高橋克典の“法律 だいすきになーれ+ひとり言α”・・・・・ まずは“宅建資格”から

法律系資格を取得しようとする場合、まず民法の勉強はかかせませんね。さらに、好きになって得点源にぜひしたいものです。

借地借家法11条その2・・・。

2017-06-25 01:56:21 | 法律のカンタン思考術+条文読み取りから
11条の続きです。

まず、条文をもう一度見てみましょう。

・・・・・・
(地代等増減請求権)

第十一条  地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2  地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3  地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

・・・・・・

では、今回は、この1項の請求権が発動されたら、どうなるかです。

一方的に、請求できますが、相手方がそれではどうしても納得できない、またはもう少し安いのではないか、など文句を言えるかということです。

2項では、増額したときのバージョンです。3項は、減額したときのバージョンですね。

具体的に考えると、Aが地主、Bが借地権者、これまで月に10万円の地代を30年近く支払ってきたとしましょう。しかし、ここらあたりは都市化が進み、もし今正規の地代を決めるときには、20万円でもおかしくない状況とします。

AがBに変更を申し込んでも、応じてくれません。ですから、Aは条文をもう一度読んでみたら(勉強熱心)、この権利を行使できることを知り、20万円にしてくれと行使したわけです。

Bにとっては、次回の支払いから、一気に2倍になるので、やはり戦いたいとすれば、それはできるとしているのが、2項ですね。最終的には、裁判で白黒できることになっています。

問題は、その間はどうなるかも決めておかないとマズイということでこの2項を見てみましょう。

決着するまで、とりあえず請求を受けたつまり借地権者が相当と思われる地代を支払っていけばいいとなっています。相当ですから、これまで通りのお金ではないと思います。

しかも、少ないとあとで差額とそれに年1割の利息も付けないといけないことを考慮すると、争う以上20万円は合理的にみておかしいと思っているはずですから、そうでない地代をある程度さがしてきて、それを払うべきでしょう。

そうすると、10万円から20万円の間での金額であり、いろいろなアドバイスから、情報から、17万円程度なら合理的と思ったらそれが相当と認める地代でしょう。

つまり、この額を支払っていけば、債務不履行とはならず、それを理由に解除などはできないことになりますね。

それで、裁判が確定しました。そこで、裁判では、16万円と18万円とで考えておきましょうね。

まず、条文では高い場合が書いてありますね。そうすると、この確定は、実は請求した時に遡ることがわかります。裁判が確定したときから18万円ではなく、請求したときだと・・。

だから、請求した時から、差額の1万円が足りなかったから、それを返すこと、さらには不足時から年1割の利息も計算して返しなさいよ、といっています。

では、少なかった場合はというと、書いてありませんが、遡って16万円となることは同じだと思いますね。

そうすると、今度は毎月1万もらいすぎですから、それは返すべきでね。それは、民法の不当利得が根拠として考えてばいいでしょう。

・・・・・・
(不当利得の返還義務)

第七百三条  法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者(以下この章において「受益者」という。)は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。

・・・・・・

さらに、金銭の返還の場合には、さらに債務不履行とかその損害も民法の規定があり、それもみてみましょう。

債務不履行とするのはやりすぎですけど・・・。

・・・・・・
(金銭債務の特則)

第四百十九条  金銭の給付を目的とする債務の不履行については、その損害賠償の額は、法定利率によって定める。ただし、約定利率が法定利率を超えるときは、約定利率による。

2  前項の損害賠償については、債権者は、損害の証明をすることを要しない。

3  第一項の損害賠償については、債務者は、不可抗力をもって抗弁とすることができない。

(法定利率)

第四百四条  利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年五分とする。

・・・・・・

そうすると、今度は、この404条の一般的規定が適用されてもよさそうでうから、年5分の返還が必要になりますね。

ここまで、詰めなくてもいいのですが、いろいろ自分で考えていくと、このような壁にぶつかるので、書いてみました。

今は、増額請求ですが、減額の場合には、逆で、借地権者がこれまで月20万円だったのが、過疎化でまわりの土地の値段が不釣り合いになったとして、10万円の減額をした時を念頭に考えておけばいいのですね。

そして、それは安すぎるとして、相当とする地代を17万円として、考えておきましょう。裁判で16万円と18万円とに分けて、考えてみてください。

ここまで受験中に考えている人はほとんどないですね。条文を見て、よく理解せず、過去問を解いて、何となくできるので、まあいいか、と試験にのぞむ人が多いです。時間がないからですね。

でも、しっかり理解しておくと、確かに少しの時間はかかりますが、しっかりした力になりますので、どちらがいいかといえば後者の方がいいですね。

ということで、今回はこれで講義終了です。また次回をお楽しみに。

つづく。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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では、また。

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借地借家法11条・・・。

2017-06-23 17:20:34 | 法律のカンタン思考術+条文読み取りから
今回は、11条です。地代等増減請求権です。

この請求権は、試験ではよく借家関係ででますが、借地の地代でも同じ内容ですから、ここで学習します。

民法には、特に賃料については規定ありません。

それは、賃料は国から強制されて決めるものではなく、当事者の合意で自由に決めないとマズイと思っているからです。

資本主義社会のルールですね。

では、条文を見てみましょう。

・・・・・・
(地代等増減請求権)

第十一条  地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2  地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3  地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

・・・・・・

長いですが、意外と簡単です。

では、なぜこのような条文ができたかです。

まず1項をもう一度読んでみてください。

ここで言っていることを自分なりの表現で表すといいでしょう。

それは、賃料については、本来合意で決めるのだけど、これを決めたのは、もう30年前のことだよね。

そのときの賃料と今の近隣の賃料とは地価が上がって、釣り合っていないんだ。

そこで、賃貸人は、賃借人に賃料の変更を求めたんだけど、応じてくれないんだ。本来は合意で賃料を決めるんだからね。

でも、やっぱり不公平だよね、事情が変わっても変更できないのは・・・。

そこで、本当におかしかったら、一方的に賃料を変更できる権利を認めてもいいし、むしろそれが公平だよね。

ということで、1項の「地代等増減額請求権」つまり一方的に形成できる権利を規定したのです。

つまり、相手方の同意がいらない制度です。

もちろん、もともと増額する権利を認めない旨の特約があれば、できません。

一方、減額しない特約は、ここから解釈してできませんね。この法律の趣旨である、借主保護から見てもそう思いますね。

では、ここまでの知識を得たところで、もう一度条文の1項を読み返してみると、非常によく分かるでしょう。

最初に見たときには、長いし、難しそうだし、いやだなあ、と思った方も、食わず嫌いだと言うことで、やはり積極的に条文をこれからも読んでみてください。

では、チョットながくなったので、今回はこれで休憩しましょう。

続きは、また次回で・・。

つづく。

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借地借家法10条その2・・・。

2017-06-19 08:29:21 | 法律のカンタン思考術+条文読み取りから
10条の続きです。更に続きがあります。

しかし、条文がほとんどありません。

それでも、紛争は生じますから、訴えがあり、裁判所はルールを提示して、結論を出さないといけません。

裁判拒否は出来ないからです。つらいところです。

その判例を見てみましょう。

実は、Aが土地をBに貸していましたが、建物を所有している状況で、土地をCに売りました。

この事例で、CがBを追い出せない場合に、その後どうなるか、ですね。

まず、CはAに文句を言いたいはずです。「なんだよ、これつかえないじゃないか」と。

そこで、解除をできればしたいし、損害賠償もできればしたいです。

その根拠となる条文はあります。

・・・・・・・・・
(地上権等がある場合等における売主の担保責任)

第五百六十六条  売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

2  前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。

3  前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。
・・・・・・・・・

2項は、賃借権の登記がないとダメとなっていますが、それを借地借家法で、補充しています。

・・・・・・・・・
10条

3項  民法第五百六十六条第一項及び第三項 の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。
・・・・・・・・・

ですから、今回も566条で考えればいいのですが、解除も、損害賠償の請求も、買主がつまりCが善意であることが前提です。

しかし、不動産取引は、現地調査が普通ですから、実際に見に行けばBが使っていることは容易にわかり、あとで善意で買ったという主張はなかなか認められません。

宅建業者が媒介とかしていれば、なおさら宅建業法35条での説明を受けるくらいですからね。悪意となってしまいます。

そうすると、悪意であるCは、買った以上もうこの土地を所有するしかないでしょう。

そこで、今度はBとの関係はどうなるかとなりますね。

前提は、Bを追い出せない、しかもBはそのまま正当に使用できる、この状況でどうするかです。

この点、条文はありません。いろいろ知恵を出します。

そうすると、Cは、Bに賃料を請求することをきっと考えるでしょう。

でも困ったことに、そのためにはCB間で賃貸借契約がないと請求できません。その契約をすればいいじゃないか、と簡単に思われるかもしれませんが、Bが常に応じるとも思えませんね。

仮に、Cが法律を知らない人なら、一度Bに高圧的な態度で出て行けと言っているかもしれません。そうなら、なおさらBはウンとはいわないですね。

しかし、それでもうまく解決するには、Aにこれまで通り賃料を得させるのもどうですか、あまりいい解決策とはいえませんね。ですから、AB間の賃貸借がCB間に引き継がれるのが一番いいのです。

それですべて丸く収まるように思います。Aの賃貸人の地位がCに当然に引き継がれるとしています。当然というところがミソです。それは、契約に任せると先ほどのようにうまくいかないこともあるからです。

判例は、もうひとつ考えています。実際にCが賃料を請求するためには、さらに土地の所有権移転登記をしていないとダメだよ、としています。

これは、Bの保護を考えてのものです。

本当に土地をCが買っているか、Bは分からないからです。Bは登記がある方に支払えば、二重弁済の危険を回避できますね。

よくここまで考えたものだ、と思いませんか。

このように、試験でも出題されます。

ついでに、BがAに入れていた敷金も、AB間(もう関係は終了するから)で一度精算されたものが、残額があれば当然にCに引き継がれると判例はいっています。

ですから、Cの立場からすると、土地を買うときには敷金もきちんと調べないと、あとで余分な出費となりかねませんから、注意しないといけません。

ということで、一件落着です。

今回も、お疲れ様でした。

つづく。

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借地借家法10条・・・。

2017-06-16 18:04:49 | 法律のカンタン思考術+条文読み取りから
今回は、10条です。

特に1項と2項です。試験でも、重要なところです。宅建試験だけではないです。

この条文は、借地権の対抗力を認めた規定です。

民法にも、同じような対抗力が認められています。それを見てみましょう。

・・・・・・
(不動産賃貸借の対抗力)

第六百五条  不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)

第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
・・・・・・

この対抗力は、どのような紛争を予定したかというと、対第三者との紛争で威力を発揮します。

どういう場合かというと、Aの所有の建物(土地でもかまいません)をBに貸しました。その後、Aはこの建物をCに売りました。このときのBとCとの紛争です。

どのような紛争かというと、特に、Cが新たな所有者になったわけですから、自分で使用するために、Bに出ていけといったときが、大問題となりますね。

それに対して、Bの主張は、きちんとCから借りたのだから、出ていく筋合いではないと・・。まだ残存期間使えると。

さらにそれに対して、Cの主張は、お前に貸したのはAであって俺ではない、だから出て行けと・・・。

どちらも確かに理由がありますが、このような争いに決着を付けようとしたのが、この対抗力です。

その構造は、本来は、所有者であるCの主張が認められるんですが、Bに対抗力が認められれば、賃借権であろうと地上権であろうといずれの場合にも、そのまま住めるということです。

しかし、しかしですよ、605条の登記は、ほとんど世の中にありません。債権である賃借権では、当然には登記できないからです。

賃貸人が進んでやってくれないとできないものなのです。それが債権という権利なんです。

地上権のような物権では、その権利の内容として登記義務が当然認められるのですが、いかんせん地上権自体がそもそも少ないでしょう。地主は容易に地上権を設定しません。

ですから、民法では借り手を保護しにくいので、特別法で賃貸人が進んで協力してくれなくても、対抗力が認められるようにしておいた方がいいわけです。

長くなりましたので、では、その10条については、次回説明しましょう。

今回も、お疲れ様でした。

では、また。

つづく。

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借地借家法7,8条のその2・・・。

2017-06-11 01:33:52 | 法律のカンタン思考術+条文読み取りから
今回は、前回の続きです。

第2話としましょう。

更新した期間のときに、建物が滅失したときの論点です。

当初とどう違うのでしょうか。考えましょう。

更新ですから、建ててから4、50年経って、建物が朽ち果てることもありますね。もう十分使ってきたからです。そうすると、借地権者としては、もう土地を返してもいいや、と思うでしょう。

一方、地主も十分地代をもらったから、そろそろ返してほしいな、と思うでしょう。

こういう利益状況をうまく料理しているのが、8条なんです。やはり、当初と違うんです。

・・・・・・・・・・・・
(借地契約の更新後の建物の滅失による解約等)

第八条  契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

2  前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

3  前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。

4  第一項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する場合に限り、制限することができる。

5  転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第二項の規定を適用する。
・・・・・・・・・・・・

ざーっと、眺めると、1項は「借地権者側から」終了したい、2項は「地主から」終了したい、3項は「実際いつ終了」するか、4項は「制限する特約をしたときの論点」、5項は、転借地権のパターンです。

4項がいまいちイメージがすぐにわかないでしょうか。でも、それ以外が分かればすぐに理解できます。

まずは、1項からです。更新後には、もう借地権者は再築しないことも多いので、あと残存期間まで地代を支払いたくない、なら今の時点で支払わなくてもいいようにしたい。地主ももう十分もらったのだから、解約の申し入れを一方的にできることにしてもよく、それを可能にしたものです。

覚えるときのポイントは、たとえ事前に中途解約特約をしていなくても、できる点ですね。

では、再築する場合はどうかです。再築するときに、地主の承諾があれば、7条で処理すればいいのでした。

2項が問題となるときには、更新で、承諾がない場合です。この場合、借地権者は十分土地を使ってきたのですから、また新築を建てて、何十年間土地が返ってこないのは我慢ならん、ということになるでしょう。
だから、地主の方から、承諾を与えていないのですから、一方的に終了する権利を認めました。

ちなみに、当初ならこの規定の適用がないのですから、地主から一方的に追い出されることはなく、残存期間後に更新の論点になったのですね。
そして、当初なら地主に無断で再築もできることになるわけです。

ただし、地主の承諾を得られないときには、地主の方から終了させるようにできるのですが、みなさんはこう思いませんでした。それは、「本当は承諾を出してもいいのだが、地主が意地悪して、わざと承諾しないこともあるのではないか」と。

そんなことはしない?、いやいや人間、複雑なんです。そういうこともあるでしょう。そこで、このような意地悪もあるかもしれないとして、18条の規定をおきました。

・・・・・・・・・
(借地契約の更新後の建物の再築の許可)

第十八条  契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。

2  裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。)が土地の使用を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。

3  前条第五項及び第六項の規定は、第一項の裁判をする場合に準用する。

  ※17条5項-転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第一項から第三項までの裁判をすることができる。
   6項-裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項から第三項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
・・・・・・・・・

また、また、これも長い規定です。ねばり強く読めましたか。

3項は、とりあえず解説はいらないですね。2項も、総合的に考慮せよ、ですから、いわれなくてもそうするよ、とすればこれも問題ないですね。

要は、1項だけを丁寧に押さえましょう。
ポイントは、「更新後」「地主がいじわるしても」「申立をすれば」「代諾許可」をしてあげる、ということですね。この承諾もないと、借地権者は土地から追い出されるのですし、その場合には折角建てた建物の買取も請求できません・・。

以上から、更新後の再築は、地主の承諾もない、この規定の代諾の許可もない、ならば8条2項で、地主は一方的に終了させることができるわけです。

試験にはでないと思いますが、この4項の制限の特約ですが、「借地権者の地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利」を制限するときには、「地主の地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利」も制限しないと認められないというものです。借地権者の方だけだと、不公平ですからね。

どうでしょうか。

まとめると、当初の場合か、更新の場合か、再築する場合か、しない場合か。さらには、再築するときには承諾ある場合かない場合か、に場合分けして、ルールができているわけです。あ、場合分けするのに慣れてきましたか、えっおもしろい、、そうですか、そうなってきましたか。

それならよかった。

今回は2回に分けて、講義しました。

お疲れ様でした。つづく。

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借地借家法7,8条・・・。

2017-06-10 07:27:16 | 法律のカンタン思考術+条文読み取りから
今回は、借地で最も難解な箇所の学習です。少し長いです。

まず、どういう状況での紛争かですが、土地を使用している期間中に起きる問題です。

つまり、建物を使用中に、建物が火事とか、台風とかで、全部滅失したときの論点です。このとき、まず借地権は、当然終了しません。

実は、賃貸借は、賃借物が全部滅失すると当然終了します。

これについて、条文はないのですが、判例がこのようなルールを提示しています。

なぜか、もし、存続すると、賃貸人賃借人の互いの債務が残り、例えば建物を借りているなら、賃貸人は早く建てて使用収益させる義務を果たさないといけないし(過酷になります)、賃借人も毎月賃料を支払う義務が残るからです(使っていないのに)。つまり、これを認めては、お互い不幸になるだけです。

もちろん、条文が全くないわけでしゃないので、それを見てみましょう。

・・・・・・・・
(賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等)

第六百十一条  賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

2  前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
・・・・・・・・

これは、一部ですから、残りの部分は使えることがありますね。全部滅失は、もう使えません。ですから、その滅失が賃借人の過失があろうとなかろうと、解除するということなく、直ちに終了を認めた方がいい、という解釈になりませんか。

昨年の本試験問題でズバリでした。

では、土地を建物所有のために借りた借地権者は、使っている途中で建物が全部滅失した場合、どうなるかですが、以上から借地権は当然終了しませんね。

建物は賃借物ではないからです。ここから、建物の賃貸借つまり借家権の場合と違ってくるのです。だから、まだ残りの期間、土地を使えるんです。

そこで、その事故が当初の期間中でおきたのか、更新した後に起きたのか、利益状況が異なってきますから、差をもうけているんです。それは、7条、8条(更新のときのもの)から、そう分析できます。

では、いろいろその立場に立って考えていくといいでしょう。それらを前提として、条文はできているからです。

まず、借地権者の立場では、新築して建物を折角建てたのに、すぐに火事で燃えてしまった、まだ30年近く土地を借りられるんだよなあ、火災保険金も入ってきたのだし、もう一度再築したいな、とこの場合なら思います。また、期間満了近くなら、もう十分土地を使ったのだから、土地を返してもいいや、残りの期間の地代を払わず返したいな、ということになりますね。

そうすると、当初の場合には、再築するのを原則とみて、再築しないのを例外としましょうか。

一方、借地権設定者からすると、思い切って自分の土地を30年近く貸す決心をしたのでから、最低30年は使ってもらわないとまずい。この地代で、ほかの投資の資金にしようと思っていたんだから・・・。

だから、借地権設定者は、当初の場合には途中で一方的に借地権者から帰したいというのは、勘弁してほしいということになりますね。

どうでしょうか。

そこで、再築したときから考えていくのですが、その分析として、その再築を地主が承諾したか否かで、さらに分けるのが7条です。

・・・・・・・・・・

(建物の再築による借地権の期間の延長)

第七条  借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。

2  借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約の更新の後(同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。)に通知があった場合においては、この限りでない。

3  転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。

・・・・・・・・・・

これも長いですが、3項は、転借地権バージョンですから、本体の1項と同じですね。1項が中心です。

1項では、承諾があれば、たとえ残存期間が20年未満しかなくても、20年に延ばしてくれるというおまけが付きます。これも、借地権者にとっては、非常に保護される規定となっていますね。すぐに更新の問題がこないことが安心して土地を借りていられるからです。

これを含めて借地権者が保護される規定、3つ覚えました。きちんと指摘できますか。まず契約の更新、次に建物買取請求で、それにここです。

あと、2項からも、いろいろ分析できるようにしておきましょう。これは、「建てるよ」との通知を出したとき、それには3パターンの対応の仕方がありますね。いやだ、いいよ、無視です。

前2者ははっきりしていていいとして、最後の場合でも、当初の期間の場合では、承諾とみなされます(みなし承諾)。ここで、覚えてほしいのは、そうか、2項から、1項は更新後の期間において、再築した場合も、承諾があれば20年延びるのだな、しかし、みなし承諾の点はないので、通知して無視されたら承諾がなかった扱いになるのか、ということなのです。

では、もう一つ論点があり、承諾がなかったときにはどうなるのか、です。

この場合には、従来の期間の残存期間となり、期間満了がくれば、既に勉強した更新の論点になります。

ここでは、正当事由のチェックのときに、承諾なく再築したという点が、借地権者に不利に働くかも知れません。そうなると、終了する確率が高くなります。

もちろん、この場合にでも、買取請求ができます。

そのときに思い出すが、13条2項なんです。

・・・・・・・・・・
(建物買取請求権)

第十三条  借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

2  前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。
・・・・・・・・・・

どうですか。2項は、どういう場合だったか、条文を読んでいくときに、具体的にシチュエーションがでてきますね。これでよくイメージできたでしょうか。

期限の猶予とは、先延ばしにしてくれるということです。メリットとして、一つは、ほぼ新築であり高い代金となっているはずだから、すぐに払えないこともあるからです。あとは、敷地は早く帰してほしいので、代金を払わなくても同時履行の抗弁権で敷地の拒否はできないことになります。

だいぶ長く説明してきましたが、まだ飽きていませんね。え、ぐったりですか。

もう少し我慢してください。

当初で、再築した場合の論点をみてきましたが、もう一つ論点がありました。それは、再築しない場合です。

この場合、合意で終了させることはできるでしょう。お互い納得しているし、それは借地権者が土地を使わないので地代を払いたくないと思っているし、地主ももう地代が入らなくてもいいとしているわけですからね。

問題は、借地権者が一方的に解約できるのか、です。これは期間を定めたわけですから、中途解約の特約がないとできないことになっています。これは、借地借家法には規定がないので、民法の適用をします。前にも扱いました。思い出しましたか。

・・・・・・・・・
(期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保)

第六百十八条  当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

・・・・・・・・・

ここでは、地主の期間満了まで地代を取れる権利、一方的に奪われない権利も十分保護してあげないといけないからです。ですから、中途解約特約をあらかじめ定めていないなら、借地権者は土地を使っていませんが、期間満了まで地代を支払い、その後建物がないのですから請求更新等もなく、合意もしないので、結局終了となりますね。

ここまでで、第1話でした。つづく。

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借地借家法5条、6条・・・。

2017-06-07 01:51:22 | 法律のカンタン思考術+条文読み取りから
今回は、5条、6条です。借地借家法は、40条ぐらいしかありません。

少しずつやるのがいいですね。プラス法的なセンスも、あわせて身に付くようにしてもらいたいです。

この5条1項と2項、さらに6条があるために、借地では更新が原則となっています。

一方、民法では、期間が定められている時には、期間が来たら、その意思を尊重して、まずは終了してもらい、もっと借りたいなら、合意更新か、合意がないとして黙示の更新が、少しあるだけです。

意思の尊重というキーワードうまく使えていますか。

それから見ておきましょう。この条文は、賃貸借の中でもっとも難しいものですが、理解できれば全部わかったことになりますからね。絶対に、ものにしないと、合格がみえてきません。

・・・・・・・・・・
(賃貸借の更新の推定等)

第六百十九条  賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第六百十七条の規定により解約の申入れをすることができる。

2  従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する。ただし、敷金については、この限りでない。

・・・・・・・・・

難しいでしょ。でも、これさえ理解できれば、これより難しい条文は賃貸借はないのです。

では、人に説明できることを目標にしましょう。

期間が満了しました。しかし、どちらからも、出て行け、出ていくといいません。むしろ、賃借人はそのまま使用してます(使用を継続)。賃貸人は文句を言いません(知りながら異議なし)。なら、更新したと扱ってもいいではないか、となっています。合意がないので、黙示の更新といいます(もう少し良いネーミングがいいのですが、なんとなくわかりますね)。

ただし、強制(みなす)まではしていません、推定するとしているだけです。更新しない証拠をだせば終了します。

でも、合意しているわけではないので、今後賃料はいくら払えばいいのか、いつまで借りられるのか、ルールを規定しておかないと困りますね。

そこで、この条文は、基本は従来通りとなっていますね。「従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたもの」とあるからです。

しかし、しかしですよ、賃貸借の中で最も関心が高い、「存続期間」も従前と同じでいいのか、と思ったでしょう。

そう思われた方は、すばらしい。授業では、大いにほめます。

やはり、「存続期間」は特別なのです。

それは、どこに書いてあるのか、「各当事者は、第六百十七条の規定により解約の申入れをすることができる」に書いてアリます。

この条文を見てみないと・・・いけないことになります。

・・・・・・・・・・

(期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ)

第六百十七条  当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一  土地の賃貸借 一年

二  建物の賃貸借 三箇月

三  動産及び貸席の賃貸借 一日

・・・・・・・・・・

つまり、黙示の更新があると、そこから「期限の定めのない賃貸借になる」ということですね。

それは、従前つまりこれまでは存続期間が15年だったとしても、15年とならない、それはそうだろう、合意してないのに更新したからです。

まだ民法の説明ですが、これがしっかり分かっていないと5,6条も正確にわかりませんからね。

あと、618条2項では、担保は引き継がれませんが、そのなかの敷金は引き継いでもいいでしょ。そうなっています。

では、5条、6条はどうなっているか、借り手を保護するために、満了時に建物がまだ使えるのなら、土地を使わせてやれとなっています。

つまり、満了しても原則更新を強制され、例外として終了するとなっています。ですから、それを味わってください。

・・・・・・・・・・

(借地契約の更新請求等)

第五条  借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。

2  借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。

3  転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。



(借地契約の更新拒絶の要件)

第六条  前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

・・・・・・・・・・

ちょっと、長かったですか。自信がでてくると、これも苦にならずに読めるはずです。

5条1項は「請求更新」、2項は民法の617条によく似た「使用継続更新」です。

いずれも「建物が存在」していますね。まだ土地を使いたいはずです。

請求更新すると、つまり借地権者が一方的にできるものですが、これにより、更新できると、それはこれまでの期間とはならず、期間は定めがないものとなって、4条で覚えた、1回目の更新なら20年か、2回目以降なら10年となりますね。期間は、従前と同じでなく「前条の規定によるもののほか」となっているからです。

前の知識を思い出せることも、実力です。

この請求をしなくても、またこれを知らずにできなくても2項があって、「使用し続けると更新」されます。3項のように適法な転借地権者でもかまいません。

これが原則です。しかし、例外的に終了する場合があります。

いずれも、合意していない場合ですから、まず「借地権設定者が遅滞なく異議を述べたとき」です。

民法では、「遅滞なく」という文言はありませんでしたね。ここでは、遅滞なくするのも、結構難しいのですよ。30年以上まえのことですから、成立したのが・・・。そう、忘れちゃうでしょう。30年前のことは。または、親父の代だったかも知れませんね。

しかし、それでもこれだけでは終了しません。まだ簡単ですから、終了するにはさらに6条の正当事由が必要なんです。

これ文章が長いのですが、よく読むと、両当事者の利益を考慮して、その際には立ち退き料もいれて考えて、地主の方が必要性が高いというのなら、正当事由があり、借地権者の方が必要性があるというなら、正当事由はない、となるわけです。

この正当事由を厳しくすれば、ほとんど遅滞なく異議を述べても、認められないわけです。たくさん土地を持っている地主さんなんかは、なかなか必要性をみとめるのは難しいでしょうね。

で、借地権者は、とことん保護されていくのです。

万が一、正当事由があった場合には、どうなるか、これは次回にしましょう。ながくなりましたから。つづく。

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借地借家法3,4条の続き・・・。

2017-06-06 01:00:06 | 法律のカンタン思考術+条文読み取りから
借地借家法3、4条の続きをみてみましょう。

講義では、もっと説明しますので、続きを書きますね。

賃貸借では、存続期間がまず第1だ、と理解しました。いつまで貸すのか、いつまで借りるのか、一番大事ということです。

民法の賃貸借では、期間を定めても自由だし、定めなくても自由です。ここは当事者の意思を尊重しています。

しかし、一つ強行規定があります。

・・・・・・・

(賃貸借の存続期間)

第六百四条  賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。

2  賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から二十年を超えることができない。

・・・・・・・

実は、賃借権は最高20年だということです。どんなに長く取り決めても超えた部分は無効とすることができるのです。

それは債権だからだ、ということです。

それで、賃借権と地上権の違いを、期間でも差を付けようとしたものです。

債権は、20年止まりにして、それより長くするなら、地上権という物権を設定できればそれにしてほしいということです。

債権と物権と違いができただろうと。でも、借地権という形で、一緒くたにしてますがね。借地借家法は。

地上権は、期間の制限が条文にありません。地上権は、いわば所有権に近い力を持っていますから、判例は永久地上権も認めています。

・・・・・・・
(地上権の存続期間)

第二百六十八条  設定行為で地上権の存続期間を定めなかった場合において、別段の慣習がないときは、地上権者は、いつでもその権利を放棄することができる。ただし、地代を支払うべきときは、一年前に予告をし、又は期限の到来していない一年分の地代を支払わなければならない。

2  地上権者が前項の規定によりその権利を放棄しないときは、裁判所は、当事者の請求により、二十年以上五十年以下の範囲内において、工作物又は竹木の種類及び状況その他地上権の設定当時の事情を考慮して、その存続期間を定める。

・・・・・・・・

この条文は、覚えなくてもいいですね、難しいそうなら(出ないと思いますから)。期間を定めた場合の規制がアリませんね。

ただ、永久?、何だ、それ、ですが、それじゃ売っているのと同じでは・・・と思ったりしますね。このように、いろいろ考えては(文句を)くださいね。

実は、固定資産税も試験範囲ですが、100年より永い地上権を設定していると、土地の所有者でなくこの地上権者が納税義務者になっています(おお、税も1点とれそうか)。

借地借家法を学習するときには、民法の知識も見ておくと、より完璧になります。つづく。

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借地借家法3,4条・・・。

2017-06-05 01:09:06 | 法律のカンタン思考術+条文読み取りから
借地借家法3、4条をみてみましょう。

まず条文をみて、読んでみてください。条文を読むのが好きになると良いですね。

・・・・・・・・・・・

(借地権の存続期間)

第三条  借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

・・・・・・・・・・・

原則は、最低30年の存続期間となるが、特約でそれより長い期間を定めたときは、それになるという条文です。

これは、定義の目的がヒントです。建物の所有を目的とするからには、最低でも30年は貸してあげようと言うことですね。

これより短い期間を定めれば、

・・・・・・・・・・・

(強行規定)

第九条  この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。

・・・・・・・・・・・

無効となって、一律30年の原則となるということですね。もちろん、期間を定めなくても、一律30年ですね。

ここから、借地権では、存続期間の定めのないものはないということになりますね。

安心して土地を借りられるようにしたものです。

むしろ、ここでは存続期間が定義の次にあるということが重要です。

賃貸借においては、一番重要な項目が、賃料より、存続期間だということですね。

賃料は、当事者が合意で自由にきめればいいのでしょう。法の干渉はしないと・・・。

で、期間が定められると、満了がくるので、次は

・・・・・・・・・・・

(借地権の更新後の期間)

第四条  当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年(借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年)とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

・・・・・・・・・・・

これは、3条が理解できれば、問題なく分析できましたね。30年、20年、10年・・・と続くのかあ、ということです。

一つ、賃貸借では、法が存続期間が最も重要だと思っている証拠をお見せしましょう。

・・・・・・・・・・・

(保佐人の同意を要する行為等)

第十三条  被保佐人が次に掲げる行為をするには、その保佐人の同意を得なければならない。ただし、第九条ただし書に規定する行為については、この限りでない。

九  第六百二条に定める期間を超える賃貸借をすること。

 ※第六百二条
 処分につき行為能力の制限を受けた者又は処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借  は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。
 一  樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借 十年
 二  前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借 五年
 三  建物の賃貸借 三年

・・・・・・・・・・・・

被保佐人は重要な行為をしようとするには、保佐人の同意が必要といっています。

そして、賃貸借は、ある程度期間が長いと重要になるといっています。長いと、なかなか戻ってきませんからね。

これが、重要なわけです。

そういうことか、と分かった方は、すごいです。つづく。

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借地借家法-1条から2条をみてみよう・・・。

2017-06-02 02:29:56 | 法律のカンタン思考術+条文読み取りから
昨年もやりました宅建の権利で必ず毎年出題されて、最低2問は出される法律を時間の許す限り解説してみます。

専門でも、丁度半分おわりました。

では、スタートします。

この法律は、原則として、借り手を保護しようとしています。特に、民法の賃貸借と比べるとそれがよく分かります。

民法のように誰でもどこでも適用される一般法と違い、借り手のことだけを思う特別法とも言われます。

前置きはさておき、1条をみると、

・・・・・・
(趣旨)

第一条  この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。

・・・・・・

ここでは、借地権について、借り手を保護する形でこれから書くよと、建物の賃貸借すなわち「借家権」についても、それを保護する形で書いていくよ、と表明しています。期待してね、と伝わってきませんか。趣旨とは、要は心構えです。

1条はこの程度でいいでしょう。

で、次に2条では、定義が書いてあります。ここから丁寧に、理解することが重要です。

・・・・・・・・・・・
(定義)

第二条  この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

一  借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

二  借地権者 借地権を有する者をいう。

三  借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。

四  転借地権 建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。

五  転借地権者 転借地権を有する者をいう。

・・・・・・・・・・・

特に、借家権と違い、借地権はちょっと複雑ですから、ここで間違えないようにきちんと規定しておこうね、となっています。

つまり、「借地権」はおもしろいですね。なぜかって、物権の地上権と債権の賃借権を一緒に借地権といっているからです。

きちんとしている人だと怒りそうですね。水と油を一緒にするな、と。それでも一緒にしているところを真剣に意識したかです。

まあ、実務的には地上権はあまりないと思いますから、ほぼ賃借権でいいとは思いますが、試験ではきちんとすることが重要ですからね。アバウトはいけません。

ここでの定義では、それ以上に特に目的が重要だと言うことですね。

あなたは、何のために、土地を必要としたのですか、それは建物を建てる目的があるからです、ということです。この目的がないとダメです。建物は、そもそも新しく建てると、30年、40年持ちますからね。その間は土地を借りられるようにしておかないといけないことが分かります。

建物を所有するために、自分では土地がないために、人から借りたいのだが、それは「地上権(地代がなくてもいい)」か
「賃借権(地代は必要)」のどれかなら、まずはこの特別法で保護しますよ、ということになっています。

だから、タダで借りる「使用貸借」という設定なら、借地権にならないし、材木置き場の目的とか、青空駐車場のための、賃借権でも、この法律は適用できない、ことになりますね。試験で出るところです。

あと、借地権設定者という言葉も、法律をまだ勉強して間もないと、違和感があるかも知れません。

ちょっと、日本語的には変ですもんね。気がつかなかった人は、むしろ法律得意かも・・・。

ここでの権利を設定する人は、借地権者(?)の方ではないかと思うからです。

法律的には、受け身的に名称は付けられています。「・・される方」が設定者だと。

権利を設定されている方の人が、借地権設定者なんです。そう土地の所有者の方です。

だから、抵当権設定者は誰ですか、質問すると。

もう、分かりますよね。

抵当権を設定されている方の人、つまり不動産の所有者の方になるわけです。

銀行は、抵当権を人の不動産に設定していますが、それは抵当権者ですからね。

こういう風に、しっかり間違えずに覚えておくことが試験中でも、人を間違えないことにもなります。

文章で書くと、大量になりますね。うまく覚えてください。

次回は、3,4条を見てみましょうか。

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