量
で有ります

執行部判断で相談相手を探し選んで やむを得ない状況下で利用したこと
は必要とされる執行決定の義務を負う理事会に許容されること で 
その関連支出が予備費から あるいは 会議費等から出されたことに
も違法性はないのでは と考えます
行為の内容から捉えても 理事会混乱状態の整理 
つまるところ 管理組合運営健全化としての 組織としての保存行為 
とでも捉え得るようなことの 執行のための行為ですので


これが 継続的になり 顧問として年度単位で係るようになれば
事業計画に顧問委託契約をうたい 予算の手当も明確にすべき
と考えますが 
いかがでしょう ”

 

なんとなく 納得いただいたような そうでないような その方の
顔つきだったが
疑問点を 率直に発言していただいたことについては 敬意を
とまでは 言いにくいが その理知的な?行動は 仕事上
好い経験をさせていただいた と 今も思っている

 

そのマンション管理組合も 
現状は というと 
[ 役員が変わると 状況がこれほどまで変わってしまうものか ]と
嘆くほど 

一年毎の輪番制
役付けは理事会内で決定
希望して理事長 副理事長になる方も
悪いことではないが 運命の悪戯で 相応しくない方も登場して
しまっていたり その 悪弊が連鎖して 病巣が肥大しすぎると
手遅れ状態に (表現がキツイでしょうが そのような事例もあり
そのような状況下の管理組合運営の手直しは そうとうなエネルギー
が必要になってしまいます)

それまでの輪番制の内容を規約で変え 選出された者について
信任投票を行うということに関しての判例(東京地判平成19年)が
あったりしました
(輪番制を一概に否定しているわけではありませんが)

 

ということで 組織内の権限の絡み合いの整理を 今後も さらなる
整理・学習して
いかなければならない と 切に 思っています

                                       

                                         

                                          


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困り者組合員

2016年08月10日 | 業務&エッセイ風

 

 

特定行政書士・海事代理士・著作権/ファイナンシャル・プランニング技能士
としての業務が ほぼ並行することもあるのですが
近年は 特に マンション管理士としての労働エネルギー消費が増えてきました

今までの積み重ねの知識が つまるところ総合的に 発露されるべき現場
とでも言い得そうなのが このマンション管理顧問業務あるいは 執行部
への参加業務では という思いがしています
私の業務のなかでは 労力発揮度一位クラス
なにしろ ケースによっては 400軒を超える住人組織との付き合いになり
“その分野は NO”  “このあたりのことは なんとかYES”
などとノタマッテイテハ
理事会へのアドバイスなど とても とても かないませんので

行政書士としての業務知識(マンション建物の手入れの建設業許可業者のこと等)
ファイナンシャル・プランニング技能士知識(修繕積み立て会計のあり方等)
学習していてよかった ということ 多し です

地域的な特色からか? 博学知識者住民ワンサカ というマンションも
あったり・・・それを超えるような知識を抱えていないと アッサリとお役
御免となりそうですし

 

法的組織管理知識 会計管理知識 建物・施設・共有地管理知識等を
総合関連したようなことを問われることが多々あり 某試験受験経験で
自然と貯まっていた?知識が ほぼ有用であることに 救われています
今までのことが 無駄ではなかった という思いです

もっとも 昨今 どの資格業においても 総合的なアドバイスが求められる
ことが多いのでは ということを いろいろな場で 感じていますが・・・
特化知識だけでは なかなか・・・その特化を 何個かもちあわせていないと
苦労すること多し ではと 余計なお世話ですが・・

 

 

 

特に 自主管理マンションにおいて
いわゆる物知り?住民さんに意外と多い考え方として
≪こんなに管理に問題があるようなマンションの管理費など 
 払うつもりなどない
 そもそも 週末しか利用していないのだから そのことを
 管理費設定に反映すべきだ≫
というような発言から 即 連想されることは
賃借人的な発想 が優先していて
所有者的な発想 は意外と持ち合わせていない
ということで まぎれもなく自分のものの持ち主であるというのに
不思議なことです

リゾート型マンションに 特に この傾向が強い
と言えそう


仮に 管理会社に委任していようと
自主管理で 役員がほぼ無報酬であろうと
専有部分所有者たる全住人が最終的管理権限者団体の一員である
という大原則について 
意外と無頓着であることが多い

こんなマンション管理組合
こんなマンション建物・設備
になってしまっているのは
誰の責任なのか ??

たしかに 管理会社の能力が足りなかったせいかもしれない
歴代の理事会の執行力不足が要因であるかもしれない
が そうだとしても 
つまるところは 

<管理組合の責任>
<組合構成員たる全専有部所有者一人一人の責任>

なのだ

所有物は所有者が
共有物は共有者が
権利と義務を有している

この理を 説明するのに そうとうなエネルギーを要することが
増えている と 最近 感じること多し
昭和50年代に築造されたマンションが 40歳を超えることになり 
今まで以上の いろいろな手入れを という場面が増えてきている
から? かな・・・

さすがに コンクリート部の劣化の大きさ 
排水・給水管関係の延命続行してきたことへの不安
エレベーターの寿命 新規化は いや いまさら・・・
などなど

劣化がひどい
資産価値弱く 売買も困難
とはいっても 
管理費支払は所有者(共有者)としての 義務
皆 多少のわだかまり?を あるいは持ちながらも? 
合理性に首をかしげながらも?
団体の一員の 運命共同体としての責務を と 
困難であろうと 義務遂行
を継続しているのです

 

本来なら 建物解体という最期の途を全うできる資金を
携えていなければならないはずなのに
そこのところを意識して存続してきている管理組合の
割合とは 全国では どの程度の%なのだろう

そんなことを ふと考えていることの多い 今日この頃です

 

 

さすがに猛暑の連日は堪える

だけど ダイスキな 夏

一歩一歩 

今年の夏も 頑張らせて頂く

 

                               

 


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隙の無いような契約条項を?

2016年08月04日 | 業務&エッセイ風

 

以前から 自分の説明は 同じ事を繰り返しすぎ
そのことが かえって論点と説明との緊密度を緩め
すぎるという欠点 となっている

との指摘を受けることが ときにあった

性分なのか 是非とも理解してもらいたいことを
自身 気付かないうちに クドイほどの程度まで
繰り返しているらしい 
具体的回数としては 三度ほど 繰り返している・・・
らしい・・・

一度しか言わない というくらいのほうが 相手は
集中して聞くだろう という理由らしいことを 指摘して
くださった方は言うのだが・・・

でも このあたりの匙加減が 自分には苦手だ
でも 参考にはなる いや 参考にする勉めをしよう

 

どんな場合にも 共通して 心しておかねば
ならないこと
それは 依頼者と受任者は 本来同位というべき当然
のこと
と 依頼者のほうでも下調べなどしてきているのが
昨今は通常のことで 曖昧知識など 決して断言
口調で説明してしまうことなどは当然控え 
不明なことは 不明
調査を要してからの返答は それを乞い 
つまるところ 飾ることなく 利益追求ばかりに奔る
ようなことは 厳に さらに厳に慎み 
依頼者の正当な利益に貢献させて
いただいてこその資格業 ということの徹底

 

法テラス関係での某資格業者の当初からの弁明に
違和感を抱きながらいたが 依頼者側からの追究
行動が報道されたりしていて 
なにゆえ プロとして
先を読めなかったのか 理解に苦しんでいる
不当な利益追求手法と おおよそ捉えられようこと?
なにゆえ 指摘されたとき 心して見返すことをしなか
ったのか 粛々と補正しなかったのか

もっとも いわゆる “ホントウのところ”という姿は
さらに表に出てくるわけだろうが・・・

 

自身も 仕事上 報酬や契約内容について ときに
つい 曖昧なまま業務遂行してしまったりして 反省を
したりしたことがないわけではないともいえそう だが

 

以上のことと 直截の関連があるわけではないが

概して 近年頓に思うのは
 <ものごとの徹底さへの容赦なき追窮>
という感覚の持ち主の増加

相手の失策を トコトン 追及する
自分も そのような立場におかれている反動?
なのかどうか 
善意に解釈すると  生真面目・みあげるほどの理想追求
悪意も含めて解釈すると  容赦ない・余裕の幅など一切
                  持たないような 手段を選ばぬ
                  徹底した 当事者への責任追及

一文で表現するなら

かつてないような窮屈な対人世相
での部分社会の存在

そんなふうに言えそうな
≪部分社会の増幅の予感≫
なんぞと 大げさに記してしまっているが
くだけて言うと

注文が 微細すぎる 
責任追及の箇所と程度の限度が読みきれない

というような 特に 中高年者(私の勝手な印象です ご容赦を)が 
仕事上のことで登場
という機会が散見される 当職の日常 

とにもかくにも 自身の業務上の というより生きていく上での
信条にたよるしかなく そのように 粛々と・・・対応は続けますが

 

昨今の業務現場での 特に牽引役世代のストレス感は 小生のその
年齢世代時代の比ではない 
ということらしいのですが・・・
なんとも 想像しただけで 胃がビクン としそうです

ストレスチェック制度 のことや 平成26年三月の東芝うつ病事件の
判決など からして ますます繊細な労務関係運用が求められていく
のでしょうね・・・

 

 

今週は  任意整理の知識の整理

      マンション専有部共有者の管理費支払責任の
      不可分債務性の確認

      顧問業務範囲制限申し入れへの法的な対応
      

 

 

というような つばめさりづき(燕去月)はづき(葉月) の 朝です

 

                                  


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