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22年宅建試験・重要問題と解説21

2011-07-09 | Weblog
【問45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵(かし)
    担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険の締結(以下この問いに
    おいて「資力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の
 売買契約を締結し、当該住宅を引渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。


2 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵(かし)担保保証金
 の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した
 書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。


3 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の
 売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。


4 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、
 基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置について、その免許を受けた国土交通大臣又は
 都道府県知事に届け出なければならない。


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【問45】*解説* 正解 4 (特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)


1. 誤 資力確保の措置が義務付けられているのは新築住宅買主が宅建業者ではない場合である。
 したがって、買主が宅建業者の場合、資力確保の措置は義務付けられていない。

2. 誤 供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買
    契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている
    供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項
    について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。



3. 誤 資力確保の措置をしなければならないのは、宅建業者が自ら売主の場合である。
    自ら売主ではなく、単に新築住宅の売買の媒介をする場合には,資力確保措置を講ずる必要はない。


4. 正 新築住宅宅建業者ではない買主に引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る
    住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、
    国土交通省令で定めるところにより、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出
    なければならない。
     この届出は、基準日から3週間以内に、届け出なければならない。



●合格のポイント●


(1)新築住宅の売主である宅建業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約を
  締結した場合は、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付しなければならない。
   交付していなければ、当該新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。

(2)届出書には、当該基準日前6月間に引き渡した新築住宅に関する事項を記載した一覧表を添付し、
  新たに供託した住宅販売瑕疵担保保証金の供託に係る供託物受入れの記載のある供託書の写し、または、
  新たに住宅瑕疵担保責任保険法人と締結した住宅販売瑕疵担保責任保険契約を証する書面も添付
  しなければならない。


*** 対象となる新築住宅
 この法律での「新築住宅」とは、「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのなく
 建設工事完了日から起算して1年以内のもの」をいいます。

 対象となるのは、

・建設業者が、住宅を新築する建設工事の請負契約に基づいて発注者に引き渡し
 た新築住宅

宅建業者が、自ら売主となる売買契約に基づいて買主に引き渡した新築住宅

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一肢一答で腕試し!

1 宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主に新築住宅を引き渡した時は、当該新築住宅
 の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵についての担保責任の履行を確保するために、宅建業者は、
 住宅販売瑕疵担保保証金を、その宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。


2 住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、
 当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地
 その他国土交通省令で定める事項について、書面を交付して説明しなければならない。


3 新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、供託をし、かつ、国土交通大臣又は都道府県知事に届出を
 しなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる
 新築住宅の売買契約を締結してはならない。

4 宅地建物取引業者は、各基準日において、当該基準日前十年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に
 引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売
 瑕疵担保保証金の供託をするか、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の措置をしていなければならない。

5 宅地建物取引業者は、建物の売買の契約が成立するまでに、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の
 履行に関し保証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合における
 その措置の概要、そして、宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合には、その概要を重要事項として
 説明しなければならない。


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解答と解説

1 正 新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、瑕疵担保責任の履行を確保するために、毎年の基準日
   (3月31日・9月30日)において、過去10年間に引き渡した新築住宅の供給戸数に応じて算定される瑕疵
   担保保証金を供託しなければならない。

補足 自ら売主である宅建業者は、引渡した新築住宅の1戸1戸について、基準日(1年2回、3/31と9/30) までに、
  1) 住宅販売瑕疵担保保証金を供託する、
  2)住宅販売瑕疵担保責任保険契約を契約する(保険加入)のどちらかをしていなければならない。

2 正 住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、
   当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地
   その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を
   交付して説明しなければならない。

3 正 新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、供託をし、かつ、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事
   に届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主と
   なる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

4 正 宅地建物取引業者は、各基準日において、当該基準日前十年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に
   引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売
   瑕疵担保保証金の供託をするか、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の措置をしていなければならない。

5 正 宅地建物取引業者は、宅地または建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、当該宅地または建物
   の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか、及びその措置を講
   ずる場合におけるその措置の概要、そして、宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合には、その概要を重要
   事項として説明しなければならない。


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