高橋克典の“法律 だいすきになーれ+ひとり言α”・・・・・ まずは“宅建資格”から

法律系資格を取得しようとする場合、まず民法の勉強はかかせませんね。さらに、好きになって得点源にぜひしたいものです。

まだ、最後まであきらめてはいけない・・・。

2016-10-01 01:42:17 | H28 うかるぞ「最短25時間~最後の切り札」
今年の試験では、住所・氏名の問題意識を持ってのぞみましょう。

もちろん、宅建業法においてです。

まずは、氏名とか住所とは、個人情報として守らなければいけません。簡単に公開されない利益がありますね。秘匿したい点です。

ですから、公開を予定しているものでは、特に住所は秘密にしたいものです。住所がわかると、自宅にやってくるストーカーもいますから・・・、マズイですね。

試験でよく出るのは、指定流通機構に、これ公開ですが、所有者の氏名とか住所を登録しなければいけないか、が出題されていますね。もちろん、×。最後の切り札(以下省略)では、p31。

では、横断的に見ておきましょう。もうすぐ、本試験ですから。違った視点で眺めると、忘れません。それが最後の切り札でもあります。

まず何と言っても、業者名簿です。これは氏名のみで、住所は記載事項ではありませんね。p121。これは公開です。

さらに、登録簿ですが、これは非公開ですから、住所も本籍も記載事項です。p122。

また、宅地建物取引士証には、氏名も住所も記載して、さらにはその提示義務がありますが、現在では住所はシールで隠すことができました。p132。

今年の一番の問題は、従業者名簿です。覚えておいてください。それは、公開なのに、今年までは、住所も記載事項となっているからです。要注意です。来年は、削除されるようです。p76、146、154。

関連事項としては、まず登録の移転は、住所移転だけではできないことです。p129。

それから、これは覚えましたか。
マンションの管理受託者これは売買交換もですが、一方省令の宅地又は建物の貸借においてのみ、その管理受託者の氏名・住所が、35条で説明義務があることです。前者は、p38、後者は、p44。なお、管理業務内容までは、不要でしたね。

住所だけでも、これだけ出てきます。これも、私がよく言っている基本的な事項です。

問題を読むときに、すぐにこういう論点がでてくるように、これからの何週間は時間を割いてくださいね。

最後の切り札を使うと、業法は満点とれます。まだまだ、今からでも遅くありません。最後まで、絶対に諦めてはいけません。全部できなくても、業法だけでも頑張って、こなしてみましょう。

頑張れ。

では、また。

うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~ (うかるぞ宅建士シリーズ)
高橋克典
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2016年版うかるぞ宅建士 直前予想問(模試4回分) (うかるぞ宅建士シリーズ)
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宅建試験で気になる過去問平成5年問14を・・・。

2016-09-30 01:39:25 | 宅建・行政書士問題
ちょっと気になる過去問が出てきました。

これを、このブログでやっておきましょう。出題されたら、マズイですから。

では、以下の問題を解いてみてください。

・・・・・・・・・・・・・・
区分所有者から専有部分を賃借している者Aに関する次の記述のうち,建物の区分所有等に関する法律の規定によれば,誤っているものはどれか。

1 Aは,建物の使用方法について,区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

2 Aは,集会の会議の目的である事項について利害関係を有するときは,集会に出席することができるが,議決権を行使することはできない。

3 Aは,その専有部分を保存するため必要な範囲内であっても,他の区分所有者の専有部分の使用を請求することはできない。

4 Aが区分所有者の共同の利益に反する行為を行った場合において,区分所有者の共同生活上の障害が著しく,他の方法によってはその障害を除去することが困難であるときは,管理組合法人は,集会の決議をもって,その賃貸借契約を解除することができる。
・・・・・・・・・・・・・・

Aは、占有者の中でも適法な占有者ですね。そうでない占有者とは、不法占拠者です。まずそれを確定できましたか。

肢1ですが、特定承継人の場合と異なる点ですね。○ですが、特定承継人は、すべて、限定なく影響を受けます。ここでは、適法な占有者でなくても、使用方法について影響を受けますね。

肢2ですが、適法な占有者であるAは、意見陳述権があります。もちろん、自己の議決権はありません。適法でない占有者には、意見陳述権もありません。これも○です。

肢3は、難しいですが、区分所有者には、他人の専有部分を使用できることがあります。一戸建てなら、家の中にまで使えるようには請求できません。これも○です。ちなみに、区分所有権者で出題されるような気がしてきました。あくまで、感ですが・・。

とにかく、専有部分に入ってこられるのです。

これも○で、肢4が正解です。

肢4は、よく似た知識を覚えたと思いますが、正確に押さえましょう。


このような場合には、管理組合法人が集会の決議で、勿論各4分の3以上ですが、この賃貸借の解除及びその専有部分の引渡し請求を裁判所に提訴することができるというものです。

この賃貸借契約を法人が勝手に解除できません。区分所有者とその賃借人Aとの間の契約ですから、管理組合法人と占有者Aとの間の契約ではありません。間違えないようにしましょう。区分所有者なら、競売請求が裁判所にできるというものです。

どうでしょうか。肢3,4で逆に付けた人がいるかも知れません。

これがズバリ出たら、これをやったかいがありました。

では、また。

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平成28年度 宅建関連・改正点その5・最終回・・・。

2016-09-29 01:04:50 | H28 宅建出るとこ改正点
今回は、最後の5問免除科目です。

・・・・・・・

1 第1候補は、独立行政法人住宅金融支援機構からです。

 住宅の建設等に付随する行為としての、政令で定める行為として

 1住宅の購入に付随する当該住宅の改良

 2災害復興建築物の購入に付随する当該災害復興建築物の改良 
 
 3災害予防代替建築物の購入に付随する当該災害予防代替建築物の改良
 
 の3つの行為が追加されました。これも、中古住宅の活性化だと分かりましたか。

※最後の切り札には掲載さていません。ここで覚えてください。過去問では、「住宅の建設に付随する土地又は借地権の取得」は出ています。

 また、単に住宅の改良のためには対象となりません。付随の場合だけです。 

 これが第一候補です。

2 第2候補は、おそらくでないかもしれませんが・・・。

 景表法から、不当な表示を行った事業者に対する課徴金制度を導入しました。

 広告で設けたお金を奪えば、もうしないだろうということです。

 この課徴金額は、不当表示の対象となった商品・役務の「課徴金対象期間」における売上額に、3%をかけた金額です。

 なお、違反を自己申告した事業者に対しては、課徴金額の2分の1が減額されるし、事業者が課徴金納付命令を下されるまでに、被害者に対し自主返金っした分もまた減額等されなどの特徴があります。

・・・・・・・

 これで、改正点ででそうなところは見てきました。もちろん、ここの占める割合は小さいです。

 本体は、最後の切り札で書いた部分です。

 そこをまずは完璧にしてください。
 
 10月になるとあっという間です。悔いのないように、頑張って下さいね。

では、また。

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平成28年度 宅建関連・改正点その4・・・。

2016-09-28 01:24:33 | H28 宅建出るとこ改正点
今回は、税法の国税を扱いましょう。

印紙税が6で譲渡所得が3の割合で、その他1割でしょうか。今年の予想は。

・・・・・・・
1 第1候補、何と言っても、譲渡所得の空き家対策でしょうね。

 「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の創設」です。

 最後の切り札にも記載しましたが、重要なので補足します。

 要は、親が亡くなって相続したが、都会に住んでいるので、そのまま空き家にしてしまうのを防ぐ趣旨です。

 一定の要件を満たした空き家(この空き家を壊して更地として売っても可です)の譲渡に対し、3,000万円の特別控除を行うというものです。

 ※一定の要件を覚えるのですが、

・相続の開始直前において被相続人以外に誰も居住をしていた者がいなかったこと
 また、相続から空き家以外になっていないこと、すなわち相続時から譲渡時点まで、居住用・貸付け用・事業の用に供されたことがないことも必要です。 
・昭和56年5月31日以前に建築(旧耐震基準しか満たしていない)されたこと
 なお、譲渡時において一定の耐震基準を満たしていることですね。
・区分所有建物ではないこと
 他の所有者がいますので・・・。
・譲渡が、相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間にしたものであること
 居住用財産も住んでなくても3年間はいいというものに該当しました。すぐに売れませんからね。覚えましたか。
・譲渡価額が1億円を超えないこと
 などです。
 
 これが第一候補です。

2 第2候補は、所得税の税額控除で、

 住宅ローン控除の特例で、非居住者も一定の要件を満たせば適用を受けられるようになりました。海外にいてもうすぐ日本に帰えれるような場合です。

 あと、一時話題となった住宅の三世代同居改修工事等に係る特例です。このような工事を行えば居住から5年間所得税額から控除されるというものです。
・・・・・・・

 第2候補までは、出ないような気がします。

 では、改正点も最後で、5問免除のところになります。

では、また。

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平成28年度 宅建関連・改正点その3・・・。

2016-09-27 01:32:31 | H28 宅建出るとこ改正点
今回は、税法ですが、地方税を扱いましょう。

不動産取得税が7で固定資産税が3の割合でしょうか。今年の予想は。

・・・・・・・

1 第1候補、固定資産税なら、空き家対策でしょうね。

 25時間の付録p433ですね。  

 これが第一候補です。

2 第2候補は、不動産取得税です。

 買取再販に係る不動産取得税の軽減でしょうか

 これは、中古住宅の活性化です。

 ポイントは、
 宅地建物取引業者が、改修工事対象住宅(新築された日から10年以上を経過した住宅であること、まだ人の居住の用に供されたことのない住宅以外のものであること、床面積が50㎡以上240㎡以下のものであること)を取得した場合で、

 当該住宅を取得した日から2年以内に、一定の改修工事を行った住宅性能向上改修住宅を個人に対し譲渡し、当該個人が自己の居住の用に供したときは、当該宅地建物取引業者による当該改修工事対象住宅の取得に対して課する不動産取得税については、当該税額から当該住宅が新築された時において控除するものとされていた額に税率を乗じて得た額を減額するものとする、ものです。

 これは、課税標準の特例と間違えないことです。宅地建物取引業者による改修工事対象住宅の取得における税額の減額の特例です。

 あと、同じように中古住宅の活性化で、テキストにないものとして、
「耐震基準不適合既存住宅の取得に対する不動産取得税の減額」があります。

 個人が、耐震基準“不適合”既存住宅(既存住宅のうち耐震基準適合既存住宅以外のもの)を取得した場合、

 当該宅を取得した日から6月以内に、耐震改修を行い、当該住宅が耐震基準に適合することの証明を受け、かつ、自己の居住の用に供したときは、当該住宅の取得に対して課する不動産取得税については、当該税額から当該住宅が新築された時において控除するものとされていた額に税率を乗じて得た額を減額するものとする。

 これは、個人が、昭和56年12月31日以前に新築され、床面積が50㎡以上240㎡以下の耐震基準不適合既存住宅を平成26年4月1日以後に取得した場合で、取得の日から6ヶ月以内に、耐震改修を行い耐震基準に適合していることの証明がされ、かつ、自己の居住の用に供したときは、不動産取得税が軽減されるものです。

 ここで、もし中古住宅の問題が出たら、すでに耐震基準適合になっているのか、上記の2つのように不適合なものなのか、を判断してください。

 前者なら、課税標準のところから一定額ひくもの、最後の切り札p366のものです。後者なら上記2つの論点で、税額の減額の論点となります。

3 第3後候補は、固定資産税で、不服申立で、審査請求の期間が、60日が3か月になりました。

・・・・・・・

  ここまで押さえるのは、相当学習が進んでいる方ですが、これ以上にまずは宅建業法と法令を完全に仕上げてくださいね。

 次回は、国税にいきましょう。

では、また。

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最後は自分への信頼だ・・・。

2016-09-26 01:38:50 | ひとりごと・・・宅建関係
本試験で一番必要なのは、勇気かも知れません。

これだけ勉強してきたから、大丈夫だと思う気持ちが出ると良いでしょう。

もちろん、勉強してきたとしても、知識だけ覚えても、やはり不安でしょう。

本試験では、応用問題もでるからです。

そのときには、こういう趣旨だからとか、この問題はこういう結論で大丈夫そうだなど、自ら判断しないといけないことがでてきます。

それは、もう自分を信用できるかに係わってきます。

日頃、問題を解くときに、どのような理由で解いてきたかも、実は重要です。

そういうチョットしたことが、積み重なって実力というものになるものです。

業法だけでもいいから、もう一度問題を解いてみて、コンパクトな理由が出るように見直しておきましょう。

では、また。

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まだ業法がしっくりいっていない人へ・・・。

2016-09-25 02:39:12 | H28 うかるぞ「最短25時間~最後の切り札」
まずは、業法の集中学習をしていますか。

とにかく、まずやることが、テキストの完全制覇です。

特に、丁寧に覚えないといけない、3大書面の記載事項の暗記です。

さらに、自ら売主規制です。

でも、これでもか、これでもか、と、これまで言っても、ちっとも得点が伸びていない人がいます。

論点がきちんと出てくるまで覚えているでしょうか。

もし、自分でできないなら、うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~ を使用しましょう。

これで、もっと真剣に向き合いましょう。

まだ9月ですから・・・。おそくありません。

そして、業法だけでも予想問を解いて、もっと、もっと、自信をつけて本試験に望みたいですね。

では、また。

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努力は必ず結ばれます・・・。

2016-09-24 02:59:24 | ひとりごと・・・宅建関係
最後の追い込みをかけましょう。

おそらく、覚えることが中心になると思います。

できるだけ、弱点をなくしておきましょう。

出そうなところで、やりたくないなあ、と思う所も避けて通らないようにしましょう。

それが栄光の架け橋です。

あとは、風邪がはやっています。体力も合格のためには、必要な要素です。

健康にも気をつけて、最後のラストスパートを掛けてください。

では、また。

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理解することが急がば回れだ・・・。

2016-09-23 02:10:57 | ひとりごと・・・宅建関係
覚えることが多いと言っても、やたら単語だけを覚えればいいという人がいます。

やはり、それではすぐに忘れてしまいます。

それがなぜそうなっているかを理解して行くことが、結局記憶に残っていくことになります。

そして、授業を受けられる人は、講師のいっていることをひと言も漏らさずに聞くべきです。少なくても私の授業ではそうです。

他のことをしていては、もったいない。法律的な素養は、しっかり人の話を聞くことから始まるからです。

そして、教えるときには、テキストにもない一番、良い理由を言っているからです。

本に書けないおもしろいことも、多いですからね。

そして、聴衆がしっかり聞いてくれていれば、講師ものってきて、頭が回転し、より良い言葉を使ってくれるはずです。

公開模試の解説も、聴衆により、出来に差が出てきます。

聞くことの大切さを、おぼえておいてください。

では、また。

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宅建試験前答練で30点以上を一度は取っておこう・・・。

2016-09-22 01:38:26 | ひとりごと・・・宅建関係
予備校に通っている人は、答練の時期ですね。

ここでは、30点以上を取ることをまず心掛けましょう。

試験に向かう姿勢が変わってきましたか。

くらいついてくるような情熱がわいてきましたか。

それは、もっともっと問題を通じて貪欲にすべて吸収するぞ、という覚悟がでてこないといけません。

もうこの時期は、とにかくすべて覚えるつもりで授業などに望みましょう。

1人でも多く、目の色が変わらないといけません。目が曇っている人は、少なからずいるのが気になります。

もう一度、気合いを入れ直してみてください。

それには、トータルで30点の壁を一度は越しましょう。

予想問でも同じです。合格ラインは提示してありますが、4回のうち一度は30点とれればと思います。

29点と30点は、意外と大きな壁ですから・・・。

ファイトです。

では、また。

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