おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

特定行政書士・マンション管理士・海事代理士・知的財産管理技能士等が生業の巷の一介の素浪人。ご指名あらば地球上どこまでも。

混合業務 とでも言えるような

2017年01月04日 | 業務&エッセイ風

 

 

本年も どうぞ ヨロシク おねがいいたします

 

“ あり得ないですよ ネ

実の子を 養子にする 

なんてこと ?? 

 

行政書士業務のような 
マンション顧問であるがゆえに発せられた
管理費等滞納金請求先確定の業務
であるような? 
はたまた その質問者の方の個人的な
知識整理への助力を兼ねるためのもの 
であるような・・・

複雑に入り組んだ業務が 

新年早々のスタートでの 

チョットした応酬へ となりまして・・・

 

応酬というと なんとなく 緊張感を引き連れた会話 のよう

に聞こえますが そうではなく 

・相続開始後に発生の管理費債務には 不可分債務性があることが
 通常であること
・兄弟姉妹には その子までの代襲だけで その下位への再代襲は
 認められないこと
・相続放棄は 手続として 家庭裁判所への申述というものが 
 必要となること
・婚外子なら 実子であっても養子縁組をし 夫の子であること
 を意味する
 嫡出子
 の身分を取得させる点でも 実益・意義はあり
 (もっとも非嫡出子の相続分
 最高裁判例<H25・9・4>と 
 法定相続分差別撤廃の法改正も
 ありましたが)
 縁組可能であること

などなど

それらに加えて 念のためとして

* 養子縁組に関して おい・めいは おじ・おばが自分より齢下で
  あったとしても
  尊属なのだから 
  養子にはできないこと
* 成年者でなければ養親にはなれないが 婚姻によって成年と
   みなされる者なら 許されること
* 以前は 未成年者を養子にする場合 夫婦そろってが原則だが
   一方が双方の名義ですることもあり得た が 
   現行では 一方が意思表示できない場合は 
   単独縁組となる(夫婦共同縁組といっても ひとつの縁組を
  共同でするということではなくて 夫婦が同時に各自行うということだが)
  ことと解され
  また
 
  
独身者が未成年者を養子にできないわけではない)ということ

* 配偶者のある者が養子縁組をするには 配偶者の同意が必要
  だが
  単独での縁組可能
 (未成年者を養子にする場合には そうはいかない場合
  もあるが)であること

などなど

 

説明に 一苦労 というような

意味合いでのことですが

なんとか 理解していただけたか?

 

度々の言及で恐縮ですが

マンションには 住民の急速な高齢化率アップ という問題もあり

相続などがあると 管理費の滞納がさらに深刻 となること多し

 

自主管理であろうと管理会社が係わっていようと 新所有者確定に

難儀すること多し

この種関連の実務作業は ドンドン 増えていく気配が明らか

 

 

また いろいろな実務上の処理において

少子化ということで 今後も 養子縁組など 親族・相続にかかる

身分法の学習も 増えていきそうに感じています が・・・

 

私の感触からすると 平成前あたりまでは おおよその資格試験での

身分法関係の出題は 稀だった記憶がありますが その後 それなりの

出題数が増えていった という思いがありますが?

どうしても 財産法に比べると 身分法(特に相続法と比べて親族法は)

は 手薄になり勝ち ということですが 

エネルギーをこの方面の

学習に より 注ぎ続けなければと

反省させられました

 

今回の質問でも 【配偶者の一方の意思表示不能の場合の扱い】
の周辺のことで 旧796条を引きずって知識に積んでいたりしたので
大ミスを犯すところで 新年早々 ヒヤヒヤ 

 

 

 

遠い昔 北の地の法律事務所で 5年間ほど勤務したことがありました

その頃は
[お客さんの前で 六法全書なんぞを開いての条文確認作業なんぞ
カッコワルクテ やっていられない
] とまで生意気な若造は思ったりして
いましたが
恩師と仰ぐ弁護士が 事務所内で 応接前の準備だったのだろうか?
私の直ぐ傍にて 固まったように微動だもせずして 条文をジックリ
見つめている姿を拝見し 
自己の幼い考えを変えざるを得なくなった
というようなことがありました

 

 

 

本年も 今までの知識の再吟味を重ねながら 

ジックリと 事を見つめた 実務遂行をしていきたいもの 

と 心した次第です

 

 

 

それにしても 

意志薄弱なので 年始のお酒の誘惑 満腹への執拗な誘いに負け

シッカリ 体重・体内脂肪アップとなってしまいました

明日は 行政書士としての 無料相談担当日だというのに・・・・

年の初めから 懲りない

反省

です

 

                           

    【いつもながら 法規・法制は各自の精査を どうかお願い申し上げます

     まちがいなく ? 少々??二日酔い兆候ありの仕事始めですので】


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お伺い優先席

2016年12月29日 | 業務&エッセイ風

 

 

おおよその 公的業務の窓口は 本日からシャットアウト

残念ながら 行政書士としてもの一部の務めが テンカウント

で 運輸局関係も 警察窓口も 法務局での職域作業も

打ち切りで

年越し持込

なってしまって・・・残念  (昔 郵政マンとして内勤公務員であった
頃は 大晦日まで出勤していた 記憶があるのだが??)

相手当事者の都合 ? なので いたしかたなし ということだが・・・

 

 

 

さて 話し変わって

10年ほど前にあったことで 

その折 いろいろ考えさせられたこと

で 近頃も いろいろと参考に思い出すこと

 

【一つ目】

団体を委任者にした場合の 受任者たる顧問の立場

 

指導・助言を求めてくる方達は

団体の現執行部たる役員会 を 筆頭としても

いわゆる 現執行部批判派であったり

(実務上では この集合体のなかの各々が

役職の有無・監視役か否かなどで 独特の立場をとっていたり
していることが多いのだが) 

執行部以外の有志一同

団体構成員各個人  

過去の執行部における 各々の立場の者

総じて 顧問契約当事者たる [団体そのもの] と観念
されるもの
(例えば 定期総会運営全体?と捉えられるようなもの)

などなど

 

これらのものの 対話順番の優先順位 は?

そもそも どれも 同位?

競合した場合は?どちらを優先選択するべきなのか??

 

顧問としてのエネルギーの注ぎ方という点で 心しておかねば

ならないこと とは・・・・

つまり アドバイザーとしてこちらは単体でも

相手は さまざまな場合 も あるのです

 

『団体 の 顧問 ですから けっして 現執行部
だけのためのアドバイザー

ではない ということですよネ 

総会での顧問就任承認を為したのは あくまで団体の総意からのもの

であるのですから

一部の者のための就任という理解は あり得ないわけですよネ

私の アドバイザーでもあるわけでしょう ?

 

多数集合の方が 当然に優先順位上位なのですか ?

 

《 つまるところは 貴団体の実質的な利益のための指導・助言 総じて

援助 ということですので 

その基本に則り 

どの方面からの指導・助言・援助要請にも 公平にお付き合いさせて
いただくことになります

もっとも ケースによっては その場面でのお伺いは遠慮させて頂く

ということさえ 団体組織の真の利益のためにはあり得ましょうが・・

という いかにも優等生的な答えになるが

 

そのように答えるしかない というのが 現実 
というか 法的にも 
それが正当なのか・・・・

実のところ 複雑にこじれた問題の渦中に飛び込んだ場合等は

一応 準備と手筈を 想定したりせざるを得ないこと多し

 

 

【二つ目】

顧問要請のタイミングと それにまつわる諸々のケーススタディ

 

『緊急なことで相談したいのですが ものの本によると

総会の承認無しでは 顧問としての相談相手も得られない

とのこと ? らしいのですが 団体として 急に対処しなければならない
案件のアドバイスを
得るには・・・』

 

≪ 緊急の時であっても 総会決議が必須で 臨時総会を開催して 
そこで
の団体総意を確認の後でアドバイススタート 

なんぞというのは どうも実務上は いかがなものかと

それでは 時既に遅し なんということで 団体運営へのダメージが大きく

なりすぎる などということがあるでしょうから

そうしたことを避けるため やむを得ない措置として

執行部における 緊急要請として 

執行行為の一部と認めるべき行動として 

予備費 あるいは 会議費等を支出しての 

役員会での決議による

相談相手招聘は 

可能と考えます 

ただし その後手当てすることなく ズルズルと その役員会決議をもって
契約関係継続を
曖昧にしておくことは問題なので 

例えば 

顧問契約を書面で交わす 

そのうえで直近の定時総会にて予算措置承認を受ける

事業計画の中身には 予定支出額もひとつの基準として総会議案に含ませる

か そこまでは不要(すべての事業計画を議案書に掲載などは不可能)

という観点もあるでしょうし 少額の顧問料の場合だと(契約相手が
管理会社では 年間1000万円超えは 通常であって さすがに契約
続行も 議案立てが必要という理解が必要でしょうが・・・) 扱いは?

 

繰り返しますが

なにもかも 事業計画に ということで 事業計画に無いことは

一切遂行不許可 というのでは とても運営上困難と

なりますし・・・

 

原則更新条項入りの契約書プラス予算計上でも 可 とも思
われないこともないのですが

加えて 事業計画案に顧問活用の件を載せ これも承認を受ける

 

ベストなのは 独立した議案として 顧問採用の件 ということまでしておくと

明快でしょうが・・・

いずれにしても 単発のアドバイス要請に必要な単発の出費ではなく

通年でのアドバイスということなら 予算計上は済ませておくべき

で この予算議案承認で 顧問契約に対する団体の意思は 確認

できたとの扱いで 可 とすべき か ?

 

つまり 顧問要請の筋道といっても ケースによって緊急的な場合等
があり 専門職招聘の扱いに差異が生じても 法的にも 問題は少ない
のでは
(あるいは 問題無しとしても可

と理解される場合もあるのでは) ?

 

 

現実には 

役員会決議での自動更新条項入りの契約書 
プラス 
予算立て
にて
という形でも
前者を追認としたとして 役員会決議を超えた
団体意思確認と捉える 

という理解の仕方や 

規模からして少額報酬の顧問存在については

1000万円超の管理会社との差異からしても 事業計画でのことわりを

ことさら重視せず 予算計上にて済ましている組織

など さまざまであるような感想をもっているが

実務は 実に さまざま

 

 

もっとも 事業計画に顧問活用のことを容れて議案上程し

 

あわせて 予算議案にも明記があれば 問題なし

 

ということ は 至極当然といえばそのとおり

まったくのところ ゴチャゴチャ言う必要無し ということだが

現実実務上は という お話

 

 

 

とうような10年前ほどのシーンをボンヤリと思い出し 

≪ それにしても あのときの役員さんたちとのケンケンガクガク討論は 

今思うと 懐かしいほどだ ≫

一旦こじれた時の組織というものでの相互の突っつき合い

平時は なんということなく過ぎていたことが アーダコーダと

すべてまな板にのせられ吟味戦争に ということとなり・・・・

 

と 師走の空を 事務所の窓から眺めながら 思ったりの

除夜の鐘 2日前のひと時・・・

 

 

        

 

 

 

本日 只今 17時 既に暗闇

札幌の友は 雪の多さに 困惑

 

それにしても 当地は いまだに 2011年地震の余震発生

昨日も ビクン とするような揺れで 眼が覚めてしまったのでした

 

 

 

皆さまにとって 穏やかな 年末年始でありますよう 

祈念いたしております

 

                     

 

 

 

 

 

 


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兆候 そして 現実の不安へ

2016年12月27日 | 業務&エッセイ風

 

 

 

年末ですが 仕事での外出もありの日々 

数箇所で同じセリフを受け取りました

『 年末も お正月も 飲みすぎにご注意してくださいネ 』

 

自身は意外なのですが けっこうな頻度で 酒豪にみられること多し

なにしろ コップ一杯のビールで 全身真紅(マッカッカ)になるのですが

どうも その赤鬼面からして ノンベイ と思われているようで・・・

確かに 特に おてんとうさんが沈みきらない時間の宴会は

若い頃から 苦手

どうみても 他の人の 2倍も3倍もガブガブ という顔をされけだす

ようなことになっていて ついつい面目ないような面持ちになってしまう

こと多しで

 

でも 少々頂くと 愉快になる  セミお酒のみ です

酒量は 20歳の頃と 変わらず 可愛い?という程度のものです

 

さて つまらないことを述べていないで・・・

 

 

 

http://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/63f776d2cd6531bf8104cc899b0daa6d

http://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/c9d32db8d363b1f4ee84d1b81d72c0f0

http://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/7c03172599b51c37cf598b6346a0f618

などなど 過去に くりかえし述べさせていただいたことあたりの危惧が

ジワジワと 現実の姿となって 増えてきている恐怖

 

マンションで暮らす者が心していなければならないはずのこととは

 

もちろん 好いところも多いであろう 共同の屋根の下の生活では

あるのですが・・・・

 

 

新聞紙上に 『26日 福岡県内 
         繁華街そばの一角 市道付近通行止め 
         築30年超  空き室多い マンションの 
         外壁落下』

ひとつ間違えば 人命さえ も・・・

 

 

とにもかくにも まずは 管理不全マンションの実態把握

について全国的に取り組まなければと思うのですが

この動きを どのように より現実化していくのか?

・・・していくべき などという段階ではなく 

ねばならない という MUST 状況だと 痛切に思うのですが

一部 先鞭をつけている公の存在もあるにはあるのだろうけれど

その 地域などによる 温度差の 隔絶には 

なんともいたたまれない気もする

折に触れて 微力ながら 説明は続けるのだが・・・・

 

 

 

もちろん ≪私有財産への不可侵≫という原則はあるの

ろうが ≪公共の真の利益尊重  信義誠実という行為規範  

       権利濫用の禁止≫

という大 大 大原則もあるのです

 

繰り返しになりますが

【周辺公共への影響ということを無視できない規模の構造物の管理

については たとえ財産権の不可侵・居住の自由という憲法上の保障

があるとしても

最低限度の定期的管理状況報告義務あたりを伴なうこととする

とするくらいの干渉も 

やむを得ないのではないのか ?】

 

修繕のための管理金など ほぼゼロ という状態のマンションが

全国にどれほど隠れているのか・・・

 

 

近隣にも こうした憂うべきマンションがあって

年末の一日 こうした憂いに 囲まれている

首うなだれ甘えていては なさけない

昨晩からの連続で いろいろと 

特に マンション管理の問題への

より抵抗の少ない入り口のあり方 というあたりを探っています

が・・・

 

 

先日も 某放送局で これらに関したことの収録をさせていただき

 

ました 

 

放送日が確定しましたら 参考までに ブログにてお知らせ

 

させていただこうと 考えております

 

 

あと残すところ 数日という今年なのに

今も いろいろと学習の要にせまられ 

少しばかり 

呻吟 

 

 

みなさま この一年も お付き合い頂き 

ありがとうございました

来る年も どうぞ お力をいただきながらのお付き合いを

させていただきたく 

心から お願い申し上げます

 

よい お年を

 

                           

 

                                  

 

                          

 

      

 

 

 

 

 


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それぞれの立つ位置

2016年12月23日 | 業務&エッセイ風

 

 

あまり述べてこなかったことですが 今までの経験から

感じることを 率直に記してみたいと 今朝は 

ふと 思いました

 

まず 前提になる言葉の意味合いを 簡潔に示したいと考えます

やはり 共通の認識を一応整えてからの意見でなくては

いわゆる “ なんのことなのか話がよく見えない ” という

ことになりそうなので

 

 

管理組合 ⇒ マンションの管理を行う 区分所有法に規定
         される 団体または法人

マンション管理士 ⇒ 専門的知識をもって マンションの管理に関し
              管理組合・住人等に 助言・指導等の
              援助業務を行う者

マンション管理業者 ⇒ 管理組合から委託を受けて 管理事務
               (会計関係・建物維持修繕企画調整等)を
                業として営む者  <いわゆる管理会社>

いわゆる 管理人さん ⇒ マンション現場で 日々 諸々の管理実務を
                 直截担当する者

※以上 
   < マンション管理適正化法 >などを参考に 概略 記してみました

 

以上 四者の関係 別な言い方をすると 立場の違い を訊ねて おおよそ

妥当な解釈を示してくれる方は 想像以上に少ないのが 私の経験上からの 
現実

さらに この四者の 法律的な関係を伺ってみると その答えは ??
とても 驚くほどの理解度であることが ほとんどです
(無理もないことかも
とも 思っておりますが・・・)

(もっとも 
諸々のケースでの問題点・解決策を 鋭く 理路整然と吐露するほどの
知識をお持ちの住人さんがおられたりすることも 極く稀には 
ありましたが・・・)

 

 

顧問として あるいは単発的に 役員会などに同席させていただくと 
ほぼ 初回で 
そのマンション管理組合に危惧される面が 浮かび上がること 多し 
というところです

☆ 管理会社に任せているので 心配ない

☆ 『我々は 素人 しかも無償での就任 
   役員としての言動で咎められる場面
   なんぞあり得ないだろう 
   多少の不作為が仮にあっても 
   責任追及の的になることなど 
   考えられない』

☆ 自主管理で数年経ているが 立候補した役員は 設立当初からの猛者
   なので 感謝することあれど 批判なんぞする気持ちは もうとうない
   現実 問題点など まず あり得ない
   なにか 気になることでも ありますか? プロの眼からでも 無いでしょう??
   

   とにかく順調な運営
   なのに
   管理士を招聘したのは 何階の住人ですか?

   私は国家資格は持ってませんが 大手企業で 30年以上 役職付きでこなして
   きた人物ですぞ・・・

☆ どうせ 一年の任務  アッと言う間のお役御免の輪番制 ありがたい

というような雰囲気が それこそ アッという間に 私にも伝わります

 

 

管理会社 や 自称素人だが専門家さんが もっとも
ビクッ とする場面は

★ 『 いろいろ不都合があるので
    

    * マンション管理士事務所に相談してみたいと思っている
    

    *管理業者の変更を検討している 』

という言を聞いたとき だそう ? とのこと・・・

 

 

管理会社は 管理組合から委託されている立場
なので 
役員さんたちに 『いろいろ言う メンドウな会社だな 
区分所有法だかなんだか知らないが 専門語を使いやがって・・』
なんてことを思われることを 極力さける ようで・・・ 

簡潔に言わせていただくと 

言わなければならない場面においても

もの申すことを控えることが 多くなるよう? に思えます

 

うるさ型の プライド満載型役員に配慮しすぎのあまり 管理組合の発展の
ためには有効な施策であっても 
顔色伺いながらの言動になりがち 
というところが 

現実かな・・・

 

なんといっても 委託継続が途切れることは 管理業者として最大のデメリット
でしょうから 役員さんには 嫌われたくないでしょうから

超クレーマーにも 管理会社全体としての毅然とした対応が なかなか採れにくく
これもまた 契約更新の大目標が頭をよぎり ついつい 曖昧対応が相手を
増長させ

これらも 顧問として見ていて 忌々しき場面の一例です

 

 

どうにも地位を離れたくない 自称専門家さんによる

名誉ある?自主管理マンション管理組合に在りがちな

無知が為せるみせかけの平穏の 無視し得ない 弊害も 

相当な数で 私の耳にも入ってきたりします

 

 

 

 

私などは 『 硬すぎる顧問でツマラナイ 』 と思われようとも まずは

この四者のありかたの説明から スタートさせていただくこと 多しです

以前のマンションのことでしたが 『顧問って なにをやってくれるか判らない』
という言を理事会最中に 突然言われ おおいに面喰ったことがありました

『ハタケヤマサンには いろいろなことを 理事会内で 単刀直入即決回答を
毎回してもらい 感謝です』
という言辞をいただき恐縮していた矢先のことだったので
ずいぶんと過去のことなのに いまだ 強烈な回顧としての記憶に
なってしまっています

 

それらの経験をもとに つくづく感じたことは 

≪マンション管理士としての顧問とは 助言・指導をさせていただく範囲の
ことで関与させていただくのであって 執行の部分までに実質的には
加わってしまっているのでは と 危惧されるときは
充分に 心していなければならないぞ 
極論すると 自分は 【知識を買っていただくプロ】 という立場にあるべき者
なのだから≫
というあたりのことを 関与スタート時にお話しさせていただこうと 
考えたのでした

 

結論から言うと この四者は つまるところは マンション管理組合の

正常な あるべき姿の 協力者同士

 

同じ屋根の下の者に住人同士もの申し難い
管理会社も 契約の継続を思うと強行してまで関与できない
まして 日々 直截対応をせまられる管理人として太刀打ちできない
というあたりでの
クレーマー対策などの場面では 
ある意味 第三者性がうかがいやすい
“ 顧問の存在が 特にあり難い ”

との言辞を 管理会社等から頂いたりします

 

 

 

顧問って 知識を述べることだけでしょ それだけで お金を要求するの?

[ 知識伝授 それ自体は 無料でしょ? ] 

この考え 当地以外では あまり経験したことがないことだったので
いまだに 面喰うことがあったりします

そのくらいのことは 自明のことでしょう と 先入観念をもたず説明責任を

果たすべきことについても 最近またもや思い知らされたことがありました

 

というようなことで 多少 セールス的な意味合いも含んでしまっている
のでしょうが・・・

マンション管理士 という職業を 知っていただき 
場合によっては どうぞ利用していただきたいとの思い募っての 
本日の記事です(どうぞ ご容赦あれ)

 

 

 

さてさて いよいよ 押しせまってまいりました

なすべきことが おそらく 大つごもりまで という当事務所スケジュール

ですが 

幸いなこと 

と 心から 感謝しています

 

 

皆さま インフルエンザなどにご注意為され 穏やかな年末年始を過ごされますよう

少々気ぜわしくおりますので 挨拶などさせていただいてしまいました

重ねての失礼 なにとぞ 寛容をたまわりたく・・・

 

ありがとうございます

 

                              

                                    

 

 

 

 

 

       


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通年委任状 さらには・・・

2016年12月17日 | 業務&エッセイ風

 

 

頭を悩ませることとして 区分所有法上の集会(いわゆる 総会)における

委任状の扱いがあるのでは と

ある意味 潜在的ではない確固とした所有権所持者団体のそれとして 
私益も共益も
ある意味周辺環境との公益上の影響でのことをも持つ組織としての
法的に やや異なった仕組みである他の様々な団体組織における授権の
扱い以上の辛さ?が
あるのではとも 思われますが いかがでしょう?

 

どのような形態のものが 法的には無難か? 

組織の長に全面的に(議案のすべてを)委任 ということが多いのでは と 
思われますが 
それが 毎度 毎度 極端だと いかがなものか

組織の管理運営上の妥当性の面からは当然のごとく
深く考察すると 法的にも ? ということもあり得る

という疑問も たしかに生まれそうです・・・が

 

なによりかにより そもそも 委任状を頂くことの困難さ
定足数確保の苦労あたりが 今も これから急増の経年の多くの管理組合でも 
まず 登場
これらのことに 集会(総会)のある度 毎回 悩まされる マンションが 多いのも
事実です

相続による変化があったり ほとんど利用がなく現状把握ができず 管理費等の滞納
も相関して付いていたり で
議決権行使者の特定にそうとうなエネルギーを要せざるを得なく・・・

 

以前から 考えていたのですが 特定された個々の集会のためのものを超えての

授権

特定年間の
さらには 特定複数期の
さらには 委任した専有者の権限が続くであろう範囲(特定承継人登場の場面までという
      ことになろうか・・・)での授権効力維持の検討も やむを得ないのでは
      (委任者の死亡を委任終了事由としない特約さえあり得る)

というあたりのことを これからの顧問としては 特に 
検討しておく必要さえあるのでは・・・

 

というより そのような扱いをも考慮できないとすると

『どこのどなたに総会通知を出せば?』
という問いに 
<法律的には 必ず相続人調査 不在者調査等をし 徹底的に周辺情報を集め 
その方たちの間で 
曖昧な形でなく
正当に議決権を行使する者を決めていただいて・・>
とは答えざるを得ないが 

そのエネルギーと 費用等を考える と・・

なにより その遂行の困難さを思うと・・・

いずれ(今後 急速に?) 数件を並行して 多年にわたって延ばし延ばしに
なってきていた専有人確定処理遂行の要ありのケースも 多発しそう

 

私も関与した例として 
一人住まいの専有者の死後処理のこと

再婚しておらず 配偶者が無く お子さんが相続放棄し 尊属も死亡しており
兄弟にあたるしかないということで その高齢であろう方々の現状をなんとか 探り探りし・・・
兄弟なら 一代とはいえ 代襲相続まで頭をかすめつつ
<マンションの一室の権利について決めていただき 議決権についても・・・> 
などという 本来の?事務を進めざるを得ないことに なるのだが・・

 

そのような事例が 今後ドンドン増えていきそうなのは 明らか だろう

ということで 委任状関係の学習を さらに進めようとは 思っている

 

 

先月あたりから 白鳥が我が家の真上を 
編隊を組み 
あの独特のかけ声?を
聞かせてくれながら 通っていく

この声と 春夏を告げる蛙の声とが 私にとっての 二大 季節の声

この年齢になると 季節の移ろいを粋に届けてくれること
今までより余計に 懐かしく うれしく思えて 
感謝するのです

 

さて これから 某放送局にて ちょっとした業務上の話題の会話収録あり

準備と手筈 を確認して

出かけなきゃ

 

師走 第三土曜日の 行動開始 です

 

 (本日の記事も 敢えて申し上げるまでもないことでしょうが 
 小生が勝手に思うことを記したこと 

  ゆえ 関連生起する諸々の問題点は 各自点検のほど お願い申し上げます)                         


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管理組合法人自身の? 議決権

2016年12月03日 | 業務&エッセイ風

 

 

土曜日ですが スケジュールが やや混んでいるので
平日よりも 濃い?ような(年中無休のようなものですから
説得力のナイ 言いようですが・・・)
休憩無しの お仕事です

そうすると ふと ある論点が浮かんだのですが
なんとなく あまりにも 手ごたえがフワフワとするばかりで・・・ 

というか アッサリと 一義的に 解答がある疑問かも知れない

と 自身の力を不安視してしまいました

 

≪会社法 第308条2項
・・・株式会社は、自己株式については、議決権を有しない≫
念のために申し上げますが 
自己株式とは 当該会社自身が保有している 自己の株式のことです
その他の共益権も有しないと解されているはずです

< 行使しない > ではなく < 有しない >

当然のことですが この規程は企業に関する法規上の規程

強行規定です



これを直截的に どちらかというと法人法に近いと考えられる?
管理組合法人の管理運営のあり方の一参考にすること自体 
慎重でなければならない
とは思うのですが・・・

 

 

私自身 管理組合法人化のお手伝いを いくつかのマンションにて
援助させていただきましたが
法人化の理由として 挙げられる主要なものは

: 組織の姿の明確化(一例を挙げると 執行部構成等を 登記簿上で 
  第三者にも
  ハッキリと示すことができる)

: 専有部所有権登記名義人として 法人を公簿に登場させ得る
  (滞納問題処理上などの場面で そのような要請が増えてくる傾向あり)

 

とにもかくにも 管理組合組織自体が持つ専有部分ということから 
専有部分を
法的に所有権者として
公簿上にも登場する
その組織自体(ここでは管理組合法人)
の議決権の有無 行使の扱いは 
一応 問題となり得るのか と・・・

その場合 仮に 執行部の提案する集会議案の賛否において 
定足数
及び
議決権
にカウントできるのか
(仮にカウント可 という理解もあり得るとすると おおよそ 
その時の執行部の意向に沿う行使がなされるでしょうが・・・)

場合によっては 重要場面で その数個の管理組合法人所持票に
よって雌雄が決せられた
などということさえ 理論的にはあり得ることとなりますので・・・


 

個人的には 会社法と同様の扱いが 妥当なのではないかと考えます

管理組合の性格上 資産管理団体でもある という一面があり
執行部の意向の実現に過度に加担する虞のある扱いは 避けるべき
であり
組織構成員たる 各個々専有部所有者の意思を 最大限  
議決権行使結果に反映させるべき 
と考えるから・・・ 
ですが・・・・ まったく 一義的に出せる結論でもないのかナー・・・

 

繰り返しますが そもそも 問題にするのがオカシイ 問題なのか
そうであるとすると ふと 疑問を持つこと自体が オソマツ
私自身の勉強不足 知識不足以外の
なにものでもないことで 
まことに 申し訳ない記事にすぎない
のですが  
念のため 
さらに 学習してみることとして
・・・コーヒーを一杯

 

                            

 

                             

                          

 

 

 


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お知らせ と お詫び

2016年12月01日 | 業務&エッセイ風

 

自身 以前から気になっていたことであり 
友などから 多少 訊かれたことがあったりし・・・

そんなこともあって
ブログのカテゴリーを できる限り 整理させていただきました

 

以前からの読者でいていただいた方には 勝手に イジクッテしまい
ゴメンナサイ
どうぞ ご容赦を 願うばかりです

スミマセン

 

 

さて 12月

詳細は 未だ不明ですが 
報道機関の方との語らい?が 予定されていたり
以前からの お付き合いのあるマンション管理組合さん訪問の予定があったり
水戸市役所において マンション管理運営などに関しての無料相談会(12月20日)
があったり 
≪友遠方より来る・・・≫ の報が 急遽届いたり
総合健診を控えていたり
某組織の なんとも悩ましい役員とのドーダ コーダ があったり
30年来の 抵当権抹消を目指す作業(自身に関することなので
職域越権を心配すること不要のことです)を起動させる予定であったり・・・

 

ということで 我が事務所の 大晦日の幕は 
どんな具合に引かれますやら・・・・

ジックリ ダイスキな文士さんたちの文章を眺めていたいような気分

なのですが

そんな贅沢は 年明けに 持ち越す事として

怠け癖と格闘しながら 業務に励むべく ビシッとしたい と 思います

 

 

 

それにしても たびたびのブログ記事になってしまっていますが

今回は 疑いもなく 改正試案から追いかけていた民法改正(主として
債権法あたり のはず)ですが

2009年三月頃に [債権法改正の基本方針]が公表されたりしたはず?

どうやら もしかすると? 
どこかの奥の院 ? あたりでは 今は時期尚早 なんてエ ことにまで? 
なっているのでしょうか?

(私の 単なる 情報不足からの心配事 かもしれません 
           どうぞ お許しを願います)

 

                                

                      

 

 


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無茶をするにも 程 がある

2016年11月26日 | 業務&エッセイ風

 

 

(本日は 超個人的記事 ともいえる ブログ内容です
そうしたことは ほぼ無興味 という方は どうぞ
スルーを 
お願い申し上げます

ある思いが募って ついつい 記してしまったのでしたが・・・)

 

 

先日のクラス会のお別れ時近く
悪友の一人が とつぜん 学校時代のこと その後
実社会に出てからの 暫くのこと
などを
北国の海が眺められる二人だけの窓辺で トツトツと
語り始めました

いつの日にか 級友のだれかに 伝えたかったある思いが
為せたことだったのでしょう・・・

 

いつだったか 私も 親友と トツトツと 
いろいろ訊ねられた折
語り 
『 無茶をするにも 程というものがある とてもとても自分には考え
られないことだ 』 と その友にいわせ 
≪しょうがないなー≫とでもうったえているような面持ちに
させてしまったこと・・・ 

懐かしく思い出します 

 

 

若かりし頃
どうにもこうにも文系の大学に進みたくて 
しかし 貧乏もいいところということで
学校は 高専を特別奨学制度を利用しての やっとこさの 入学

卒業したはいいが 約半年で 某民間会社を退職
某試験を受けたくて その後の とんでもない目標を抱えた
京浜蒲田周辺での新聞配達の生活となります

 

その試験は 往時から 最高の難関
しかも 受験資格は 大学卒
一流大学の法学部を出て なおかつ おおよそその後予備校
に数年通って
なんとかかんとか合格する者は 40人に一人 ときによっては
それ以上の倍率

そんな試験に挑戦
どうせやるなら 一番困難ものをやるんだ
とばかりに・・・

大学を出ていない ので 大卒並みの知識を保持するものか否かを
検査されるごとく こらまた ものすごい
倍率だった 一次試験を経なければならず・・・
これも当時の境遇からして 当然のごとく 全科目 完全独学
なんとか それをくぐって 今度は 登場する法律用語は
すべて辞書で調べつつの これまた全科目完全独学

教室での授業 なんぞ 一切経験無し 
ましてや 予備校なんぞ
夢のまた 夢

 

家族の生活の糧のためにも 労働は一時期たりとも隙間なく
連続

そんなことで 東京から北国に舞台をうつしての 主に郵便
配達をしながら 法律の学習を
自分の独力だけで続けるしかなかった日々でしたが・・・

幸せだった 

なにがって 好きなことを やってみたかったことをできる喜びの日々
だったのだから
そんな無茶を許してくれる 家族(まず なんといっても 妻が理解して
くれていたこと≪貧しいながら学習本の購入は すべて許してくれた≫
に囲まれていた 


憲法条項と法律条項の関係は などという根本的常識とでもいうこと
さえ ボンヤリとしか理解できないような状態でのスタートライン
かたや 試験場には 法学部卒ばかり のような・・・
なにしろ 自分の最終卒学校は工業系
文系の教科の高校レベルの知識は ゼロ 状態 
一次試験は2度目の試験にて どうにか通過
二次試験(短答式)は6回目で 初めて合格 その後 数回

二次試験の論文式には どうにも 立ち合ってもマワシもつかむ
ことができないようなことで・・・

雪道の外仕事から帰って 急いで食事をすませ 机には向かうが 
どうにも頭の芯が ボヤーッとしているような そんな日々に悶々と
しながら
も・・・・

 

若かりし頃 自分を支えたキーワードは 
『大学卒程度の知識も 法律も 日本における表現なのだ
それなりの読解力さえあれば 超専門的な分野でも
たぶん 理解は不可能じゃない
10回読んで だめなら 20回 20回で カジラレないなら
次の日に また その読解に挑戦すればいいだけ
どっちみち 乏しかろうが自分には 自分の力しかない
のだから 
続けるか やめるか 
どちらかしかない』

 

ということで とにもかくにも 読解にさえ近づくことができれば
あるいは なんとかなるんだろう・・・・という一念

今の業務における調べごとも この精神で
理解できるまで とにかく 挑戦
もっとも 理解できないまま お客様と対応など
モッテノホカ ですが

 

 

 

若いということは たしかに オソロシイ 面もある?

 

今保持している国家試験資格は 全部 完全独学
いわゆる模擬試験すら 参加したこともありません
さいわい 一回目で スルー

 

世には 私など どうにもオヨバナイ すごい方も
おられること モチロンですが・・・負けないように

未だに 某 最難関試験のことは どんな高性能な消しゴムででも
心というところから 消しきることができないでいます

 

 

 

『 無茶をするにも程がある 』 

とても とっても 愛おしく 懐かしい言葉です

もっとも 自分自身は 愛おしいセリフなんぞと
のたまっていればよかった身でしたが
周囲は おそらく あきらめていたんでしょうネ

“ トクオのいいように 生きたいように 生きてネ
つまるところ キット そうするんでしょうけど・・・ ”

まったく どうしようにもない 無茶 というより
超ムチャクチャ人間たる 一介の素浪人人生であります

 

 

 

 

さて あらためて 新標準管理規約と
ジックリ
格闘したいと 思っている 本日

国交省のホームページには 新も旧も
載せて 一刀両断的にすることを避け あたらしいほうを
ことさら 目だたせさせすぎないようにしている?ような?

いろいろ 議論を引きずっているような?部分が
諸々 散見されますし・・・

今日は 高層マンションの固定資産税見直しに関する記事など
インターネット上で 見えてました

 

 

 

昨日まで 初雪の名残の当地でしたが・・・

いよいよ 十二月ですね

年内に終えたいことをピックアップして
態勢をととのえなければならないと・・・

 

その前に 大好物たる コーヒーを もうひとカップ
いただきます

 

               

 


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齟 齬

2016年11月23日 | 業務&エッセイ風

 

 

齟齬

辞典では 「物事がうまくかみあわないこと。

食い違うこと。ゆきちがい。」 などとしてありますが・・・

 

 

管理組合との顧問契約とは 
おおよそ 
『 管理組合のために管理運営の適切な助力をなすこと 』 
と言えるでしょう・・・か

マンション管理適正化法においては
マンション管理士について 概略
『 専門的知識をもって、管理組合の運営その他のマンション
管理に関し、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする 』
とあります

 

通常 一般的に
顧問契約とは
委任契約(準委任)と理解されるでしょう

委任とは 労務供給契約の一種
一定の事務の処理の委託
で 統一した労務を目的とするので
受任者はある範囲において 自由裁量の権限 も
有すると解されます


マンションの場合の契約当事者は 
管理組合自体 であることと解することに疑義は
ないと考えます

 

 

さて
おおよそ 実務上 特に問題になりそうなのが
契約の当事者にかかわること
と 
顧問としての為すべき内容のこと

 

私の今までの経験上 おおよそ 次のような事例に
集約できそう
なので 概略 材料として 参考として 記してみます

 

《集約されると考えられる一つの例》

Aマンション管理組合において 次期へのバトンタッチ
間近の
執行部において 
解決困難な問題に
遭遇してしまった場面で
一連のこと発生の虞あり

やむを得ず 早急な対処が必要となり 
当初は理事長の判断 追認的に理事会判断にて
Bマンション管理士に
アドバイスを
依頼した

次期においても その延長で BはAにアドバイスを継続
足かけ3期目の関与継続が意識されたので Bとしては まず
基本となる契約を結ぶことを2期目に実行しておくことが必要
と判断し その期の執行部たる理事会と契約書に署名調印
し合った

それに加え より契約関係を明確に為すべく 3期目か4期目
へのバトンタッチ時期に予算上に顧問契約料
として計上すべきと考えて予算計上手続を得 
定期総会(区分所有法上の集会)
で承認を受けた

が 4期目B管理組合理事長Cとの間で 齟齬がたびたび
発生するに至った
≪顧問というのは 求めに応じて助力をすべき 契約上も
その文言で表記されているのだから≫というのが理事長の
主張する主な根拠であった(このような主張を受けることは
数件の管理組合
において経験したことがある)

ここで 次のような 論点が生起された(各々の管理組合にて
諸々派生した論点は
多々あったが 極く狭く 要略することとする)

① 理論的には理事会が当事者となる形態もあろうが
   おおよそ というか 特にことわりがない場合
   
契約当事者は あくまで 管理組合との契約である
   そうすると 当初のかかわりの時点での理事長あるいは
   理事会のみにおける総会を経ない管理士招聘行為が
   そもそも問題なのではないのか

② 仮に 緊急行為として あるいは一種の広義の保存行為的な
   管理士招聘が許されたとしても その後に自動更新
   条項入りの契約書及び予算計上があったとしても 
   事業計画議案に顧問契約締結のことが記載された
   うえで かつ予算に項目計上議案 として 
   <Aとの顧問契約継続>の総会での承認が必須
   なのではないのか

③ 法的 加えて直截の当事者としては あくまで管理組合
   自体であるが 実際には おおよその契約遂行は管理組合
   理事会での助言・指導・援助行為となるのが通常
   そのことからして 理事長が助力不要として求めていない
   ことに関してまで顧問が発言するのは 契約違反
   であるから 理事会権限で委任契約解除をすることの適法性
   のことは

   契約解除権者たる管理組合での集会決議を経ていない
   
理事長判断の行為であったとしても
   違法 とは
   即断できないことなのではないのか

 

・各機関とそれぞれの権限の緊急時等の妥当性の範囲のこと

・契約の直截の当事者と 現実の当事者とも言えるものとの
 
齟齬状態における 判断材料の取捨選択等のこと
 (法的には直截の当事者ではあるのだが 状況の直截
  相対する当事者とは捉えきれない面があることの困難さ)

・違法なこと著しく妥当でないことを推進している理事会・理事長
 であるとしても 顧問として求められていない場合は発言は
 契約違反なのか あるいは すくなくとも著しく妥当でない
 ことの発言・遂行を見逃すことこそが 顧問契約不履行ととらえ
 られるべきことなのか・・・

・つまるところ 訴訟になった場合等で 判決を受取る者(管理組合)
 と 実際の訴訟上の攻守の操作者として吟味されるものの乖離
 からの齟齬 ともいえそうなことの扱い方への疑義
 (管理者として理事長が訴訟担当すると考えた場合 著しく
 妥当でない行為を継続していて管理組合になんらかの危惧を
 あたえていた者が 顧問契約解除につき管理組合を代表して
 当該顧問と相対することの
 不合理さ 
 とでもいえそうなこと)

 

乱暴ですが 極々まとめてしまうと 
マンション顧問の場合の悩みは主たる要因は繰り返しで恐縮ですが
 
当事者は
法的には 
管理組合そのもの

だけれども

ある意味の当事者ととらえられそうなのは
より現実的には
理事会・理事長

というあたりで モヤモヤ感が あり
主張・立証と
直截の法的効果を受けるものとの
間で 齟齬?が どうしてもある・・・ような

 

委任あるいは準委任に関する判例の主流は
最高裁昭和56年1月19日
であろうことは理解されます(私などは マンション顧問に
限らず 行政書士業務 他のことでも 参考にすべき重要判例)

マンションにおいては 上記のように 関係当事者が
一義的短絡的でないないことが通常なので
【 やむを得ない事由】の判断などにおいても 単純
な理解(理事会と破調がなじまない顧問は排除され
ても致し方ない などの一面的な材料での判断は
慎むべきで 真の利害関係人という観点からも
執行部ではなく 管理組合自体のあり方なども 判断の
重要な材料になるのは無視できないこと 当然である
と考えていますが 】

 

 

今までに 数度遭遇した 混沌としそうな場面
でしたが それぞれに 独特の事情などもあり 判断が一義的に
出せない というか 出さないほうが好いと いうか・・・
なんとも悩ましい場合がありますが
いつものごとく 自身で考え抜いて 参考になることも収集しながら
とにもかくにも 業務遂行に 努め 収拾を図るしかない と
今までも 心に決めていましたが・・・

基本的には なんといっても管理組合の真の利益になるよう
顧問としては行動すること
だと 理解していますが・・・

 

(以上は 私の経験上でのことを網羅的に ことさらの他意はなく
管理上の参考としての ほぼ 創作事例によるものであることと
ご理解を願います

さて 近日中には 当地も 雪予想さえあり
11月下旬としても 
早すぎ

北国育ちといっても あながち間違いではない経歴なのですが
スッカリ 寒さに強いはずが寒さに弱そうな不思議な北海道育ち人間 
になりはてたような・・・

でも 北国の雪景色が とても とても 恋しくなることがあったりで
東北&北国DNAは キッチリ 我が心にも身にも こびりついています

 

                          

[ 本日の記は 特に乱筆乱文をご容赦くださいマセ ]

 


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ご案内です どうぞ お出でください

2016年11月17日 | 業務&エッセイ風

 

 

どうも ブログの投稿間隔が空きすぎることが続き

反省をしています が

公用やら 業務やら 私的付き合いやら で

外出が多く・・・落ち着いてパソコンの前に居ることが
         少なめでして ついつい サボってしまいます

 

スーパームーン 楽しみにしていたのですが あいにく
当地は 曇り空で
・・・多少は眺められたのですが さほど ?

 いつもの姿と 同様
だったような・・・ ?

このごろは オリオン座も 楽しみ です

速い 速い 2週間したら 十二月 

唖然 !!!

 

さて 私が理事長を務めさせていただいている
一般社団法人 茨城県マンション管理士会主催の
マンション管理セミナー と 相談会
を 下記のごとく催させていただきます

              記

 日 時: 平成28年11月20日(日)

 ◆ マンション管理セミナー 10:30~(10:00 開場)
 内 容: マンションの将来(講師/マンション管理士 小野 勝洋 氏)

 ◆ 相  談 会  13:00~16:00
 

 会  場 : 吾妻交流センター 大会議室
           (茨城県つくば市吾妻1-10-1)

 対  象 : マンション管理組合・・区分所有者・・分譲マンションにお住まいの方など

 主 催    一般社団法人茨城県マンション管理士会
 

 後 援    茨城県/つくば市/公益財団法人マンション管理センター
        つくば市マンション連絡会
        一般社団法人日本マンション管理士会連合会

  予約無しでも 当日 直接会場へお出でください

  お待ちしております

  今のところ 当日のお天気は マアマアのようです が・・・
  おてんとうさんに お願い をしておこうと思っています

                                

                               


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